Merci pour le retour, Rexo

D'accord sur la formulation qui peut prêter à confusion, j'ai adapté ;-)

Pour le reste, je compte en effet un peu sur le bouche à oreilles et c'est un peu dans cet esprit que j'ai posté cette demande. J'aurais espéré que quelqu'un connaisse la perle rare, mais ça n'a pas l'air aussi simple.

Je vais poursuivre mes investigations.

Le fait que le juge désigne un expert pour l'état des lieux n'est à mon avis pas ce qu'on peut appeler une expertise judiciaire, mais je peux me tromper.

Oui, j'ai des échanges de mails qui montrent qu'il ne veut pas l'intervention d'un expert commun mais un état des lieux entre nous. Ce que je ne souhaite pas vu d'une part les dégâts et d'autre part sa mauvaise foi manifeste (ce n'est pas pour rien qu'elle ne veut pas d'état des lieux par expert: il dit qu'elle n'a pas les moyens de le payer, mais c'est certainement aussi pour ne pas devoir répondre de dégâts ou remises en ordre mal effectuées...).

Merci Panchito

Ne pas l'indexer a été une erreur vu son "profil"... la garder aussi longtemps aussi et surtout. On ne m'y reprendra plus. J'ai par contre d'autres locataires avec qui ça se passe très bien et il y en a même un chez qui j'ai baissé le loyer plutôt que de l'indexer car il entretient le bien convenablement. Je n'ai pas de souci à le pas indexer un "bon" locataire pour qu'il reste.

En ce qui concerne les travaux de remise en ordre:
Bien sûr que je ne souhaite pas qu'il fasse quoique ce soit lui-même ou via des "amis". Mais il n'a pas l'intention de dépenser un cent pour les remises en état. Et il me dit que je ne peux pas le contraindre à faire intervenir une société professionnelle (ce que je lui demande pour le parquet car bonne chance pour faire des greffes de lames de parquet semi-massif collé pour un "amateur"). Mais il ne veut pas dépenser un euro, donc je sens que ça sera soit mal fait, soit pas fait du tout. C'est bien pour ça que je veux faire intervenir un expert.

En ce qui concerne l'état des lieux de sortie:
Ici non plus, il ne veut pas dépenser un cent. Et il ne veut pas d'expert également car il sait bien qu'il y a des dégâts. Maintenant, si moi je viens avec un expert (à mes frais) et si il refuse de signer l'état des lieux et le conteste, ce qui va inmanquablement se passer, on fait quoi? C'est pour ça que je souhaite un expert commun aux conclusions duquel on devrait se tenir. Le rapport de mon expert qu'il dira partial vaudra quoi en justice?

Que puis-je faire pour ne pas être dans l'impasse lors de cet état des lieux de sortie qui va d'office mal se passer ?

Je serais intéressé d'avoir par MP les coordonnées de l'expert qui demande 130€ car j'ai aussi un souci d'ELE (je vais ouvrir un nouveau sujet à ce propos). Merci 

J'ai bien sûr fait renouveller la garantie bancaire ING lorsqu'elle est arrivée à échéance. Ce ne fut pas facile, mais ça a été fait.

Je ne m'inquiète pas du fait qu'ING récupère facilement ou pas son éventuelle créance née du contrat de garantie bancaire.

Je pense juste qu'un locataire "abandonnera" plus facilement, en tout ou partie, une garantie locative qui a déjà été versée sur un compte plutôt qu'en fait ouvrir un crédit chez ING (puisque c'est de ça qu'il s'agit) avec des mensualités et des intérêts à payer à la clé.

En cas de garantie locative versée sur un compte, le locataire sera aussi plus enclin à trouver un accord; ceci pour récupérer, ne fut-ce que partiellement sa garantie locative. Avec le contrat de garantie bancaire, il n'a pas grand chose à gagner à trouver un accord. Je redoute donc des discussions (plus) difficiles lors de l'état des lieux de sortie...

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Les revenus immobiliers sont dans le collimateur du fisc par J. Blavier

Le mode de taxation à la belge sur la base du revenu cadastral indexé et augmenté de 40 % a été condamné par l’Europe. Ce qui s’annonce n’est guère réjouissant.   

Le magazine Trends Tendances a fameusement secoué le cocotier l’autre semaine en titrant « Le fisc veut taxer vos biens immobiliers à… 50 % ! » La menace est réelle, mais… pas neuve. L’article 37 du Code des impôts sur les revenus (CIR) est à la disposition du fisc pour déterminer si certains revenus généralement considérés comme privés peuvent être considérés comme professionnels : "sans préjudice de l’application des précomptes, les revenus des biens immobiliers et des capitaux et biens mobiliers, sont considérés comme des revenus professionnels lorsque ces avoirs sont affectés à l’exercice de l’activité professionnelle du bénéficiaire desdits revenus."
Toute la question est de savoir si les loyers que touche le multipropriétaire privé de ses biens à caractère résidentiel présentent un caractère professionnel, auquel cas ils s’ajoutent aux autres de la personne concernée et sont taxés au taux marginal, ce qui le plus souvent se traduit par un impôt de 50 %.
Simple et rusé

Comment peut-on en arriver là ? C’est aussi simple que rusé de la part du fisc. Le revenu que tire un propriétaire privé d’un logement où le locataire n’exerce aucune activité professionnelle est taxé via le précompte immobilier et ses additionnels sur la base du revenu cadastral du bien concerné, préalablement indexé (x 1,8230 pour les revenus de 2018) et augmenté de 40 %. C’est un modèle bancal, les revenus cadastraux, qui sont censés rendre compte de la valeur locative des logements, n’ont plus été revus depuis… 1975. Ce serait drôle si ce n’était pas tragique.

On ne peut s’empêcher de penser que c’est, fût-ce indirectement, le caractère désuet de ce mode de taxation qui permet au fisc, sur la base de l’article 37 du CIR, d’estimer unilatéralement quand les revenus immobiliers d’un propriétaire privé présentent un caractère professionnel. Unilatéralement et arbitrairement parce que si certains contribuables potentiellement taxables ne le sont pas, d’autres ont fort à faire pour convaincre le fisc que leur activité n’a rien de professionnel. Il n’y aurait plus de discussion possible si ces revenus étaient tout simplement taxés au taux marginal après déduction des charges bien sûr, par exemple les frais de rénovation.

Revenons à l’article 37 du CIR et prenons un exemple. Monsieur Durand possède un petit immeuble comptant cinq appartements. Il en assure la gestion lui-même. L’article 37 du CIR permet au fisc – qui ne va pas s’en priver - de considérer que les revenus générés par cette propriété présentent un caractère professionnel. Les loyers nets, après déduction de ses charges, que touche Monsieur Durand sont donc ajoutés à ses autres revenus et taxés au taux marginal. Quel est le critère retenu ? On ne sait pas trop. Le nombre de biens ? Le montant total des loyers perçus ? Le fait que Monsieur Durand s’occupe de la gestion ? Les trois ? C’est la porte ouverte à l’arbitraire. Et c’est rusé de la part du fisc parce que ça lui permet de taxer ces revenus sans avoir à attendre une réforme de la fiscalité immobilière déjà plusieurs fois remise aux calendes grecques. Mais les choses pourraient changer.

Logement familial et seconde résidence

Cet été, une rumeur a circulé qui prête au fisc l’intention de considérer qu’à côté de son logement familial et d’une éventuelle seconde résidence, le propriétaire privé qui met des biens résidentiels en location doit être taxé au taux marginal sur la base de ses loyers nets réellement perçus. Adieu précompte immobilier et revenu cadastral. Ce n’est qu’une rumeur, mais certains constatent avec quelque appréhension que petit à petit les pièces du puzzle se mettent en place. Comme cela se fait dans plusieurs pays voisins et avec le consentement de certains professionnels. Des économistes de renom comme Etienne de Callataÿ et Geert Noels ainsi que le fiscaliste Michel Maus ne s’en cachent pas : la taxation des revenus locatifs réels est inévitable - la Belgique y est contrainte, elle a été condamnée par l’Europe – et elle pourrait fort bien être instaurée par le prochain gouvernement.

Reste la question des plus-values. Comme on sait, la Belgique est un des rares pays à ne pas taxer les plus-values, notamment immobilières. Cela pourrait ne pas durer. L’avocat Thierry Litannie met en garde : « à partir du moment où le fisc considère que vos revenus immobiliers sont des revenus professionnels, rien ne l’empêche de considérer aussi que les plus-values que vous réalisez lors de la vente d’un ou de plusieurs biens sont aussi des revenus professionnels ». Dans le meilleur des cas, le contribuable concerné serait taxé à 16,5 % (le tarif pour la plus-value issue de la revente d’un bien immobilier dans les 5 ans de son acquisition), dans le pire des cas il écoperait du taux de 33 % qui frappe ce que le fisc considère comme de la spéculation et dans le pire des pires des cas il serait taxé au taux progressif de l’impôt des personnes physiques (IPP). Brrrr..

Source : https://www.waterloo-am.com/news/le-blo … fuBi5WWJJA

Le bail initial est un bail de résidence principale (pas de colocation).

Région = Région Wallonne.

Merci à ceux qui voudront bien m'éclairer.