Vous êtes de la police ?

Ou du conseil de gérance ?

Suite à un agenda assez chargé pour les semaines à venir, j'aurai probablement moins de temps à intervenir sur ce forum.

Bienvenue au club !

Grmff a écrit : Bonjour et bienvenue sur le site de pim.be (en mon nom en tout cas)

Si Luc souffre de graphorée, et que cela lui fait du bien de pouvoir échanger sur ce forum avec ceux qui veulent bien échanger avec lui, je trouve tout à fait inutile de l'attaquer de prime abord.

Dès votre 3e message, vous vous permettez de juger, et d'attaquer personnellement les gens, dans ce qui est et devrait rester un débat d'idée.

(et si j'ai parfois dérogé, ce n'est pas dès mon 3e message...)

ACK. Je préfère comme vous de jouer la balle et pas l'homme. Bien que je l'oublie parfois dans la fougue du moment.

Suite à un agenda assez chargé pour les semaines à venir, j'aurai probablement moins de temps à intervenir sur ce forum.

La phrase « Qui ne dit mot consent, non ? » est extraite d’un article sur les abstentions dans le journal « Le Soir » du 08/06/2006, traitant le sort des abstentions lors de l’AG d’une ACP.

Je suis un partisan fervent de la démocratie. L’ACP est l’essence même d’une démocratie de base (= pas de collège d’électeurs, mais tout le monde décide directement en assemblée comme cela se pratique encore dans certains villages helvétiques).

Facilement manipulé, je l’admets. Mais quand même mieux qu’une oligarchie ou une dictature.

Que dit la loi sur les choix possibles lors du vote ? Les décisions sont pris au moins à la majorité absolue (Art. 577/6 §6 CC) ou plus stricte (Art. 577/7 CC). En fait elle ne parle que du vote positif (le vote « oui ») et ignore les autres possibilités totalement. Sauf qu'elle spécifie que seulement ceux qui ont voté non peuvent "aller en appel".

La disposition essentielle est :
Citation :Art. 577/6 § 6. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.

C’est clair et net. La loi exige un vote positif et constructif d’au moins une majorité absolues des CP présents ou représentés. Tous les autres votes ne sont pas comptés comme un vote positif.

C’est un sophisme d’assimiler sur cette base les votes d’abstentions à un vote négatif. Disons-le d’une autre façon … on brûle un feu rouge, mais brûle-t-on un feu orange ?

La spécificité d’une AG d’une ACP, qui la distingue nettement des assemblées délibérantes cités par Me JAUNIAUX dans son article (J.T., 10.09.2005), est qu’un copropriétaire n’a pas le choix. Il est, qu’il veuille ou non, forcée d’être membre de l’AG. Il ne peut pas démissionner, sauf s’il vend son appartement.

Dans les textes préparatoires de la loi de 1994 on ne trouve aucune allusion à la manière que les abstentions doivent être compté. Alors retournons aux faits.

Pourquoi va-t-on s’abstenir ?
•    Par désintérêt ? Possible. Mais alors on a tendance à suivre comme des moutons le pouvoir en place. S’abstenir est déjà un acte de révolte envers le pouvoir en place.
•    Mais une observation des cas réels démontre qu’on s’abstient quand on n’y comprend plus rien. Donc par manque d’information.
•    Ou on a peur des conséquences pratiques de son vote public. Donc quand il y a d’intimidation dans l’air. Un vote secret n’est pas ressenti comme secret pour le syndic, vu que c’est lui qui note le nombre de quotités sur la feuille de vote.

Quelles sont les conséquences, si on tient compte seulement des votes positifs ou négatifs ?

Pour le pouvoir en place : il suffit d’isoler un « emmerdeur » qui votera non. Par l’effet de troupeau la majorité silencieuse n’aura d’autre choix que de voter comme le pouvoir en place veut. Donc cette réforme va favoriser la « cogérance », rendu illégale par la loi de 1994.

Le CP, qui a un doute sur le projet proposé, devra faire un choix douloureux : ou bien courir le risque d’être l’emmerdeur pour les années à venir ou bien se ranger et rien dire. Donc cette réforme va faire taire 90% des CP avec des questions justifiés. « Qui ne dit mot consent, non ?».

Je voudrais donc savoir quelle est votre préférence :
-    une oligarchie, qui fait entretenir la copropriété comme le pouvoir en place le conçoit (exemple : les immeubles à la cote), mais fait payer les erreurs de sa méthode par tous.
-    une démocratie, où l’administration et la conservation de l’immeuble sont portées par une majorité réelle, bien informé et qui respecte l’opinion des tous les CP. Où un vote d’abstention indique au moins un manque d’information.
-    pas encore d’opinion claire

Tout ce qui précède est juridique et est par ce fait pas à 100% convaincant pour le CP banalisé. Il faut plus.

Alors retournons à la base. Dans un autre sujet « sad » a bien situé l’origine de la loi de 1994 : une fraude des fonds de réserve par un grand syndic.

L’article clé de cette loi de 1994 est donc :
Citation :Article 577/8 § 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion (envers l’ACP); il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

Pour l’organisation de l’AG est noté dans la loi :
Citation :Article 577/8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
1°     de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété;
2°     de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3;
3°     d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
…

Il s’en suit que le syndic doit être impérativement impartial. C’est lui qui décide quels points sont mis à l’OJ, leur contenu exact, leur séquence, … SI lui peut être partial, alors il peut imposer sa volonté aux CP, par la manière qu’il filtre les informations, …

En plus il en ressort donc que l’obligation d’information incombe seulement à lui et personne d’autre. Donc pas au CG, à l’un ou l’autre CP, … .

Me JAUNIAUX réfère aux règlements de la Chambre et dus Sénat pour le comptage des abstentions. Mais ces mêmes règlements sont aussi très stricts quand à l’information des parlementaires. Un point n’est mis à l’ordre du jour, que quand toute une série de conditions sont remplies. Ceci est une responsabilité du président de l'assemblé.

Si un point n’est pas prêt à être mis en délibération, les possibilités suivantes existent :
1.    le syndic communique ce fait, ainsi que ce qu’il a fait ou va faire pour résoudre ce problème
2.    le président de l’AG constate ce fait et soumet au vote sa proposition de renvoyer ce point au syndic pour être complété.
3.    un ou plusieurs CP le constatent, mais le président de l’AG n’est pas d’accord avec eux.

Dans ce dernier cas ces CP ont un problème. Ils sont assez souvent pour le projet, mais ont des doutes quand aux devis, offres,… qu’ils n’ont pas su étudier avant l'AG avec leur conseiller.

S’ils votent contre, ils seront stigmatisé, et ne pourront plus demander que ce projet soit discuté lors d’une AG suivant.

S’ils votent pour, ils courent le risque que le projet soit pas exécuté comme il faut, avec toutes les conséquences pratiques, financiers, juridiques, …

Il ne leur reste que le vote « abstention, suite à un manque d’information ».

En somme l’obligation de tenir compte avec les abstentions, force le pouvoir en place de tenir compte avec un groupe plus large de CP. Le projet devra donc être porté par une réelle majorité.

L’argument final pour tenir compte avec les abstentions est simple. Le règlement du parlement ne prévoit pas le système suivant, qui permet d’approuver toute décision dans une 2ème séance, n’importe le quorum :
Citation :Article 577/6 § 3. …
    Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.

Admettre qu’en plus on ne tienne pas compte des abstentions revient donc à dire que le pouvoir en place reste en place tant qu’une révolution ne le change. Donc ce système avantage les oligarchies.

Socialement souhaitable ? Je ne crois pas.