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#21 Re : Locations et baux » bail durée indéterminée- rupture » 04-03-2003 18:26:49
Je suppose qu'il s'agit d'une omission involontaire.
Comme indiqué ci-dessous par la legal hotline, par défaut, il s'agira d'un bail de 9 ans.
Par courtoisie - et pour éviter toute équivoque -, il conviendrait peut-être d'adresser un courrier à votre bailleur signalant cette omission et lui précisant qu'il s'agit d'un bail de 9 ans.
Rappelons aussi qu'il est obligatoire (et recompmandé) d'enregistrer son bail. Pour l'enregistrer, il faut que tous les exemplaires soient complets : je suppose que le bailleur ne verra pas d'inconvénient à ce que tous les exemplaires soient complétés de manière identiques et puis enregistrés.
Evidemment, un bail du mois de mai 2002, c'est un peu tard pour l'enregistrer (doit être fait dans les 4 mois) : risque d'amende...
Erik Deckers
#22 Re : Locations et baux » mise en vente d'une maison + locataire » 04-03-2003 12:23:22
Mettre en vente ne vous donne pas le droit de résilier. L'acquéreur pourra le faire, pour occupation personnelle.
Selon modalités précisées par la loi.
Erik Deckers
#23 Re : Ventes et achats » vente d'une villa » 07-03-2003 10:38:58
Pourriez-vous expliciter quelque peu votre question...
Erik Deckers
#24 Re : Ventes et achats » Pourcentage de dévalorisation... » 07-03-2003 12:00:48
L'idéal, c'est de faire procéder à une expertise.
Il n'y a pas de règle "toute faite"
Erik Deckers
#25 Re : Ventes et achats » compromis » 04-03-2003 12:19:17
Curieuse question.
Les compromis bio-dégradables n'ont pas encore été inventés <img src="/images/smileys/smiley7ani.gif" border=0 width=15 height=15 align="absmiddle">
Prenez contact avec le notaire que vous avez désigné pour votre part afin de lui demander la suite du planning (l'acte authentique devant, normalement, intervenir au plus tard dans les 4 mois, sauf stipulation contraire).
Erik Deckers
#26 Re : Ventes et achats » Vente maison neuve gré a gré! Que faudra t-il payer???? » 27-02-2003 09:58:13
Un avocat spécialisé (cabinet Afschrift) a publié une analyse intéressante à ce sujet.
Consultable online à la page suivante :
Erik Deckers
#27 Re : Ventes et achats » Vente maison neuve gré a gré! Que faudra t-il payer???? » 27-02-2003 09:58:13
Vous trouverez sur notre site www.pim.be plusieurs éléments de réponse, notamment à la page :
Plus-value (cliquez ici)
Dans votre cas d'espèce, il faudrait faire une analyse plus approfondie.
En effet, puisque vous parlez de construction neuve, vous avez payé de la TVA. (Remarque en passant : vous pouvez revendre sous régime TVA et ainsi récupérer celle que vous avez payée, en optant pour le statut d'assujetti occasionnel : cela diminue votre prix de revient TTC... mais cela ne fera pas nécessairement sauter de joie l'acquéreur. Vous pourriez cependant accepter de négocier un peu votre prix, compte tenu de cette récupération possible de TVA. Mais, bon, c'est un autre débat).
Pour en revenir à votre préoccupation de taxation sur plus-value, il y a lieu de déterminer avec précision votre prix de revient.
Il faut aussi éviter que l'administration fiscale ne puisse décréter qu'il s'agit d'une opération à caractère spéculatif.
Bref, il y a beaucoup de paramètres dont il faut tenir compte : nous vous conseillons de préparer votre dossier chiffré et de consulter par exemple votre notaire pour qu'il puisse vous calculer tout cela "chiffres en main".
Vous pouvez également prendre contact avec la legal hotline 0903 99003.
Erik Deckers
#28 Re : Divers (hors achat/location) » à qui appartient le trottoir ? » 07-03-2003 10:31:05
Le petit entretien (gel, glace, etc.) concerne effectivement l'occupant.
Les gros travaux (réfection complète trottoir, etc.) sont souvent mis à charge des différents propriétaires de la rue concernée.
En fait, cela dépend d'une commune à l'autre .
Le plus simple c'est de vérifier auprès des services communaux de l'entité concernée les bases juridico-réglementaires : vous devez y recevoir l'info.
En outre, les communes accordent quasi d'office un plan de remboursement échelonné.
C'est la raison pour laquelle on trouve souvent une clause dans les compromis de vente qui parle de "taxe de recouvrement".
La clause habituelle précise :
"Toute taxe communale de recouvrement pour laquelle un paiement échelonné aurait été convenu et qui serait éventuellement due à ce jour par le vendeur, restera cependant à charge de celui-ci."
Il s'agit, en pratique, d'un montant dû à la commune pour remplacement de trottoir ou d'égoûts, par exemple et pour lequel un paiement sur plusieurs années est convenu.
Il est logique de maintenir le paiement de cette dette à charge du vendeur.
Erik Deckers
#29 Re : Locations et baux » enregistrement d'un bail » 28-01-2005 21:35:38
Indépendamment de l'intérêt,.... c'est obligatoire !
Et pas très cher (si logement principal).
En outre, cela donne date certaine au bail et le rend opposable aux tiers.
Erik Deckers
#30 Re : Ventes et achats » la vente avec un agent immobilier » 24-02-2003 22:13:47
Oups ! J'allais oublier !
Vous savez que vous êtes sur le forum du site d'une agence immobilière ? <img src="/images/smileys/smiley4ani.gif" border=0 width=15 height=15 align="absmiddle">
N'oubliez pas de visiter les autres pages de notre site www.pim.be : vous y trouverez un tas d'infos utiles... et, accessoirement <img src="/images/smileys/smiley7ani.gif" border=0 width=15 height=15 align="absmiddle"> , si le bien que vous souhaitez vendre est dans notre "créneau".... n'hésitez pas à nous consulter <img src="/images/smileys/smiley16ani.gif" border=0 width=15 height=15 align="absmiddle">
Erik Deckers
#31 Re : Ventes et achats » la vente avec un agent immobilier » 24-02-2003 22:13:47
La réponse à vos (légitimes) questions devrait se trouver dans le contrat qui vous est proposé par l'agence concernée...
Je vous conseille de soumettre ce document pour examen préalable à la legal hotline 0903 99003.
Pour faire bref, indiquons cependant ceci:
Le contrat avec l'agence immobilière est un contrat de louage de services (et pas un "mandat" comme certains l'appelent indûment, à moins qu'il n'y ait un mandat expres dans la convention, mais c'est à déconseiller). Il s'agit de confier une mission de trouver acquéreur.
Il y a 3 types de missions :
a) l'exclusive
b) l'exclusivité d'agence
c) la non-exclusive.
L'exclusive : l'agence se charge de tout (annoncer, faire visiter, négocier, etc.) En cas de réalisation de la transaction, pendant la durée de sa mission (ou avec un client qui résulte de sa mission) ses honoraires sont dus.
L'exclusivité d'agence : le seul tiers autorisé à "commercialiser" est l'agence désignée. Le propriétaire se réserve le droit de vendre par lui-même, sans faire appel à un tiers.
Non-exclusif : plusieurs agences peuvent être chargées de la même mission de vente, ainsi que, bien entendu, le propriétaire.
Souci possible: le même client (finalement acquéreur) auprès de plusieurs agences pour le même bien : risque pour le propriétaire de devoir payer plusieurs fois les honoraires. Ce genre de problème n'existe pas si vous faites appel à des agences sérieuses qui accepteront volontiers la notion "d'action déterminante".
Il est prudent de prévoir une clause d'arbitrage.
Bref (pas très bref tout cela) : il y a des bibliothèques remplies d'ouvrages juridiques sur cette matière. Mon résumé a l'inconvénient du résumé...
Il faut également voir comment est née votre relation commerciale avec ladite agence immobilière : elle vous est recommandée ? elle a "débarqué" chez vous suite à une de vos propres annonces ? elle a pignon sur rue ? elle est agréée IPI ? etc.
La réponse à ces questions génère en général la qualité de la réponse à votre question initiale sous-jacente : puis-je faire confiance à cette agence-là ?.... (il est vrai qu'il y en a beaucoup des agences... et de toutes sortes<img src="/images/smileys/smiley11ani.gif" border=0 width=15 height=15 align="absmiddle">
La confiance mutuelle, entre le propriétaire et l'agent immobilier, est la première étape indispensable d'une relation réussie...
Erik Deckers
#32 Re : Informations en vrac... » Droit de préemption à Bruxelles » 11-06-2003 10:05:56
Documents disponibles online sur www.pim.be, à la page :
téléchargement (cliquez ici pour y accéder immédiatement))
Erik Deckers
#33 Informations en vrac... » Droit de préemption à Bruxelles » 11-06-2003 10:05:56
- Proprietes-immobilieres-5232
- Réponses : 3
La legal hotline (0903 99003) signale ceci :
Depuis le 29 janvier 2003 est en vigueur l'ordonnance du 18 juillet 2002 du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale relative au droit de préemption .
En résumé, un droit de préemption est instauré en faveur de certains pouvoirs public (Région, SDRB, SLRB, communes...) aux fins d'intérêt général (équipements collectifs, logements sociaux ...) .
Ce droit s'applique à toutes les aliénations, à titre onéreux, de la pleine propriété d'immeubles ou parties d'immeubles bâtis ou non bâtis, aliénation d'office conclues sous condition suspensive du non-exercice du droit de prémption.
Il y a des exceptions (les ventes de biens immobiliers considérés comme neufs au regard du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, les biens du domaine public ou privé de l'état fédéral, des Régions, des Communautés, les transmissions d'immeubles en suite de fusions, scissions, liquidations de sociétés, les aliénations dans les trois ans de la délivrance d'un certificat ou d'un permis d'urbanisme, la constitution d'une rente viagère ...).
Les biens visés par le droit de préemption sont ceux situés dans des périmètres définis par le gouvernement bruxellois (par arrêté), qui avertit tous les propriétaires concernés.
La durée du droit est de maximum sept ans (avec une prorogation possible de cinq ans maximum). Il peut être, relativement à un périmètre, modifié ou abrogé.
Le notaire est chargé de communiquer les projets d'actes à la Région foncière (qui joue un rôle de centralisation), sous peine d'une lourde amende (10.000 euros).
Comment savoir si un bien visé fait partie d'un périmètre soumis à préemption?
- via les communes (comme pour les autres renseignements urbanistiques)
- par la publicité faite par le propriétaire ou un courtier (cette publicité doit, comme l'affectation urbanistique, contenir mention d'un éventuel droit de préemption)
- par le registre des hypothèques
Erik Deckers
ps: les textes de référence et le compromis de vente-type téléchargeable adapté en fonction de ce qui précède seront bientôt disponibles sur www.pim.be
#34 Re : Locations et baux » contre-préavis » 17-02-2003 21:18:21
A mon avis : non.
Erik Deckers
#35 Re : Ventes et achats » qui paie les droits d'enregistrements ? » 17-02-2003 14:08:17
Si le compromis de vente stipulait comme l'une des conditions de la vente que vous puissiez bénéficier des droits réduits, c'est "plaidable"...
L'idéal, dans un cas "pointu" c'est de consulter la legal hotline 0903 99003
Erik Deckers
#36 Re : Ventes et achats » Revente maison à peine achetée, ahem... » 17-02-2003 14:34:01
La banque ne vous "créera des ennuis" que si... vous ne payez pas !
Elle se retournera également contre le co-emprunteur qui reste tenue de la dette contractée, même si elle n'occupe plus l'immeuble.
Pour changer cela, à savoir la dégager, il faut que la banque marque expressément son accord pour vous considérer dorénavant comme seul débiteur. Mais, il est à craindre que la banque n'accepte pas...
En toute hypothèse, la co-propriétaie devra rester "affectante hypothécaire".
Erik Deckers
#37 Re : Locations et baux » Réparations et entretien » 16-04-2008 12:22:37
Même nos confrères immobiliers sont les bienvenus sur notre forum <img src="/images/smileys/smiley10ani.gif" border=0 width=15 height=15 align="absmiddle">
Pour en venir à votre question, la logique en la matière, c'est que tout ce qui relève de l'entretien est à charge du locataire. Les grosses réparations sont à charge du bailleur.
Pour les dommages constatés, il y a donc lieu de voir s'ils résultent d'un défaut d'entretien... auquel cas ils devraient être à charge du locataire.
En outre, le propriétaire n'occupant pas les lieux, si le locataire ne l'a pas prévenu d'un problème qui serait finalement à charge du proprio, celui-ci pourra l'invoquer pour en retourner la responsabilité au locataire.
Mais, il convient d'agir avec prudence dans une matière délicate où la jurisprudence est parfois surprenante.
Nous vous conseillons de prendre contact (accessible aussi aux professionnels) avec la legal hotline : 0903 99003 .
A bientôt ?
Erik Deckers
#38 Re : Ventes et achats » Taxe sur la plus-value » 11-02-2003 13:49:33
La page de notre site web à laquelle vous faites référence concerne, comme indiqué, la taxation sur la plus-value pour les immeubles... bâtis !
Un terrain, c'est du non-bâti <img src="/images/smileys/smiley7ani.gif" border=0 width=15 height=15 align="absmiddle">
Et donc, pour un terrain, c'est effectivement 33 % !
Les additionnels communaux varient d'une commune à l'autre: pour en connaître le montant, examinez votre dernier "avertissement-extrait de rôle" à l'IPP (impôt des personnes physiques).
Erik Deckers
#39 Re : Ventes et achats » Revente maison à peine achetée, ahem... » 17-02-2003 14:34:01
Il n'y a pas de quoi se moquer.
Ce n'est pas mon genre de tirer sur les ambulances.
Vous risquez effectivement d'y perdre, tous deux, plusieurs plumes.
Le délai est très court : à moins d'avoir fait un excellent achat, retrouver en un an le prix principal + droits d'enregistrements + honoraires et frais notariaux + frais acte prêt hypothécaire + indemnité remploi en cas de remboursement anticipé du PH + frais de mise en vente, etc. cela relève quasi du miracle !
Sans compter sur le risque de devoir payer une "insuffisance" si vous revendez plus cher que vous n'avez acheté (délai 2 ans d'acte à acte)...
Bref, l'idéal, c'est de pouvoir tenir le plus longtemps possible pour que la croissance du marché vous fasse rattraper ces différences, à l'abri de toute taxation. Le mieux, c'est un minimum de 5 ans.
Pourquoi n'envisageriez-vous pas de louer la maison, pendant quelques années, en essayant d'obtenir un rendement le plus proche possible de votre charge mensuelle hypothécaire ?
Il y a un risque (chômage locatif, locataire défaillant, travaux éventuels, etc.). Mais un risque ne vaut-il pas mieux qu'une perte d'office ?
Il faut évidemment aussi que votre partenaire soit d'accord et que l'entente persiste malgré la mésentente conjugale. Je suppose que vous acheté en indivision. N'oubliez pas que "nul n'est renu de rester en indivision".
Vous pourriez dans ce cas prévoir un "pacte d'indivision" (dont la durée de validité est légalement limitée: de mémoire, maximum 5 ans).
Consultez votre notaire et/ou la legal hotline 0903 99003.
Et... bon courage à tous deux.
Erik Deckers
#40 Re : Locations et baux » profitage » 10-02-2003 15:30:24
Pour les quesions dites "pointues", nous vous invitons à prendre contact avec la legal hotline 0903 99003
Erik Deckers
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