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#2961 Re : Copropriétés forcées » 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi » 26-10-2011 07:25:23
Je ne vois vraiment pas pourquoi il faudrait que les actes de bases soient changés à chaque changement de syndic ou chaque changement d'adresse du syndic...
Étant hier présent à une journée d'étude, il apparaît que tout changement du siège d'une personne morale doit être opposable à des tiers.
Quand on veut imposer que l'adresse de l'ACP soit la même que celle du syndic, il faut rendre cette adresse opposable à des tiers.
Ce qui n'est possible qu'en faisant un acte authentique (ACP, ...) ou une publication dans les annexes du Moniteur (cas normal).
En plus, si cette modification devient loi, on pourra avoir le siège d'une ACP à Paris, en Provence, à Benidorm, à New York, en Bulgarie, ... .
En effet le domicile d'un syndic bénévole ne correspond pas toujours avec sa résidence en Belgique.
En plus un agent immobilier agréé ne doit pas avoir son domicile en Belgique.
Un délégué du service juridique de l'IPI était aussi présent à cette journée d'étude et y est intervenu activement.
Si cette proposition de loi n'est pas évoqué par le Sénat, il est fort probable qu'on devra faire une loi de réparation, pour réparer une loi de réparation .... .
#2962 Re : Copropriétés forcées » AR concernant le plan comptable minimum normalisé de l'ACP » 06-10-2011 09:17:17
Ci-après un extrait du compte rendu de la réunion de la Commission de la Justice du 04.10.2010 (avant-hier).
Source : http://www.dekamer.be/doc/CCRA/pdf/53/ac303.pdf
(….)
Questions jointes de
- M. Raf Terwingen (CD&V) au ministre de la Justice sur "les arrêtés d'exécution relatifs à la copropriété" (n° 5979)
- Mme Sarah Smeyers (NV-A) au ministre de la Justice sur "la législation sur la copropriété et ses arrêtés d'exécution" (n° 6043)
- M. Yvan Mayeur (PS) au ministre de la Justice sur "la publication de l'arrêté royal réglant la comptabilité des copropriétés" (n° 6239)
(…)
Stefaan De Clerck, ministre (en néerlandais): Le SPF Justice, le SPF Économie, le SPF Finances et la Banque-Carrefour des Entreprises ont été associés à la rédaction des arrêtés royaux. Les règles comptables et la Banque carrefour des entreprises relèvent en principe de la compétence de M. Van Quickenborne. Nous avons néanmoins pris l'initiative de rédiger les arrêtés royaux.
Les services m'ont signalé qu'il restait quelques problèmes techniques. La question de la redevance due pour l'inscription doit encore être clarifiée. En raison des implications budgétaires, de tels arrêtés royaux doivent idéalement être pris par un gouvernement de plein exercice et le dossier est donc en attente.
En attendant, le syndic doit remplir ses missions légales et les copropriétaires doivent répondre aux exigences comptables habituelles. Je veillerai à ce que les arrêtés royaux soient examinés le plus rapidement possible par le gouvernement ou soient en tout cas sur la table du prochain gouvernement.
Commentaire : plus tard.
#2963 Re : Copropriétés forcées » Précompte immobilier en cas d'indivision » 05-10-2011 10:08:16
Si vous reprenez le code civil pour nous embrouiller avec des articles du code civil, personne ne comprends...
Un CP comme vous, habitué d'avoir raison, veut décider en fait lui-même quelle partie de la loi qu'il va appliquer et quelle partie pas.
Le titre du salon est probablement inapproprié. Il aurait du s'appeler le salon "Copropriété forcée".
L'article 577 bis CC d'avant 1994 (l'article 577-2) concernait les indivisions, qu'on appelle depuis 1994 la copropriété normale (= propriété indivis sans parties communes et/ou sans lots privatifs).
Le fait que c'est un régime forcé est la vraie raison pourquoi qu'il y a tant de problèmes dès qu'un CP ne veut pas se soumettre aux diktats d'autres CP.
Cette définition ne vous n'est pas utile, puisque trop simple. Vous déclarez mes explications incompréhensible, puisque si vous le comprenez, il faut changer d'avis. Ce qui vous indispose probablement.
"I rest my case".
#2964 Copropriétés forcées » AR concernant le plan comptable minimum normalisé de l'ACP » 06-10-2011 09:17:17
- luc
- Réponses : 1
La loi du 02.06.2010 contient entre autres le texte suivant:
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de
roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
(...)
Il est donc nécessaire de publier un AR concernant le plan comptable minimum normalisé de l'ACP, afin de permettre à l'AG de déterminer le plan comptable de l'ACP dans une annexe de son règlement de copropriété.
Cet AR obligatoire était en mai 2011 prêt à 95% selon le Ministre de la Justice.
Mais il n'a pas encore été publié, jusqu'y compris le Moniteur du 05.10.2011.
Actuellement je consulte tous les jours le site du SPF Justice, pour voir s'il y a des nouvelles. Je communiquerai le résultat dans ce salon.
URL: justice.belgium.be
(ce site est récemment nettement amélioré et maintenant "orienté utilisateur").
#2965 Re : Copropriétés forcées » Problème de paiement des charges » 05-10-2011 10:28:25
(...) En général les gens approuvent notre gestion sauf le mauvais payeur (c'est probablement la raison pour laquelle il ne paye pas, il se croit peut-être aussi à l'abris)...
Il sait probablement que vous ne pouvez pas le poursuivre en justice avant d'avoir fait ce que Francis suggère.
Il est fort probable que votre CP récalcitrant paiera dès que vous restez dans le cadre légal, telle que déterminé par les lois.
Il est possible qu'il est seulement récalcitrant de fonctionner hors la loi.
#2966 Re : Copropriétés forcées » Précompte immobilier en cas d'indivision » 05-10-2011 10:08:16
Note de mon côté "membre du forum": Merci pour votre commentaire. Je ne vois cependant pas ce que cela change: cela concerne bien les indivisions. Et jamais au grand jamais les AER de précompte immobiliers ne sont envoyés à l'adresse du syndic.
Qui dit cela?
Bien que la dernière changement en cours de la loi, sur la copropriété, demandé explicitement par l'IPI, pourrait en effet semer la confusion.
En plus cet AR n'est pas passé par le parlement, mais est causé par des contribuables qui ont contesté le paiement du précompte immobilier, parce que leur nom n'y était pas mentionné ... .
@grmff
Vous n'avez pas encore changé: vous réagissez avant de lire. Parions que ce sera probablement encore le cas maintenant.
@tous
Les remarques de grmff aident à masquer ce qui suit:
Cet AR du 26.09.2011 est publié dans le Moniteur du 04.10.2011, donc à peine 8 jours plus tard.
Pourquoi l'AR sur la comptabilité des ACP n'a pas encore été publié?
Il était en mai 2011 officiellement prêt à 95%.
#2967 Re : Copropriétés forcées » Précompte immobilier en cas d'indivision » 05-10-2011 10:08:16
Je me permets donc de vous citer le début du chapitre 3 du Livre 2 du Code Civil. J'ai mis les mots qui sont significatif dans le contexte de votre interprétation selon moi erronée.
Et je propose à changer dans le titre de ce sujet le mot "indivision" en "copropriété normale".
Entre parenthèses: ce que vous appelez "copropriété " et "ACP" est en fait "la copropriété forcée", qui est détaillé dans la Section 2, avec les articles 577-3 à 577-14 CC.
C'est le caractère forcé qui empêche parfois le bon fonctionnement de l'ACP.
LIVRE II. - DES BIENS ET DES DIFFERENTES MODIFICATIONS DE
LA PROPRIETE.
(…)
CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE
SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.Art. 577-2. (Ancien article 577bis)
§ 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.
§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
§ 8. Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties
décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.
§ 11. (Supprimé le 01-08-1995)
#2968 Copropriétés forcées » Précompte immobilier en cas d'indivision » 05-10-2011 10:08:16
- luc
- Réponses : 9
Dans le moniteur du 04.10.2011 est paru l'AR suivant:
26 SEPTEMBRE 2011. - Arrêté royal complétant l'article 133 de l'AR/CIR 92 concernant les immeubles appartenant à plusieurs propriétaires en indivision, p. 61779.
Le texte de cet AR, en écartant les annexes, est:
Art. 1er. L'article 133, AR/CIR 92, dont l'alinéa premier actuel formera le paragraphe 1er et les alinéas suivants actuels formeront le paragraphe 2, est complété par un paragraphe 3 rédigé comme suit :
"§ 3. Lorsqu'un immeuble appartient à plusieurs propriétaires en indivision, la cotisation au précompte immobilier est portée au rôle au nom d'un ou plusieurs propriétaires, suivi des mots "en indivision"."Art. 2. Le Ministre qui a les Finances dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.
Attention!
Elle est d'application aux immeubles qui appartiennent à plusieurs propriétaires en indivision (Art. 577-2 CC), mais pas aux immeubles en indivision forcée (Art. 577-3 à 577-14 CC).
#2969 Re : Copropriétés forcées » Problème de paiement des charges » 05-10-2011 10:28:25
...
Je dois voir quel est l'acte de base, mais nous avons personnellement pas mis en place de tel acte, c'est probablement ce que nous devrions faire dorénavant.
...
L'acte de base devrait être une annexe à votre acte d'achat. Contactez votre notaire si vous ne l'avez pas.
#2970 Re : Copropriétés forcées » Rendeur: définition? » 08-10-2011 16:20:57
Donc rendeur = client.
Ce qui revient à dire dans le contexte spécifique (les plans d'un immeuble à appartements), que ce client ne dit pas qu'il est propriétaire ou mandataire du/des propriétaire(s).
#2971 Copropriétés forcées » Rendeur: définition? » 08-10-2011 16:20:57
- luc
- Réponses : 8
Dans le cadre d'une réponse à donner pour le sujet "Garantie décennale & risque disparition promoteur", j'ai rencontré le mot "rendeur" sur des plans d'urbanisme, où je m'attendais retrouver le mot "propriétaire" ou "promoteur".
Quelle est la signification de ce mot dans ce contexte, que j'ai seulement trouvé dans le contexte de la région wallonne, mais pas pour les deux autres régions.
#2972 Re : Divers (hors achat/location) » primes de la région wallonne pour créer une agence immo ? » 04-10-2011 08:10:35
#2973 Re : Copropriétés forcées » Garantie décennale & risque disparition promoteur » 15-10-2011 09:30:04
(...) Bref, je crois que j'ai (encore) besoin de votre aide. J'ai téléchargé le bilan au format .pdf. Puis-je vous l'envoyer ? ou je peux vous donner le nom ou le numéro de la société, mais cela vous obligerait alors à consulter vous-même le site de la BNB ?
Envoie moi le numéro par mail privé (clique sur "luc" et puis sur "Contacter ce membre: cliquez ..."). Je vous envoie en retour l'identification des lignes/pages qui devraient vous intéresser (et au forum une explication générale sans identifier cette société).
#2974 Re : Copropriétés forcées » Garantie décennale & risque disparition promoteur » 15-10-2011 09:30:04
PÏM a raison. Le système utilisé par certains promoteurs immobilier (une firme par projet) est avantageux pour le promoteur, mais le risque d'insolvabilité agrandit.
Je conseille de chercher la firme dans: BCE Public Search.
Dès vous avez trouvé sa fiche, va en bas de cette page, cherche le lien "Publications comptes annuels BNB" et clique dessus. Consultez les comptes annuels 2010 (s'ils ne sont pas là il y a un problème). Lisez les comptes et vérifiez si le capital légal est plus bas que le capital réel. Si non, la société est sous-capitalisée et la garantie réelle en souffre.
#2975 Re : Copropriétés forcées » Percer un mur porteur : quelles formalités préalables » 25-11-2012 20:13:11
A titre d'information lire:
Chaussée de Haecht coupée à Evere
Cet immeuble est situé en face de mon restaurant préféré, et j'ai pu suivre les travaux de rénovation de cet immeuble les années passées et voir l'impact des dégâts.
Tout ce que je peux dire est qu'il est selon moi nécessaire de faire suivre tout changement de la structure ou de l'usage des locaux par un architecte. Non seulement pour le changement lui-même, mais aussi pour l'impact sur l'ensemble.
#2976 Re : Copropriétés forcées » Des arrêtés d'exécution qui se font attendre... » 28-09-2011 18:02:56
Il y a d'autres parlementaires d'autres parties qui ont posé le même type de questions. Pourquoi être sélectif?
Selon mes info, qui sont publiquement accessible, il y a deux AR qui seront publiés:
- un spécifique concernant la comptabilité minimale de l'ACP.
- un général concernant les 2 autres dispositions (BCE et dossier d'intervention).
Celui concernant le statut du syndic professionnel (syndic-mandataire de l'ACP au lieu de syndic-gestionnaire d'immeuble, ... ) serait une tâche du gouvernement suivant.
Quand à la date de signature et/ou publication je n'en sais rien.
Le 7/10 se tient à Anvers a Journée de l'Agent Immobilier Professionnel.
Le 15/10 se tient à Anvers la Journée du Copropriétaire.
Il est fort possible que vu les activités lors de ces journées que quelque chose se passera.
#2977 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 27-09-2011 18:15:02
Le président est aussi le commissaire aux comptes.
Mais suite à la dernière AG, nous avons tous décidés de céder tous les comptes au syndic. Mais le président et commissaire aux comptes semble réticent.
Alors que faire????
Les rappeler que la loi doit être observé. Si non ils jouent au poker avec leur propre argent.
De ce que je sais différents cas de "manipulation" de fonds d'ACP sont actuellement en cours d'enquête. S'ils veulent rejoindre ce groupe, alors personne ne les empêche.
Concret: proposez à l'AG qu'une firme d'expert-comptable soit nommé comme commissaire aux comptes .... Cela coute, mais vous allez voir que cela rapporte aussi ... .
#2978 Re : Copropriétés forcées » Assemblée générale par courrier » 28-09-2011 12:06:41
... nous avons un point précis à discuter (remplacement d'une haie) qui devrait être décidé avant la fin de la période de plantation. ...
J'ai l'impression que quelqu'un veut forcer une décision.
Ou bien il y a urgence pour l'ACP, le syndic sait le prouver par un rapport indépendant (police, urbanisme, plainte voisins, ...) et récent (après la dernière AG): il exécute à ses risques.
Ou bien il n'y a urgence que pour le syndic et/ou l'entrepreneur et/ou un CP: il convoque une AGE ou postpose le point jusqu'à l'AGA 2012.
#2979 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 27-09-2011 18:15:02
Correct.
En plus, si le commissaire aux comptes ne mentionne ET ne conteste pas ce fait, alors la vérification des comptes devient caduque.
Le juge pourrait décider de recommencer le contrôle de la comptabilité, dès qu'un CP le demande. Des jugements dans ce sens ont déja été confirmés en appel, se basant essentiellement sur un manque de transparence et mélange des intérêts (contrôleur controlé).
#2980 Copropriétés forcées » Liste des adresses de personnes autres que les CP avec droit de vote » 22-09-2011 21:29:27
- luc
- Réponses : 0
En marge de la discussion du sujet « Production d'eau chaude commune limitée à un horaire ? » je rappelle que la liste des copropriétaires sans droit de vote à l'AG, des personnes avec des droits personnels, ne peuvent pas être communiqués à des tiers (y compris les copropriétaires).
Ceci non-obstant une mention contraire sur un site commercial, qui dit d'aider efficacement les syndics à gérer des copropriétés et dont un gérant est inscrit sur ce forum.
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