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#2341 Re : Copropriétés forcées » adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010 » 22-12-2013 17:45:19
Si on a réécrits les statuts, ce qui est fort probable, il faut un acte authentique et donc l'unanimité de 100% des copropriétaires des parties communes (= les 82 membres de l'AG, ainsi que les CP des 82 lots qui ne sont pas membre de l'AG).
Ce accord/désaccord des 28 peut être donné hors AG par acte authentique chez un notaire (coût environ 176 EUR, n’importe le nombre de CP qui donnent leur accord ou désaccord). Il ne faut que le désaccord d’un CP d’un lot privatif pour faire capoter une « mise à jour approfondie » des statuts. Il est donc préférable que le CP ni présent ni représenté à l’AG ET en désaccord avec la changement va chez un notaire, fait enregistrer sa déclaration de désaccord par acte authentique et demande à l’envoyer à le transmettre à l’ACP par voie de huissier.
Si on se limite aux points à changer suite à la loi de 2010, il faut d’abord des décisions explicites de l’AG, article par article du règlement de copropriété existant, qui puis peuvent être mis « en musique » par le syndic, validés par l’AG et diffusés à tous par lettre recommandé dans le 5ème mois après l’AG, si aucun CP ne s’oppose.
Si on adapte l’acte de base on doit passer par un acte authentique.
Si on adapte le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec une décision de l’AG antérieure, il faut passer par un acte authentique.
Si on adapte le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec la loi de 1994, il faut passer par un acte authentique.
#2342 Re : Copropriétés forcées » adaptation des statuts à la loi du 2 juin 2010 » 22-12-2013 17:45:19
Dans ce contexte il faut toujours procéder par citation de l'ACP (= huissier). Il est impossible d'utiliser la procédure requête.
Syndic pro ou syndic bénévole ?
Combien d’appartements ?
Combien de CP ni présent ni représenté à l’AG qui ont adopté les nouveaux statuts ?
#2343 Re : Copropriétés forcées » Achat par une copropriété d'un appartement. » 12-12-2013 12:25:18
+1 avec François.
En plus
- l'ACP risque de devoir payer la TVA et/ou autres taxes.
- tous les CP risquent que leur RC soit augmenté d'office ...
#2344 Re : Copropriétés forcées » vente conciergerie » 11-12-2013 18:34:24
Vous avez bien raison : la diminution automatique du RC est illusoire. Elle serait pourtant logique ! Et attirer l'attention d'un fonctionnaire qui dort peut en effet produire des effets inattendus et indésirables !
Le fonctionnaire ne dort pas, mais le citoyen ne lui informe pas. Ce trouve cette attaque injustifiée.
Le permis d’urbanisme reste obligatoire pour ce type de changement de destination, tout aussi bien qu’une adaptation des statuts (avec un rapport d’un expert).
C’est ce dernier rapport qui va servir pour recalculer la RC (et pas le permis). Une diminution réelle du RC est possible dans les petits immeuble, si les centimes additionnels et/ou index n'augmentent pas trop, … .
Le permis va avoir par contre des conséquences au niveau du plan d’évacuation, statuts du personnel de l’ACP, … .
#2345 Re : Copropriétés forcées » vente conciergerie » 11-12-2013 18:34:24
Permis d'urbanisme ???
A Bruxelles: oui.
#2346 Re : Copropriétés forcées » Commissions octroyées au syndic. » 10-12-2013 02:08:31
grmff a écrit : Non. Ce n'est pas normal. C'est non seulement immoral, même aussi illégal, et punissable.
Par contre, qui oserait affirmer qu'il ne s'agit pas d'une pratique relativement répandue ?
Avoir la preuve est difficile... mais des doutes et des indices sont fréquents...
Je suis du même avis que grmff.
Dans le cas un peu extrême, une commission secrète de 1 EUR (= inconnu préalablement de l’AG) est interdite, mais une commission officielle de 1.000.0000 EUR (= autorisé préalablement par l’AG) pourrait être légal.
Je suis aussi d’accord avec rexou, mais le hasard met parfois à nue la transaction litigieuse.
Ce qui est le cas actuellement dans une grosse copropriété pour une commission de +30.000 EUR. Une instruction est en cours. L’IPI y est mêlé d’une façon un peu bizarre, mais en tout cas trop corporatiste.
Les moyens (à utiliser en même temps) pour éviter à 90% des commissions sécrètes:
- Montant pour le devis assez bas
- Les statuts (= acte authentique) exigent qu’un expert indépendant fait le devis, contrôle les offres ET contrôle l’exécution de l’offre acceptée par l’AG.
- Aucun bon de commande ni facture mentionne le N° BCE/TVA de la firme du syndic (= le bon de commande est au nom de l’ACP et mentionne le N° BCE de l’ACP)
#2347 Re : Copropriétés forcées » Procurations pour une AG » 09-03-2015 22:54:14
La procuration peut mentionner plusieurs mandataires.
Négatif. Aucune loi ne l'autorise.
Seulement un livre doctrinaire le propose comme
#2348 Re : Copropriétés forcées » vente conciergerie » 11-12-2013 18:34:24
Puisque vous changez la destination de la conciergerie en appartement privatif, il ne faut pas oublier :
Art. 577-7.
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
En plus il faut obtenir préalablement un permis d’urbanisme, si l’ACP est situé à Bruxelles (région).
Finalement il faut préalablement tenir compte des dispositions de l’Art. 577-4 §1 CC. Si non tout CP pourra faire annuler facilement la vente de cette partie commune.
#2349 Re : Copropriétés forcées » Délai pour distribuer le PV de l'AG ? » 08-12-2013 06:55:08
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Mais depuis la nouvelle loi, le Syndic doit faire signer le PV en fin d'AG par tous les copropriétaires encore présents.Dans certaines copropriétés, le Syndic dispose d'une mallette contenant PC et imprimante à cet effet.
Disposition nouvelle
En vertu de l’article 577 – 6 § 10, al. 1, le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale, avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
Le PV doit donc être remis en fin de séance!
Attention: après la signature à la fin de la séance le PV ne peut plus être changé,
En plus:
- celui qui signe pour le syndic doit avoir un mandat opposable à des tiers (= administrateur ou mandat de gestionnaire publié dans les annexes du Moniteur)
- celui qui signe (syndic ou CP) doit être présent à la fin de la séance.
Si par exemple l'administrateur de la firme du syndic signe quelques jours plus tard il se peut que la validité du PV pourrait être mis en cause à 100% (= annulation du PV)
#2350 Re : Copropriétés forcées » bilan ACP: comment faire ? » 04-12-2013 16:04:42
juste une chose au budget 2014 en provision CP tu as marqué 1*12*30 , pourquoi pas 6*12*30 comme il y'a 6 CP
Je croyais qu'il en avait 7, dont un qui ne paie pas les charges.
#2351 Re : Copropriétés forcées » bilan ACP: comment faire ? » 04-12-2013 16:04:42
On peut revenir à la comptabilité simplifiée, mais sur base d'une décision explicite de l’AG, sans effet rétroactif ET en spécifiant les mesures de transition en ce qui concerne la comptabilité de type simplifiée, tant la comptabilité générale que budgétaire.
Le problème de kaled21 vient selon moi en fait que le syndic précédent mélangeait les deux types de comptabilité. J’ai nettoyé le bilan 2012 des postes « compta en partie double », qui sont en fait transféré au budget 2013 (partie 2012).
Il en ressort un bilan 2012 simplifié et un budget qui peut servir, en utilisant un tableur, à suivre de près l’exécution du budget de 2013. La partie « budget 2014 concernant 20132 » est en fait la partie du budget 2013 pas encore exécutée.
J’ai pas remplie le budget 2013 avec les dépenses votées pour 2013, ne les connaissant pas et les ai remplacé avec une estimation (1202,95+360,00).
#2352 Re : Copropriétés forcées » bilan ACP: comment faire ? » 04-12-2013 16:04:42
Parce que lke syndic doit .... tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant ....
Une comptablité est simplié ou ne l'est pas.
Si le syndic préceédent avait sur le bilan les postes suivantes, il n'était plus dans une compta simplifiée (= compta d'encaissement).
400-coproprietaires = 4563,88
402-recettes à encaisser = 148,52
422-sinistre 13004 = 255,88
#2353 Re : Copropriétés forcées » bilan ACP: comment faire ? » 04-12-2013 16:04:42
Ce que la loi (Art. 577-8 §4 CC) impose est (j'ai strucuré le texte pour faire resortir les 7 éléments qui sont impératifs):
Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum
1. les recettes et les dépenses,
2. la situation de trésorerie
3. ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces
4. et en compte,
5. le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3,
6. les créances
7. et les dettes des copropriétaires
Si vous reprenez des factures sur le bilan qui ne sont pas encore payés, alors vous êtes dans le comptabilité en partie double. Alors le texte suivant de l'Art. 577-8 §4 CC s'applique:
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé (...)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi.
#2354 Re : Copropriétés forcées » convocation AG » 01-12-2013 23:46:13
Pour être complet, et pouvoir comprendre, il faut revenir à la source, donc la motivation de la proposition initiale de 2011. Je cite le texte correspondant à cette confirmation de la jurisprudence d'avant 2010:
Frais liés à la convocation de l’assemblée générale
Dans le passé, tout le monde était convié de la même façon à l’assemblée générale, à savoir par lettre recommandée à la poste.
Toutefois, depuis la nouvelle loi de 2010 sur la copropriété, les copropriétaires ont la possibilité de consentir à être convoqués par un autre moyen de communication (e-mail, courrier ordinaire,…).
Étant donné que la loi n’indique pas à qui incombe lepaiement des frais de convocation, il est fort à craindre que des différends naissent à ce sujet entre certains copropriétaires.
Afin d’éviter les discussions éventuelles, la présente proposition de loi prévoit dès lors que les frais de convocation seront assumés par l’association des copropriétaires.
Source : Proposition de loi 53K1538 (page 4)
Commentaire
Avant 2010 il y avait une interprétation qu’on pouvait convoquer une AG sans envoi recommandé (= sans date certaine). Ce qui permettait par exemple à antidater une invitation, envoyée une semaine avant l’AG, avec 10 jours.
#2355 Re : Copropriétés forcées » convocation AG » 01-12-2013 23:46:13
Nous venons de recevoir une note de notre syndic nous informant que les copropriétaires qui désirent que leur convocation soit envoyée par recommandé devrons payer un supplément de 5 €.
Devons-nous payer ces 5 € ?
NON. Ces frais sont à charge de l'ACP.
#2356 Re : Copropriétés forcées » AG » 29-11-2013 10:48:12
Citation : Si une lettre parle d’une odeur de gaz dans les caves, le syndic ne fait rien, le gaz explose
Il serait parfaitement stupide de la part d'un occupant d'attendre l'AG annuelle pour signaler une fuite de gaz!!
Il DOIT téléphonner immédiatement à Sibelga (ligne d'urgence pour signaler une fuite).
Chaque seconde compte...
Exact, mais dans ce cas concret il s'agissait d'une bobonne de gaz de camping mal fermé. La bobonne a été trouvé rapidement et évacué.
Mais je l'ai cité comme exemple qu'il se peut que le résident signale des problèmes à l'AG où l'ACP (AG et/ou syndic) doit intervenir, sinon leur RC est en cause. Dans ce cas c'était de rappeller l'interdiction de stocker des bobonnes de gaz dans les caves et/ou parking. Ce rappel n'a pas été fait.
#2357 Re : Copropriétés forcées » AG » 29-11-2013 10:48:12
Que nenni!
Les occupants (non propriétaires) doivent être avertis par affichage dans les endroits bien visibles du bâtiments puisque depuis la nouvelle loi de 2007, ils ont le droit d'envoyer par écrit leurs questions / commentaires au Syndic avant l'AG. Leur lettre devra être lue en AG.
Vous aves raison. Le texte du point 577-8 §4 8° CC a été légèrement adapté à celui initialement discuté en commission. Mais votre remarque dévoile toute une série d'autres problèmes. Puisque cela concerne directement mon ACP j'en parle pas ici.
Art. 577-8 §4. 8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.
Bien entendu ces occupants n'ont pas le droit de participer à l'AG et encore moins de voter.
Leur courrier sera simplement porté à la connaissance de l'ACP. Sans que cela fasse l'objet d'une décision ou d'un vote.
De simples commentaires sans suite donc...
Je n’en suis pas certain …. Si une lettre parle d’une odeur de gaz dans les caves, le syndic ne fait rien, le gaz explose …. Qui portera le chapeau ?
#2358 Re : Copropriétés forcées » AG » 29-11-2013 10:48:12
Bonjour,
j'apprend par ouï-dire qu'aura lieue une AG de notre cp en décembre.
Cette AG n'est pas affichée dans notre immeuble.
Le fait que les locataires et occupants ne sont pas informés, formellement et officiellement, rend-il l'AG invalide?
merci
Vous êtes membre de l'AG ou pas?
S'il s'agit d'une AGE, les résidents ne doivent pas être averti .... uniquement les membres de l’AG (= un CP par lot privatif).
#2359 Re : Copropriétés forcées » extension d'un bien... » 02-12-2013 07:41:17
Bonjour,
Dans notre CP, Un des cp a acqui un immeuble voisin du notre mais pas mitoyen.
Il transforme cet immeuble et également son bien et... fait communiquer les deux biens ensemble, et meme avec une autre rue de derrière.Cela doit-il etre considéré comme une extension de notre CP?
Et faut-il là aussi changer l'acte de base?merci
Il faut changer l'acte de base ... et il est fort possible qu'un permis d'urbanisme est nécessaire puisqu'il change de fait les paramètres de la sécurité incendie.
#2360 Re : Copropriétés forcées » Pas d'AG, pas de fond de réserve??? » 23-06-2014 14:15:46
Le problème se pose(rait) donc au moment où quelqu'un ruerait dans les brancards, tant que personne ne rue il n'y a pas de problème finalement.
C'est la réponse d'une autriuche, qui refuse de voir les problèmes ...
Tout va très bien, madame la marquise .... (chanson - version Ventura de 1935).
En plus ici l'analyse du texte.
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