La question de PIM est pertinente.

La loi sur les baux de résidence principale prévoit en effet qu'un contrat de bail qui est l'accessoire d'un autre contrat (de travail par exemple) ne tombe pas dans son champ d'application.

Ceci étant dit, un bail verbal existe et est parfaitement valable.

Le locataire est débiteur du loyer et il lui appartient de prouver qu'il s'est acquitté de sa dette, ce qui ne sera pas facile, puisqu'il n'a pas réclamé de preuves. Il peut cependant tenter de démontrer qu'en raison de sa relation avec l'employeur, il ne lui était pas facile de réclamer une telle preuve.

Peu importe le type de bail, l'une des principales obligations du bailleur et de faire jouir (ce sont les termes de la loi) paisiblement le preneur des lieux loués. Il ne peut donc pas couper purement et simplement l'alimentation en électricité (compteur au nom de qui au fait ?).

Du temps de la Rome antique, du moins durant la période archaïque, la vente s'opérait par tradition, en présence de prêtres. C'était extrêmement solennel, le moindre défaut dans la procédure pouvant entrainer la nullité du contrat.

On peut aisément s'imaginer que ce n'est pas très pratique, surtout dans un contexte de société industrielle, où le commerce exigence des outils plus pratiques.

Les contrats sont, dans notre système juridique actuel, consensuels, c'est-à-dire qu'ils se concluent par un simple échange de consentement. Dès que l'on est d'accord sur l'objet du contrat et sa contrepartie, le contrat est formé.

C'est aspect du contrat est parfois appelé le 'negotium'.

Pour prouver les obligations contractées dans le cadre d'une relation contractuelle, la loi exige cependant un 'instrumentum', c'est-à-dire une preuve.

Au fait, quand est-ce que vous me rendrez enfin les 50.000€ que je vous avais prêté ?

Ce petit exemple indique l'utilité de cet instrumentum. A défaut, il suffirait en effet que je trouve quelques témoins complaisants pour vous contraindre à me payer.

Pour prouver, la loi exige donc en principe un écrit et, qui plus est, pas n'importe quel écrit. Dans un contrat dit synallagmatique (avec obligations réciproques), l'écrit doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct. Cela doit en outre être indiqué dans le contrat et chacune des parties doit reconnaître avoir reçu son exemplaire. A défaut de ces précisions, l'écrit ne sera pas considéré en justice comme une preuve à part entière.

Certains types de contrats sont plus formalistes. Il doivent être conclus selon une forme précise pour être valables. C'est le cas de certains crédits à la consommation.

D'autres relations contractuelles sont au contraire moins formalistes. La preuve entre commerçants est par exemple soumis à un régime plus souple.

Il faut donc toujours bien distinguer le contrat de la preuve de ce contrat.

Sauf erreur, le témoignage n'est pas admis à titre de preuve pour un contrat de vente.

Si vous estimez qu'il s'agit d'un principe qui ne tolère pas d'exception (et c'est tout de même la loi), vous répondez par écrit qu'en application du Code civil, le montant du loyer est fixé à x eur après indexation, et non pas à y eur comme précisé dans le courrier du bailleur.

Par conséquent, vous payerez x par mois, en lieu et place des y eur.

La balle est alors dans le camp du cocontractant, qui en fait ne sait rien y faire, puisque vous respectez la loi.

A vous de voir si le jeu en vaut la chandelle.

Absolument d'accord avec PIM.

En tout état de cause, vous devez clairement indiquer que votre écrit constitue une entrée en négociation sérieuse et ne peut être considéré comme une offre d'achat qui permettrait de conclure la vente en cas d'acceptation pure et simple des conditions de votre proposition.

Un juge bruxellois a récemment décidé de la nullité d'un bail de résidence principale verbal. La chose est tout à fait étonnante dans la mesure où la loi impose le recours à l'écrit, mais n'interdit pas le contrat verbal à peine de nullité.

Je dirais donc, fort humblement, que ce juge s'est malheureusement trompé dans son analyse, ce qui est d'ailleurs fort compréhensible vu l'inutile complexité de la loi.

Ceci dit, en admettant la validité d'un bail verbal, la question est de savoir si le preneur a le droit à invoquer le défaut d'enregistrement pour le résilier sans délai de préavis ni, le cas échéant, d'indemnité de rupture.

J'ai l'impression qu'il ne dispose pas de cette faculté pour la raison suivante. Pour qu'un bail puisse être enregistré, il doit forcément être constaté par écrit. Si l'obligation d'enregistrer le bail incombe exclusivement au  bailleur, celui de le constater par écrit appartient par contre tant au bailleur qu'au preneur. Ce dernier aurait tort à mon sens de se targuer de sa propre négligence pour invoquer ensuite la faculté de résiliation dont nous discutons.

Il ne s'agit pourtant que d'un point de vue qui me paraît équitable, mais qui ne trouvera pas forcément écho dans la jurisprudence. Prudence donc, car l'on peut très facilement développer des arguments en faveur de la thèse contraire.

Les travaux parlementaires font cependant apparaître que l'exigence de l'écrit n'est pas pas posée qu'en faveur du locataire, mais également du bailleur. L'obligation de l'enregistrement à charge du bailleur est par contre une mesure exclusivement protectrice du locataire.

Réponse sibylline, je m'en rends compte, mais la solution est loin d'être claire et la jurisprudence ne s'est pas encore vraiment prononcée à ma connaissance.

Donc, si vous avez encore de baux verbaux, adressez une belle lettre à votre locataire pour lui demander de le constater par écrit, ce qui apportera certainement  de l'eau à votre moulin si votre locataire veut user de la faculté de résiliation sans délai de préavis.

Voyez J.P. Schaerbeek, 17 mars 2008, paru dans le J.L.M.B., 2009, p. 497 et J.P. Tournai, 8 juillet 2008, paru dans le J.T., 2008, p. 34.
Les cas dont il est question dans ces deux jugements sont en tous points similaires à celui qui est étudié ici.

Un bail conclu en 2006 pour une courte durée et non enregistré. Le bail n’a pas été résilié et est dès lors réputé conclu pour neuf ans. Le locataire y met un terme au bout d’environ 15 mois. Le bailleur réclame le respect d’un délai de préavis et une indemnité de rupture. Dans les deux cas, le juge donne raison au locataire.

Un élément supplémentaire ici, qui est la transmission du bien. Elle n’a cependant pas d’incidence, dans la mesure où le nouveau propriétaire est subrogé aux droits et obligations de l’ancien.

Un enregistrement tardif n’est pas à mon sens de nature à résoudre le problème, puisque le congé a été donné entre-temps et a dès lors commencé à produire ses effets (je mets ceci au conditionnel, dans la mesure où je n'ai pas encore vraiment étudié la question, mais l'argument est très pertinent).

Selon le professeur Merchiers, il s’agit d’un congé donné « à tout moment », en sorte qu’il produit ses effets au 1er du mois qui suit celui dans lequel il a été donné. De cette manière, le loyer du mois en cours serait intégralement dû.

P.S. : meilleurs voeux.

Je tenais à préciser que la loi n'impose en aucune manière le recours à une lettre recommandée pour signifier le congé. Le congé peut être signifié de n'importe quelle manière, du moment que cela est non équivoque.

Le recours à la technique de la lettre recommandée n'est finalement rien d'autre qu'un moyen de se réserver la preuve de ce que le congé a été notifié à tel moment de l'exécution du contrat de bail.

Le recours à une lettre recommandée devient par contre obligatoire lorsque cela est prévu par le contrat.

C'est une parenthèse, mais je reste étonné de ce qu'il n'est pas recouru davantage à des moyens de communication électronique pour signifier le congé, ce qui aurait pour avantage d'identifier plus clairement encore le moment où le congé parvient à son destinataire. Mais c'est un autre débat.

Une fois le congé donné et parvenu à son destinataire, son effet est irrémédiable : il fait courir le délai du préavis éventuel en prévision de la plus prochaine échéance contractuelle ou légale du bail. L'émetteur du préavis ne peut pas infléchir cette conséquence, si ce n'est du commun accord du destinataire.

Dans la situation présente, je serais très prudent dans la manière où les demandes de prorogation du bail sont traitées, en sorte que cela ne puisse être interprété comme un accord sur l'annulation du congé. Un moyen pour éviter cet écueil est d'accorder une prorogation du bail sur base de l'article 11 de la loi sur les baux de résidence principale du preneur. De cette manière, aucun équivoque possible.

Cordialement,

Bonjour Pfffff,

Eh bien oui, j'ai pas mal de travail ces derniers temps et il me faut faire des choix. Et comme me l'expliquait en son temps mon professeur d'économie, tout choix suppose un renoncement 

Votre interrogation concerne en fait le rang qu'occupe le privilège de la garantie locative. Ici se confrontent deux théories.

L'une est favorable à ce que le privilège de la garantie locative partage son rang avec celui du bailleur, en raison de la similitude des créances garanties. Le cas échéant, vous avez raison de soulever que d'autres privilèges sont prépondérants.

"D’autres auteurs ne partagent pas cette opinion est pensent au contraire qu’il n’entre pas en concours « avec les autres privilèges, dans la mesure où l’article 10 précise qu’il ‘ne peut être disposé du compte bancaire de garantie, tant en principal qu’en intérêts, qu’au profit de l’une ou l’autre des parties’.
Pour alimenter ces réflexions, il faut se souvenir du contexte dans lequel l’article 1752bis du Code civil, l’ancêtre de l’actuel article 10, a été adopté.
Il s’agissait, dans l’esprit du législateur, de lutter contre « de nombreux abus » qui existaient à l’époque, lorsque la garantie locative consistait en une somme d’argent remise entre les mains du bailleur .
La nouvelle obligation légale devait être de nature à protéger « le petit locataire privé » .
Du coup, le bailleur se voyait privé de la possibilité de convenir que la garantie lui soit remise en mains propres. Cette formule lui permettait pourtant d’acquérir la propriété des sommes qui lui étaient remises , ce qui rendait sa situation particulièrement avantageuse vis-à-vis des autres créanciers du preneur, puisqu’il pouvait, dans la limite de ses propres créances, échapper aux règles du concours .
Nous pensons que le législateur n’avait pas l’intention de remettre en cause cette situation et que sa seule intention était d’assurer au locataire de retrouver ses deniers en fin de bail, majorés d’un intérêt.
Ceci étant dit, les conflits de rangs ne se posent que rarement en matière de baux d’habitation." ("De quelques sûretés particulières ...")

Cordialement,