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#1 Re : Ventes et achats » Achat d'un immeuble avec un appartement encore occupé » 25-09-2023 13:16:42
Bonjour,
Au final, le propriétaire a accepté d'envoyer le renom au locataire.
Tout se termine bien.
Merci à tous et toutes.
#2 Re : Ventes et achats » Achat d'un immeuble avec un appartement encore occupé » 25-09-2023 13:16:42
Et finalement, quelles sont les intentions des locataires ?
Les locataires veulent rester et désirent même déménager dans un autre appartement lorsqu'il sera rénové.
Deux petits problèmes :
- L'état de propreté et d'entretien de l'appartement sont limites.
- Ils ont un chien qui aboit au moindre bruit. Et quand je dis "moindre" je n'exagère pas.
#3 Re : Ventes et achats » Achat d'un immeuble avec un appartement encore occupé » 25-09-2023 13:16:42
Décret wallon du 15 mars 2018
Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 1 - Champ d’application
Art. 52
§5. SAUF SI ELLES EN DISPOSENT AUTREMENT, les règles du présent chapitre sont IMPÉRATIVES.Section 3 - Durée du bail
Art. 55
§6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
IL PREND FIN MOYENNANT UN CONGÉ NOTIFIÉ PAR L’UNE OU L’AUTRE DES PARTIES AU MOINS TROIS MOIS AVANT L’EXPIRATION DE LA DURÉE CONVENUE.Section 10 - Transmission de l’habitation louée
Art. 63
Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est SUBROGÉ AUX DROITS et obligations DU BAILLEUR À LA DATE DE LA PASSATION DE L’ACTE AUTHENTIQUE, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.J'ai peu de doute . Les dispositions ci-dessus reprises aux articles 55 et 63 sont impératives et supplantent des dispositions contractuelles qui y contreviendraient.
Merci pour les informations. Nous nous renseignons chez le Notaire.
#4 Re : Ventes et achats » Achat d'un immeuble avec un appartement encore occupé » 25-09-2023 13:16:42
Je ne vois pas où est le problème et je ne comprends pas la remarque sur le poker menteur.
Si l'acte définitif est passé en octobre, le nouveau propriétaire n'a qu'à envoyer avant le 31/12/2023 la confirmation que le bail de 1 an ne sera pas renouvelé à son échéance naturelle du 31/03/2024.
Une confirmation de fin de bail, c'est 3 mois avant, pas 6 mois.
Il est écrit 6 mois dans le bail. Mais vous me dites que cette clause est illégale et que c'est 3 mois ?
Comment puis-je prouver cela au locataire ?
#5 Re : Ventes et achats » Achat d'un immeuble avec un appartement encore occupé » 25-09-2023 13:16:42
Le bail a-t-il une date certaine ?
L'enregistrement du bail lui donne date certaine .
Oui, bail enregistré le 10/07/2023.
#6 Re : Ventes et achats » Achat d'un immeuble avec un appartement encore occupé » 25-09-2023 13:16:42
La durée maximale d'un bail e type court est de 3 ans.
Cette clause est nulle (au propre et au figuré).
A l'échéance du 31 mars 2024, si le locataire occupe toujours les lieux sans opposition du bailleur, le bail se transforme en bail de 9 ans.Je tenterais un coup de poker (menteur ?) : que l'acquéreur adresse un courrier recommandé aux locataires lui notifiant le congé (il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée) pour l'échéance du 31/3/24...
Pour quelle raison le vendeur ne veut-il pas le faire ?
Il aurait fallu en faire une condition dans le compromis de vente.
Avis du notaire ?
Merci pour votre réponse. Si j'ai bien compris la situation, le vendeur connaît quelqu'un de la famille du locataire et ne veut pas de tensions entre eux. Mais nous tentons toujours de le faire changer d'avis.
Pour le Notaire, pas de réponse.
#7 Ventes et achats » Achat d'un immeuble avec un appartement encore occupé » 25-09-2023 13:16:42
- YellowSubmarine
- Réponses : 14
Bonjour,
Ce n'est pas pour moi que je pose la question mais pour quelqu'un de la famille qui n'est pas fan du numérique.
En Région Wallonne, il achète un immeuble dont tous les appartements sont vides sauf un.
Le compromis est signé mais l'acte notarié ne sera passé que vers la mi-octobre. Donc trop tard pour envoyer le renom.
Et voici ce qui est écrit dans le bail pour l'appartement toujours occupé :
Le bail est conclu pour une durée d'un an prenant cours le 1er avril 2023 et se terminant le 31 mars 2024. Il prend fin à l'expiration de la période convenue moyennant congé notifié par l'une ou l'autre partie au moins six mois avant la date d'échéance. A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une période de trois ans.
Le propriétaire actuel n'est pas chaud pour envoyer le renom à son locataire.
Que peut faire le futur propriétaire ?
En plus, quand il est mis que le bail est prorogé de trois ans, est-ce trois ans depuis le débit du bail (1er avril 2023) ou est-ce trois ans à partir du 1er avril 2024 ?
Y a-t-il une autre possibilité de donner son renom à ce locataire ?
Merci pour vos réponses et bonne journée.
#8 Ventes et achats » Taux réduit pour habitation modeste et obligation de domiciliation » 18-09-2021 21:38:53
- YellowSubmarine
- Réponses : 2
Bonjour,
Au mois de juillet 2019, un parent a acheté un appartement en Région Wallonne et a bénéficié de la réduction du droit d'enregistrement en tant qu'habitation modeste. Il s'y est domicilié également au mois de juillet 2019. Si j'en crois le site des Notaires, il a une obligation d'y rester domicilier durant trois années de façon ininterrompue.
Il désire revendre cet appartement et acheter une maison, toujours en Région Wallonne et toujours avec une réduction des droits d'enregistrement. Comme il devra vendre son appartement pour financer cet achat, il devra déménager au plus tard au mois de janvier ou février 2022, donc avant la fin des trois ans.
Y aurait-il une possibilité d'éviter cette obligation de domiciliation ?
Si il vend son appartement et qu'il le loue jusqu'au mois d'août 2022, est-ce autorisé ?
Merci et bon week-end.
#9 Re : Ventes et achats » Abattement en cas d'habitation unique en Wallonie » 10-04-2021 08:50:25
YellowSubmarine a écrit :Bonjour,
Référence : https://www.notaire.be/acheter-louer-em … ion-unique
Je n'ai pas trouvé de réponse à mon interrogation mais je ne suis pas un pro de la recherche.
Pourriez-vous me dire à quel moment cet abattement est fait ?
=> Lors du passage chez le Notaire ? Et donc rien n'est à payer sur ces 20.000€.
=> Doit-on d'abord payer et le remboursement se fait quelques mois après ?Merci de vos réponses.
Cela me paraît clair pourtant:
"L'abattement représente une diminution de la base imposable.Les droits d'enregistrement (au taux de 12,5%) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l'abattement."
Par exemple: sur un prix de vente de 100.000 €, les droits de 12,5 % ne seront calculés que sur 80.000 €, et ce, sur le montant dû à la signature de l'acte authentique.
(NB: applicable si les conditions requises sont réunies)
Merci pour votre réponse. Je ne savais pas que ma question était aussi naïve. Vous devez comprendre que tout le monde ne jongle pas avec les questions immobilières.
Si j'ai posé cette question c'est suite à un achat il y a quelques années par un membre de ma famille.
Cette personne a acheté un bien dans la région liégeoise. Cette maison étant considérée comme modeste les droits d'enregistrement était de 6%. Malgré cela, les droits d'enregistrements réclamés lors du passage de l'acte authentique ont été de 12,5%. La personne a été remboursée quatre mois plus tard. C'est sur base de cela que j'ai posé la question.
#10 Ventes et achats » Abattement en cas d'habitation unique en Wallonie » 10-04-2021 08:50:25
- YellowSubmarine
- Réponses : 2
Bonjour,
Référence : https://www.notaire.be/acheter-louer-em … ion-unique
Je n'ai pas trouvé de réponse à mon interrogation mais je ne suis pas un pro de la recherche.
Pourriez-vous me dire à quel moment cet abattement est fait ?
=> Lors du passage chez le Notaire ? Et donc rien n'est à payer sur ces 20.000€.
=> Doit-on d'abord payer et le remboursement se fait quelques mois après ?
Merci de vos réponses.
#11 Re : Locations et baux » Est-ce normal une telle augmentation ? » 03-10-2020 12:20:01
Je viens vers vous pour mon fils
Il est locataire d'un appartement en région wallonne
Il a 100 euros de provision à donner par mois pour divers charges communes (3 appartements dont un pour le propriétaire où il a installé son bureau)
Il est très étonné de son décompte1er Ista est passé courant octobre 2019 et il n'a reçu que son décompte qu'en septembre de cette année
2ème malgré une consommation moindre de ses calorimètres il paye plus car l'unité a augmenté de 90%!!
Il a demandé à ista de lui fournir une copie mais il n'a toujours rien reçu.
Une augmentation de 90% l'unité me semble exagérée mais je n'y connais rien en calorimètres
Bonjour,
Je ne sais pas si cela va vous aidez. Je prends notre situation, nous avons le chauffage et l'eau chaude en commun.
Pour calculer les coûts, quatre postes interviennent : le gaz, l'eau, l'entretien et les éventuelles réparations de la chaudière et les frais administratifs d'ISTA.
Si vous avez eu une grosse réparation de votre chaudière, ce coût est repris ce qui peut fortement augmenter le coût de l'unité de chauffage.
C'est une explication mais il y en a probablement d'autres.
Bonne journée.
#12 Copropriétés forcées » Nouveau syndic et AG invalidée par le Juge de Paix » 28-02-2020 22:57:58
- YellowSubmarine
- Réponses : 3
Bonjour,
Ma question est basée sur un cas fictif. C'est juste pour ma connaissance personnelle.
Une AG au jour X, un des points est la désignation d'un nouveau syndic. Plusieurs offres sont proposées et l'une d'entre-elles est retenue. Le contrat est signé.
Tous les transferts entre l'ancien et le nouveau syndic sont réalisés dans les délais, tout est clôturé à X+30.
A X+40, un copropriétaire va chez le Juge de Paix, deux cas :
1) Il demande l'annulation pure et simple de l'AG. Une des raisons pourrait être que le double quorum n'a pas été respecté.
2) Il demande l'annulation du point concernant le choix d'un nouveau syndic. Il considère que toutes les offres n'ont pas été présentées.
Que se passe-t-il si sa demande est acceptée par le Juge de Paix ? Le nouveau syndic est en place et tout est en ordre de ce coté-là.
Merci et bonne journée.
#13 Re : Copropriétés forcées » durée prescription location cave ? » 12-02-2020 10:44:43
J'ai écrit :
"Il arrive que l'acte de base d'une association de copropriétaires fasse état parmi les parties communes de l'existence d'une conciergerie et d'une cave réservée à cette conciergerie"Je n'ai pas affirmé que l'acte de base de l''ACP dont copropriétaire engalère nous entretient faisait mention d'une conciergerie et d'une cave réservée à celle-ci.
Vous pouvez toujours relire sur ce forum les interventions de copropriétaire engalère concernant la problématique des caves.
Il est évident que pour se prévaloir d'un loyer l'ACP et/ou les copropriétaires en indivision et en copropriété forcée devront établir préalablement leur propriété sur une ou plusieurs caves.
COMPLéTé :
Copropriétaire engalère nous avait fait part de recherches diverses de manière à établir la propriété de certaines caves. J'ignore si elles ont abouti.
Je suis d'accord avec vous, nous ne savons pas ce qu'il y avait au départ dans l'Acte de Base.
J'ai bien compris que vous m'expliquiez des cas potentiels, des exemples plausibles. Merci.
#14 Re : Copropriétés forcées » durée prescription location cave ? » 12-02-2020 10:44:43
YellowSubmarine a écrit :copropriétaire engalère a écrit :Bonsoir, un copropriétaire loue une cave à l'ACP, on se rend compte que cela fait plus de dix ans qu'il n'a pas payé son loyer pour la dite cave, il décrète que la prescription est de 5 ans d'autres disent 10 ans.
UN autre n'a pas payé depuis 3 ans....qui connait la réponse ici?
Il y a une chose que je ne comprends pas mais j'espère que quelqu'un va m'expliquer.
Vous dites "un copropriétaire loue une cave à l'ACP ...", mais je lis dans l'article 577-5 §3 du Code Civil "L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.".
Si je comprends bien cet article, l'ACP ne devrait pas avoir de lot. Correct ?
J'essaie de vous expliquer, ce que vous avez demandé.
Il arrive que l'acte de base d'une association de copropriétaires fasse état parmi les parties communes de l'existence d'une conciergerie et d'une cave réservée à cette conciergerie. Aucune quotité n'est attribuée à ces parties communes.
Les propriétaires de la conciergerie et d'une cave réservée à la conciergerie sont les copropriétaires en indivision et copropriété forcée et non la personne morale "association des copropriétaires" qui ,elle , ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet ( par exemple une tondeuse professionnelle).Art.577-5,§ 3.
"L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. (...)"
Merci pour les explications, c'est plus clair mais j'ai encore une interrogation.
Comme le message initial parle d'au moins deux caves, je présume qu'en plus d'une cave de la conciergerie, il y aurait au moins une autre cave qui pourrait provenir d'un ancien lavoir, une ancienne cave à charbon ou autre. Je comprends. Peut-être que Copropriétaire en Galère pourrait nous en dire plus.
Mais dans ces cas, est-ce que l'Acte de Base ne devrait pas être adapté à la nouvelle situation ?
#15 Re : Copropriétés forcées » durée prescription location cave ? » 12-02-2020 10:44:43
Bonsoir, un copropriétaire loue une cave à l'ACP, on se rend compte que cela fait plus de dix ans qu'il n'a pas payé son loyer pour la dite cave, il décrète que la prescription est de 5 ans d'autres disent 10 ans.
UN autre n'a pas payé depuis 3 ans....qui connait la réponse ici?
Il y a une chose que je ne comprends pas mais j'espère que quelqu'un va m'expliquer.
Vous dites "un copropriétaire loue une cave à l'ACP ...", mais je lis dans l'article 577-5 §3 du Code Civil "L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.".
Si je comprends bien cet article, l'ACP ne devrait pas avoir de lot. Correct ?
#16 Re : Copropriétés forcées » Contrat de chauffagiste » 08-02-2020 10:07:31
Facture ET attestation (rapport d'entretien ou attestation de contrôle d'un générateur de chaleur).
#17 Re : Copropriétés forcées » RC syndic? CAC? CDC? » 11-02-2020 15:07:08
Pour le Conseil de Copropriété, ce sont des copropriétaires bénévoles, l'ACP prend une RC pour l'ensemble du Conseil de Copropriété. Chez nous, c'est le Syndic qui s'en charge. Cela devrait apparaître dans les comptes de la copropriété.
Pour le Commissaire aux Comptes, si c'est un copropriétaire bénévole c'est le même principe que pour le Conseil de Copropriété. Si c'est un professionnel, il devrait avoir sa propre RC, je ne sais pas comment on peut le contrôler.
Attention, il est possible qu'il n'y ait qu'une seule ligne dans les comptes si c'est une assurance combinée RC CdC et RC CaC.
Dans notre résidence, c'est une assurance combinée RC Syndic + RC Conseil de Copropriété + RC Commissaire aux Comptes.
#18 Re : Copropriétés forcées » Contrat de chauffagiste » 08-02-2020 10:07:31
Bonjour,
Chaudière Remeha 210 Pro pour 20 appartements, entretien le 25/10/2019 pour 193,60€ TVAC.
Pas de contrat d'entretien ni de contrat de dépannage. Depuis 2014, nous avons eu deux pannes et les interventions ont été faites dans la journée.
Bon week-end.
#19 Re : Copropriétés forcées » Syndic bashing » 03-12-2019 18:13:16
Est-ce faire du syndic bashing que de relever qu'un syndic qui postule les conseils du conseil de copropriété ne s'inscrit pas dans le texte légal ?
En effet il ne peut pas se retrancher derrière l'avis du conseil de copropriété pour ne pas effectuer une tâche qui lui incombe, légale ou contractuelle.
Mais j'ai une question : est-ce que le syndic peut consulter le conseil de copropriété même si ce n'est pas prévu dans la loi ni interdit d'ailleurs ? Je dis bien consulter, prendre l'avis.
#20 Re : Copropriétés forcées » Interrompre une AG , on peut ou pas? » 05-12-2019 23:45:06
c'est du "on m'a rapporté" hein!
une chaise a été brandie pour finir à valser dans toute la salle...ça criait de partout, trois personnes sont parties, et le pv avec votes et tout ça a tout de même été rédigé.......comme de rien n'était.
voilà c'est tout
Du moment que les qorums sont atteints, une AG peut commencer.
Si des personnes quittent l'AG durant le déroulement de celle-ci, l'AG continue.
Maintenant si tout le monde quitte je ne sais pas ce qui passe.
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