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#1 Re : Ventes et achats » Achat : Est-il possible de payer moins de frais ? » 25-02-2022 16:40:50
Je vais apporter mon grain de sel dans la discussion 
Oui, je pense que le taux de 12,5% est exagérément élevé. Je me souviens d'une conversation surréaliste avec des Québécois qui se plaignaient de payer 1% de "taxe de bienvenue" (leurs droits d'enregistrement). 
Néanmoins, et après y avoir beaucoup réfléchi, je pense qu'il faut un peu affiner la réflexion :
1) L'augmentation du prix des maisons est certes liée en partie à un déséquilibre entre l'offre et la demande, en partie à l'augmentation des standards de confort mais aussi (et surtout ces dernières années) à beaucoup de spéculation ! Dès lors, l'argent cirucle dans une sorte de bulle où les gens vendent leur maison chèrement pour en acheter une autre encore plus chère en se disant que les prix vont de toute façon continuer à augmenter (évidemment, les primo-accédants sont les dindons de la farce).
Mais cet argent qui circule en boucle irrigue très peu l'économie réelle ! Seules les constructions neuves permettent de verser des salaires aux ouvriers qui les construisent. En conséquence, les droits d'enregistrement permettent au moins de taxer indirectement la spéculation et réinjecter cet argent dans l'économie réelle (enfin en théorie...je connais comme vous la gestion des finances de la RW).
2) Les droits d'enregistrement ont certes considérablement baissé en Flandre mais les prix de vente ont suivi un mouvement strictement inverse si bien que les acheteurs n'y gagnent quasiment rien (un exemple : regardez le prix de la moindre baraque sans charme avec un jardin à Wezembeek Oppem. Vous en avez minimum pour 800 k€). D'un point de vue économique, on peut d'ailleurs se demander si cette diminution des droits d'enregistrement est vraiment opportune dans la mesure où elle profite finalement peu aux acheteurs et où elle survient en période de forte spéculation. C'est presque mettre de l'huile sur le feu.
3) Là où je rejoins à 100% PIM c'est que la régionalisation rend le sujet incompréhensible pour les étrangers et surtout crée une concurrence fiscale délétère entre régions !! Une catastrophe sur le long terme !! Enfin là où je nuancerai un peu le constat, c'est que le découpage de notre pays s'est tellement transposé dans l'esprit de nombreuses personnes que beaucoup d'acheteurs francophones n'envisagent même pas la possibilité d'acheter en Flandre.
#2 Re : Législations régionales » Flandre-1/1/2022-citerne à mazout - installation et remplacement - interdiction » 03-12-2021 11:33:14
Et cela impose quoi comme nouveauté ce texte (n'ai pas lu. Je sais: pas bien)?
(cela me fatigue cette régionalisation)
Ce qui est assez interpellant, c'est qu'en discutant avec des Belges de toutes les régions, le commentaire est le même.
Du coup qui promeut ces bêtises et comment en est-on arrivé là ?
#3 Re : Divers (hors achat/location) » Tiers-investisseur pour cogénération à Bxl » 12-01-2023 12:04:37
Bien sûr, le tiers-investisseur se rémunère mais ça ne veut pas dire que c'est une arnaque.
Si vous souscrivez un prêt sur 20 ans à 2% auprès de votre banque, vous aurez payé 20% en plus au bout de la période si vous aviez payé cash. Ca n'en fait pas une arnaque pour autant.
#4 Re : Divers (hors achat/location) » Tiers-investisseur pour cogénération à Bxl » 12-01-2023 12:04:37
Votre question porte sur le financement d'une installation par un tiers-investisseur:
Tibir a écrit :Le Syndic propose de faire appel à un tiers-investisseur (la société Watt Matters) pour financer une installation
Je pense y avoir parfaitement répondu.
Que ce soit pour des panneaux solaires ou un système de cogénération ou, ou, ou, ....Le principe de base est toujours le même!
Justement non, vous n'y êtes pas. Vous faites référence à une arnaque dans laquelle des particuliers ont été obligés de continuer à rembourser un prêt souscrit en leur nom par un tiers-investisseur.
Dans mon cas, tous les prêts seront souscrits directement au nom du tiers-investisseur, c'est bien là toute la différence et elle est essentielle. C'est pourquoi je ne vois pas bien quel risque nous encourons (s'il y en a un).
#5 Re : Divers (hors achat/location) » Tiers-investisseur pour cogénération à Bxl » 12-01-2023 12:04:37
Merci pour votre contribution Panchito.
Ma question était au sujet d'une installation de cogénération, pas de paneaux solaires. Et il n'a jamais été question de souscrire un emprunt au nom de la copropriété.
#6 Divers (hors achat/location) » Tiers-investisseur pour cogénération à Bxl » 12-01-2023 12:04:37
- Tibir
- Réponses : 9
Bonjour à tous,
Le syndic de l'immeuble dans lequel je suis propriétaire d'un appartement à Bruxelles propose de faire appel à un tiers-investisseur (la société Watt Matters) pour financer une installation de cogénération. La cogénération servirait à chauffer et alimenter en électricité les parties communes.
Voici comment le projet nous est présenté :
Engagements de Watt Matters:
- Prendre en charge 100% des frais de l'installation de cogénération et sa maintenance pendant 10 ans.
Avantages pour la copropriété :
- Plus de facture d'électricité pour les communs
- Encaissement d'une redevance annuelle de la part de la société Watt Matters
- Meilleur PEB
Avantages pour Watt Matters
- Encaissement des certificats verts
- Revente du surplus d'électricité sur le réseau
À première vue, ce partenariat a l'air d'être un véritable win-win et c'est justement ce qui me fait un peu tiquer. Avez-vous un peu d'expérience dans ce genre de montage et quels sont les risques associés selon vous? Voici ceux que j'identifie a priori :
1. Faillite de Watt Matters avant les 10 ans --> quid du devenir de l'installation ?
2. Comment s'opère le transfert de propriété de l'installation après 10 ans et quelle est sa valeur résiduelle ?
3. Comment s'assurer que la consommation de gaz de l'immeuble n'explose pas ? Watt Matters aura intérêt à réinjecter un maximum d'électricité sur le réseau afin de toucher un maximum de certificats verts, or cette électricité aura été produite via du gaz facturé à la copropriété.
Merci pour vos conseils/expériences :-)
Tibir
#7 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 17-10-2024 17:40:26
D'accord avec vos remarques pertinentes Pierre1.
Quand je parlais de la fiscalité immobilière, je pensais plutôt aux droits d'enregistrement. Évidemment depuis la régionalisation, les Régions sont en concurrence et la région flamande les a déjà mis beaucoup plus bas que les deux autres donc les augmenter encore semble compliqué.
#8 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 17-10-2024 17:40:26
Il est à noter que le risque et la crise causées éventuellement par une inflation est certes couverte par le fait de posséder les briques.
Il n'empêche que c'est un risque non négligeable pour l'économie, surtout quand on vit dans un pays aussi endetté que la Belgique. Si les taux s'envolent, la dette belge va reprendre son effet boule de neige et on va en reprendre à perpète. C'est pas du pessimisme, c'est de l'économie de base.
Si les taux explosent, les prix des biens vont s'effondrer et les gens ne pourront plus acheter ni vendre. Quelqu'un qui voudra vendre ne le pourra plus parce que son prêt ne sera plus couvert par la vente. Ceux qui seront acculés à la vente se retrouveront en situation de faillite personnelle, avec un impact sur les banques. Un tel impact, aux USA, s'est appelé "crise des subprimes"... Et cela s'est vu au niveau macro-économique mondial.
Personnellement, je ne suis pas pessimiste. Je pense que cela ne risque pas d'arriver. Et pour mon cas personnel, même si cela arrive, je ne crois pas que cela affectera ma vie ou que cela ébranlera mes revenus au point de me retrouver par terre. Je n'ai donc aucune inquiétude pour ma situation personnelle. Non, ce qui me fait frissonner quand j'y pense trop, c'est le risque fiscal...
Je comprends votre inquiétude mais je ne la partage pas tout-à-fait.
D'une part, il faut distinguer l'endettement public (certes très élevé en Belgique) de l'endettement privé qui lui est raisonnable. La situation des emprunteurs belges est très éloignée de celle des Américains à l'aube de la crise des subprimes.
Ensuite, pour que les taux explosent, il faudrait que le taux d'emprunt de l'Etat belge explose ce qui me paraît improbable à court & moyen terme car la BCE veille au grain via son programme d'assouplissement quantitatif d'une part et parce que la situation de l'Etat belge n'est pas très éloigné de celle des Etats voisins qui sont tous très endettés.
Finalement, je vois plutôt une augmentation des taxes sur l'immobilier (refonte du RC, taxation différente des loyers ou modification du précompte immobilier) car l'Etat sera forcément attiré par le magot que ça pourrait représenter en période de disette. Il faut dire que d'un point de vue macro-économique, cela aurait du sens d'augmenter le précompte car cela pourrait limiter la spéculation et réorienter cet argent vers l'économie réelle. Evidemment, à titre personnel, j'espère que ça n'arrivera pas!
#9 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 17-10-2024 17:40:26
L'accélération actuelle des prix est forcément tirée par la masse de liquidités disponible et l'appétit des investisseurs.
Par contre la tendance de fond est toujours la même et est toujours autant négligée par les analystes : la démographie. Nous sommes de plus en plus nombreux en Belgique donc la demande est soutenue. Par ailleurs, la taille des ménages se réduit de plus en plus à cause des divorces, ce qui démultiplie la pression sur le logement.
Au Japon où la démographie est stable, les prix évoluent très peu.
#10 Re : Locations et baux » Améliorations continues » 30-01-2021 17:23:09
Merci pour votre réponse.
Il y a quand même quelque chose que je ne comprends pas bien. Mettons qu'un de vos locataires occupe le même logement pendant 25 ans. Dans ce cas, il se retrouvera avec une cuisine de 25 ans d'âge mais en payant un loyer actualisé par le biais des indexation.
Comment faites-vous pour rester compétitif par rapport au marché dans ce cas? Le locataire ne sera-t-il pas légitimement tenté de déménager vers un logement plus récent pour un loyer identique (hypothèse à vérifier bien sûr) ?
#11 Locations et baux » Améliorations continues » 30-01-2021 17:23:09
- Tibir
- Réponses : 5
Bonjour et bonne année à tous !
Je suis le bailleur d'une maison louée en Flandre depuis bientôt 4 ans au même couple. Très bons locataires, jamais de souci et ils entretiennent le bien d'après ce que j'ai pu constater. Bref, j'aimerais les conserver sur la durée (et je pense qu'ils se plaisent là où ils sont).
La maison a été presque complètement rénovée avant la mise en location mais je vois néanmoins quelques points qui pourraient être améliorés : portes d'entrée/de garage mal isolée et vétuste, éventuellement VMC simple flux... des améliorations qui ont un certain coût mais qui feraient sûrement plaisir aux locataires et qui augmenteraient la valeur du logement.
Je me demandais donc comment les habitués du forum procédaient ? Allouez-vous un certain pourcentage de vos bénéfices à des petits travaux d'amélioration que vous réalisez ensuite entre chaque locataire ou pendant l'occupation du locataire ?
Merci pour les conseils 
Tibir
#12 Trucs et astuces bricos » Fenêtre de toit? » 17-02-2021 12:55:33
- Tibir
- Réponses : 4
Bonjour à tous,
J'ai quelques soucis avec une fenêtre de toit qui n'est plus très étanche... En fait il s'agit plutôt d'une ancienne plaque de plexiglas qui fait office de fenêtre de toit (plat) au-dessus d'un cabinet de toilettes. Un entrepreneur est venu proposer un devis pour la pose d'une vraie fenêtre de toit pour remplacer ce vieux bricolage.
Par contre, d'après lui, il n'est pas possible de garder l'ouverture car sa taille non-standard empêche de trouver des fenêtres adaptées. Il me propose donc la solution suivante:
- Retirer la plaque actuelle
- Fermer l'ouverture avec du multiplex et poser 2 couches de roofing
- scier une fente dans les murs, placer des solins et étancher avec du silicone
- prix : 500 € HTVA
Que pensez-vous de cette proposition? Même s'il s'agit d'un petit cabinet de toilettes, je trouve dommage de perdre la lumière extérieure (il n'y a pas d'autres fenêtres). Par contre je n'ai pas envie de dépenser des sommes trop importantes puisque ce sont de simples toilettes justement. Et est-ce que l'utilisation de multiplex vous semble appropriée?
Merci bcp pour vos avis,
Tibir
#13 Re : Informations en vrac... » Mon dernier investissement: boire et déboire... » 18-11-2024 01:06:14
Je suis admiratif devant votre récit. Et j'imagine tous les effets positifs sur le quartier que la réhabilitation de cet immeuble doit avoir! En plus du logement décent dont peuvent profiter de nombreuses personnes grâce à vous! Bravo!
#14 Divers (hors achat/location) » Droits successoraux excessifs » 01-11-2018 15:30:46
- Tibir
- Réponses : 1
Bonjour à tous,
Un membre de ma famille a hérité d'un immeuble (en Flandre) d'un membre éloigné de sa famille (tellement éloigné qu'au regard de la loi il s'agit d'un étranger). Cet immeuble fait partie d'un héritage beaucoup plus large dans lequel il y a d'autres héritiers. Par ailleurs, comme vous le savez peut-être, les droits de succession sont calculés en Flandre sur la totalité de l'héritage puis répartis entre héritiers au prorata de leur part (principe de la globalisation). Bref pour résumer mon parent a payé les droits de succession les plus élevés possibles, près de 70%.
Le hic c'est que l'immeuble en question a été scandaleusement surévalué par l'expert dans le cadre de la succession. Il l'a estimé 500 k€ et mon parent vient de le vendre péniblement à 375 k€. Évidemment, les droits de succession ont été calculés sur une valeur beaucoup trop élevée... Et à la fin, mon parent ne reçoit qu'environ 25 k€. Étant donné qu'il a contracté un emprunt pour pouvoir payer les frais d'héritage, tout cela tourne à la mauvaise farce.
Y a-t-il des recours possibles d'après vous, auprès de l'administration, du notaire ou du géomètre-expert?
Cordialement,
Tibir
#15 Re : Divers (hors achat/location) » Contestation de remembrement » 31-10-2018 12:41:40
Effectivement on peut se demander pourquoi parler uniquement de "remembrement" alors qu'il s'agit dans le cas présent d'une expropriation.
Le chemin aura vocation à la balade, il sera en gravier. Il n'y a pas d'objectif de sécurité, c'est pour la qualité de vie des habitants en général.
Je trouve qu'il est facile de râler et de s'opposer à tout, je n'ai pas envie d'être dans cette démarche. Seulement, je trouve légitime de vouloir préserver ma tranquillité (celle de mes locataires plutôt) d'autant plus qu'on n'a rien demandé. Par ailleurs, j'aimerais comprendre pourquoi on devrait subir les désagréments de ce chemin (moi et les 9 autres proprio impliqués) pour ressusciter un tracé historique qui n'était même pas chez nous. Alors que le "vrai" chemin a peut-être été supprimé illégalement par le voisin plus bas chez qui il passait auparavant.
Tibir
#16 Re : Divers (hors achat/location) » Contestation de remembrement » 31-10-2018 12:41:40
J'ai pu avoir des échanges avec le chef de projet du remembrement pour préciser l'origine de l'idée consistant à faire passer un chemin au fond de mon terrain.
L'ingénieur a d'abord affirmé que ce chemin correspondait à un ancien tracé qu'il voulait réhabiliter. Je lui ai démontré que le chemin dont il parle se trouvait au-delà de mon terrain. Il me répond maintenant qu'ils veulent faire un nouveau tracé, que la présence ou l'absence d'anciens chemins n'est pas la question.
Étant donné que:
- je souhaite conserver l'intégralité de mon jardin
- je crains qu'un accès par l'arrière ne favorise d'éventuels cambriolages
- je n'ai pas envie (et mes locataires non plus) que des gens m'observent comme dans un zoo
Comment argumenter lors de l'enquête publique pour faire abandonner cette idée de chemin ? Je pense que le plus efficace serait une pétition par l'ensemble du voisinage concerné.
Cordialement,
Tibir
#17 Re : Divers (hors achat/location) » Contestation de remembrement » 31-10-2018 12:41:40
Bonjour,
J'essaie de faire correspondre les anciens plans du cadastre avec les plus récents. Je vois qu'il existe deux traits parallèles situés à la place de l'ancien chemin vicinal mais je ne connais pas la signification du trait vert (le trait bleu étant bien la séparation entre les deux parcelles). Savez-vous où trouver l'information? L'aide de CadGIS est inaccessible... merci!
#18 Re : Divers (hors achat/location) » Contestation de remembrement » 31-10-2018 12:41:40
Je suis allé effectivement sur Geopunt.be pour remonter le temps. Les maisons n'existaient pas à l'époque mais le découpage cadastral semble ne pas avoir changé, d'où ma quasi-certitude que le chemin était chez le "voisin" de l'époque.
Je vais essayer de contester cette piste cyclable mais je crains bien que ça soit difficile... Savez-vous comment et à quel moment les dédommagements sont calculés ?
#19 Re : Divers (hors achat/location) » Contestation de remembrement » 31-10-2018 12:41:40
Merci. Je vais commencer par mobiliser les voisins qui ont un jardin parallèle au mien et qui risquent de se le faire amputer également, je ne suis pas sûr qu'ils aient lu les plans en détails.
Effectivement il y a sûrement prescription pour le chemin en contrebas, et le propriétaire risque d'apprécier moyennement que son entrée se mue en piste cyclable même si ce serait le plus "logique" car une fois le portail passé, le chemin est dégagé.
#20 Divers (hors achat/location) » Contestation de remembrement » 31-10-2018 12:41:40
- Tibir
- Réponses : 16
Bonjour à tous,
J'ai récemment été contacté par la commune où j'ai une maison (en Flandre) pour m'informer qu'un projet de remembrement était en cours.
Surprise! D'après les plans consultables en ligne, la commune prévoit de faire passer une piste cyclable au fond de mon jardin, le long du mur du voisin du fond. Mon jardin se verrait donc amputer de la largeur d'une piste cyclable + les aménagements!!
J'ai été consulter les anciens plans du cadastre (année 1827) et il existait bien un chemin à l'époque situé DANS la propriété du voisin donc légèrement en contrebas du projet actuel. D'ailleurs ce chemin existe toujours et sert d'allée d'entrée au voisin.
D'où mes questions:
- Comment contester ce projet de remembrement?
- Le voisin (ou ses prédécesseurs) avaient-ils le droit de s'approprier ce chemin pour le transformer en desserte des deux bâtiments qu'ils possèdent ?
Merci beaucoup,
Tibir
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