@ Rexou

Auparavant Caloribel notait les noms de CP mais maintenant ‘est seulement le code de l’appartement qui reste ainsi identifiable.

Ma question est surtout de savoir comment approuver des comptes privatifs dont on ne connait pas les détails.  Il est déjà arrivé plusieurs fois que des factures soient mal réparties mais on ne s’en rend compte que beaucoup plus tard.

@ G.B.  Si les statuts ne prévoient rien, c'est la loi qui s'applique. D'ailleurs, sur un même sujet, la loi prévaut sur les statuts.

Pour Grmff qui met son ROI à jour ainsi que pour tous les autres, voici ce que mentionne mon ROI au sujet du commissiare aux comptes.
Peut-être que ces infos vous seront utiles.

Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement, à la majorité absolue des voix, un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, chargé de contrôler les comptes de l’association des copropriétaires tenus par le syndic ; il devra établir ses connaissances des règles de la comptabilité et exécutera sa mission en toute indépendance et avec honnêteté.

Le commissaire aux comptes devra, en particulier, vérifier :
1. que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de l’Arrêté Royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires ;
2. que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3. que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4. que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;
5. que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6. que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures;
7. que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.

Le commissaire aux comptes devra également :
1. solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2. interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.

Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.

La présence du commissaire aux comptes est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport; il y répondra aux questions des copropriétaires.

C’est bien là ma et LA question, pour des comptes approuvés puis modifiés, doit-on quand même les considérer comme approuvés ou devront-ils être approuvés lors de la prochaine AG ? Dans ce cas, faut-il respecter le délai de 4 mois pour les contester ?

J’attends encore de recevoir la totalité des comptes dont nous n’avons reçu qu’une partie quelques heures avant l’AG. Dès que je les aurai, je demanderai au syndic des explications sur les erreurs que je peux déjà remarquer avec la partie des comptes reçue.
Je demanderai aussi s’ils sont approuvés ou non vu la correction faite ultérieurement.
Je suspecte le syndic d’attendre de passer le délai de 4 mois pour répondre ! mais j’interviendrai avant si nécessaire.

Je n’ai jamais vu une telle négligence de syndic or je me suis occupée de mon immeuble pendant des dizaines d’années (CDC, assistance du CAC alors un copropriétaire). Aujourd’hui nous avons un CAC externe qui ne voit qu’une partie des négligences dans les comptes et un CDC, réduit à une personne, qui ne cherche qu’à plaire au syndic et ne surveille rien. Personne ne veut travailler avec lui.

Je reprends les questions de mon message, quelqu'un aurait-il une réponse ?

Doit-on quand même considérer que les comptes sont approuvés ou devront-ils seulement l’être à la prochaine AGO ?

Qu’en est-il si un CP voulait contester les comptes en justice de paix dans le délai légal de 4 mois ?

Les comptes ont été envoyés par mail quelques heures avant l'AG, et encore seulement une partie des comptes.Les CP n'ont pas eu le temps de les regarder mais les ont approuvés !!
Une semaine plus tard le syndic a trouvé une erreur et envoyé un nouveau décompte.

Les factures de gaz prises en compte correspondent à la période de chauffe : relevés Techem fin octobre, factures gaz du 1er novembre au 31 octobre et forcément ces factures de 12 mois incluent une régularisation (débit ou crédit).
Pour le calcul Techem il faut encore ajouter l’entretien de la chaudière.

Mon problème était que le syndic refusait de faire faire le décompte Techem sur base d’un montant négatif (à cause d’une note de crédit pour la facture de régularisation plus élevée que la somme des 12 factures annuelles).
J’ai contacté Techem qui m’a confirmé que cela ne posait pas de problème et qu’ils rencontrent d’ailleurs ce cas de temps à autre.

Pour éviter ce problème, il faudrait que le fournisseur d’énergie envoie rapidement sa facture de régularisation pour coïncider avec le relevé de Techem, c’était le cas auparavant mais avec le fournisseur actuel  il y a un gros décalage qui oblige à reporter cette facture dans les comptes de l’année suivante.

@PIM  Merci pour ces conseils.
1.    Il y a beaucoup d’erreurs dans les comptes de ce syndic et pour ce point précis,  il n’a pas pu me donner de raison.
2.    Le crédit 2023 se monte à +/_ 7.500€, trop pour le reporter sur le compte de l’année prochaine où s’ajoutera aussi un crédit 2024 de +/- 1.000€
3.    J’ai voulu appeler Caloribel ce matin mais mise en attente trop longue et coupée à 12h. Accessible seulement le matin, ce sera pour demain.

Si Caloribel confirme que c'est possible d'être en négatif, j'insisterai auprès du syndic pour rectifier.

Notre ROI indique :

3.4.Commissaire aux comptesL'assemblée générale désigne annuellement, à la majorité absolue des voix, un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, chargé de contrôler les comptes de l’association des copropriétaires tenus par le syndic ; il devra établir ses connaissances des règles de la comptabilité et exécutera sa mission en toute indépendance et avec honnêteté.Le commissaire aux comptes devra, en particulier, vérifier :1. que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de l’Arrêté Royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires ;2. que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;3. que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;4. que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;5. que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;6. que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures;7. que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.Le commissaire aux comptes devra également :1. solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;2. interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.La présence du commissaire aux comptes est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport; il y répondra aux questions des copropriétaires.

Très beau texte mais peu suivi.
Notamment :

7. que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.1. solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;

Le CAC a été choisi par le syndic que nous avions à ce moment, il a été conservé dans la suite. Je suis la seule à lui poser des questions et lui faire remarquer des erreurs qu’il fait dans son rapport (et qu’il a reconnues !). Autant dire que cela me vaut les foudres de certains CP et du CAC qui ne supportent aucune contestation.
A la première AG avec le syndic actuel nous avons découvert le rapport par le CAC qui nous en a fait un résumé succinct, rapport fourni après l’AG, les comptes ont été fournis la veille de l’AG mais pas de budget pour l’année à venir.
A l’AG suivante, nous avons reçu le rapport avec la convocation mais les comptes ont été fournis partim avant et partim après l’AG. Et pourtant les CP ont approuvé les comptes (sauf moi, la paria contestataire).
Cette année, convocation envoyée dans les temps mais sans rapport du CAC et sans fournir les comptes annuels. Je crains des réactions lors de l’AG toute proche.