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#1 Re : Locations et baux » Requete à succession vacante » 20-03-2014 15:59:51

Bonjour,

Voyez aussi, comme procédure alternative pour autant que l'actif de la succession soit modique, l'article 1154 du Code Judiciaire :

"Dans les cas prévus à l'article 1151, 2°, le juge de paix a la faculté de ne pas apposer les scellés lorsque la valeur des meubles meublants de la succession trouvés à l'endroit où il procède, ne dépasse pas 1.240 EUR suivant son estimation. (...)
  S'il n'appose pas les scellés, le juge de paix dresse un état descriptif de ces meubles ainsi que du numéraire et des valeurs mobilières trouvés à l'endroit où il procède et les confie à un curateur qu'il désigne au bas de son procès-verbal.
  Le curateur a les pouvoirs et les obligations énumérés à l'article 813 du Code civil mais à l'égard seulement du numéraire, des meubles meublants et des valeurs mobilières trouvés en la résidence du défunt où le juge de paix a procédé.
  Toutefois, il n'est pas tenu de faire dresser un inventaire et il peut réaliser tout ou partie des objets qui lui sont confiés, soit par adjudication publique, soit de gré à gré, à l'expiration d'un délai de quarante jours à dater de sa nomination. Ce délai peut être réduit par le juge de paix.
  Les pouvoirs du curateur cessent lorsque des héritiers ou des légataires universels ou à titre universel acceptant la succession se sont fait connaître."

A ce sujet, voir aussi :

1° une proposition de loi du 26 octobre 2010 visant à renforcer le rôle du juge de paix, qui dresse un panorama relativement consistant...

2° la décision de la cour de cassation du 7 octobre 2011, RG C 10.0320, qui me semble, par une motivation qui fait un peu passe-passe, en réalité adopter une décision pragmatique et pondérée, tapant sur les doigts de la chichiteuse banque...

#2 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 02-02-2015 22:29:13

@luc : merci de si bien commencer votre journée en me citant 5 ans après. ca ne m'arrive pas tous les jours ;-)

Sur le fond, je ne connais pas les détails du dossier (sur l'accusation de corruption etc exprimée dans le communiqué) donc je passe...

#3 Re : Locations et baux » nouvelles obligations en matière de baux » 09-05-2014 17:33:02

Curieux de voir la réaction de l'enregistrement quand il manquera le 2e prénom, le lieu ou la date de naissance vu que selon l'article 1714 nouvellement torché (et vu la non-réponse du ministre), seule l'absence de n° BCE semble impliquer l'absence d'enregistrement du bail...

#4 Re : Locations et baux » nouvelles obligations en matière de baux » 09-05-2014 17:33:02

J'y lis plusieurs questions.

Quant à celle sur la sanction encourue en cas d'absence de toutes les nouvelles mentions requises, le ministre ne répond tout simplement pas.

#5 Re : Locations et baux » nouvelles obligations en matière de baux » 09-05-2014 17:33:02

Documents parlementaires : plus précisément, Ch. 53-3236/3, p.25 :

"Enfin, l’intervenante pose encore une question ponctuelle sur la sanction encourue si les deux prénoms, la date et le lieu de naissance du bailleur et du locataire ne sont pas mentionnés dans un bail.

Le ministre souligne que l’enregistrement est important pour le délai de préavis. Il est également nécessaire pour l’opposabilité du bail à un nouveau propriétaire. En ce sens, l’enregistrement est une protection car il garantit la notoriété du document."

C'est bien d'avoir des travaux préparatoires, ce serait mieux s'ils étaient préparés...

#6 Re : Locations et baux » Résiliation de bail: ok ou pas ok? » 09-08-2013 14:21:18

Ma petite contribution à cette discussion, sous les réserves habituelles. J'aurais a priori tendance à le voir comme ça :

- De deux choses l'une : soit nouveau bail de courte durée, soit bail de neuf ans.

La disposition légale à interpréter en premier lieu :

" Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
  Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5."

Comme il a été dit, la question de savoir si la prorogation par silence à l'échéance mais en vertu d'une clause prévue dans le 1er bail est valable est controversée en jurisprudence.

De façon générale, la loi sur les baux de résidence principale étant impérative, les accords conclus trop tôt sont toujours dangereux...

- Il y a apparemment une indemnité due. Seul le montant diffère : trois ou deux mois (sauf à constater l'éventuelle absence d'un élément, non évoqué dans ce fil, qui pourrait ptêt bin influencer et compliquer encore un peu plus la discussion)...

- Bien noté qu'il n'y aura pas de chômage locatif...

(-Pas trop saisi l'argument qui justifierait que la clause prévoyant une indemnité fixe de 3 mois soit préférable à celle prévoyant une indemnité dégressive, les deux me semblant être des clauses pénales)

#7 Re : Locations et baux » huissier et expulsion » 19-02-2013 19:54:05

J'aime beaucoup votre "très drôle". ;-)

Bonjour PIM.

Voilà, j'arrête le hors-sujet.

#8 Re : Locations et baux » huissier et expulsion » 19-02-2013 19:54:05

Bah,

N'ai je pas lu que vous regrettiez de ne pas avoir investi 10x plus dans l'immobilier ?

C bon, vous déchaînez pas. C juste un micro-coup de provoc. smile

#9 Re : Locations et baux » huissier et expulsion » 19-02-2013 19:54:05

Si le jugement déroge expressément au délai d'un mois+ exécutoire par provision, l'huissier pourrait le faire sans engager sa responsabilité personnelle (en respectant le délai minimum incompressible) pour autant que son mandant/client le lui demande.

Mais il est clair que c'est dangereux pour le mandant/client, vu qu'il exécuterait "à ses risques et périls". Si la décision est réformée en appel ou sur opposition, aie, aie. C'est du pronostic au cas par cas, avec bcp d'élements susceptibles de peser dans la balance.

Equilibre difficile à trouver entre l'efficacité de la 1ère décision judiciaire et l'effectivité des voies de recours...

#10 Re : Locations et baux » huissier et expulsion » 19-02-2013 19:54:05

voyez si votre jugement est "exécutoire par provision"...

si c'est le cas c'est indiqué à la fin du jugement.

en simplifiant, si c'est le cas, vous pouvez exécuter, à vos risques et périls, quasi immédiatement.

voyez par ailleurs si le jugement déroge au délai d'un mois avant expulsion...

#11 Re : Locations et baux » Détention de chiens » 16-11-2012 18:07:24

Je me rappelle que le Tribunal de première instance de Bxl a rattaché cette interdiction d'interdiction préalable au droit au respect de la vie privée et familiale (article 8 cedh).

Ca peut évidemment alimenter les discussions... Tout comme le principe même ici en question qui ne fait pas l'unanimité en jurisprudence...

#12 Re : Locations et baux » Détention de chiens » 16-11-2012 18:07:24

@ grmff : le motif de ce départ forcé accompagné de relogement était des rénovations lourdes pour mise en conformité, je suppose...

@ rexou : le dispositif de mutation (ou pénalités) n'est pas neuf.
Le bail à durée déterminée, si , en effet. Ceux qui étaient contre invoquaient notamment le risque accru de ghettos, les finances des sociétés et le sort des basses classes moyennes (pour le dire comme ça)... L'allocation-loyer serait aussi un gouffre financier (comme l'est de façon générale l'octroi de l'aide sociale/la sécurité sociale), impliquant la mise en place d'une administration, des recours, des dysfonctionnements (qui ne sont pas l'exclusivité du service public)...

@rico : ce type de situation n'est pas l'apanage de personnalités ps. Le loyer est fixé en fonction des revenus, ce qui peut avoir un impact à la baisse comme à la hausse (insuffisamment ?)... A-t-elle bénéficié d'un traitement de faveur (comme on peut en voir aussi dans le privé) ? Si c'est le cas, c'est plus que regrettable...

#13 Re : Locations et baux » Détention de chiens » 16-11-2012 18:07:24

Merci pour cet avis.

Sans épuiser le sujet loin s'en faut, pour Bxl, deux infos : 1° on est passé au bail à durée déterminée (renouvelable); 2° il existe un dispositif légal de mutation forcée (sous peine de renon) d'un logement trop grand vers un logement adapté...

#14 Re : Locations et baux » Détention de chiens » 16-11-2012 18:07:24

Pour la wallonie, j'en sais rien.

Pour Bxl, c'est : " les animaux perturbateurs et/ou dangereux ne sont pas admis dans le logement"...Somme toute le même régime que dans le privé donc.

Sur le principe, ce n'est que normal que le logement social ne soit pas soumis pour le tout (il y est soumis pour partie...) aux règles du bail privé.
Illustration cardinale, voudriez-vous que le loyer dans le privé soit calculé en fonction des revenus (modestes, à la date de l'admission) du locataire, comme c'est le cas dans le logement social ?

Ca m'intéresserait de connaître ce que vous présentez comme des possibilités incroyables et abus de droit, histoire de pouvoir me forger une opinion.

#15 Re : Locations et baux » Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative » 08-09-2017 16:22:53

Avec au moins autant de réserves que Gof, trois pistes de réflexion :

- article 1675/19§ 2 : "L'état d'honoraires, émoluments et frais du médiateur de dettes est à charge du débiteur et est payé par préférence."

Sans doute la préférence évoquée par Gof...

- article 1675/14bis : "§ 1er. Lorsqu'au cours de l'élaboration ou de l'exécution du plan, des biens meubles ou immeubles doivent être réalisés (...) § 3. Sous réserve d'autres modalités, l'officier ministériel instrumentant verse, après règlement des créanciers hypothécaires et des créanciers PRIVILEGIES SPECIAUX, le prix et ses accessoires au médiateur de dettes."

Peut-être est-ce au regard de cet article qu'il faut comprendre la réponse du médiateur...

- article 1675/14 : "Si (...) des faits nouveaux (...) justifient l'adaptation ou la révision du plan, le médiateur de dettes (...) ou tout créancier intéressé fait ramener la cause devant le juge par simple déclaration écrite déposée ou adressée au greffe."

>>> Je me demande dans quelle mesure  ce n'est pas le Tribunal de travail qui serait (exclusivement) compétent pour trancher cette question de concours de causes de préférence...

#16 Re : Locations et baux » Médiation de dette, règlement collectif de dette et garantie locative » 08-09-2017 16:22:53

Bonjour (et bonne année, j'en profite, on se lit tellement rarement ces derniers mois),

Si je ne risquais de paraphraser mon pseudo, je saurais comment commenter la réponse du curateur.

Et ? Ca va être libéré ou pas, fieu ?

Ca fait trop longtemps que je n'ai plus eu le privilège d'explorer les maquis en RDC mais je crois me rappeller notamment qu'il était question de plan amiable ou judiciaire >>> votre créance n'est pas passée en perte et profit à cette occasion ?

Sinon, il y avait aussi la question du rang du privilège (qui n'est jamais qu'une cause de préférence parmi d'autres). Ca me rappelle une discussion du temps jadis, où Gof nous éclaira de ses lumières, dans ce sujet : "Faillite indépendant personne physique et caution locative"

Pv de carence signifie normalement qu'il n'y a rien à distribuer. Ici, il y a (le grisbi) à distribuer...

#17 Re : Locations et baux » bail et décès » 16-09-2011 15:01:19

-désolé pour la tardiveté, quelques difficultés d'accès pc ces derniers temps.

- merci pour la suggestion mais je crains que ca ne passe pas pcq.

> un seul héritier ne pourrait engager toute la succession
> pour le moment, y pas d'héritier connu
> les éventuels héritiers ne sont pas obligés de se presser, ils ont 3 mois et 40 jours pour éventuellement accepter sous bénéfice d'inventaire.

- Le notaire qui devrait rappeler ne l'a jamais fait...pfffff...

#18 Re : Locations et baux » bail et décès » 16-09-2011 15:01:19

Voilà, j'y reviens. Merci pour la réponse en plus, gof.

Je vous comprends bien quand je conclus de ce que vous indiquez qu'il faut uniquement activer la procédure d'apposition de scellés, motivée par le préjudice tiré de l'impayé ?

Dans ce cas, le curateur nommé a-t-il pouvoir de participer à une résiliation de commun accord au nom de la succession (à ce stade vacante) ?  Le texte semble limiter ses pouvoirs au numéraire et aux meubles (ce qui est bien malheureux, en tous cas du point de vue du bailleur).

Peut-on introduire une requête contre lui en résolution du bail ?

Et quid pour la fermeture des compteurs ?

Si le curateur n'a pas de quoi se payer et faire vider les lieux, peut-on le lui reprocher ?

'Fin, bref, pas limpide tout cela, beaucoup de questions.

#19 Re : Locations et baux » bail et décès » 16-09-2011 15:01:19

J'ai encore qqes difficultés à bien saisir procéduralement, désolé.

Je repasserai plus tard.

Merci pour vos réponses.

#20 Locations et baux » bail et décès » 16-09-2011 15:01:19

pfffff
Réponses : 9

Dans le cadre d'un bail de résidence principale, le locataire est décédé il ya +- 15 jours. Pour le moment, personne n'a accepté la succession.

Que faire ?

- Je vois que le cas est prévu de désignation d'un curateur à succession vacante mais n'est-ce pas après 3 mois et 40 jours seulement ?

Est-ce correct que cette procédure (par requête unilatérale) implique intervention obligatoire d'un avocat ?

- Je vois par ailleurs qu'il y a une procédure d'apposition (ou pas) de scellés qui est prévue mais cela permettra-t-il d'obtenir la résiliation du bail ?

De plus, sur qui pèseront les frais du vidage des lieux, sachant qu'il n'y a apparemment aucun actif de valeur dans la succession (et qu'il n'y a pas de garantie locative) ?

- Afin d'apprécier si la succession est vacante ou pas, jusqu'où faut-il remonter dans l'ordre des héritiers éventuels ? Enfants, parents, frères, cousins, etc... ?

Merci d'avance de vos réponses.

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