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#3421 Re : Copropriétés forcées » Corriger une erreur dans un PV d'AG » 02-11-2010 11:53:26
Refus d'un organe décisionnel (AG ou syndic en cas d'urgence) équivaut un refus de l'ACP.
L'action doit donc être lancé contre l'ACP selon moi.
#3422 Re : Copropriétés forcées » Critères de sélection d'un syndic » 01-11-2010 22:53:50
Bonjour,
Il est dans les attributions du syndic (mission extraordinaire), qu'il soit copropriétaire ou non, d'effectuer ou de faire effectuer un état des lieux des parties communes, avant et après le déménagement d'un occupant ... les dégâts occasionnés aux parties communes sont alors à charge du "déménagé" (sortant ou entrant) ... pour autant que ce soit mentionné dans le R.O.I. ... et dans le bail.
Selon moi seulement si cette mission extraordinaire est contractuellement (contrat du syndic) ou statutairement (= Réglement de Copropriété) prévue d'avance ...
#3423 Re : Copropriétés forcées » Critères de sélection d'un syndic » 01-11-2010 22:53:50
Si je suis le raisonnement de Luc, personne ne peut être bourgmestre dans sa commune, ni ministre dans son pays, ni directeur dans sa société.
Luc, je suis régulièrement d'accord avec vous mais là, vous poussez le bouchon un peu loin.
Il ne faut pas rendre générales des situations particulières !
Les bourgmestres ont perdu la fonction de présidence du conseil communal.
Un associé actif d'une société s'appelle gérant, ... et pas directeur, qui est un membre du personnel.
Un ministre est soumis à une déontologie spécifique.
On vient en Wallonie d'interdire (partiellement) le cumul entre des mandats régionaux et communaux.
....
Pourquoi tout-cela croyez-vous ?
#3424 Re : Copropriétés forcées » Critères de sélection d'un syndic » 01-11-2010 22:53:50
Je doute quand-même. Citation d'un article de janvier 2009, paru dans une publication d'une association pour la défense des intérêts des copropriétaires.
Le devoir de neutralité du syndic: attitude à la "Ponce Pilate"?
On admet que le syndic doit veiller à être neutre dans les conflits qui surviennent entre les copropriétaires ou les occupants et qui n'ont rien à voir avec la gestion de l'association des copropriétaires.
Le syndic doit néanmoins respecter ses obligations légales ou contractuelles et doit veiller à l'application d'une décision de justice le cas échéant.
Le syndic doit par conséquent être impartial et surtout prendre de la hauteur dans tous les conflits qui pourraient survenir entre copropriétaires ou occupants. Il pourrait même offrir d'intervenir comme amiable interlocuteur dans le but de trouver une solution négociée aux conflits éventuels.
Cependant, si le syndic se doit d'être neutre, ce devoir de neutralité n'est plus de mise lorsque le conflit porte sur la gestion de la chose commune. Dans cette hypothèse, le syndic a l'obligation d'intervenir activement et efficacement dans la gestion du conflit, et doit être guidé dans pareilles circonstances par le seul souci de faire respecter la loi ou une décision de l'assemblée générale voire même une décision de justice. Dans cette dernière hypothèse, soit lorsque le conflit porte sur la gestion de la chose commune, le syndic ne saurait se conduire en "Ponce Pilate"!
Il est difficile d'être impartiale quand on est une des parties impliqués.
Tant qu'il n'y a pas de conflits cela fonctionne, mais ... quand il y en a, il dégradent très vite.
#3425 Re : Copropriétés forcées » Procés verbal des décisions prises par l'AG » 26-10-2010 20:42:19
(...) Indiquer dans le pv que Y, Y1 et Y2 ont voté oui. ( J'ai opté pour cette manière de faire)
Parfait selon mon opinion personnelle, si à l'ouverture de la séance la liste des représentés repris dans le PV était nominative, en mentionnant le nom du mandataire, le fait si certaines limitations en général ou pour des points spécifiques sont d'application, etc .... .
#3426 Re : Copropriétés forcées » votes à main levée » 05-11-2010 19:12:19
(...) et un accord sur celui-ci.
C'est écrit où?
#3427 Re : Copropriétés forcées » votes à main levée » 05-11-2010 19:12:19
Est-ce le PV, signé en fin de séance, mentionne ce qui suit:
- la manière de voter (par point)
- le point "attendre la décision du Juge"
- la liste de TOUS les CP présents?
#3428 Re : Copropriétés forcées » Procés verbal des décisions prises par l'AG » 26-10-2010 20:42:19
Retournons aux sources. Le Code Civil de 2010 dit dans son article 577-6 § 10 :
Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
Je rejoins donc plutôt la position de mamiloup. En effet, mamiloup a raison de dire indirectement que l’AG n’a pas pris de décision, si le point proposé n’a pas obtenu la majorité requise (dans ce cas 75%).
Par contre ceux qui ont voté « OUI » peuvent aller en justice pour abus de minorité (les 74% sont techniquement une minorité,… ) et demander au Juge de prendre une décision en place de l’AG. Là ABSA a donc raison sur le fond.
Tout cela est la théorie.
PIM a en pratique raison avec son sens « deux pieds sur terre ».
La finalité est que le PV soit prêt en fin de réunion. Il est donc en pratique nécessaire que le syndic prépare à l’avance un projet du PV. Il sait beaucoup à l’avance (le texte de la décision qui est repris intégralement dans l’invitation, la liste des membres de l'AG, …).
Ce qu’il ne doit pas mettre dans le PV (comparé avec avant 2010) :
1. la synthèse de l’information donné par celui qui propose le point, puisque cette information se trouve dans l’invitation.
2. la synthèse de la délibération, puisque délibérer n’est pas décider.
Ce qu’il ne connaît pas à l'avance:
3. Les CP présents et représentés
4. Comment ils vont voter
Exemple concret :
Une solution technique et réaliste est de mettre dans le PV une table avec tous les CP et avec des colonnes appropriés pour cocher sur place leur présence et leur vote.
On sait préparer à l’avance deux fichiers. Un avec Word (le PV des décisions) et un avec Excel (le PV des présences/votes). Il lie le tableur avec Word d’une telle façon que tout changement (y compris le total des présences, votes, ..) est répercuté dans le document Word.
Tout ce que le syndic, ou son préposé, doit faire dans les grandes ACP est alors :
- Venir avec un PC portable (y compris une imprimante portable)
- Ouvrir son tableur et tenir le PV des présences/votes à jour.
- Activer après le vote de chaque point Word, et rafraîchir le lien enter les deux fichiers, imprimer le point complet et le donner au président pour communication du résultat.
- à la fin imprimer le PV globalement, et le faire signer. La liste des signataires possibles peut être ajouté automatiquement.
Si maintenant on projette l’écran du portable sur un grand écran, on gagne énormément de temps et est très transparent envers les membres de l’AG (chacun voit comment son vote est enregistré, ... ). Ce qui facilitera aussi les délibérations des points suivants.
Une solution analogue peut être utilisée pour l’enregistrement des procurations avec un autre fichier Excel.
#3429 Re : Copropriétés forcées » Corriger une erreur dans un PV d'AG » 02-11-2010 11:53:26
En lisant vos messages, je constate que c'est confus pour moi.
Je crois que, mais je ne suis pas sûr, que l'AG 2009 a voté à 88% des présents et représentés sur une demande de travaux fait (et à charge) d'un CP A.
Suivant le PV de l'AG 2009 la demande n'a pas été accepté, sur avis du syndic, qui a déclaré qu'il fallait l'autorisation de tous les CP, présents, représentés ou absents.
Un CP B s'oppose au fait que le travaux ont été exécutés par le CP A.
Questions:
1. C'est vous le CP A?
2. Le PV de l'AG 2009 mentionne-t'il que la proposition de A est accepté?
3. Le CP B s'est opposé quand (combien de mois après l'AG 2009?)
4. Le CP B demande quoi?
5. Est-ce que B a un avocat ?
6. Est-ce que l'ACP a un avocat, nommé par le syndic ?
7. Est-ce que l'ACP a un avocat, nommé par l'AG ?
#3430 Re : Copropriétés forcées » Corriger une erreur dans un PV d'AG » 02-11-2010 11:53:26
Je présume qu'il s'agit d'une AG tenu avant le 01.09.2010.
Si personne n'est allé chez le Juge de Paix endéans les 3 mois pour contester la décision de l'AG, de ne pas accepter le point proposer, puisque l'unanimité n'est pas obtenu, alors cette décision est définitive.
Cette décision ne peut être remis en cause par l'AG, que dans de conditions spécifiques, que je ne vais pas énumérer ici, vu l'attitude polémiste de certains intervenants envers mon opinion personnelle.
J'ai contesté devant le Juge en 2001 la validité du contenu d'un PV et j'ai perdu, puisque je n'avais pas tenu compte avec ces aspects.
Ma conclusion: un PV d'avant le 01.09.210 était en pratique pas contestable. C'est d'ailleurs pour ce motif que le législateur de 2010 a limité le PV aux décisions et a exigé son établissement à la fin de l'AG.
#3431 Re : Copropriétés forcées » Informations sur internet » 22-10-2010 16:44:18
@ luc: il n'est pas question de vous diaboliser.
Il est surtout regrettable que trop souvent vous affirmez, comme dans cette discussion-ci, un certain nombre de pseudo-règles, présentées comme étant de droit, alors qu'il ne s'agit que d'interprétations personnelles.
(...)
Je me rappelle que mes interventions d'il y a quelques années, étaient très longues et complet, mais compliqué selon certains.
A fur et mesure et à la demande de certains, je suis devenu plus synthétique (et d'office je n'expliquait pas comment j'étais arrivé à une conclusion particulière).
Mais comme Grmff viens de le rappeler, certains intervenants de ce forum sont CP dans la même ACP et y occupent des mandats.
J'ai l'habitude d'expliquer en détail mon point de vu d'abord à ceux qui sont directement concernés (syndic, au CdG, en AG, ...) et puis publiquement (sur ce forum, ...).
Mais j'ai aussi constaté (encore aujourd'hui) que les références que je donne ne sont même pas consultés ou lus par certains intervenants, mais qui donnent quand même leur opinion et le présentent comme un fait certain.
Comme le procès clé (lancé en 2002 par des CP qui veulent me faire taire à tout prix), je m'abstiens parfois de fournir des "preuves" (des références à des textes de loi, jugements, ....) avant d'avoir soumis mon raisonnement au Juge.
Comme le procès clé Et les procédures d'appel par l'ACP contre des jugements sont enfin arrivés dans la phase finale, il est fort probable que cette limitation (qui est parfois irritante, je l'admets) sera levée dans quelques semaines/mois.
#3432 Re : Copropriétés forcées » Informations sur internet » 22-10-2010 16:44:18
Citation :La seule obligation du syndic est de donner une copie papier de l'information que le CP demande.
Je ne vois pas cela dans la loi.Une fois de plus, vous rajoutez des conditions à la loi.
C'est un jugement de 2005, qu'on a analysé sur ce forum.
#3433 Re : Copropriétés forcées » Informations sur internet » 22-10-2010 16:44:18
Bonjour les frais, surtout pour les petites copropriétés !
La disposition de la loi dit que l'AG doit donner son accord préalable. Il peut donc refuser ... .
La seule obligation du syndic est de donner une copie papier de l'information que le CP demande.
#3434 Re : Copropriétés forcées » Informations sur internet » 22-10-2010 16:44:18
Encore une interprétation farfelue de Luc...
Désolé de le dire.. mais cela doit être dit:
LES INTERVENTIONS DE LUC CONTIENNENT BEAUCOUP D'INTERPRETATIONS NON VALABLES.Donc, des interventions peu fiables à prendre pour ce qu'elles valent: pas grand chose.
Ce n'est pas parce que je ne vous donne pas la preuve, que je n'ai pas raison.
On s'énerve parce qu'on ne dit pas ce que vous voulez/pensez/... .
Je vous rappelle votre raisonnement concernant la procuration orale dans un autre sujet. Finalement vous avez de fait admis mon raisonnement que la procuration orale n'a aucune utilité dans le contexte d'une AG d'une ACP.
@pim:
Ceci est exemple concret, qui se base sur un application du Code Judiciaire, et qui n'est pas inscrit dans le chapitre sur la copropriété dans le Code Civil.
@tous
Je suis probablement plus intransigeant que la moyenne contre certaines actions discriminatoires, mais je ne diabolise pas des personnes.
#3435 Re : Copropriétés forcées » Informations sur internet » 22-10-2010 16:44:18
ces obligations énoncées résultent de ???
Par des dispositions de la loi qui ne sont pas toujours repris dans les articles 577-3 à 57714 du code Civile, mais à une autre place.
Il y a des gens qui veulent que tout soit écrite dans une loi spécialisé, telle que celui du 02.06.2010. La France suit cette méthode.
Le législateur Belge (et je crois l'Allemagne ... ) suivent une autre route, qui se repose dans le cas de la copropriété forcée essentiellement sur la connaissance et le sérieux professionnel des intervenants:
- notaires (qui écrivent les actes de base)
- agents immobiliers (qui vendent, qui sont syndic, ...)
- les avocats (qui assistent les propriétaires, les syndics, ...)
- les Juges (qui interprètent la loi)
#3436 Re : Copropriétés forcées » Informations sur internet » 22-10-2010 16:44:18
Résumé: les informations non-privé peuvent être mis sur un site protégé, moyennant au moins ce qui suit:
- l'information sur le site doit appartenir contractuellement à l'ACP (et donc pas par exemple à la firme du syndic).
- le contrat de location du site, nom de domaine, ... est conclut par le syndic au nom de l'ACP, sur décision de l'AG.
- l'accès est limité aux propriétaires avec droit de participation aux délibérations des AG (mot de passe, ...)
- aucune publicité
- que l'AG a donné sont accord préalable.
- ...
Les informations ne peuvent donc pas être directement consultable sur internet, ne sont pas indexables par Google, ... .
Une caution: l'interprétation de la phrase les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété doit tenir compte avec l'avis de la commission de la protection de la vie privée émis en 2008.
#3437 Re : Copropriétés forcées » nouvelle loi & information privative ? » 27-10-2010 12:59:08
Je suis surpris.
Actuellement, on n'est pas dans une "comptabilité d'encaissement". On a un certain choix. Perso, je suis en compta "standard", comme les sociétés. Vous diriez donc compta d'engagement.
Qu'est-ce qui vous fait penser que la nouvelle loi change quoi que ce soit? N'attendriez vous pas que les AR sur la compta soient publiés?
Avant d'aller plus loin, je propose de lire la page Comptabilité et Gérance d'une copropriété sur le liste de Copopriété-eJuris et qui cite des textes de l'avocat Corinne MOSTIN.
Je cite une phrase:
Suivant l’importance de la copropriété, on relève dans la pratique deux systèmes comptables généralement utilisés par les syndics : les comptabilités avec décomptes annuels d’une part et les comptabilités avec décompte périodique d’autre part.
Lisez aussi:
Comptablité des associations de copropriétaires d'Eric Causin, avocat et spécialisé en droit économique, écrite en 2005.
Je cite une partie du texte écrite il y a cinq ans:
Objet et fonctionnement d'une comptabilité de copropriété:
Dotée de la personnalité juridique, l'association des copropriétaires est un sujet de droit et, à ce titre, elle peut acquérir des biens, tant activement (des prérogatives patrimoniales) que passivement (des obligations patrimoniales). Pour éviter que les associations de copropriétaires deviennent des sociétés immobilières, la loi a limité leur droit d'acquisition aux meubles nécessaires à la conservation et à l'administration de l'immeuble.
Même dans cette limite, cependant, toute association de copropriétaires est susceptible de disposer d'un patrimoine diversifié justifiant l'établissement périodique d'un bilan et d'un compte de résultats par la technique de la comptabilité en partie double.
A l'actif du bilan, on trouvera les dépenses d'investissement ("dépenses non périodiques") (par exemple, le prix du renouvellement d'une toiture), les créances envers les propriétaires, les placements de trésorerie et les liquidités. Au passif figureront les fonds propres (fonds de réserve et fonds de roulement) et les dettes (copropriétaires, organismes de crédit, fournisseurs ou autres).
L'association des copropriétaires devrait aussi disposer d'un compte de résultats annuels. En effet, l'association ne peut ni s'enrichir ni s'appauvrir.
Or, même si elles sont utiles ou nécessaires à la conservation de l'immeuble, les "dépenses périodiques" (entretien et petites réparations) sont des charges, c'est-à-dire des sources d'appauvrissement du patrimoine de l'association, dans le sens où ces dépenses ne sont pas contrebalancées par l'acquisition de nouveaux biens durables ou par une augmentation de la valeur des biens durables existants.
Pour empêcher cet appauvrissement, l'association doit répercuter ces charges sur les copropriétaires; ces charges sont donc compensées par des produits équivalents. Le compte de résultats a, précisément, pour objet de mettre ces charges et ces produits en évidence.
En outre, les dépenses non périodiques doivent être annuellement amorties au titre de charges dans le compte de résultats, ce qui permet de planifier les appels au titre du fonds de réserve.
#3438 Re : Copropriétés forcées » Comptabilité normalisé de l'ACP » 30-11-2010 09:57:47
Je suis probablement à nouveau dans le sujet « nouvelle loi & information privative » techniquement sortie du sujet, mais fonctionellement pas. La copropriété, c'est un film d'évènements et pas une photo d'une vente.
Le changement de la comptabilité des ACP en 2010 n’est pas venu d’un coup, mais c’est une évolution depuis 1993.
Pour cela vous pouvez consulter des sujets récents:
- comptabilité Syndic
- nouvelle loi & information privative
Et surtout:
- La comptabilité de l'ACP sur PIM de 2004 à 2010 - Liens du 17.07.2010
#3439 Re : Copropriétés forcées » nouvelle loi & information privative ? » 27-10-2010 12:59:08
Autrement dit la loi de 2010 fait basculer la comptabilité des copropriétés
d'une comptabilité d'encaissement (on enregistre les factures payés)
vers une comptabilité d'engagement (on enregistre les conséquences financiers des décisions de l'ACP).
#3440 Re : Copropriétés forcées » nouvelle loi & information privative ? » 27-10-2010 12:59:08
Les sociétés ont une comptabilité annuelle, bien qu'ils publient souvent des résultats intermédiaires.
Les décomptes trimestrielles des charges restent possibles, mais la comptabilité deviendra à 100% annuelle (= information, délibération et vote annuelle).
Le syndic devra remettre, nonobstant les relevés trimestrielles, un rapportage annuelle, au plus tard avec l'invitation pour l'AG annuelle.
S'il remet un décompte des charges trimestriel, il pourra dans le rapport annuel être moins détaillée.
Le grand changement de la loi de 2010 est de fait de basculer d'un décompte périodique des charges vers un rapport comptable annuel sur la situation réelle de l'ACP (le nom de ce rapport va être donné par l'AR à venir).
En fait il y avait encore depuis 1975 deux grands groupes qui n'ont pas basculé vers ce système et qui continuaient d'avoir une comptabilité d'encaissement:
- les copropriétés
- l'Etat
L'Etat est en train de se convertir, suite à des obligations européens et autres.
Le manque d'un système normalisé ferait par exemple des copropriétés un port idéal pour le blanchissement d'argent, sauf si la comptabilité est rendu transparente. Ce que la loi de 2010 impose ET que l'AR à venir rendra techniquement possible.
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