Chère Lucie

J'ai longtemps hésiter avant de poster une réponse. Je pense que Mr Pim jugera de l'opportunité de la garder ou non.

Lucie revendique le droit de critiquer les lois. J'assène des réponses à coup de code civil. Mais je pense que le lieu pour critiquer les lois n'est pas ce forum. Ce forum est là pour trouver des réponses pratiques et juridiques à des situations vécues.

Que je sois d'accord avec la loi française, avec la loi belge ou avec la loi slavo-moldave n'importe personne sur ce forum. Ce n'est donc pas la place sur ce forum de discuter de la pertinence des lois.

Etre humain ou non. That's the question? Si tu m'avais lu, si tu nous avais lu, sans être aveuglée par ta colère, tu aurais compris que les personnes qui passent du temps sur ce forum pour essayer de t'apporter une certaine compréhension de ta situation... le font pas pur désinterressement bénévole.

C'est vrai, je suis proprio. C'est vrai, mes locataires me permettent d'aller plus souvent que toi au resto. Mais c'est vrai aussi que je suis conciliant avec les conciliants, et légaliste avec ceux de mauvaise foi.

Tu dis ne jamais avoir insulté ton propriétaire, mais lui avoir mis le nez dans ses abus. Bizarre, s'il demande juste l'application de la loi et du contrat. Mais ne rajoutons pas d'huile sur le feu pour le plaisir d'avoir raison, cela n'a aucun intérêt et ne t'aidera visiblement pas à te mettre à la place de ton proprio pour comprendre son raisonnement.

Si ton proprio est raciste, c'est très dommage. Je ne connais pas sa situation. Il a loué à une étudiante et en est content? Voilà qui intéresse fondamentalement plus le lecteur de ce forum... et qui fait partie fondamentale de ton cas.

En effet, si tu as loué en temps qu'étudiante, et qu'il savait que tu étais étudiante, il n'aurait pas dû (même s'il en avait le droit légal) te louer l'appart pour un contrat de 3 ans.

Le locataire précédent était-il aussi un étudiant? Est-ce un quartier d'étudiant? Est-il propriétaire de toute la maison qu'il loue à des étudiants? Si la réponse est oui, et que tous ces gens ont des contrats de 3 ans, je trouverai personnellement qu'il y a de l'abus, et t'expliquerai pourquoi dans un autre message.

Par contre, si tu n'es pas dans un quartier d'étudiant, et que tu ne lui a pas signalé que tu serais étudiante, tu ne peux pas te plaindre.

Quant à savoir ce que la Belgique a fait pour toi, alors que tu as payé ton minerval, sache que l'état subsidie grassement les écoles, institus et unsiversité en fonction du nombre d'étudiants. L'état belge t'a payé près de 95% du cout de tes années d'études en Belgique... Mes impôts de proprio inhumain qui te sont bien utiles sont donc bien peu respectés...

Chère Lucie,

Je pense bien que tu n'as pas lu ton contrat, que tu n'as pas lu la loi, et que tu n'as pas lu ma réponse.

"Un peu facile" tu dis? Le préavis sert à laisser le temps qu propriétaire pour trouver un nouveau locataire?

Je laisserai le volet sur les coûts indirects et risques locatifs, tu ne le comprendrais pas parce que tu es obnubilée par ton petit cas personnel. Sache que cela représente des sous aussi.

Mais par contre, les frais d'agence, tu devrais pouvoir comprendre, non? Si ton proprio remet en location, c'est parce que tu a décidé de partir (pour tout un tas de bonnes raisons, je te le concèdes). Le proprio, il n'y est pour rien, il n'a pas demandé à ce que tu partes.

Or, relouer, cela coûte, c'est du travail. Et tout travail mérite salaire, non? Pourquoi est-ce que ce salaire devrait être payé par ton proprio, puisque c'est suite à TA décision qu'il doit remettre en location? Pourquoi remettre TA responsabilité sur le dos de quelqu'un d'autre?

Voilà la loi belge, elle te demande d'assumer TA responsabilité.

C'est aussi pourquoi beaucoup d'intervenant sur ce site te propose de chercher toi-même un locataire: c'est toujours sur le principe que tout travail mérite salaire... C'est une manière d'assumer partiellement TA décision. Personnellement, mes contrats sont très durs avec les locataires. Extrêmement durs. Mais légaux, et lus intégralement avec explication avant signature. En cas de souci, si le locataire est conciliant, je le suis aussi. S'il ne l'est pas, je suis en position de force pour ester en justice et il le sait.

C'est aussi pour cela que je te conseille de ne pas trop la ramener en trouvant tout cela scandaleux. C'est écrit dans le code civil, et je ne trouve pas que nos lois méritent d'être insultées, mais méritent au contraire un certain respect.

Je le répète, tout le reste n'est que négociation.... et c'est pas en insultant la partie adverse que tu obtiendras grand chose. Je présume cependant que tu ne m'auras pas lu jusqu'ici, tu aura été trop énervée de ta propre bêtise d'avoir signé un contrat de location pareil...

Ceci dit, Lucie, fait gaffe que je ne sois ton proprio...

A bientôt?

Vu sur www.notaire.be:

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L'acheteur d'un bien immobilier doit payer à l'État une taxe: c'est le droit d'enregistrement. Le taux normal de ce droit est de 12,5%, mais, dans certains cas, il peut être réduit à 6%. (Pour la région flamande, ces taux sont de 10% et 5%, pour la région bruxelloise, il n'y a plus de taux réduit).

Dans le but de favoriser l'accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d'enregistrement est prévu. Il ne sera perçu que 6% au lieu de 12,5% (ou 5% au lieu de 10% en région flamande). Bien entendu, pour pouvoir profiter de cette réduction, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions.

Attention: Suppression de ce droit réduit à Bruxelles depuis le 1 janvier 2003

    Habitations modestes

La première condition à remplir pour pouvoir bénéficier de la réduction de droits est relative à l'immeuble acquis. Il doit avoir un revenu cadastral (non indexé) de maximum  745 €. Si ce revenu cadastral est de 746 €, l'acquéreur de l'immeuble paiera 12,5%.

   Ce plafond de 745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à:

845 € pour l'acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge,

945 € s'il a cinq ou six enfants à charge,

1.045 €, s'il a sept enfants à charge ou plus.

Pour prouver la réalité du revenu cadastral, la demande de réduction doit être accompagnée d'un extrait cadastral récent, précisant ce à quoi devra servir cet extrait. L'administration peut envoyer un délégué chargé de vérifier si le revenu cadastral correspond toujours à la réalité. Si ce n'est plus le cas, l'administration peut toujours revoir ce revenu.

    Unique bien immobilier

Cette réduction n'est accordée que si l'immeuble acquis est l'unique bien possédé par l'acquéreur ou son conjoint.  (....)

    Obligation d'habiter le bien

La réduction de droits n'est accordée que si Bernard ou Anne occupent effectivement le logement: Ils doivent se faire inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis.

L'inscription doit avoir lieu endéans un délai de trois années qui suit la date de l'acte notarié d'acquisition, et doit être effective pendant une durée ininterrompue de trois ans. Si ces conditions d'occupation ne sont pas respectées, l'acquéreur devra payer à l'administration, non seulement la différence de droits entre le droit normal de 12,5% et le droit réduit de 6%, soit 6,5%, mais aussi une amende qui peut atteindre 6,5% complémentaires. Dans ce cas, le droit payé serait de 19%!

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J'ai fait changer des vannes sur des radiateurs de 50 ans, sans aucun problème.

Si votre plombier ne sait pas changer vos vannes sans vous plomber le portefeuille, changer de plombier est plus facile que de changer de portefeuille.

Si c'est une résidence principale, voici le texte de loi d'application:

20 FEVRIER 1991. - Code Civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur
Article 3: § 6. (Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
  Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue

Copiez-collez le dans votre courrier mentionnant que vous avez effectivement envoyé votre renon 3 mois à l'avance (et il s'agit de 3 mois de date à date, et pas de 3 mois qui commencent le premier jour du mois qui suit votre envoi), et que dès lors vous êtes en droit d'invoquer la fin du contrat.

Terminez par une phrase type d'avocat qui laisse croire que vous aussi, vous avez consulté un avocat :

"La présente vous est envoyée sous toute réserve généralement quelconque, et sans reconnaissance préjudiciable"

Ne vous laissez pas impressionner quoi, vous êtes dans votre droit.

Sans vouloir retournner le couteau dans la plaie, si vous étiez pressée à l'époque de signer et que vous n'avez pas fait attention, ce n'est pas au proopriétaire à assumer votre engagement. Vous avez signé, vous devez assumer.

Quand on est muté ? L'employeur doit prendre à sa charge les frais complémentaires que vous encourrez pour votre déménagement.
Lorsque l'on trouve un travail loin de son domicile ? Si on trouve un job loin de son domicile, c'est très dommage, mais ce n'est pas au propriétaire à assumer le fait que vous changez de région.
Lorsque l'on tombe au chômage ? Il ne faut pas déménager à ce moment-là
Lorsque la famille s'agrandit ? On est en général au courant au moins 9 mois à l'avance, et le petit tient encore quelques mois dans la chambre des parents.

Toutes ces excuses sont souvent des demandes vraies, des difficultés réelles, et des ennuis pour beaucoup de gens qui changent de résidence. Déménager coûte cher.

Je répète, tout est d'abord une question d'attitude et de négotiation: pour une fois, vous, locataire, n'êtes plus surprotégé par la loi. Et je répète donc que dans mon cas, les locataires qui le prennent de haut n'ont pas gain de cause.

A ma connaissance, il n'y a pas encore de loi interdisant les batiments avec amiante.

Les règles concernant l'amiante, à ma connaissance:
1/ depuis le 3 février 1998, interdiction de vendre, stocker ou transporter des biens contenant les fibres d'amiante principales en Belgique, sauf exceptions rares. Arrêté abrogé et remplacé par un arrêté du 23 OCTOBRE 2001. A l'époque, tout transport d'amiante était proscrit en Belgique, le nouvel arrêté autorise le transport vers les pays hors UE.
2/  Art. 4. § 1er. L'utilisation de produits contenant les fibres d'amiante visées à l'article 2 qui étaient déjà installés et/ou en service avant la date d'entrée en vigueur du présent arrêté continue d'être autorisée jusqu'à leur élimination ou leur fin de vie utile (extrait du moniteur)
3/ tout ce qui contient de l'amiante et doit être jeté, doit l'être dans des décharges spécifiques, pas les mêmes que les décharges à ordures ménagères
4/ il existe des normes sur le nombre de fibre par m3 acceptable.

En réalité, l'amiante ne pose pas de problème tant qu'elle est bien enfermée dans sa gangue, et ne s'effrite pas. Il y a encore beaucoup d'amiante un peu partout dans le monde qui nous entoure: ardoises en eternit, toits ondumés en fibro-ciment, plaquettes de frein d'ascenseur, amiante floquée sur les armatures métal des immeubles, joints divers, ... Bref, yen a partout!

La présence d'amiante en tant que telle ne doit donc pas être crainte, il s'agit d'apprécier au cas par cas le problème soulevé. Quel est le problème dans votre immeuble?

Si vous lisez lentement mais sûrement ma réponse, vous verrez qu'elle n'est pas en contradiction avec votre interprétation.

Si votre contrat de bail ne mentionne rien quant à l'occupation, vous avez le droit d'occuper le bien comme bon vous semble, et le bailleur n'est pas en droit de réclamer un supplément.

Ma remarque était simplement "attention aux obligations cachées dans les petits caractères de votre bail", parce qu'ils veulent parfois dire que vous devez l'habiter seule.

Je vous invite dès lors à bien relire votre bail en ce sens. D'autre part, je vous rappelle que si votre bail était de trois ans et qu'il est prolongé, il devient automatiquement un bail de 9 ans. Et si le propriétaire ne vous a pas signifié le renom (sauf clause anti- tacite reconduction, voir messages par ailleurs) dans les formes, vous êtes en droit de rester dans les lieux aux mêmes conditions financières. Bon à savoir...

Idéalement, le décompte devrait pouvoir être fait sur le champ, et signer un accord définitif, libérant pour partie la garantie, versant le reste sur le compte du propriétaire.

Ca vaut parfois la peine de laisser tomber l'éventuelle différence entre les charges réelles et forfaitaires ou évaluées, afin de cloturer le tout sur le champ.

A la sortie, ne pas oublier de faire signer sur l'état des lieux de sortie l'état des compteurs (eau chaude et froide, gaz, électricité, chauffage (calorimètre par calorimètre si c'est le cas))

Ne pas oublier de demander les factures d'entretien des chaudières (gaz et/ou mazout) et le ramonage des cheminées qui sont à charge du locataire. Si l'entretien n'a pas été réalisé, il doit l'être à charge du locataire. Si l'entretien date de plus d'un an (plus de 8 mois pour certains...), idem