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#1 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » Aujourd'hui 22:05:52

GT

Le compte d'épargne ouvert par les 2 conjoints (et affecté à un garantie locative ) est indivis.
A mon avis, la banque ne pourra le clôturer au profit d'un des 2 conjoints qu'avec l'accord de l'autre.

#2 Re : Locations et baux » Convention AIS – dégâts engendrés par une expulsion » Aujourd'hui 22:47:00

GT

Personnellement je trouve bonne l'intention de consulter un avocat qui serait spécialisé dans le droit du bail .
N'oublions pas que le droit des contrats devra aussi être examiné (la convention entre le mandant et l'AIS).

Eu égard aux montants en jeu, un premier conseil d'un avocat me semble judicieux.

Un notaire n'est pas un avocat. Chacun son métier.

Par principe, je ne conseille jamais le nom d'un avocat ou un syndic, à Liège ou ailleurs .

On peut trouver sur Liège de grands cabinets d'avocats. Peu importe que leurs sièges dans la salle d'attente soient ou non profonds.

#3 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » Aujourd'hui 22:05:52

GT
PIM a écrit :
GT a écrit :

Le problème est complexe. La demande ne sera pas recevable s'il elle est est adressée à un tribunal qui ne s'estimera pas compétent pour trancher l'affaire portée devant lui. Le divorce règle l'état des personnes et non le patrimoine de celles-ci.
De manière pragmatique,le mieux est d'arriver à un arrangement à l'amiable ( 50/50 ?) entre les ex époux en ce qui concerne la garantie locative constituée sans s'arc bouter sur des éléments de droit qui ne seront pas nécessairement retenus par le juge .

Si c’est Madame qui a versé l’intégralité de la garantie locative, je comprendrais qu’elle n’ait pas envie de faire du 50/50...

Je comprends également cette envie.
A elle de se renseigner et de décider ou non d'aller devant un tribunal qui sera compétent pour se prononcer sur son affaire.

Ce n'est pas parce que l'un des 2 conjoints a versé seul le montant de la garantie locative relative au logement familial que le juge décidera nécessairement qu'il est créancier exclusif sur cette garantie.

Mais rien ne l'empêche de décider de ne pas se renseigner sur le fond du dossier auprès d'un avocat.

#4 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » Aujourd'hui 22:05:52

GT

Le problème est complexe. La demande ne sera pas recevable s'il elle est est adressée à un tribunal qui ne s'estimera pas compétent pour trancher l'affaire portée devant lui. Le divorce règle l'état des personnes et non le patrimoine de celles-ci.
De manière pragmatique,le mieux est d'arriver à un arrangement à l'amiable ( 50/50 ?) entre les ex époux en ce qui concerne la garantie locative constituée sans s'arc bouter sur des éléments de droit qui ne seront pas nécessairement retenus par le juge .

#5 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » Aujourd'hui 22:05:52

GT
vebou a écrit :

Séparation et sur ordonnance du juge de la famille M quitte le domicile conjugal (07/2019).


Une ordonnance visant à obliger l'époux à quitter le logement familial n'est pas un jugement de divorce et ne règle pas un problème de garantie locative.

#6 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » Aujourd'hui 22:05:52

GT
EP001 a écrit :

Dans le cas présent puisque la garantie est mise aux deux noms la banque exigera la signature des 2 personnes, peu importe qui a réellement mis l'argent sur le compte et peu importe également si le bail est aux 2 noms ou à un seul nom.

Par contre j'ai demandé la libération hier d'une garantie pour un bail aux 2 noms d'un couple mais la garantie n'était qu'au nom de monsieur.

La garantie a été libérée avec mon accord et celui de monsieur.

Personnellement je préfère toujours une garantie déposée avec un seul nom.

A mon avis il faudra aller en justice de paix.

Dans la mesure où le litige ne concerne pas le bailleur mais les (ex) conjoints l'affaire ne devrait-elle pas être portée devant le tribunal de la famille ?

#7 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » Aujourd'hui 22:05:52

GT
vebou a écrit :

Bonsoir,
J'ai déjà fait appel à vos conseils avisés pour mon cas...
Voici :
Bail au nom de M et Mme, garantie locative aussi mais versée excusivement par Mme (preuve à l'appui).

@ Panchito suite à sa question

#8 Re : Locations et baux » quand l'ex conjoint (co-locataire) refuse de signer la libération de la garantie » Aujourd'hui 22:05:52

GT
vebou a écrit :

Bail au nom de M et Mme, garantie locative aussi mais versée excusivement par Mme (preuve à l'appui).
Séparation et sur ordonnance du juge de la famille M quitte le domicile conjugal (07/2019).
(...)
Le propriétaire me signe le déblocage de la garantie locative.  Jusque là, tout va bien...aucun litige avec le propriétaire mais M refuse de signer la libération en ma faveur.
Que faire ?
Dois-je déposer une requête auprès du juge de paix ?
Est-il compétent pour un litige entre mon ex-mari et moi au sujet d'une garantie locative?
Qu'en sera-t-il des coûts ?
Merci de votre précieuse aide...

Etes-vos séparé ou divorcé ?
Un jugement de divorce a-t -il été prononcé ? a-t-il été transcrit ? quid de la liquidation du régime matrimonial ?

A mon avis, même dans un régime de séparation de biens la garantie locative bancaire établie par les  conjoints concernant le logement familial est commune aux 2 ex conjoints même si elle a été payée par un seul conjoint.

Consultez un avocat spécialisé dans le droit civil et , le cas échéant, arrivez  à un règlement transactionnel ( 50/50 ?)avec votre (ex) époux en ce qui concerne la garantie locative.

#9 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT
max11 a écrit :

Et le plus vicieux, cette taxe était assimilée au début à une taxe poubelles (Bxl Propreté) mais cela fait quelques temps maintenant que Bxl Propreté facture de plus en plus ses missions (location de containers dans les ACP, ...)

Cette location facturée pour les containers ds les ACP n'existait-elle pas déjà avant le réforme fiscale bruxelloise?

#10 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT
rexou a écrit :

Bien que ceci nous éloigne du sujet initial, il est difficile de laisser passer le terme présenté par le politique de "prime" ou de cadeau fiscal. C'est pour moi cela qui est le côté le plus vicieux de l'opération. Financièrement, à terme les loyers seront adaptés à cette taxation augmentée...


L'appellation " prime BE HOME" n'existe pas dans la législation.
Dans celle-ci, il est question d'une prime annuelle de 120,,00 € destinée à encourager l'accès à la propriété de l'habitation propre en Région de  Bruxelles-Capitale (cf. Ordonnance du  27 novembre 2017 effectuant les adaptations législatives en vue de la reprise du service du précompte immobilier par la Région de Bruxelles-Capitale -MB 8.12.2017, chapitre 5).
Cette prime a été indexée (ordonnances du 14 juin 2018 et 30 avril 2020)

La réforme fiscale bruxelloise a pour conséquence de faire contribuer davantage les multiproprétaires et les non-résidents bruxellois.
Qui auront l'occasion de tenir compte de cette situation lors de la conclusion d'un bail.

Historiquement, cette prime d'abord était une compensation (et non un cadeau) en faveur de certains suite à la suppression de la "taxe ménage" . Après elle a compensé pour d'autres l'augmentation des additionnels agglo sur le précompte immobilier.

#12 Re : Copropriétés forcées » Accès en ligne 24h/24 à la gestion ? arnaque ou pas? » 01-06-2020 14:51:07

GT
copropriétaire engalère a écrit :

avoir payé des extincteurs pour le stade d'anderlecht, un mois plus tard un contrôle pompier, on s'offre une belle amende car on a pas d'extincteurs.
je ne sais pas ce que l'IPI va décider au sujet de ce syndic en place, pour moi il devrait être en taule et n'avoir plus le droit d'exercer, mais bon,  c'est une autre histoire.Le pire c'est qu'avec le jeu du cdc et du syndic "t'inquiète on va pas te faire payer ceci ou cela", ils corrompent le système.L"IPI ouvrira t elle les yeux sur cette corruption? j'en doute. pour la simple raison que les CP vont jurer la main sur le coeur que ce sont de regrettables "erreurs".

Un élément doit m'avoir échappé. Le stade d'Anderlecht serait une ACP gérée par un syndic IPI.

#13 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT
max11 a écrit :
GT a écrit :

La seule question à examiner eu égard au contenu du bail porte sur la refacturation partielle au locataire d'une taxe d'égout et d'une taxe d'immondices enrôlées  dans le chef du propriétaire en application d'une fiscalité communale.

Le bail prévoit :
  "Les abonnements privatifs aux distributions d’eau, électricité, gaz, téléphone, radio, télévision,
combustibles ou autres, sont pris au nom du bailleur mais seront pris financièrement en charge par le
preneur. Le preneur s’engage à verser anticipativement chaque mois au bailleur, la somme de 150
EUROS à titre de provision pour les charges encourues. Chaque année, un décompte sera préparé
par le bailleur afin de régulariser les consommations estimées et les consommations effectives.
Tous les frais y relatifs tels que la location des compteurs, coût des consommations, taxes spéciales
(eau usée et poubelles), etc, sont à charge du preneur."

Sur base de ce texte et uniquement de ce texte, la refacturation est-elle possible ?

Le règlement de la taxe indique une taxe sur l'occupant, pas sur le bâtiment comme peut l'être une taxe sur les panneaux solaires, les antennes, les terrasses, les bureaux, ....
De plus, elle prévoit un mécanisme qui évite la double imposition en prévoyant une situation au 01/01 sans possibilité de prorata ni pour la commune, ni pour le redevable.
A mon avis, cela enlève toute légitimité à un propriétaire de se l'approprier et de se charger de la répartition de cette taxe qui ne le concerne pas en tant que propriétaire-bailleur.

C'est un argument que je veux bien entendre que Goods pourrait présenter au bailleur.
Le bailleur y sera-t-il réceptif eu égard à la clause formulée dans le bail ?

#14 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT
rexou a écrit :
max11 a écrit :

Il y a une taxe sur les poubelles à Bruxelles ?  pas chez moi en tout cas et je n'en ai jamais vu ailleurs non plus.
Je n'ai même pas connaissance (mais je n'ai pas accès aux taxes des 19 communes mais beaucoup quand même) d'une taxe qui serait due par un occupant privé en rapport avec le lieu où il vit comme il en existe beaucoup en Wallonie  (poubelles, voiries, égouts, parking/garage devant la maison, trottoirs,...)

Il y avait une taxe assimilée de la Région de 89 € qui a été annulée maintenant mais elle était enrôlée au nom du résident jamais au propriétaire.

Je parlais bien de la taxe de l’agglomération, qui était avant de 89 euros en effet. Cette taxe inclut les services de voirie et n'a jamais été annulée... Elle est due par chaque propriétaire d'un bien en région bruxelloise. Et (ils appellent cela un cadeau) elle est annulée pour le proprio qui réside dans son bien. Mais elle reste payable !

Cette taxe n'est donc pas annulée... l'enrôlement en est simplifié et tout est à charge des bailleurs. Cela s'ajoute au PI tout simplement. La seule chose qui a disparu c'est la visibilité.

La taxe forfaitaire de 89,00 € à charge des chefs de ménage et occupants visés à l'art.3, § 1er, a) et b) de l'ordonnance du 23 juillet 1992 relative à la taxe régionale à charge des occupants d'immeubles bâtis et de titulaires de droits réels sur certains immeubles a été supprimée par l'ordonnance du 18 décembre 2015 portant la première partie de la réforme bruxelloise.
Subsiste néanmoins, la taxe  concernant les bâtiments ou parties de bâtiments qui ne sont pas affectés à l'occupation à titre de résidence principale ou secondaire.qui varie selon le type . Cette taxe ( non forfaitaires) est à charge de titulaires de droits réels sur certains immeubles.
L'ordonnance du 23 juillet 1992 relative à la taxe régionale à charge des occupants d'immeubles bâtis et de titulaires de droits réels sur certains immeubles a  reçu un nouveau titre :
"Ordonnance relative à la taxe régionale à charge de titulaires de droits réels sur certains immeubles"

Par ailleurs, en vue de garantir une neutralité budgétaire de la mesure, la Région a décidé d'augmenter ses additionnels au précompte immobiliers passant de 589 à 989.

Certains propriétaires (pas les investisseurs) bénéficient d'un prime appelée "BE HOME" (fixée à 131,00 € pour cet exercice 2020 )reprise sue l'AER au précompte immobilier.

#15 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT
max11 a écrit :
GT a écrit :

La seule question à examiner eu égard au contenu du bail porte sur la refacturation partielle au locataire d'une taxe d'égout et d'une taxe d'immondices enrôlées  dans le chef du propriétaire en application d'une fiscalité communale.

Le bail prévoit :
  "Les abonnements privatifs aux distributions d’eau, électricité, gaz, téléphone, radio, télévision,
combustibles ou autres, sont pris au nom du bailleur mais seront pris financièrement en charge par le
preneur. Le preneur s’engage à verser anticipativement chaque mois au bailleur, la somme de 150
EUROS à titre de provision pour les charges encourues. Chaque année, un décompte sera préparé
par le bailleur afin de régulariser les consommations estimées et les consommations effectives.
Tous les frais y relatifs tels que la location des compteurs, coût des consommations, taxes spéciales
(eau usée et poubelles), etc, sont à charge du preneur."

Sur base de ce texte et uniquement de ce texte, la refacturation est-elle possible ?

Imaginons un bail de 6 mois, débutant le 1/4/2018 et se terminant 30/9/2018. Dans cette hypothèse, aucune de ces taxes communales ne serait enrôlée ds le chef du locataire, ni chef de ménage, ni occupant aux 1/1/2018 et 1/1/2019.

L'examen de la fiscalité communale , utile pour déterminer le contexte, est étranger à la question de savoir si la refacturation répond aux conditions du bail.

Sauf que, à mon avis, pour mettre à charge du preneur, il faut que la dépense du bailleur soit légale, justifiée et établie dans les règles...
Ici, la taxe a été enrôlée sur une base irrégulière puisque l'enrôlement doit se faire par l'administration à charge de l'occupant du bien au 01.01 et pas au nom du bailleur.
Elle est donc irrégulière dans son établissement et une dépense  injustifiée pour le bailleur qui n'aurait pas dû avoir à la payer.
Ce n'est pas parce que le bailleur fait une fausse déclaration à l'administration que le preneur doit en subir les conséquences.

La taxe est établie en fonction des inscriptions dans les registres de la population.
Si le bailleur est inscrit au 1/1 ds les registres de la population , l'enrôlement a lieu dans son chef.
En principe, l'enrôlement a été établi dans les règles, à défaut pour l'administration d'avoir été informée que la situation reprise ds le registre de la population ne correspondait pas à la situation réelle.

Il s'agit d'un fait (avéré ?) et d'un argument que Goods pourrait mettre en évidence pour convaincre son bailleur d'abandonner sa prétention.

#16 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT

La seule question à examiner eu égard au contenu du bail porte sur la refacturation partielle au locataire d'une taxe d'égout et d'une taxe d'immondices enrôlées  dans le chef du propriétaire en application d'une fiscalité communale.

Le bail prévoit :
  "Les abonnements privatifs aux distributions d’eau, électricité, gaz, téléphone, radio, télévision,
combustibles ou autres, sont pris au nom du bailleur mais seront pris financièrement en charge par le
preneur. Le preneur s’engage à verser anticipativement chaque mois au bailleur, la somme de 150
EUROS à titre de provision pour les charges encourues. Chaque année, un décompte sera préparé
par le bailleur afin de régulariser les consommations estimées et les consommations effectives.
Tous les frais y relatifs tels que la location des compteurs, coût des consommations, taxes spéciales
(eau usée et poubelles), etc, sont à charge du preneur."

Sur base de ce texte et uniquement de ce texte, la refacturation est-elle possible ?

Imaginons un bail de 6 mois, débutant le 1/4/2018 et se terminant 30/9/2018. Dans cette hypothèse, aucune de ces taxes communales ne serait enrôlée ds le chef du locataire, ni chef de ménage, ni occupant aux 1/1/2018 et 1/1/2019.

L'examen de la fiscalité communale , utile pour déterminer le contexte, est étranger à la question de savoir si la refacturation répond aux conditions du bail.

#17 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT
rexou a écrit :

En aucun cas un bailleur ne peut réaliser un bénéfice sur une taxe qui est due par le locataire. Une clause qui aboutirait à cela me semble de facto abusive et réputée non écrite.

Le bailleur ne réalise aucun bénéfice.
La taxe 2018 est enrôlée par la commune ds son chef. Et il estime que contractuellement il est en droit de la répercuter contractuellement , prorata temporis, sur le locataire.
La taxe 2019 a été enrôlée ds le chef du locataire. Son bail se termine en avril. Il ne peut se prévaloir d'aucune disposition pour récupérer à charge du bailleur ou d'un tiers (le locataire suivant)  la taxe qu'il a payée à la commune.

#18 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT
rexou a écrit :

Vous devez donc payer à votre bailleur (en supposant que sa clause de taxe à charge du preneur soit légale) le montant total de la taxe enrôlées en 2019 MOINS ce que vous aviez déjà payé en 2018.

La taxe pour l'ex.imp. 2019 a été enrôlée ds le chef de Goods. Elle a été payée par Goods. Le bénéficiaire est la commune et non le bailleur.

#19 Re : Copropriétés forcées » Accès en ligne 24h/24 à la gestion ? arnaque ou pas? » 01-06-2020 14:51:07

GT
copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :

Vous avez pu voir qu'il vous transmettait les informations que vous demandiez avec suffisamment de force et de précision.

Les lui arracher via avocat, c'est cela que vous appelez "transmettre avec précisions"? et encore....avec 6 mois voire pour les derniers avec 20 mois de retards.

Non, pas transparent du tout et encore moins précis. puisqu'une fois reçu, (arraché) il  faut encore les décortiquer.......dans cet immeuble j'ai encore UN locataire qui volontiers paie des provisions qui sont toujours suffisantes et a la bonne sagesse de patienter pour les décomptes . avouez que c'est rare non?

1. Nous ignorons la formulation de la demande  adressée au syndic
2. La lecture des comptes dans le cadre d'une comptabilité en partie double (actif/passif, crédit/débit) nécessite des connaissances minimales en comptabilité. Le syndic n'est pas à la disposition des copropriétaires pour leur donner des cours de comptabilité.

#20 Re : Locations et baux » Paiement taxes communales » 01-06-2020 18:02:00

GT
gloods a écrit :

Sinon, pour revenir aux taxes communales, il y a quand même toujours un élément que j'avais mentionné et qui me fait penser qu'il n'aurait pas dû me la refacturer : la taxe communale est calculée en fonction du ménage, donc dans le cas du prorata de 2018, elle est calculée en fonction du ménage présent au 1/1/2018 et non à ma situation.

Il n'est pas contesté que la taxe est enrôlée par la commune ds le chef du ménage eu égard à une situation fixée le 1er janvier de l'exercice d'imposition.

Parfois, il est même précisé explicitement que la taxe est calculée sur base de la situation au 1er janvier de l’exercice d’imposition,qu'elle est due pour l’année entière par le redevable, connu à cette date, même s’il perd cette qualité au cours de l’exercice, que tout changement concernant le bien immobilier après le 1er janvier ne donne droit à aucune réduction ou dégrèvement même partiel dans le montant de la taxe due et que le fait de quitter le territoire communal au cours de l’exercice d’imposition ne donne pas droit à un dégrèvement partiel.

Cela ne signifie pas que le bailleur ne puisse répercuter sur son locataire un prorata de la taxe s'il est entré ds le bien pris en location après le 1er janvier.  A examiner en fonction du bail.

Goods, soit vous entamez une action contre le bailleur après avoir consulté un avocat, soit vous vous inclinez (et passez à autre chose).

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