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#2 Re : Locations et baux » durée bail » 22-09-2015 07:00:21

Himura a écrit :

Alors je suis passé à côté de quelque chose (?).
Pour moi, un bail de 9 ans, c'est la même chose un bail à durée indéterminée ; anciennement appelé "3-6-9", et correspondant au bail standard de résidence principale.

Voyez ici :

https://www.lebonbail.be/articles/la-du … principale

Neuf ans ce n'est pas une durée indéterminée, c'est neuf ans, avec prorogation tacite. Sinon il y a le bail à vie, aussi.

#3 Re : Locations et baux » durée bail » 22-09-2015 07:00:21

Himura a écrit :

Le bail commencé en août 2009 est un bail devenu 'à durée indéterminée' ("9 ans").

???
Faudrait savoir, durée indéterminée, et neuf ans, c'est un peu contradictoire. Soit c'est un bail de neuf ans, soit à durée indéterminée, pas les deux
Ensuite, le bail est résiliable après 3 ans et 6 ans, oui, mais avec une indemnité de 9 et 6 mois.

#4 Re : Locations et baux » Soucis d'électricité » 18-09-2015 23:05:00

D'une manière générale, l'attestation de conformité est exigée 18 mois au plus tard après l'achat, ainsi qu'en cas de modification importante ou de renforcement du compteur. Dans les autres cas, le propriétaire n'est pas tenu de mettre son installation aux dernières normes ni de la faire agréer par une société spécialisée. Bien que ce soit conseillé pour se couvrir en cas d'accident, un incendie par exemple. L'attestation pourrait éviter des batailles d'experts. Les parties de l'installation qui ont été réalisées après 1981 doivent être conformes au RGIE. Pour les parties plus anciennes,  les  prescriptions  de  l’Arrêté  Royal  du  01/07/1992
sont d’application. Elles prévoient des dérogations (plus de 8 prises par ligne, par de terre sur les points d'éclairage, pas d'équipotentielles, etc...)

En cas de mise en location en RW, l'AR du 8/7/1997 expose que : "Le logement doit disposer au moins - 4° d'une installation électrique agréée, LORSQU'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, OU ne présentant aucun risque en cas d'usage normal"

Vous devriez écrire à votre bailleur en recommandé, pour le prier de résoudre les défauts (un câble avec un isolant en tissu au dessus d'un évier est inacceptable !) , voire de lui demander de fournir l'attestation de conformité, ou de justifier de la raison pour laquelle il ne serait pas obligé de fournir cette attestation.

#5 Re : Locations et baux » Soucis d'électricité » 18-09-2015 23:05:00

J'avais passé mon temps à écrire un message, les arguments donnés ci-dessus étant faux.
Mon message n'est pas passé (erreur de connexion ??) Dès que j'ai le temps, j'essaierai de le récrire

Bon, encore une erreur de connexion en voulant éditer le message.

Je disais donc qu'en RW, c'est l'arrêté royal du 8 juillet 1997 qui prévaut.

#6 Re : Locations et baux » RW: saut d'index ? » 02-09-2015 11:23:18

Himura a écrit :
ChristopheDelagrange a écrit :

En effet, je viens d'augmenter un loyer : + 5 euros.
En quoi 5 euros ont-ils une influence sur le pouvoir d'achat ?

La question pourrait vous être retournée... C'est la même chose.

Bien entendu, mais pour moi ça fait 3 x 5 euros, soit 15 par mois ou 180 par an.
Souvent je laisse tomber l'indexation, mais lorsque le gouvernement annonce qu'un blocage va être effectué, j'applique l'indexation quand même en me disant que ça pourrait être la dernière occasion avant longtemps d'indexer.
De plus, l'indice santé ne reflète pas le cours des loyers et encore moins les prix des matériaux et de la main d’œuvre. C'est un indice faible, qui évolue peu. Lorsqu'un bailleur augmente son loyer en fonction de l'indice-santé, il est encore en-dessous de ce qui devait être pratiqué pour suivre les cours réels de l'immobilier
Le SNP conseille d'indexer, parce que si l'on n'indexe pas, au bout de quelques années, le loyer devient très inférieur au marché. Et lorsque le bailleur veut rattraper, il doit alors augmenter fortement d'un coup, ce qui suscite le courroux du locataire, celui-ci ayant tendance à oublier le "cadeau" qui lui a été fait pendant des années et à ne voir que la différence entre son ancien loyer et le nouveau. D'ailleurs sur les forums, on lit souvent : "mon proprio veut m'augmenter de 100 ou 120 € d'un coup, est-ce normal ?" (et parfois : c'est dégueulasse)

#7 Re : Locations et baux » RW: saut d'index ? » 02-09-2015 11:23:18

rexou a écrit :

Vu l'évolution de l'index ces derniers mois, ce blocage ne signifie pas grand chose. Décision populiste qui n'évitera pas la possibilité d'appliquer des index antérieurs qui n'étaient pas réclamés, ni surtout la réadaptation des loyers lors d'un changement de locataire.

En effet, je viens d'augmenter un loyer : + 5 euros.
En quoi 5 euros ont-ils une influence sur le pouvoir d'achat ? On passe sous silence les quelque 25 % d'augmentation du prix de l'électricité et du gaz, par exemple. Et que dire des prix en libre court de la construction, des matières premières, des entretiens, de la rénovation, des matériaux.

Par contre, au vu de ce que les gouvernements régionaux nous préparent, j'ai appliqué certaines indexations que je pensais laisser tomber. Mes locataires en tout cas ne seront pas gagnant suite à cette mesure de bocage d'index. En temps normal je laisse tomber des indexations, plus maintenant

#8 Re : Locations et baux » Bonjour, votre appartement m'intéresse. Est-ce que... » 13-09-2015 21:55:57

- Bonjour, votre appartement m'intéresse.
- Désolé j'ai déjà un candidat sérieux. Je pense que le contrat sera signé demain
- Comment ça, vous refusez ma candidature ? J'ai des garanties vous savez !

#9 Re : Locations et baux » Bonjour, votre appartement m'intéresse. Est-ce que... » 13-09-2015 21:55:57

- Bonjour, votre appartement m'intéresse. Qu'est-ce qu'il y a comme revêtement de sols ?
- Dans la cuisine et la salle de bains du carrelage (neuf), dans le salon du parquet (neuf) et dans la chambre du vinyle (neuf)
- Eh non le vinyle c'est rédhibitoire

#10 Re : Locations et baux » Bonjour, votre appartement m'intéresse. Est-ce que... » 13-09-2015 21:55:57

Bonjour, votre appartement m'intéresse. Je vous explique mon cas. Je suis prostituée mais pas une fille de rue rassurez-vous, je choisis ma clientèle et c'est juste pour arrondir les fins de mois. Et blabla bla.... Et au fait, les propriétaires vont être emmerdés avec les nouvelles lois. Il vont devoir payer des taxes sur les loyers. Enfin moi je dis ça je dis rien. Mais ne vous en faites pas pour le paiement, je n'ai pas de dettes. Blabla bla... Je reçois mais c'est juste pour les fins de mois. Sinon je suis clean et tout ça. Pas de coke, juste un joint oh mais c'est occasionnel. Et sinon vous êtes proprios depuis combien de temps ? Ah vous allez chier avec les nouvelles lois. Vous me rappelez pour confirmer ? Ne vous en faites pas je suis réglo. Bon à bientôt monsieur

#11 Re : Locations et baux » Bonjour, votre appartement m'intéresse. Est-ce que... » 13-09-2015 21:55:57

- Bonjour, votre appartement m'intéresse. Est-ce qu'il est libre tout de suite ?
- Non c'était indiqué début septembre dans l'annonce et nous sommes le 17 mai. Comme vous le voyez le locataire actuel n'a pas encore déménagé
- Oui mais c'est urgent, je suis enceinte de 8 mois et demi

#12 Re : Locations et baux » Fin de bail, le locataire ne paie pas le dernier mois + les arriérés » 24-08-2015 07:19:41

Pour le poursuivre, un certificat de domicile doit être déposé au greffe.

Plusieurs possibilités (il s'agit d'un bail de résidence principale je suppose )
- vous vous défendez vous-même, et il faut déposer une requête au greffe du canton où est situé le logement loué. Il faut aussi un certificat de domicile du locataire, de moins de 15 jours, délivré par la commune où il est domicilié. S'il est encore domicilié dans votre logement, foncez chercher ce certificat, parce que s'il déménage, il faudra peut-être courir loin.
- soit vous vous défendez vous même et faites une citation par huissier, et dans ce cas c'est au huissier me semble-t-il à faire le nécessaire, mais à vous d'aller à l'audience vous défendre
- soit passer par un avocat, et celui-ci a la faculté de se faire délivrer le certificat de domicile.
Après avoir obtenu un jugement, il faudra le faire signifier par huissier, et si je ne me trompe pas, ce ne sera plus votre problème de savoir où il est domicilié, ni celui du juge, mais c'est le huissier qui devra s'en charger

En plus, je vois que vous avez déjà posé en son temps des questions sur ce forum au sujet de loyers impayés et de la fin d'un bail en août (le même semblerait-il). Pourquoi ne pas avoir déposé une requête en temps utile ? Même si le juge n'avait pas prononcé la résolution du contrat, vous auriez pu demander un jugement provisoire condamnant la locataire à payer et une audience ultérieure pour faire le point, au cas ou le locataire serait de nouveau en défaut de paiement. C'est quand même un peu bizarre comme apathie. Vous suivez ce forum depuis longtemps, pourquoi réagir seulement la veille du départ de ce locataire récalcitrante ?

#14 Re : Locations et baux » RW: saut d'index ? » 02-09-2015 11:23:18

Merci Himura !

C'est bien ce que je pensais mais je n'avais pas de référence.

monkey

#15 Locations et baux » RW: saut d'index ? » 02-09-2015 11:23:18

ChristopheDelagrange
Réponses : 14

Bonjour

J'ai demandé l'indexation d'un bail au premier août.
Le loyer n'avait jamais été augmenté (bail commencé le premier août 2013

Le locataire me dit qu'il a été à la banque et que l'employée lui a affirmé qu'un décret est passé le 27 juillet, signifiant le blocage des loyers.

Il me semblait que le décret n'était pas encore passé. Qu'en est-il ?

#16 Re : Locations et baux » Evaluation frais état des lieux de sortie » 24-07-2015 17:19:19

Francis a écrit :

Excusez les fautes diverses dans mon message  précédent.
Mon intervention dictée à l'iPad a provoqué des erreurs.  Sorry.

ça c'est impardonnable.
Vu ce que vous gagnez, vous pourriez engager un grammairien !

Allez bonne soirée et sans rancune. Je suis sûr qu'il y a de très bons experts et que vous en faites partie

#17 Re : Locations et baux » Evaluation frais état des lieux de sortie » 24-07-2015 17:19:19

Eh oui, donc on ne parle pas de la même chose, depuis le début.
Donc il est inutile de s'affronter sur ce qui n'a rien de comparable.

Donc, bonne soirée Francis et merci pour ces explications....

#18 Re : Locations et baux » Evaluation frais état des lieux de sortie » 24-07-2015 17:19:19

Francis a écrit :

Je ne suis pas impoli, peut-être ma réponse est-elle impertinente mais certainement pas impolie.
Je m’étonne de ces honoraires d’expert judiciaire soient aussi faibles.

Il faut tout de même savoir que ces honoraires sont soumis à une tva de 21 % et qu’une heure de vacation d’un expert doit être facturé ± 65 €. 

De plus, l’expertise judiciaire demande le respect d’une procédure assez stricte de la part de l’expert avec notamment convocation des parties par recommandé, première visite des lieux, envoi de ses premières constatations, réception des réponses des parties, envoi des conclusions, etc.  dépôt de son rapport au tribunal.  Je ne vois pas comment faire tout cela pour 175 € tva comprise.

Mais oui bien sûr.
Quand il y a vraiment une facture... Parce que dans les deux expériences que j'ai eues : tout en noir.
Et quand il y a facture, il y a aussi déduction de frais professionnels, récupération de la TVA sur la voiture et amortissement, le mobilier, les investissements, etc etc etc...

Comme vous êtes particulièrement bouché ou de mauvaise foi, vous n'avez pas lu ou pas voulu lire qu'il ne s'agit pas de l'expertise judiciaire mais d'un déplacement du juge avec son expert. Savez-vous que le ministère de la justice est financé par nos impôts et que la plupart de ses prestations sont gratuites ? Ainsi, les 40 € de la requête ne couvrent certainement pas le salaire du juge, du huissier, du greffier. La visite d'un juge sur place pour évaluer une situation ( = état des lieux + dommages divers + bilan de frais etc) fait partie de la procédure ! Les 158 euros qui m'ont été demandés couvrent la main d’œuvre du technicien. Voilà donc la raison de ce montant.

Cela dit, comme disait Rexou, il n'est pas évident de convaincre un juge de se rendre sur place. J'y suis arrivé (photos à l'appui), le juge a bien compris qu'entre les dires du locataire et les miens, il fallait une visite pour se faire une bonne idée des problèmes. A savoir qu'il y avait de gros dégâts faits par le chien de Monsieur, boiseries et bas de porte rongés, tapisserie arrachée. J'imagine que le juge a voulu voir sur place pour l'ELS mais aussi pour estimer le montant d'un préjudice et de l' indemnité de résolution

#19 Re : Locations et baux » Evaluation frais état des lieux de sortie » 24-07-2015 17:19:19

GT a écrit :

Il semble qu'une expertise judiciaire n'ait pas été ordonnée par le juge dans le cas soumis par Chistophe Delagrange. Mais que le juge se soit déplacé sur les lieux avec un "conseiller". Vrai ? D'où un coût inférieur à celui d'un ELS réalisé dans le cadre d'une véritable expertise judiciaire.

Absolument.
J'ai retrouvé le jugement. C'est en fait 158 € qui m'étaient demandés pour la visite sur place du juge et de son technicien.
Le juge avait d'ailleurs dit à l'audience que s'il désignait un expert indépendant, ce serait en effet plus cher. C'est pourquoi il a proposé de se déplacer avec son technicien.

Mais je comprends que les "experts" indépendant n'apprécient pas que l'on donne ce genre de renseignement. Les bailleurs pourraient préférer passer par un jugement, plutôt que commander un "expert" à prix prohibitifs. Car il est bien évident que demander 250 ou 300 € pour un état des lieux qui dure moins d'une heure, c'est abusif. Je l'ai fait deux fois et je ne suis pas près de recommencer. Ces deux prétendus experts sont passé à côté de la moitié des dégâts. Après, il en existe certainement de très sérieux. Si quelqu'un a des références en province de Liège, je suis intéressé

#20 Re : Locations et baux » Evaluation frais état des lieux de sortie » 24-07-2015 17:19:19

Francis a écrit :

Un expert judiciaire pour 175 € !!!! dans quel pays et quelle année ?

L'année passée.
Visite des lieux du juge accompagné de son expert.
Ayez la politesse de ne pas dire que c'est faux je vous prie. J'ai encore une copie du jugement.
Que cela surprenne certains experts indépendants je le conçois bien.

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