Messages de max11

max11 · Législations régionales

Chako a écrit :

Bonjour,
Je viens ici pour demander de l’aide, j’habite dans une copropriété qui exige des chassis facade en acier pour leurs profils tres fin. Le problème c’est que je trouve tres peu d’entreprise qui fait sa (meme le syndic me l’a dit pourtant il exige se style…), suite a mes recherches je trouve une entreprise en wallonie fabriquant de chassis en acier, le devis que j’ai reçu -> 25k€. Déraisonnable et hors de prix selon moi, pour 2 chassis (taille moyenne).
Dans la copropriété certains on fait installer un autre style de chassis. J’ai su parlé avec l’un d’eu, il m’a dit qu’il a été menacé par le syndic a plusieurs reprise sans aboutissement, la commune est meme venu voir sûrement suite a une dénonciation du syndic, mais n’a rien fait car la différence était trop minime pour justifier une action,
voila ce que j’ai reçu du syndic
J'en profite pour vous rappeler que les châssis que vous remplaceriez en façade avant doivent impérativement l'être à l'identique à savoir :
Matériau : acier
Ton : vert chemin de fer
Volume: mêmes dimensions des vitrages, ce qui implique la même dimension pour les profilés en acier. La profondeur du profilé peut changer pour vous permettre la pose de double vitrage.
Il s'agit tant d'une obligation urbanistique de la Ville de Bruxelles qu'une imposition impérative de l'assemblée générale qui a voté une pénalité de 5.000€ en cas de non-respect, augmentée d'une pénalité de 1.000€/an de non mise en conformité.
Seriez vous m’aiguiller, j’ai actuellement du simple vitrage en acier, une vrai passoire, et ma chambre est sur cette facade (rue) du coup beaucoup de bruit aussi.
Si vous connaissez un fabricant abordable je suis preneur. J’ai aussi entendu parler des chassis aluminium avec un style acier (steal look), sa ressemble a l’acier mais pas aussi fin pour les profilés mais c’est se qui s’y rapprochent le plus. Je vais peut etre me diriger vers sa
Merci

De ce que je lis, votre syndic fait son boulot (et bien !) vis-à-vis de la copropriété : il fait respecter l'acte de base et les décisions prises en AG, il vous prévient anticipativement de l'existence des amendes votées et il vous rappelle même les obligations urbanistiques qui s'appliquent.
Il me semble que vous n'avez pas grand chose à lui reprocher sur ce point et qu'il est préférable que vous le remerciez de vous avoir prévenu pour vous éviter plusieurs amendes (ça vous permettra de l'avoir avec vous pour la suite ;-)
Ensuite, suivez le conseil de Grmff : urbanisme pour obtenir des précisions sur ce qui serait acceptable vu les nouvelles obligations PEB à venir et point à l'AG pour modifier les décisions votées

max11 · Copropriétés forcées

rexou a écrit :

GT a écrit :
Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.
Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.
C'est très vrai. La vie est un risque !
Mais dans cette éventualité le risque sera limité dans la mesure où les montants en jeu ne sont pas disproportionnés et les sommes assez limitées.
Concernant le nettoyage, la responsabilité de tous les CP est aussi engagée, y compris celle du délateur si il ne s'est pas opposé en AG à cette façon d'opérer.

Le nettoyage en noir présente un plus grand risque avec la responsabilité en cas d'accidents... C'est donc une autre réflexion et, personnellement, je ne prendrais aucun risque avec du nettoyage non déclaré.

Pour la question de la rémunération, le risque fiscal existe surtout (à part la délation) si un des copropriétaires ou locataires décident de mettre une partie des charges dans sa compta d'indépendant ou société en utilisant le décompte comme pièce justificative.
Mais, je suis d'accord pour croire qu'un contrôleur ne se mettra pas du travail sur le dos pour 600 € par an non déclaré... !

max11 · Informations en vrac...

grmff a écrit :

Rien à voir avec l'immobilier.
Quoique. Les parallèles sont tellement évidents pour ceux qui ont eu à les subir...

C'est clairement pour les mêmes raisons de lourdeurs administratives et les sanctions incroyables qui peuvent découler du moindre manquement (vive la loi anti-blanchiment) que les copropriétés ont tant de mal (et de frais) pour ouvrir et gérer leurs comptes bancaires

max11 · Copropriétés forcées

Jeanziano a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis nouveau, j'ai lu quelques articles et trouve ce forum super intéressant.
Depuis 1 an je suis commissaire aux comptes d'un petit immeuble de 15 appartements. Notre syndic vivement critiqué depuis plusieurs années ne fait plus grand chose à part empocher prés de 500€ chaque mois. Du coup, je suis un peu "obligé" de gérer l'opérationnel également comme la supervision des travaux, des réparations, un suivi détaillé des impayés et demande le lancement des procédures etc... bref, des choses qu'un commissaire aux comptes n'est pas censé faire.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher
Pensez-vous cela possible? Des exemples?
Merci d'avance

Votre copropriété a des "exigences légales comme la TVA" ???? ce serait étonnant mais, si c'est le cas, le faire de ne plus avoir un syndic pro ne changera rien à "ses exigences légales comme la TVA, la comptabilité"....

max11 · Divers (hors achat/location)

Mixcoatl a écrit :

Bonjour!
Je viens de recevoir le précompte immobilier pour un bien en location dans la région de Bruxelles (est-ce pertinent ce genre d'informations?).
Depuis le début de mon acquisition, je reçois la prime Be Home. Je ne me suis jamais penchée sur cette réduction du montant. Avec mon conjoint, nous sommes propriétaires de notre maison dans laquelle on habite avec nos enfants et il y a deux ans, on a fait la demande rétroactive de réduction du précompte immobilier de la maison avec les enfants. Mais... cette demande s'est automatiquement ajoutée au bien locatif qui m'appartient uniquement et dans lequel je n'habite pas car il est en location. C'était le cas l'année dernière, j'ai fait une contestation comme quoi le montant n'était pas assez élevé à mon goût (la blague) de même que pour cette prime Be Home à laquelle je n'ai pas le droit (pour le bien en location). L'année dernière, on m'avait répondu ok on retire la prime "enfants à charge" (je n'ai plus le nom officiel de cette réduction), mais j'ai le droit à cette prime Be Home. Ah bon ok.
Précompte immobilier 2024: j'ai toujours cette réduction qui ne m'étonne plus, par contre j'ai à nouveau droit à la réduction grâce aux enfants.
Je fais quoi vous pensez? Je m'emmerde à contester à nouveau? Je laisse couler? Est-ce qu'il y a un risque qu'ils rappliquent dans quelques mois, années, qu'ils me notifient de leur erreur alors que j'ai déjà réclamé une fois?
Merci d'avance pour vos réponses!

Oui, il y a un risque qu'ils reviennent vers vous dans quelques années pour récupérer ce que vous n'auriez pas dû recevoir...
Un jour, l'ordinateur pourrait croiser des données et faire ressortir une incohérence sur votre situation qu'un fonctionnaire s'empressera de venir vous reprocher d'avoir "profité sans rien dire".... Les joies des relations du citoyen avec les administrations fiscales....
Ne rien dire, c'est prendre un risque...

Pour votre réduction enfants à charge, vous avez vérifié si ce n'est pas votre locataire qui y a droit aussi ?
Et que ce serait donc votre demande perso qui n'aurait pas été traitée...

Par contre, je ne vois pas pourquoi vous auriez droit à la "prime" Be Home pour une maison en location

max11 · Locations et baux

GT a écrit :

Un notaire peut exercer sa profession seul ou en société.
https://www.notaire.be/download/paragra … 43d1c0.pdf
Quel est le problème concret auquel vous êtes confronté ? En quoi êtes-vous concerné ?

Je n'avais pas compris que c'était le notaire qui avait créé sa propre société.
Même si la phrase est mal tournée, j'ai compris que quelqu'un a créé une société et que le notaire a accepté la signature de l'acte sans vérifier la réalité de l'adresse du siège social.

Mais, au fond, que la société soit celle du notaire ou de quelqu'un d'autre, la réponse est la même : ce n'est pas le rôle du notaire de vérifier l'adresse donnée pour le siège social.

Thomas est peut-être un bailleur qui découvre qu'il y a une société domiciliée chez son locataire...

max11 · Locations et baux

Thomas1980 a écrit :

Bonjour,
Comment se fait-il qu'il soit possible de créer une srl à Bruxelles sans avoir de bail à l'adresse?
Je viens de le remarquer qu'un notaire l'a fait et qu'il y a eu publication au moniteur belge.
Je ne comprends pas la situation.
Merci pour vos commentaires

Parce qu'il n'y a pas obligatoirement un bail établi au moment de la création de la société (qui n'existe pas avant de passer chez le notaire).

Et certaines sociétés n'ont pas besoin de bail pour l'adresse de leur siège social

max11 · Copropriétés forcées

grmff a écrit :

bg1000 a écrit :
Voir Synergrid C1/127 Solutions standards pour le raccordement des points de recharge de véhicules électriques au réseau de distribution Prescriptions complémentaires ORES, RESA, REW, AIESH, AIEG sur C1/107. Pour la charge de VE donc la revente du surplus d’électricité aux utilisateur de VE.
Je doute que l'on puisse mettre en compte locatif l'amortissement, cela doit être mis sur le compte de prévision qui est une charge du propriétaire.
A mon avis il y a le loyer pour que le propriétaire puisse amortir ses dépenses.
C'est votre avis, ce n'est pas le mien.
Si la revente de l'électricité est interdite, la répartition d'une charge ne l'est pas.
Si une charge bénéficie aux locataires, il est normal qu'ils en supportent le coût.
(Et je n'ai pas regardé les méthodes autorisées de "vente" d'électricité pour les Véhicules Electriques...)

Sauf que, ici, ce n'est pas un coût/une charge que vous voulez répartir mais un investissement... Et ce n'est pas aux locataires à payer les investissements des copropriétaires si ce n'est par la valorisation du loyer.
Je crois que la seule possibilité indiscutable (à part le placement de compteurs et la vente de l'électricité produite/consommée) et la plus simple est que le loyer soit majoré pour tenir compte de cette électricité non consommée.

Pour raisonner par l'absurde, le bailleur pourrait demander une participation sur l'économie faite par le locataire sur l'usure de ses chaussures quand il y a un ascenseur, sur la nouvelle chaudière qui donne une économie par rapport à la précédente, sur la mise en peinture des hall qui lui donne un accueil plus sympa, sur les vitrages plus performant,....

max11 · Copropriétés forcées

Pas tout à fait d'accord avec rexou sur ce coup wink
Selon moi, la réparation des terrasses doit être pilotée par l'ACP : cahier des charges, devis, commande, suivi des travaux.
Les 2 CP doivent "seulement" provisionner l'ACP des coûts prévus avant que les travaux soient commandés mais ce n'est pas à eux de les gérer.
Les toitures terrasses restent des biens communs et l'ACP accordent éventuellement un droit d'usage. Ce n'est pas un changement de propriétaires de ces terrasses !
Par exemple : les 2 CP pourraient se contenter de faire un travail à minima de coût et inconvénients pour l'étanchéité qui ne leur apporte rien et investir plus dans l'aménagement voir y mettre des aménagements peu recommandés pour une toiture-terrasse....

max11 · Locations et baux

rexou a écrit :

Thomas1980 a écrit :
Bonjour,
Merci pour votre conseil.
Finalement, il a suffit que j'explique au locataire que le montant du bail prenait en compte sa prise en charge des frais d'occupant.
Lui expliquer que j'envisageais de remettre l'appartement en location avec un bail plus élevé a suffit à le convaincre.
Votre problème est réglé et c'est le principal
Ceci dit, vous pouvez toujours faire mettre à l'odj de la prochaine AG la répartition des frais d'ascenseur. Et si vous n'obtenez pas l'exonération des charges pour un ascenseur dont vous ne pouvez avoir aucun usage, vous pouvez saisir le juge avec de très sérieuses chances d'obtenir gain de cause !

Je ne serais pas aussi catégorique que vous sur les sérieuses chances d'obtenir gain de cause.
L'appartement a été acheté en toute connaissance de l'acte de base et de ses conditions, y compris les clés de répartition.
Celui là et tous les autres biens de l'immeuble ! Chacun a acheté en sachant le prorata de ses charges dans les frais d'ascenseurs.
Exonéré le rez de ces frais reviendrait à modifier les conditions d'achats des autres copropriétaires.
On peut estimer que les prix de vente ont aussi été fixé en fonction de cette particularité !
ok pour une décision d'AG qui décide d'exonérer mais se le faire imposer par un juge devrait être plus difficile à obtenir (pas impossible mais plus difficile si les autres CP se défendent).

max11 · Copropriétés forcées

G.B. a écrit :

pour parler de l'immobilier en général !
Est-ce que l'on parle en l'air pour rien dire en général quand on ouvre la bouche , n'est-ce pas parce que l'on a soit un souci à gérer, soit une bonne idée de recette à partager suite à une expérience vécue qui peut servir à d'autres habitants et/ou syndics ?
Sinon à quoi bon se donner la peine d'écrire sur ce forum,
et de consommer des ressources qui impactent notre empreinte écologique.
Ou alors si c'est pour la rigolade il faudrait un caricaturiste dédié au Forum qui y ajouterait du piment

Pour rigoler, il y a un salon dédié sur ce forum Et vous trouverez ça drôle ?
Mais, bien souvent, le forum dédié à la copropriété offre pas mal de moments de bonnes rigolades avec les affabulations de certains wink tongue lol

max11 · Copropriétés forcées

G.B. a écrit :

sauf si PIm vous félicite évidemment et le cas échéant je m'inclinerai,
merci de préciser si l'objectif de ce forum public vise la bonne gestion de copropriétés et la professionnalisation du métier de syndic.

A ma connaissance, le forum de PIM est un lieu d'échanges ouvert à tous pour parler de l'immobilier en général !
Je ne pense pas qu'il y ait un objectif particulier sur la bonne gestion de copropriétés et la professionnalisation du métier de syndic....

max11 · Locations et baux

Q1 : oui, le propriétaire pouvait percevoir des loyers pour un bien mis à disposition.
Le montant du loyer payé aurait dû être contrôlé au fur et à mesure par les administrateurs de l'époque. Un peu tard pour venir discuter maintenant...
Q2 : un état des lieux doit être signé par les deux parties. Demandé à recevoir l'exemplaire dûment signé ! A savoir : une même personne ne peut signer deux fois : une fois en tant que bailleur et une fois en tant que preneur.

C'est à celui qui demande de justifier sa demande : état des lieux signés, liste et chiffrage des dégâts, expertise, juge de paix, ...

max11 · Copropriétés forcées

Rexou d'accord avec Lagalère.... il se passe quelque chose dans ce forum..... lol lol lol

max11 · Copropriétés forcées

Vous croyez que le syndic a pris l'initiative d'appeler un électricien parce qu'il a vu un bout de plastique manquant lors d'un passage à l'immeuble ????
Je suppose que quelqu'un a du l'appeler pour lui signaler un problème et que c'est suite à cela qu'il a appelé...
Et un parlophone n'est pas défectueux (ni réparé) juste parce qu'un bout de plastique est cassé.
Je ne vais pas défendre le prix, je n'ai aucune idée de ce qui a été fait, du temps presté, ...

Urgent ou pas, le syndic ne va pas appeler tous les copropriétaires chaque fois qu'il y a un dépannage à faire.
C'est, entre autres, pour cela que vous le mandatez.

max11 · Copropriétés forcées

chatulu a écrit :

Bonjour,
Nous avons un syndic depuis février 2024.
Celui ci réalise des réparations sans même nous en avertir ni nous présenter des devis.
Dernier en date, remise en ordre du parlophone 381€ , alors que un cache en plastique coûtait bien moins cher.
Le syndic a t il le droit de faire réaliser des réparations sans notre accord ni même nous en parler ou nous présenter des devis?
Merci

Bonjour,
S'il s'agit d'une simple réparation de la parlophonie : non, il ne devait pas convoquer une AG avant d'intervenir ! Et heureusement !

Pour ce qui est du coût, avez-vous vu la facture de 381 € ? l'électricien a uniquement remplacé un cache en plastique ?

max11 · Ventes et achats

Phildario a écrit :

max11 a écrit :
Ce que vous calculez ci-dessus, c'est le cash flow = rapport financier entre recettes et dépenses... Rien à voir avec la rentabilité !
La rentabilité ne doit pas se calculer par rapport au remboursement du capital du crédit mais uniquement les intérêts.
Le remboursement du capital, c'est votre investissement mensuel dans le bien immobilier !
Oui ok, je n'utilise certainement pas les bons termes. (désolé mais je n'ai aucune expérience).
Ce que je voulais montrer, c'est que ce n'est (selon ma technique) pas simple de trouver un bien où le cashflow est nul ou positif (malgré un apport de 50K).
Niveau rentabilité: je ne sais pas trop comment la calculer.
Mais ce qui m'interpelle, c'est à quelle moment l'investissement effectué est devenu + rentable qu'avoir laissé les 50K sur un compte épargne à 2%. (Quand je vois déjà les 18K de frais + 27K de crédit + charges annuelles,.....)

max11 a écrit :
Vous êtes certains qu'avec 2.400 € par an vous couvrez le précompte immobilier, l'impôt IPP, les charges de copro ?
Si vous êtes un peu juste dans vos réserves, la prudence voudrait que vous ne comptiez que 11 mois de loyer, le 12ème étant une petite réserve au cas où...
Non, je ne suis pas certain, j'ai repris les chiffres de grmff.
Mais effectivement je pense que les 2400€/an sont certainement le strict minimum. Et il faut ajouter les autres charges que je décris dans mon précédent message.

Dans ce type de dossier, il est essentiel de bien utiliser des termes de base comme cash-flow (le flux financier in et out) et la rentabilité (ce que vous rapporte votre investissement). Mélanger ces termes devant un banquier serait dommage par rapport au sérieux que vous voulez afficher !

Avoir un cash-flow positif avec un achat immobilier, cela veut dire que le loyer doit payer une part de votre investissement (le remboursement du crédit), les intérêts sur ce crédit, les impôts divers & variés, les charges, les rénovations ou remises en état, les vides locatifs, ....
Il faut donc être conscient que cela est très compliqué quand on doit couvrir un emprunt de 72% de l'investissement !
(prix d'achat de 115K par rapport au PH de 83K)
Dans les fait, votre investissement n'est "que" de 50.000 € d'apport !

Si on simplifie le calcul de la rentabilité et on garde votre calcul :
- Vous investissez 50.000 € en apport
- Vous investissez 70€ par mois = 840 € par an (16.800 € au bout de 20 ans)
- Dans 20 ans, vous serez pleinement propriétaire d'un appartement qui vaut aujourd'hui 115.000 € mais qui vaudra ....€ dans 20 ans soit à revendre pour toucher le capital gagné, soit à continuer à louer mais sans le remboursement mensuel de 460 €.
- Dans 20 ans, si vous conservez le bien, votre investissement de 50.000 € vous rapportera le loyer - impôts - charges...
- Dans 20 ans, vos 50.000 € resté bloqué sur un compte vaudront 72.840 € si le taux est resté à 2% (et resté non imposé....)

max11 · Ventes et achats

Vous êtes certains qu'avec 2.400 € par an vous couvrez le précompte immobilier, l'impôt IPP, les charges de copro ?
Si vous êtes un peu juste dans vos réserves, la prudence voudrait que vous ne comptiez que 11 mois de loyer, le 12ème étant une petite réserve au cas où...

max11 · Ventes et achats

Phildario a écrit :

Bonjour,
Encore merci pour les retours et les exemples.
Effectivement, au niveau de Charleroi par rapport à Mons, la différence de prix est impressionnante et là je l'accorde que la rentabilité est visible.
Au niveau de la région Mons-Borinage, c'est assez different.
Exemples d'appart 2 chambres trouvés :
115K : Location 590€/mois
170K : Location 650€/mois
140K : Location 750€/mois
Ce sont des biens qui 'normalement' ne nécessitent pas de travaux. (Comme je le souhaite idéalement)
Si je prend le 1er exemple avec un apport de 50.000€ :
* Crédit de 83.000€ en 20 ans à 3% (115.000€ + 18.000€ de frais - 50.000€ d'apport) = 460€/mois
* Charge (RC + IPP + charge copro) = 200€
==> Cash flow = 590€ - 460€ - 200€ = -70€
( et je n'ai pas compté l'assurance incendie, les possibles travaux d'entretien, une possible inoccupation temporaire)
Voilà pourquoi, je trouve la rentabilité n'est pas si évidente.

Ce que vous calculez ci-dessus, c'est le cash flow = rapport financier entre recettes et dépenses... Rien à voir avec la rentabilité !

La rentabilité ne doit pas se calculer par rapport au remboursement du capital du crédit mais uniquement les intérêts.
Le remboursement du capital, c'est votre investissement mensuel dans le bien immobilier !

max11 · Ventes et achats

Ronson a écrit :

Bonjour a tous. Je dois vendre un bien en Belgique (Wallonie - Charleroi) mais j'habite à l'étranger. J'aimerais commencer à obtenir toute la documentation nécessaire à la vente de la maison, comme les certificats à demander aux organismes publics et les éventuelles attestations diverses, afin d'arriver, à l'avenir, à l'acte notarié prêt, sans avoir à revenez plusieurs fois pour terminer le processus.
Pourriez-vous bien m'indiquer quels sont les documents, certifications nécessaires et/ou exigences obligatoires (par exemple système électrique aux normes etc...) et donc toutes les démarches nécessaires pour vendre le bien en Belgique ?
Merci

Bonjour,
Vouloir vendre, seul, une maison en Belgique tout en résident à l'étranger.... Voilà une bien drôle d'idée...
Qui va faire les visites ? vous espérez trouver un acheteur sans faire de visites ou que les candidats attentent votre venue en Belgique pour visiter et signer le compromis ?

Vous êtes sur le site d'une agence immobilière, contactez là tongue lol ou une autre....

#341 Re : Législations régionales » Besoin d’aide concernant chassis dans copro » 02-09-2024 07:48:48

#342 Re : Copropriétés forcées » Immeuble en autogestion » 28-09-2024 12:30:34

#343 Re : Informations en vrac... » "Je me suis fait jeter par ma banque" » 28-08-2024 13:32:24

#344 Re : Copropriétés forcées » Immeuble en autogestion » 28-09-2024 12:30:34

#345 Re : Divers (hors achat/location) » Contestation du montant du précompte immobilier » 29-08-2024 10:49:24

#346 Re : Locations et baux » Domiciliation de société sans bail (Bruxelles) » 28-08-2024 05:55:54

#347 Re : Locations et baux » Domiciliation de société sans bail (Bruxelles) » 28-08-2024 05:55:54

#348 Re : Copropriétés forcées » Wallonie :copropriété : valorisation production photovoltaïque des communs » 24-08-2024 11:59:33

#349 Re : Copropriétés forcées » action urgente » 23-08-2024 00:56:37

#350 Re : Locations et baux » Arrêt du payement des charges (Bruxelles) » 20-08-2024 10:04:30

#351 Re : Copropriétés forcées » Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics » 12-10-2024 18:36:16

#352 Re : Copropriétés forcées » Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics » 12-10-2024 18:36:16

#353 Re : Locations et baux » bail et asbl » 14-08-2024 14:32:56

#354 Re : Copropriétés forcées » action urgente » 23-08-2024 00:56:37

#355 Re : Copropriétés forcées » Travaux dans copropriété » 07-08-2024 15:02:55

#356 Re : Copropriétés forcées » Travaux dans copropriété » 07-08-2024 15:02:55

#357 Re : Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22

#358 Re : Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22

#359 Re : Ventes et achats » Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant] » 07-08-2024 11:09:22

#360 Re : Ventes et achats » Conditions nécessaires pour vendre une maison » 12-08-2024 17:58:47

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