Cela ne coute rien ... si on suit la procédure simple ET si on a un syndic en bonne et due forme (= nommé par une AG evec PV légal).

Une modification du permis d''urbanisme, qui est un acte de disposition, ne peut être demandé que par tous les CP ensemble. Depuis 01.09.2010 ce type de décisions peut être prise par l'AG et puis demandé concrètement par le syndic, dès qu'il a eu délégation de l'AG ET que la décision n'a pas été contestée en justice.

En effet  le fonds de réserve sans objet concret ne devrait pas exister. Pour les ACP de 20 Appt et + ce sera moins le cas dès que l’AR sur le plan comptable minimal sera publié.

Un exemple concret, mais fictif en ce qui concerne les montants:

En 2003 on pouvait sur base de l’analyse des risques de l'ascenseur faire une estimation des montants nécessaires. Disons que l’expert arrive à une estimation de 40.000 EUR par ascenseur. Le  syndic propose de verser un montant de 4.000 EUR par an dans le fonds de réserve « ascenseur ».

En 2008 le syndic fait mettre à jour les estimations. Pour l’ascenseur il arrive maintenant à 50.000 EUR, dont déjà 20.000 mis de coté. Il propose donc d’approvisionner ce fonds avec 6.000 EUR par an à venir.

En 2012 les travaux sont exécutés et le devis accepté monte à 47.860 EUR. Il transfère le montant de 50.000 EUR du fonds de réserve « ascenseur » vers la fonds de roulement, dès que l’AG a choisi le devis.

Le syndic présente à l’AGA 2013 le décompte « travail ascenseur » et propose de rembourser la différence (2.140 EUR) prorata aux CP. Ce qu’il exécute dès que les comptes annuels sont approuvés. Il peut regrouper ce remboursement avec une demande de provisions périodique, …

Les intérêts du fonds de réserve ne peuvent pas être remboursés, pour des motifs fiscales, mais doivent être destinés à des dépenses spécifiques, à désigner par une décision d’AG (ou repris dans le règlement de copropriété)

Le fonds de réserve est nécessaire, tout comme le budget prévisionnel.

Mais dire que l'ACP n'est pas une banque est en fait confondre le rôle de l'ACP (gestion et conservation du bien immeuble en copropriété forcée) avec celle de la banque (gestion d'argent d'autrui).

Dans le temps (avant l'Expo 58) ma mère épargnait de l'argent en mettant chaque mois un montant spécifique dans des enveloppes. Elle mettait les enveloppes dans un petit coffre. A fur et mesure ces enveloppes ont été remplacés par des carnets d'épargne (un pour ce qui était à payer annuellement et un par objet, pour les frais à payer dans quelques années, par exemple les mariages des 6 enfants, ... ).

La fonction d'épargne pour des travaux planifiés

La fonction de mettre de l'argent de coté à été confié dans le contexte de la copropriété à l'ACP et pas au CP individuel. La conservation  de la copropriété ne peut pas dépendre de l'état financier d'un (groupe de) CP et la manière qu'ils gèrent leur budget prévisionnel privé.

Les "enveloppes", donc les comptes d'épargne, ..., sont à gérer par l'ACP, et donc par le syndic bénévole/pro de l'ACP.

Ce syndic doit garantir ces fonds, pour que dans le cas d'une fraude par lui ou un de ses employés l'argent soit remboursé par son assurance.

Il y a dans ce contexte deux problèmes:
1. les assurances RC des AI pro sont dans ce contexte insuffisante, puisque leur déontologie est "un peu" minimale dans ce contexte.
2. trop de CDC se mêlent encore de la gestion technique de ces fonds (signatures, ...), en croyant protéger les fonds de l'ACP, mais en fait en rendant le syndic irresponsable. En cas de fraude du syndic ils en seront responsable !!!

UNE solution possible

1. dans le cahier des charges du syndic spécifier le montant moyen et maximal des fonds sur les comptes;
2. exiger que le candidat-syndic vous (= TOUS les CP) donne la preuve qu'il est assuré en cas de fraude;
3. exiger que le commissaire aux comptes soit automatiquement destinataire des changements de cette assurance (par la voie de l'assureur);
4. donner le commissaire aux comptes le droit statutaire à convoquer l'AG et/ou envoyer un rapport urgent par la voie du conseil de copropriété.

Attitude corporatiste de l'IPI

Il est un fait que tout ceci n'aurait pas été un problème si l'IPI avait fait son travail en élaborant une déontologie à la mesure de ses clients et pas à la mesure de ces membres.

Et en vérifiant annuellement les données des polices d'assurances des AI par voie informatique. Ce système est déja possible depuis des années, mais l'IPI donne préférence à des campagnes publicitaires .... au lieu de se concentrer sur sa mission principale.

Solution structurelle

Considérer la fonction de le syndic (et le régisseur) comme un fonction qui gère l'argent d'autrui. Et appliquer les critères existants pour ce type de métier. Cela a été la proposition de l'IRE et autres en janvier 2008 lors de l'audition au Parlement, ... mais rejeté vigoureusement par l'IPI/ABSA/CIB/... . Pourquoi?

Peut-être par ce qu'exercer le métier de courtier en assurance (ou similaire) deviendrait impossible? 

Ou?

L'ordre du jour est une responsabilité exclusive du syndic.

En se mêlant de cette tâche le syndic de voter ACP ne pourra probablement jamais être mis responsable des ses actes en devient irresponsable.

Mais les membres de ce CDC par contre pourraient en subir les conséquences parfosi néfastes ... .

Je suis certain de ce que je dis, mais je suis aussi certain que les décideurs n'ont pas pensé aux conséquences indirects.

Vous aurez les textes dans la langue originale. Vu qu'il s'agissait d'un texte technique et que je ne suis pas un traducteur assermenté, je ne les traduirai pas (c'était mon intention initiale). Les textes seront publiés dans le Moniteur dans les deux langues.

Vous aurez les citations des textes politiques, émanant des Ministres concernés ET publiés sur l'internet. Je laisserai à d'autres le soin de les commenter.

Vu mon planning actuel assez serré, je ferais les recherches nécessaires dans les jours qui viennent. Ce texte sera utilisé à d'autres places.

Site portail:
2011: Synthèse des primes au logement en Région de Bruxelles-Capitale

Un extrait:

Citation:

Un CP, qui défend ses intérêts privés dans une ACP, n'est pas désintéressé ... .

Lire ceci sur le même site:
Volontariat : mode d'emploi

Le parlement délibère d'abord sur tous les points de l'ordre du jour et puis vote en série, après une dernière intervention si nécessaire.

Le projet a été approuvé vers 19h18 (138 oui, 0 non, et une abstention).

Le projet est renvoyé au Sénat pour un débat sur l'article amendé par la Chambre, concernant l'adresse de l'ACP.

Si le Sénat ne change rien, le projet pourra devenir loi.

Si oui, la Chambre doit en débâter une dernière fois et à ainsi le dernier mot