Rebonjour,

A toutes fins utiles, quelques précisions sur la situation qui avait été la mienne, après avoir fouillé mes mails et les décomptes annuels.

- Comme j'avais immédiatement contacté le Syndic et bien collaboré avec ma "victime" (le voisin du dessous), le Syndic a immédiatement mobilisé les corps de métier adéquats ainsi que l'assureur de l'ACP ; le Syndic a également demandé les coordonnées de mon propre assureur, afin de permettre à ces parties prenantes d'entamer la procédure adéquate (en sachant que les travaux, urgents, ont commencé immédiatement).  Plombier et moi-même avons envoyé de nombreuses photos.

- La facturation a été reportée au niveau de l'ACP et ventilée en fonction des quotités, malgré le contenu du Règlement de Copropriété.

- Détail très important : historiquement, les sinistres du genre ont en fait toujours gérés de la même façon au niveau de notre immeuble.  Nous avons eu plusieurs sinistres du genre ultérieurement et je peux constater cette facturation dans les relevés annuels.

Comme je l'avais lu dans d'autres fils de discussion sur ce même Forum, il semble qu'à côté des Lois et Règlements, il faille tenir compte de la réalité des "pratiques".  Mais il me semble évident que plus un immeuble compte de lots et de copropriétaires, plus il y a des chance que la gestion de ce type de sinistre soit "solidaire".  En revanche, lorsqu'il n'y a que deux lots par exemple, ça risque d'être un peu plus "compliqué".

Je vous en prie.

Soyez attentif à la qualité du diagnostic : il se peut fort que votre évacuation soit corrodée à plusieurs endroits.  Pour que l'eau en arrive à perler à l'étage en dessous, de façon aussi directe que vous le décrivez, c'est que le débit est important : donc soit un seul gros trou, soit plusieurs.

Bonjour,

Quelques points d'attention selon moi :

- distinguer les dégâts affectant les communs des dégâts affectant les privatifs
- commanditer une expertise portant sur les communs (ressort de l'ACP) ; les copropriétaires endossent les expertises portant sur leur bien.
- contacter les assureurs, y compris celui de la copropriété ; vérifier si chacun dispose de l'assurance protection juridique adéquate, souvent incluse dans l'assurance habitation/familiale (?)

Cela dit, avant d'éventuellement aller au procès, il importe d'étudier la situation financière de ce fournisseur ; ce serait ballot de gagner, mais de se retrouver devant une entreprise insolvable, tombée en faillite (dans une telle situation, vous risquez de non seulement ne pas percevoir vos éventuels dommages et intérêts, mais encore de ne pas récupérer les fonds mobilisés dans le cadre du procès).

Bonjour,

Notez : le RGPD ne peut être invoqué pour bloquer des traitements, ou la transmission d'informations.  Il vise à garantir le respect de divers droits et obligations, ainsi qu'un niveau de sécurité approprié.

Un Syndic ne peut se retrancher derrière le RGPD pour refuser de communiquer des adresses eMail à des copropriétaires qui en font la demande, par exemple.  La démarche correcte est plutôt la suivante : le syndic, lors de sa collecte des adresse eMail et autres coordonnées, demande le consentement de la personne concernée pour ce qui concerne la transmission éventuelle de son adresse eMail à d'autres copropriétaires.  Il explicite également les raisons pour lesquelles cette information pourrait être transmise.

Tant qu'il n'a pas récolté le consentement explicite des personnes concernées, le Syndic ne peut en effet pas communiquer ce genre de donnée à caractère personnel, même si, par exemple, pour l'organisation d'une AG par exemple, une liste d'adresses eMail est bien plus pratique que des adresses postales.

Voir cet avis de l'APD : https://www.dataprotectionauthority.be/ … 7-2020.pdf

"Toutefois, compte tenu du large déploiement de l’usage tant de l’e-mail que du téléphone (portable)
comme moyen de communication, la Chambre Contentieuse n’estime pas disproportionnée la
communication de telles données de contact (l’une et/ou l’autre) de copropriétaires par le syndic à un
nouveau copropriétaire pour autant que ces copropriétaires aient marqué leur accord pour que le
syndic joue ce rôle de point de contact et que celui-ci l’accepte et pour autant que les copropriétaires
aient également consenti à ce que leurs données de contact soient communiquées aux copropriétaires
qui en feraient la demande."

Je suis désolé, mais je me contente de répondre à la question de la dame.  Je n'ai pas l'intention de débattre sur le fond quant aux moyens concrets dont un Syndic dispose ; d'autant plus que les Syndics ne sont sûrement pas égaux en termes de moyens disponibles (par exemple un ou deux juristes confirmés).

C'est déjà pas mal d'avoir la Loi pour soi (le fait d'être en droit).  Après, entre "être en droit" et avoir les moyens de se défendre, il y a de la marge.

Dans tous les cas, il est toujours préférable d'aboutir à un arrangement à l'amiable, mais ce n'est faisable qu'entre gens raisonnables.

Oui, en effet, pardon, j'aurais dû écrire "Règlement de Copropriété".  Au temps pour moi

Cette imprécision ne contredit toutefois pas mes "remarques".  Le copropriétaire a heureusement beaucoup de latitude, mais il ne peut jouir de son bien comme il l'entend ; il vaut mieux consulter le RdC et le ROI avant d'entreprendre des travaux importants, afin de s'assurer qu'il n'y a pas lieu de les soumettre à une autorisation de l'AG et/ou de consulter le Syndic.

Et, voyez le point 12 de la partie "ROI" du document dont j'ai posté le lien :

"12) Isolation des éléments privatifs
Aux fins de prévenir des bruits de pas pouvant gêner le voisinage, les propriétaires des lots privatifs qui
habitent leur appartement eux-mêmes ou qui les louent, devront veiller à ce que cinquante pourcents au
moins des surfaces carrelées ou parquetées de leur lot privatif, soient recouvertes de tapis. Ils devront
veiller à ce que la destination de leur lot privatif ne soit aucunement en désaccord avec le standing de
l’immeuble."

ça fait envie d'être propriétaire et d'avoir un bon syndic, non ?

Il serait utile que quelqu'un d'avisé confirme que le Syndic ne réagira que s'il y a plainte d'un ou de plusieurs copropriétaires.

Si le Syndic tient un registre de ses visites et de ses constats, il serait utile que le CDC, s'il y en a un, y accède...

Je serais tenté d'écrire que pour assumer "honorablement" sa mission, le Syndic est de facto obligé de procéder à des inspections régulières du bâtiment : mais il se peut que ce soit laissé à l'interprétation/à l'appréciation du Juge (de Paix ?).

Il s'agit sans doute d'un immeuble des années '60 ou '70...  Soit la "pire période" en termes de qualité des bâtiments, notamment à Bruxelles.  C'est la période durant laquelle l'appât du gain mena à la démolition de nombreux immeubles style hôtels de maître, pour reconstruction d'immeubles à flats, beaucoup plus rentables.

Donc votre inquiétude semble légitime...

Donc premiers gros frais à prévoir : expertise du bâtiment pour contrôle des éventuels dommages structurels.  Et je crois que ça chiffre très très vite !

Article intéressant (arrêt Cour de Cassation ; française, mais dans bien des cas, les Lois belge et française sont très proches) : https://www.batirama.com/article/48606- … touse.html

Selon cette discussion, l'installation de chaudières à ventouse est interdite dans la Région de Bruxelles-Capitale : https://www.bricozone.be/t/evacuation-c … me.111151/

Selon cet article, l'installation de chaudières à ventouse est interdite en Belgique depuis 2015 : https://chauffagiste-bruxelles.net/chau … -bruxelles