En effet, un bon père de famille ne peut pas emprunter pour investir sur les marchés financiers, mis à part peut-être à l'aide d'un crédit personnel sans justificatif, mais la somme prêtée sera très petite à côté de celle qu'il pourrait obtenir pour financer un bien immobilier (et le taux d'intérêts bcp plus grand). Par contre, un bon père de famille peut investir dans des produits à effet levier cotés sur les marchés, tels que des ETF, des turbos, etc... Prenons le cas des turbos, comment croyez-vous que cet effet de levier est réalisé ? Car il y a emprunt derrière... par l'intermédiaire de l'émetteur du titre, mais emprunt quand-même ! Ces produits sont accessibles aux particuliers et donc aux "bons pères de famille".
L'attitude d'un bon père de famille n'est-elle pas d'investir là où sa rapporte le plus en maitrisant son risque ? N'est-elle pas non plus de nourrir sa famille avec les revenus de ces placements afin de passer plus de temps avec elle ?
Le fisc se sucre beaucoup sur les donations/successions certes, mais aussi lorsque vous achetez un bien immobilier... Voyez la TVA que vous payez pour vos achats neufs et les droits d'enregistrement payés pour des biens "anciens"... De plus en investissant via des emprunts, vous participer à faire tourner l'économie : vous faites travailler les banques, les courtiers, les assureurs en plus d'autres métiers liés à l'immobilier (agents immobiliers, entrepreneurs, notaires, corps de métier, etc...) Ces gens que vous faites travailler paient des impôts...
Ce qui dérange avec les emprunts, c'est la déduction d'intérêts qu'ils permettent et qui réduit temporairement la charge fiscale liées aux revenus immobiliers.
Si l'administration était logique elle comprendrait que si les bailleurs multipropriétaires dont les "nombreuses acquisitions" sont financées au maximum par emprunt étaient taxées sur base du loyer net (déductions de toutes les charges exceptés les amortissements des prêts), ils n'auraient très probablement pas investi car ils n'auraient jamais dégagé de cash flow positif. Et revendraient tout s'ils venaient à être taxés de la sorte (voir post de grmff). Bref, le jour où ils parleront de taxer le cash flow, autrement dit le loyer net avec déduction des amortissements des prêts, on pourra en reparler...

Pour moi ceci est une attitude d'un bon père de famille. Pourquoi un "bon père de famille" désireux de développer son patrimoine et sa situation financière se contenterait de rendements dérisoires en achetant des biens de rapport cash alors qu'il peut démultiplier son rendement par les emprunts ?
Bref, le souci est que cette notion de "bon père de famille" tout comme celle de "gestion normale d'un patrimoine privée" ne sont pas clairement définies et sont laissées à l'entière subjectivité du fisc et des tribunaux, très orientés politiquement...

Extrait de l'article du Trends Tendance de ce 15/08/19 où sont donnés des exemples récents (2018) de requalification des revenus immobiliers par le fisc :

Avez-vous tenté de parler directement au bailleur du fait que l'agence vous a renseigné une mauvaise référence RAL pour la peinture (avec écrits à l'appui, mail ?) ?
Votre démarche a quand-même montré votre souci de faire la retouche correctement afin de rendre le bien sans dégâts locatifs. Peut-être que celui-ci n'a tout simplement pas connaissance de ce mauvais renseignement de la part de son agence.

Si je comprends bien, vous avez acheté un pot de peinture complet pour faire la retouche ? Si le bailleur et l'agence restent sur leur position, vous pourriez proposer de repeindre tout le mur avec ce pot de peinture en contre-partie que l'indemnité soit abandonnée.

En effet, d'autant que pour des maisons, les locataires sont souvent intéressés par occuper le bien pour plus que quelques années. Mais vous pouvez tout aussi bien trouver quelqu'un qui n'est intéressé que pour occuper le bien pendant 2-3 ans (ex : un jeune couple qui n'a pas encore les moyens d'acheter).

Cela dépend du type d'acheteur. Si votre acquéreur est investisseur et qu'il intéressé par acheter la maison déjà louée pour pouvoir encaisser directement les loyers, cela peut présenter un bon avantage, d'autant plus si vous pouvez lui montrer que vous avez un locataire de qualité en place. Vous pouvez aussi intéresser un acheteur qui veut occuper le bien personnellement mais qui a le temps avant d'y habiter.

La majorité des problèmes avec un locataire arrivent endéans la première année. J'opterais plutôt pour un bail de courte durée d'un an transformable en 9 ans si pas de congé donné. Cela vous permet de vous débarrasser plus rapidement d'un locataire à problème qu'en mettant une durée de 3 ans directement. Je procède de la sorte, considérant implicitement la première année comme une période d'essai.

Pour faire simple, ma façon d'investir est la suivante : je réalise des investissements immobiliers locatifs résidentiels directement (= je détiens les biens) et des investissements en actions/ETF sur les marchés financiers essentiellement aux USA/Canada/Belgique/UK. Les actions que j'achète sont basées sur un investissement dans les dividendes (même principe que lorsqu'on achète un bien pour le louer, on investit pour toucher des revenus réguliers) en diversifiant dans plusieurs secteurs. L'idée est d'investir dans des sociétés solides, bien établies dans leur marché et ayant une santé financière correcte et un bon historique de paiement de dividendes régulièrement croissant. Cela permet d'encaisser des revenus réguliers (les dividendes), d'avoir un portefeuille qui fluctue peu et de profiter de plus-values en choisissant des entreprises sous-cotées (en gros, leur cours de bourse < leur valeur comptable). Les dividendes touchés sont réinvestis pour profitez de l'effet des intérêts composés. Une partie de ce portefeuille est investie en sociétés immobilières qui détiennent des immeubles commerciaux. Grâce à ces actions, j'accède à des actifs immobiliers qui me seraient quasiment impossible d'acheter en direct : locaux commerciaux dans des grands centres commerciaux, usines, entrepôts, bureaux, etc... Il y a des sociétés cotées en Belgique comme Cofinimmo, Befimmo, Wereldhave ou aux USA comme Realty Income, Simon property, etc... pour n'en citer que quelques-unes. A vous de sélectionner celles qui vous intéressent sur base de vos critères, de votre risque accepté, du rendement que vous cherchez etc... Je ne peux pas vous dire d'acheter l'une ou l'autre en particulier, tant le choix dépend de vos objectifs, votre profil d'investisseur, de la composition de votre portefeuille, de votre horizon d'investissement, etc...
En tout cas, c'est un monde très passionnant !

Mes biens de rapport sont assurés avec abandon de recours. Plus de tranquillité et indemnisé bien plus vite.

Perso, le neuf est trop cher (prix de base et TVA 21%) et donc pas assez rentable et souvent moins bien situé que l'ancien. Forcément, on construit où on peut encore construire, c'est-à-dire rarement dans les centre-villes. Je préfère acheter de l'ancien bien situé, même si le bien n'est pas au goût du jour et nécessite rénovation/rafraichissement. L'état du bien peut être amélioré par des travaux alors que vous ne pouvez pas déplacer l'immeuble pour améliorer sa localisation.
Acheter de l'ancien et le rénover vous coûtera généralement moins cher et votre rendement n'en sera qu'amélioré, d'autant plus si vous êtes bricoleur et que vous réalisez une partie/totalité des travaux vous-même. Perso, mes investissements sont dans des biens anciens que j'ai rénové et ils se paient tous seuls et le rendement est triplé par rapport à du neuf...
Il est tout à fait possible d'avoir des locataires de qualité pour l'ancien aussi. Je d'ailleurs suis moi-même locataire dans un appartement datant des années 70 (rénové depuis lors).
Concernant la tranquillité du neuf, vous pouvez toujours avoir des soucis techniques, des maladies de "jeunesse" du bâtiment, des rénovations anticipées à réaliser à cause de locataires peu soigneux, d'un dégât des eaux, etc... Tout est relatif.

Attention, si vous investissez au travers de votre SPRL, les loyers rentreront dans le chiffre d'affaire et seront donc taxés à l'impôt des sociétés après déductions des frais qui sont déductibles. Au final, les loyers risquent d'être plus taxés que si vous investissez en personne physique. Calcul comparatif à faire avec votre comptable pour voir si ça ne serait pas plus avantageux de sortir le cash de la SPRL, quitte à payer 30% de PM, et à investir en PP. En général pour du résidentiel, investir en société est moins avantageux. A voir au cas par cas bien évidemment.

Bonjour,

La solution serait d'insérer une clause suspensive dans le compromis qui ainsi vous protège si vous n'avez pas droit au taux réduit à cause d'une réévaluation du RC. L'idéal aurait été qu'elle soit déjà présente dans l'offre car c'est à l'acceptation de celle-ci que vous et le vendeur êtes liés par le contrat de vente. Vu qu'elle n'y figure pas, le vendeur peut refuser qu'elle soit insérée dans le compromis. S'il est correct et compréhensif il ne devrait pas avoir de souci. Mais on peut toujours tomber sur quelqu'un qui profiterait de la situation pour tenter d'avoir l'indemnité si vous êtes amené à annuler la vente faute de savoir payer le taux plein...

Avez-vous pris votre notaire ? Si oui, voyez avec lui afin qu'il défende bien vos intérêts à ce niveau lors de la rédaction du compromis avec le notaire du vendeur.