En fait il faut déclarer ce matérile, ... préalablement à la CPVP (Commission de la protection de la vie privée). Voir: http://www.privacycommission.be/

Je rejoins l'avis de rexou.

Le syndic doit démontrer qu'il y a eu un fait nouveau et imprévisible depuis la dernière AG, pour motiver une urgence.

Je cite quelques phrases de mon message précédent ….

Et vous avez raison, c’est un fait que l’ambiance est en dessous de zéro quand les mandataires de ces petites et moyennes ACP ont été pris avec leur main dans le sac …

Refuser une dépense de 200 EUR pour éviter une diminution d'une autre dépense avec un montant entre 2.000 EUR et 20.000. Oui je sais que c’est logique selon certains.

@rexou: Vous continuez à ma surprendre agréablement.
@grmff: Le sangria est aussi ma boisson préférée des vacances …

Ces « contre mesures » sont très réels, mais peuvent être évitées, si on impose dans les statuts d’appliquer la méthode que j’ai décrite: remise des offres à une personne neutre sous enveloppe fermée et ouverture de toutes els enveloppes en même temps lors d’une réunion publique. en séance publique avec interdiction de changer l’offre plus tard.

Dans ma grande ACP l’ex-syndic était aussi un maître dans cette discipline. J’y suis venu à bout, d’une façon transparente, grâce à l’application de la formule 1+1=2 (1 = prévu par la loi et 2 = indirectement prévue par la loi).

Plus concrètement:
1 (le fait que je suis un membre de l’organe décisionnel)
+ 1 (le fait qu’une décision  ne peut être prise que si on est informé)
= 2 (le droit indéniable d’avoir un accès aux documents de l’ACP).

Ce droit m’a été accordé en 2005 par le Juge, bien que ce droit n’est pas prévue explicitement dans la loi qu’à partir du 2010. Puis j’ai subi tous les trucs et astuces imaginables pour en interdire et/ou ralentir l’application (= la vraie obstruction). Mais finalement, j’ai eu cet accès depuis quelques semaines.

Je viens d’écrire il y a quelques jours le texte, me basant sur ces documents, qui confirment mes doutes et j'aurais pu écrire en 2004, si la loi de 2010 était déja d'application. La non acceptation de la formule "1+1=2" a causé ce retard et engendré des frais de l'ordre de 100.000 EUR pour l'ACP (faire de l'obstruction coûte ...). Ces frais ont été provisionnés par l'ACP, mais ils sont en voie d'être mis à charge de la firme de l'ex-syndic.

Cela prendra probablement encore un bout de temps, mais cette firme de syndic remboursera, éventuellement par voie de son assurance RC, aux +250 copropriétaires les montants indûment touchés depuis une dizaine d’années. Cela dépasse déjà le montant des charges annuelles … .

C’est cette formule 1+1=2 qui oblige de devoir appliquer des dispositions qui ne sont pas explicitement dans la loi, mais dans ce qu’on appelle le droit commun.

Un de ces dispositions est le fait que la proposition de contrat doit être jointe à l’invitation.

En marge: pour une vue globale sur le droit commun et la différence avec la France, entre autres la page suivante peut être consultée:
Modèles de droit de l'administration

Je suis agréablement surpris de votre réplique, il m'est un plaisir de vous répondre point par point.
Je réponds d’abord à votre dernière observation.

La loi belge diffère de la loi française en ce qu’elle est succincte et l’autre détaillée. Nos traditions sont différentes (liberté communale et État centralisé).
Le CP ne trouve donc pas un texte détaillée qui dicte chaque pas, mais la jurisprudence va apprendre la signification succincte de certains mots. Je citerai chaque fois les mots-clés qui sont succinct.

Là vous avez raison, l’Art. 577-8 §1 dit entre autres :

Néanmoins le contrat doit tenir compte de la nouvelle loi, des statuts, … . Donc il est préférable de demander un « nouveau » contrat, adapté à la loi de 2010 et les statuts en principe coordonnés entre 2011 et 2013. Puis on pourra renouveler … . Mais lisez quand même mon commentaire plus bas.

Naturellement.

Tout proposition spontanée n’est pas mentionné dans l’invitation, sur base duquel le mandataire a reçu un mandat du CP représenté ou du groupe de copropriétaires d’un lot privatif.
Le PV des décisions ne peut pas mentionner ce qui est dit lors de délibérations, puisqu'il ne reprend que les décisions. La partie « information » de PV d’avant 2010 doit donc être mentionné dans l’invitation. La proposition de contrat est une partie de cette information.
Succinct : « les propositions écrites » (Art. 577-6 §3  CC) – le/les candidat-syndics proposent un contrat.

Succinct : "La convocation indique (…) l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion."  (Art. 577-6 § 3).

Être neutre implique qu’il ne fait pas un choix comme organe, mais qu’il informe d’une façon impartiale.
En plus et surtout la mission d’informer n’est plus attribué au CdG, mais au syndic.
Si un membre du CdC veut défendre un choix il doit le faire en son nom personnel à ses risque et périls.
Assurer que les propositions ne s’influencent pas mutuellement, peut être fait par l’envoi de la proposition à une personne neutre, désigné préalablement par l’AG précédente et/ou les statuts, qui les ouvrira un jour déterminé , en présence de qui le veut et en dresse PV. Ce PV est remis au syndic, pour être joint à l’invitation.

Comment allez-vous présenter cela sur l’ordre du jour ?
Comme suit ?

Ne serait-il pas plus simple de mettre à l’ordre du jour :

Revenons à la question initiale, sans faire une analyse des intentions possibles.

1. Un contrat de syndic n'est pas renouvelé. A chaque échéance un nouveau contrat est proposé.

2. Chaque fois un ou plusieurs candidats se présentent.

3. Dans le cadre de sa mission de contrôle de l'exécution des décisions de l'AG, le CdC peut demander au syndic s'il posera sa candidature.

4. Le CdC devra vérifier si le syndic mentionne le point "élection du syndic 2012-2014" (exemple) à l'ordre du jour.

5. Le Cdc ne peut pas fabriquer une proposition sur base des éléments "connues", mais il doit s'assurer que chaque candidature soit mentionné sur l'ordre du jour ET accompagné d'une copie du contrat proposé.

6. En plus le Cdc mentionnera dans son dernier rapport semestriel aux CP le fait que le contrat du syndic vient à échéance et que toute candidature doit être remis au syndic en place au moins avant la date X (date à déterminer en fonction des données des statuts et de la loi).

7. Le CdC se doit d'être neutre. Il ne peut pas favoriser le syndic en place. Il est là pour contrôler ses actions. Pas plus ni moins.

8. Mais il doit vérifier que le syndic prenne  les actions nécessaires, si aucun candidat se présente. S'il y a inaction de la part du syndic en place, il doit le signaler par un rapport intermédiaire aux CP. Il n'est pas autorisé d'entrer en action lui-même, en tant que CdC. Cette tâche relève de chaque CP. N'oublions pas que la loi de 2010 veut explicitement responsabiliser le CP individuel.

???

1. Pour la limite des 20 lots ou appartements, la zone grise est le cas de plus que 20 lots privatifs ET moins que 20 appartements.

Dès que l'AR sur la comptabilité sera publié, il deviendra clair que les ACP qui utilisent quand même cette possibilité risquent des problèmes.

La limite aurait du être 20 appartements au lieu de 20 lots, si on lit le rapport parlementaire. Bizarre que l'IPI n'a pas proposé cette correction, dans la proposition voté à la Chambre, mais évocable par le Sénat jusqu'au 12.10.2011.

2. Un lot est enregistré séparément dès qu'il forme un ensemble physique séparé. Dans votre cas un appartement "standard" est composé de trois lots privatifs:
- l'appartement lui-même, avec quotités (Xème étage)
- un garage (étage: rez - facade avant?), avec quotités ET propriété d'un CP d'un appartement (en théorie UN CP peut être le propriétaire de tous les garages A+B+C)
- une cave (étage rez - facade arrière?), sans quotités (en principe)

3. Pour le reste: éventuellement plus tard si nécessaire