Un jugement modifiant l'acte de base peut -etre enregistré sans soucis (si même on parle d'enregistrement en la matièreà

Le problème pour un jugement, c'est que l'ensemble des propriétaires doit être partie à la cause. En clair, cela veut dire frais d'huissier importants pour contraindre les récalcitrants de participer aux débats.

Et cela veut dire frais d'huissier importants pour signifier le jugement.

En clair, le jugement parait simple, mais est encore plus couteux qu'un notaire...

Suite à la division d'un lot entre divers autres lots, l'acte de base n'a jamais été modifié. Un lot a pourtant disparu, ses quotités ayant été réparties entre les propriétaires des lots qui ont intégré le lot feu disparu.

Ceci a eu lieu il y a bientôt 15 ans. Malgré les interventions de notaires, avocats et autres, nous ne sommes jamais arrivé à réunir toutes les procurations notariées. Il s'agit d'un copropriété avec plus de 100 lots, et personne ne s'en porte plus mal.

Les répartitions actuelles des charges tiennent compte des quotités effectives, et non des quotités mentionnées à l'acte de base.

Dans un autre cas, un commun transformé en lot privé en échange d'un lot privé transformé en commun (pour d'excellentes raisons qu'il est difficile d'expliquer ici), nous avons poursuivi l'exercice jusqu'à se retrouver devant un lot sans propriétaire. En effet, ce lot fait partie d'une succession relativement compliquée, qui ne trouvera sans doute jamais d'issue.

Le syndic avait pourtant obtenu les signature notariées de tous les propriétaires (plus de 100 lots également). Il avait même obtenu la signature devant l'ambassadeur d'un propriétaire perdu en Afrique, pourtant propriétaire d'un quart de la moitié de la nue propriété du bien suite au décès de sa mère.

J'en connais qui ont essayé, mais des mineurs étaient propriétaires suite au décès de leurs parents. En ce cas, le juge doit autoriser le tuteur à signer la modification de l'acte...

Bref, il semble bien que la modification d'un acte de base soit bien complexe, très onéreuse, fort longue et passablement inutile.

Je connais par contre une copropriété (de petite taille) qui a fait modifié son acte de base à 3 reprises en 10 ans. Comme quoi...

Et je connais des dizaines de copropriété qui utilisent des clés de répartition différentes des clés mentionnées à l'acte de base: les surfaces (répartition du chauffage), les quotités en exceptant les garages (qui n'ont pas de chauffage ni d'eau), les quotités multipliées par l'étage (pour les ascenceurs!), etc.

Il faut savoir qu'une certaine jurisprudence existe quant à l'imputation de charges sur un lot qui ne profite pas de la dépense (ascenseur pour les rez commerciaux sans accès à un sous sol, chauffage pour les garages non chauffés, etc) En ce sens, il est intelligent de voter une modification des répartitions. Cette modification peut aussi résulter de l'usage dans la copropriété, dans le cas où les répartitions sont effectuées d'une certaine manière depuis de nombreuses années

Pensez-vous à une situation particulière?

Est-ce que votre amie a une assurance incendie? Si oui, qu'elle contactr son assureur, car elle doit être couverte pour ce genre de soucis.

Il appartiendra à son assureur de se retourner contre qui de droit, mais elle sera indemnisée immédiatement. C'est surtout intéressant si l'appart est inhabitable quelques semaines et qu'elle est couverte pour ce genre de situation.

A priori, le vendeur sera de mauvaise composition (jeune femme s'occupant des biens de son vieux monsieur en fin de parcours...)

A priori, la maison est à abattre totalement. Les acheteurs tentent donc d'annuler la vente purement et simplement. Même si Grmff (c'est qui d'abord?) est de bon conseil habituellement, ce n'est pas applicable ici.

Dans le cas d'un vice caché de ce genre de taille, est-ce que l'on peut considérer que le vice est tel que l'accord sur la chose (une bonne maison, et non une maison à abattre) et sur le prix est vicié de sa substance? En ce cas, comment le prouver si la partie adverse est de mauvaise foi?

Mon calcul (pour ce que cela vaut...)
5x600€ = 3.000€/mois = 36.000€/an

Charges à prévoir:
- Assurance: 1500€ de suplément?
- Précompte Immobilier: à voir selon projet et région
- Travaux d'entretien (gouttières, jardins, ...)
-  Frais de remise en location et perte de loyer suite à mutation de locataire: des cacahuettes
-remboursement d'emprunt

Si les travaux sont de 360.000€, le PH pour 360.000€ sera de 2000€/mois, ce qui laisse 1000€ de marge pour payer les "petits" frais annexe et vous laisser des sous pour vos vacances...

20 ans plus tard, vous êtes effectivement propriétaire de votre bien immobilier.

Question, comment êtes-vous sûre de votre évaluation de 600€/mois???

Que répondre à un appel au secours tel que celui-ci?

Apparemment, toutes les hypothèses ont été examinées, tous les cas de figure envisagés.  Il ne reste donc pas grand chose comme conseil à donner...

Si vous renoncez à la vente, le vendeur sera en droit d'obtenir réparation, et de garder votre acompte. Dès lors, vous devez procéder. Dès lors, je ne vois qu'une chose: acheter.

Néanmoins, comme vous le mentionnez, autant attendre un maximum de temps, et mettre la faute dans son camp. Si vous le convoquez, et qu'il ne vient pas, vous êtes en droit de récupérer votre acompte, et en plus de retoucher une somme équivalente, pour autant que votre compromis ait été correctement rédigé.

Reste à voir quand vous récupérerez cette somme et si même vous la récupérerez...

Par contre, s'il vient et signe, à ma connaissance, dès que l'acte est signé, l'acte a force de jugement, et est exécutoire. Vous pouvez dès lors faire exécuter dès signature de l'acte. Renseignez vous chez plusieurs huissiers.

Restera alors à savoir si vous désirez vraiment ce logement ou non, et à savoir si vous avez les liquidités pour l'achat de la maison. En effet, vous risquez de voir débarquer le fisc si vous porter l'affaire en justice. En effet, si vous exigez la vente de la maison, les droits d'enregistrements sont dûs. Bref, à vous de voir si vous voulez vraiment cette maison...

Si les messages ci-dessus vous ont découragé, l'objectif est manqué.

Je suis propriétaire-investisseur depuis plus de 10 ans, et je n'ai qu'à m'en féliciter! Mes loyers m'apportent une confortable rente, et les emprunts hypothécaires se payent au fur et à mesure.

Bref, être propriétaires, c'est tout de même rentable, même si on y perd parfois quelques cheveux.

Je vous conseille de faire faire l'avant projet, ou directement si vous savez ce que vous voulez faire, convoquer un entrepreneur qui vous donnera une fourchette de coûts.

Regardez les loyers dans votre coins pour des appartements similaires, et vous verrez votre rentabilité. En dessous de 10%, je ne me lancerais pas. Si tout est à refaire, vous constaterez que la rentabilité n'y sera pas...

En vous souhaitant une bonne réflexion...

Je confirme: chez moi, je coupe le chauffage la nuit.
J'infirme: dans de nombreuses copropriétés, de nombreux immeubles, l'eau de circulation a simplement une température inférieure.
Je confirme: laisser le chauffage la nuit coute cher à la communauté, car le chauffage, même réparti suivant calorimètre, sera plus conséquent.
J'infirme: le proprio n'a pas le droit de vous laisser geler la nuit.

J'affirme: une bonne régulation de la température de l'eau en fonction de la température extérieure, couplé à un horaire jour-nuit bien pensé, avec des vannes thermostatiques bien pensées et bien utilisées, et une bonne isolation de la plateforme... augmentera le confort de chacun et diminuera ses frais de chauffage... De plus, c'est déductible des impôts de votre proprio!

Voilà un avis qui n'a qu'une valeur d'avis... Chacun reste in fine face à ses responsabilités, je vous le rappelle:
- Pour choisir un architecte, dois-je me diriger vers quelqu'un de plus jeune, ou vers quelqu'un déjà installé depuis de nombreuses années ? Cela fait-il varier les prix ? Et un "jeune" est-il capable de réaliser ce projet ? Comment être sûre de choisir le bon architecte pour ce genre d'ouvrage ? -------------- jamais sûr de rien. Vive le bouche à oreille...

- Dois-je choisir l' architecte avec l' entrepreneur ? Ou, l'entrepreneur doit-il être choisit par l'architecte ? Ou encore, est-ce mieux si l'un et l'autre ne se connaissent pas ? ---------------Normalement, un architecte doit être indépendant. C'est même mieux s'il doit 'tutoyer' l'entrepreneur. C'est donc à mon avis mieux de choisir soi-même son architecte.

- Le banquier m'a fait une simulation de CH, juste pour me donner une idée, a t il dit, sur base d'un montant de 25.000 euros, remboursable en 180 mensualités. Il m'a fait une comparaison entre la variabilité annuelle et le taux fixe. Qu'en pensez vous ? En taux fixe il parle de 5.45% et en variabilité annuelle de 3.75% avec limitation à 5 % de hausse. Il a eu l'air de vanter la formule, mais je ne crois pas que ce soit vraiment à mon avantage... Pouvez-vous m'en dire un peu plus à ce sujet ?----------------Mon dernier prêt (investissement) fut fait sur 20 ans en variabilité annuelle. C'est ce que j'ai considéré de plus avantageux.

-De plus, il m'a bien précisé que c'est une simulation, qu'il n'est pas dit qu'au moment où nous signerons l'accord, le taux n'ait pas changé, à la hausse ou à la baisse.-----------les taux sont bas et stables... c'est même pas 0.5% par an qui va vraiement changer votre mensualité des masses. Ne vous inquiétez donc pas de ce côté-là. La vraie difficulté sera d'obtenir l'accord de la banque.

- Je suis allée à la Région Wallonne, mais il semble que je n'ai droit à aucune prime par rapport à cette rénovation, sauf si j'en fais des gîtes. Mais les gîtes, même s'ils sont loués plus cher, ne sont jamais loués pour de longues périodes, de plus les appart, je peux les louer "murs nus" tandis que les gîtes doivent être peints, tapissés, meublés, habillés, donc, la prime couvre plus la déco que les travaux... Votre avis ? ---------------- des gîtes, c'est un 'métier' ou la présence est indispensable, l'énergie demandée considérable, le statut fiscal instable et le rendement nettement plus élevé... si vous êtes dans une région demandée et que cela marche bien. bref, c'est une question de choix de vie, pas une question de prime. A ma connaissance, les primes sont conçues pour faciliter l'accès à la propriété des jeunes qui s'installent. Cela n'est pas votre cas...

Je pense que le raisonnement peut-être largement nuancé!

Tout d'abord, la raison pour laquelle les baux commerciaux sont plus élevés que les baux d'appartement privés, c'est l'impôt qui grêve largement le loyer commercial.

Exemple:
Personnellement, je touche 100€ de loyer appartement, ils vont dans ma poche et n'en ressortent pas.
Personnellement, je touche 100€ de loyer commercial, il y en a 30 qui ressortent pour les impôts (50% d'impôts sur 60% du loyer, les 40 autres % étant consiférés comme des charges d'immeuble)
100 euros privés = 142 euros commerciaux en privé

Autre exemple, en société:
Ma société touche 100 euros de loyer. C'est un revenu, et l'actionnaire n'en touchera qu'au plus 50€. Que le loyer soit privé ou commercial, c'est kif-kif.
100 euros privé = 100 euros commerciaux...

Exemple complémentaire, si l'immeuble comprend un ascenceur, il sera mis à charge des étages, pas du commerce. Hors, le fait qu'il y ait plusieurs étage (et donc la multiplication des appartements et la diminution du ratio du commerce) est permis par cet ascenseur. Dès lors, la présence de l'ascenseur, élément couteux pour le proprio des appartement, donne une moins value à chaque appartement de par l'augmentation des charges qu'il impose.

Bref, compter en 2/5e et 3/5e est un peu simpliste. Pour certains, ce sera un bon accord. Pour d'autres, ce sera une escroquerie. Et chacun aura raison en la matière...

En outre, un commerce permet d'obtenir un fonds de commerce, qui est un revenu complémentaire non négligeable... pour celui qui exploite le commerce. Par contre, pour celui qui n'exploite pas, le loyer et l'occupation étant bloqués pour longtemps, il ne profitera pas vraiment de la plus value du quartier. Encore des situations contradictoires (qui peuvent être nuancées par milles autres solutions, affirmations, points légaux, etc...)

Bref, l'expert sera mieux à même d'évaluer la valeur des biens... quoique.

In fine, ce sera à chacun d'estimer s'il est d'accord d'investir dans tel bien à tel prix... un point c'est tout. Et, si après 20 ans, on constate qu'il y en a un qui a fait une belle plus value et l'autre pas, il faudra assumer la décision prise en début du contrat...

Que l'on achète à deux pour diviser, ou tout seul, au bout du compte, on est seul face à son investissement...