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#381 Re : Locations et baux » Rupture de bail anticipée pendant la 1ere année » 05-09-2013 09:39:46
En outre, mon locataire que je rencontre dans quelques jours pour dégager un accord me propose déjà de trouver un éventuel successeur, mais cette formule, bien que comportant de nombreux avantages ne rencontre pas totalement mes attentes.
Je pense que vous avez totalement raison, mais attendons l'avis des spécialistes. Préavis donné en août, qui court jusque fin novembre, avec indemnité de 3 mois. limitée à 1 mois
Vous êtes parfaitement en droit de refuser que le locataire prenne à sa charge la recherche d'un remplaçant.
En ce qui me concerne, je refuse toujours cette possibilité... Rechercher un locataire demande un investissement en temps que celui qui résilie n'est pas toujours près à assumer (je me souviens d'une locataire qui avait mis une annonce à son job : une fiche griffonnée placée au laboratoire à l'hôpital de la Citadelle... résultat : zéro)
Ce n'est pas toujours facile, et on vous présentera quelqu'un dont vous ne saurez rien. Ensuite, tout le travail sera pour vous quant à la caution, la signature du bail etc... Bref, cela ne vous facilitera pas beaucoup la tâche... Tout cela pour faire plaisir à une personne peu scrupuleuse de ses engagements... Et enfin, si vous acceptez cette solution, vous perdrez me semble-t-il le droit au dédommagement de 3 mois.
Oui le préavis est dû pendant 3 mois, sauf si vous acceptez un nouveau locataire avant, car vous ne pouvez pas toucher deux loyers.
Mais si les lieux restent vide endéans ces 3 mois, ce n'est évidemment pas votre faute, et le loyer reste dû !
#382 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
Dans une installation correctement établie et des calorimètres bien positionnés, l'imprécision du système des calorimètres est similaires pour l'ensemble des appartements et donc, le système remplit son office.
Il le remplit du point de vue des bailleurs, des syndics, des gérants; qui ont trouvé une méthode simple et peu couteuse de répartir les frais.
D'un point de vue scientifique, c'est un système basé sur un principe de physique concret mais appliqué de façon approximative.
Pour que la méthode soit fiable, il faudrait que le calorimètre
1. soit situé au centre du radiateur et pas devant
2. qu'il relève la température en plusieurs endroits
Le seul système qui serait 100 % fiable serait un appareil avec plusieurs capteurs, et un logiciel qui intègre le tout.
Evidemment, on peut aussi se contenter de la méthode simple, en se disant que si le preneur a signé, il accepte le système et ses erreurs.
Savoir aussi qu'un bâtiment est source en soi d'erreurs de factures de chauffage ! Imaginez les quantités de chaleurs énormes qui passent par les plafonds et les murs mitoyens, et qui ne sont pas mesurables.
#383 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
Perso, j'inclus les charges communes dans le loyer de base (sans en indiquer le montant, ce qui exclut toute discussion possible, toute contestation, et exclut toute obligation de fournir un justificatif au locataire).
Vous êtes redoutable, et même rexoutable
Le locataire accepte explicitement de se conformer à la facturation établie. La firme chargée d'effectuer les relevés est indépendante et le mode de calcul (clés de répartition) est décidé en AG.
Il est évident que si une firme indépendante établit le calcul, c'est difficilement contestable. De plus, cela met les locataires en confiance... Ce n'est donc pas le proprio qui fait les comptes, c'est une firme qui n'est pas "partie à la cause" comme dirait mon amie juriste.
#384 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
Que le calo soit à tube ou autre ne change pas le problème. Les CP décident à quel système l'ACP choisit de souscrire. Le locataire accepte de se conformer aux calculs établis par la signature de son bail.
Tout à fait.
Mais vous savez comment ça va, les gens signent à l'aveuglette, et quand il y a un problème, c'est alors qu'ils lisent.
Et j'ai eu droit à cette remarque étonnante dans les conclusions du loc qui contestait le bilan : "en outre, il est bien connu que la méthode des calorimètres est peu fiable..."
Et je lui ai répondu : mais puisque c'est peu fiable, pourquoi avez vous signé ?
Une des remarques de mes conclusions : si une personne met son chauffage 4 heures par jour, comme ce devrait être le cas si elle travaille, il est évident que la valeur des calorimètres va bouger 6 fois moins vite que si elle laisse son chauffage 24h/24
Tout ceci pour dire que le système des calorimètres est en effet commode et simple, mais qu'il peut conduire à des contestations, et à ce moment le locataire se retourne vers le proprio, et pas vers la firme qui gère les calorimètres
Cela dit, c'est le seul problème que j'ai eu en 10 ans. Si certains se doutent que ce n'est pas précis, rares sont ceux qui ont des bons arguments suffisants pour contester, et la fiabilité du système semble acquise en justice, ce qui est le principal
#385 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
Tout système plus couteux, même s'il est d'une fiabilité exemplaire ne ferait qu'augmenter la facture totale. Chaque ACP reste bien sur libre d'opter pour une autre solution... mais le calo de base à évaporation reste encore le plus utilisé. Malgré les critiques ou les défauts...
Certes certes mais n'oubliez pas que ces erreurs se font au détriment du locataire. Même si l'on admet qu'il n'y a "que" 20 % d'erreur comme le disait Francis, ça peut faire 200 euros d'erreur.. par an ! Un loc qui reste 10 ans paierait 2.000 de trop ou trop peu. Et selon moi c'est parfois plus de 20 %
La firme avec qui je travaillais n'utilise plus le calo à tubes. Que des modèles digitaux. C'est mieux, plus d'erreur due à l'évaporation naturelle. c'est déjà ça. Plus de problème si le loc n'es pas là puisque le relevé se fait par radio.
Au moins, cette firme a pris une bonne décision. mais je doute que ce soit par soucis d'honnêteté. C'est plutôt parce que des gens comme moi leur cassent les pieds avec leurs appels et leurs recommandés.
#386 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
Je ne suis pas ingénieur et je peux admettre le bien fondé de votre raisonnement.
Le système est imparfait et reste d'une précision discutable. Mais il n'en demeure pas moins que la situation que vous décrivez est identique chez tous les occupants.
Non, les radiateurs ne sont pas forcément tous les mêmes, il peut y avoir des gros et des petits, à 2 3 ou 4 éléments.
De plus, et c'est là le gros problème, tout le monde ne sa chauffe pas de la même manière.
Or d'après mes observations, un radiateur à plein régime marque mieux qu'un radiateur à faible régime. Je veux dire par là que celui à plein régime marque trop (ou que les autres marquent trop peu). Parce que pour celui qu marche moins fort, la chaleur se concentre vers le haut en raison du débit faible de l'eau. Pour celui qui va à forte puissance, la répartition est meilleure. Le débit d'eau repousse la chaleur vers le bas.
Donc, celui qui coupe ses radiateurs toute une journée et les met à fond une ou deux heures le soir est pénalisé. Celui qui les laisse couver tout le temps est favorisé. Le monde à l'envers !
Non, ce n'est pas forcément juste, ça l'est +/- quand les appartements ont les mêmes radiateurs partout et que les occupants ont des habitudes semblables.
Évidemment, ce que je dis ne plait pas à tout le monde. Je reconnais que moi-même, quand j'utilisais ce système, je n'aurais oser avouer des défauts pareils... A présent que je suis libéré de cette fantaisie, je me permets.
Outre les erreurs de mesure, la firme que j'employais en ajoutait par son manque de sérieux technique : mélange dans un calcul de valeurs hétérogènes dans le temps, calorimètres qui manquent de conduction thermique avec le radiateur (espace entre les deux), calorimètres placés de façon approximative (à 3 ou 4 centimètres près)
Mais le pire c'est des calculs avec des valeurs relevées dans des périodes différentes (cas où un locataire part en cours d'année). Si l'on ajoute pas une valeur par défaut correspondant à la différence d'évaporation naturelle, c'est complètement faux.
Un exemple : un locataire part fin décembre. Le relevé annuel avait été fait en septembre. Au départ du loc, les calorimètres ont une valeur négative. Bah oui, pour tenir compte de l'évaporation naturelle, leur échelle commence plus haut que "0" puisqu'on met trop de liquide (qui s'évapore donc tout seul en cours d'année). Que fait la firme ? Les valeurs sont <0 , alors elle met "0", et le loc ne paie RIEN ! Honteux !
Parce que les autres paient plus, et dans ceux qui paient plus, il y a ce type qui n'était pas là l'année passée pour le relevé, pour qui on a pris une valeur par défaut trop petite, qui a consommé à mac. Et ce type qui a déjà une consommation élevée, on lui ajoute encore des erreurs de calcul qui font monter sa dette.
Eh ben moi chers amis, sachant tout cela mais ne pouvant le dire, parce que si je voulais revoir mes sous il fallait pas que je commence à critiquer "mon" système; Moi qui savais toutes ces erreurs et devais récupérer 1.500 euros, je vous assure que j'étais mal devant le locataire et le juge. Parce que je suis 100 % honnête et que ça me minait.
Alors qu'ai-je fait , Ha ha le gros con. J'ai refait le calcul moi-même, j'ai essayé de faire valoir ce calcul auprès de la firme, qui m'a envoyé balader avec des arguments débiles (genre : on est conforme à la norme xxxx, ou c'est votre installation qui ne va pas...). Ensuite j'ai négocié avec le locataire pour qu'il me paie un rabais, soit 300 euros de moins.
Donc par soucis d'honnêteté j'ai accepté de perdre 300 € et de ne rien dire... Parce que c'était si tendu que si j'avais avoué la moindre défaillance au loc, il aurait sauté dessus. J'ai d'ailleurs essayé mais j'ai vu le topo tout de suite ; dès que j'ai osé dire que peut-être il fallait corriger ... Ah ! Salaud de proprio qui essaye de nous avoir ! On va pas se laisser faire ! Donc j'ai éludé et pris sur moi la différence
Bon avec tout ça je suis de nouveau hyper-stressé, je vais pas dormir avant 5 heure.
#387 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
- Soit la température est relativement uniforme sur toute la surface de chauffe, soit votre radiateur doit être purgé. La position des calos est identique sur chaque radiateur, ce qui relativise le problème.
Pas vraiment. Radiateur purgé et installation impeccable.
Un radiateur qui fonctionne a faible puissance n'a pas une répartition uniforme de la température, du moins pour les gros radiateurs
Faites l'expérience, mettez un radiateur a puissance faible ou moyenne, mettez votre main un peu partout : la température est loin d'être uniforme.
Prenez un gros radiateur à 3 ou 4 éléments, faites le marcher à faible puissance ; l’élément de devant est moins chaud que les autres : logique : les tuyaux arrivent à l'arrière et pas au milieu, les pertes de charge sont plus grandes devant que derrière : l'eau passe par le chemin le plus facile : l'arrière; Mais le calorimètre est à l'avant !
Dans le temps les calorimètres étaient mis à mi-hauteur. Ils ne marquaient pas assez. On les a mis à 2/3 de hauteur. Encore quelques problèmes; Maintenant ont les met parfois tout en haut : ils marquent plus mais c'est tout aussi faux : la chaleur monte et s'accumule en haut du radiateur. Le calorimètre marque bien, oui, mais il marque autant quand le radiateur va faiblement que quand il va à pleine puissance : l'erreur se fait dans l'autre sens.
Impossible d'avoir une mesure correcte si la température est prise en compte à un seul endroit : si le débit d'eau est fort, ça marche, le débit parvient à faire descendre la chaleur (arrivée vers le haut)
s'il est faible, c'est caduc. Or si le radiateur est muni d'une vanne thermostatique, la vanne module le débit. Lorsque la température requise dans la pièce est atteinte, le débit diminue fortement : à ce moment là on a de grosses erreurs de mesures au calorimètre
Accessoirement je suis ingénieur, et peut être le seul dans ce pays à avoir aussi étudié la plomberie aux arts et métiers à Bruxelles
Je suis incollable sur le sujet, j'ai fait plusieurs installations de chauffage. Je modifie les chaudières, j'ajoute des micro-processeurs, des logiciels de contrôle.
Les mesures par calorimètres sont entachées d'erreurs, et donnent parfois des résultats de 2 à 3 fois inférieurs ou supérieurs aux valeurs réelles.
L'évaporation naturelle est normale; il en est ainsi pour chaque radiateur et chaque occupant. De plus, les premières graduations sont plus espacées que les suivantes, justement pour tenir compte de ce phénomène..
Non.
Les graduations sont plus espacées parce que l'évaporation n'est pas la même selon la hauteur de liquide.
On tient compte de l'évaporation naturelle en remplissant le tube au-delà de la valeur "0". En un an sans que le radiateur marche, le niveau revient à "0".
Bon.
Quand on mélange des valeurs relevées prises en cours d'année avec des valeurs prises au bout d'un an, on obtient une grosse erreur : parce que l'échelle n'est pas la même. L'échelle est prévue pour une durée de 1 an. Si l'on fait un relevé après 6 mois, l'évaporation naturelle est moitié moindre. On ne peut pas combiner cette valeur avec des valeurs prises à un autre moment dans le même calcul ! Pourtant ça se pratique, en tous cas dans cette firme qui a un bureau en province de Liège.
Tout cela est archi-faux d'un point de vue scientifique. Je me suis battu avec cette firme pour qu'ils fassent des calculs plus justes, et pas au plus expéditif. Parfois ils m'ont suivi.
- Le locataire absent qui ne permet pas le relevé des calos est responsable et doit assumer les conséquences de ses manquements. Pour rappel, en cas d'absence, un second, voire un troisième passage est prévu. La négligence doit normalement être pénalisée et ne l'est bien souvent pas en suffisance. La pénalité doit être dissuasive pour ne pas compromettre l'ensemble du système au détriment des autres occupants.
C'est bien mais c'est fort théorique. Quand on se retrouve devant un juge socialiste à devoir défendre ce principe, en 5 minutes (avec en outre d'autres gros problèmes à débattre), on ne rigole pas.
J'ai eu le cas : deux passages, deux absences. Pour la première j'étais prévenu, pour la seconde, ni la firme ni le loc ne m'a dit que le relevé n'était pas fait. Je me retrouve après 2 ans avec une note hallucinante de 2.000 euros pour un appart. Monsieur avait laissé ses vannes ouvertes 24h/24. Provision de 500 euros, il restait 1.500 à payer. Gros dégâts locatifs, libération de la garantie sans mon accord, la totale quoi.
Depuis, plus de calorimètres.
Quand j'ai le temps, par exemple à 4 ou 5 heures du matin, j'explique ce genre de chose dans mon blog, parce que j'ai tellement un gros sac à vider, que soit c'est le psy, soit c'est le blog.
#388 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
Bien sûr il faut que l'échelle du calorimètre soit adapté à la puissance du radiateur. Un radiateur à trois panneaux est évidemment trois fois plus puissant qu'un radiateur de même dimension à un seul panneau.
Ce n'est pas ça le problème, le problème c'est que la chaleur n'est pas répartie uniformément dans le radiateur, du moins s'il fonctionne à puissance < maximale.
Le principe utilisé est bon, mais pour avoir une mesure fiable, il faudrait que le calorimètre mesure la température à plusieurs endroits.
La valeur relevée par le calorimètre n'est pas proportionnelle à la quantité de chaleur délivrée par le radiateur dans certains cas : parce que cette chaleur se répartit de manière très différente en fonction du débit d'eau, qui est variable en fonction de la vanne... Et si c'est une vanne thermostatique : quand elle module, le résultat peut être aberrant
Dans le cas de radiateurs à plusieurs pannaeux ( 3 et plus) la différence peut être incroyable
J'ai même eu des locataires qui avaient trouvé le truc : laisser le radiateur à puissance réduite 24h/24 : le niveau avait baissé de 1 millimètre dans le tube : oui, 1 millimètre en un an, et c'est un gros radiateur, le plus important de l'appartement. Pour un autre radiateur à 2 éléments, le niveau avait baissé de 5 mm, alors qu'il est dans la chambre
Fâché le bailleur qui a fait placer des colérimètres !
#389 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
Ce système est, dans certains cas, complètement faux, et je peux le prouver.
C'est le cas notamment pour les radiateurs à 3 éléments ou plus.
L'erreur vient du fait que la température n'est pas répartie uniformément sur le volume du radiateur, mais que le calorimètre lui se trouve à un endroit précis.
Il ne peut donc intégrer que la température à cet endroit, qui n'est pas forcément proportionnelle à la chaleur dégagée.
En outre, une des firmes que j'ai mandée pour le relevé ajoute une erreur grossière : en cas de relevée en cours d'année, par ex lors du départ d'un locataire, cette firme mélange les relevés intermédiaires et les relevés annuels dans le même calcul. Dans le cas d'un calorimètre à tubes, c'est faux et archi-faux : il y a une évaporation naturelles qui se fait même si le radiateur est coupé, et même en été : il faut en tenir compte, ce n'est pas toujours le cas.
Pire encore, cette firme a chez moi mélangé un relevé fait après deux ans (absence du locataire la première année) ,avec des relevés annuels : complètement faux, honteux, et moi ça m'a valu un paquet d'ennui, puisque cette firme n'a jamais voulu admettre l'erreur. Il se fait que l'échelle du calorimètre est étalonnée pour un an, et que tout relevé fait avant ou après est entaché d'une erreur, d'autant plus grande qu'on est loin de la date du relevé annuel
#390 Re : Locations et baux » Etat des lieux et sortie de bail après 32 ans de location.. » 03-09-2013 18:05:18
Si c'est une première occupation, il n'existe pas de dégâts antérieurs. Le bien est donc considéré à l'état neuf.
Ah oui en effet, il m'avait échappé que le logement était neuf. Mais neuf ne signifie pas parfait...
#391 Re : Locations et baux » Récupérer une caution sans bail? » 02-09-2013 12:49:18
Evidemment que c'est au preneur à payer l'électricité des communs (au prorata de ses quotités), puisque c'est le preneur qui en profite!
Oui au prorata, mais si j'ai bien compris, tous les communs sont sur son compteur ?
#392 Re : Locations et baux » Etat des lieux et sortie de bail après 32 ans de location.. » 03-09-2013 18:05:18
Puisqu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé quitter les lieux dans l'état où il les a reçus...
Ah oui ça m'avait échappé.
Dans ce cas, c'est le proprio qui devra prouver dans quel état étaient les lieux, et ce sera difficile voire impossible
#393 Re : Locations et baux » Etat des lieux et sortie de bail après 32 ans de location.. » 03-09-2013 18:05:18
Dans ces conditions, pourriez vous m'éclairer si "l'usure locative" est à considérer vu que le loyer et charges ont été payés sans problème depuis 22 ans ( il y a de quoi amortir les investissements premiers pour le propriétaire..) et qu'il me semble avoir lu qq part que le propriétaire a obligation de renouveller les tapis et revêtements tous les 9 ans ( ce qui n'a pas été fait par lui).
La loi ne définit pas clairement la vétusté et l'usure dite "normale"
Mais il est généralement admis qu'un vinyle ou un tapis par exemple dure 9 ans.
Non le proprio n'a pas l'obligation de remplacer tous les 9 ans, mais si le revêtement est usé après > 9 ans, le remplacement ne peut être imputé au locataire. Ce n'est pas pareil...
Après 22 ans, à peu près tout peut être considéré comme vétuste (sauf carrelage, chassis etc), et le remplacement incombe au propriétaire
#394 Re : Locations et baux » Récupérer une caution sans bail? » 02-09-2013 12:49:18
Merci pour vos réponses.
J'ai réussi à contacter le propriétaire, il me dit d'aller à la banque seule et de lui envoyer par poste le document qu'on me fournira. Il le signe ensuite et le renvoie, mais j'ai l'impression que c'est pour me faire perdre mon temps qu'il fait ça. Ne doit-il pas venir avec moi à la banque?
La plupart des banques exigent la présence des deux parties. Il y a eu des abus, des locataires qui composaient de faux documents de libération, ou comme j'ai eu le cas, qui arrivaient à libérer seuls la caution on ne sait comment
C'est après, le bail sous les yeux, qu'on a vu qu'on aurait des frais monstrueux, car tous les entretiens devaient être faits par le preneur, l'électricité des communs devait être payée exclusivement par le premier étage, c'est-à-dire nous, etc...
Cela dit, il me semble que vous êtes peut-être un peu trop sensible. Le preneur doit payer la plupart des frais d'entretiens, et devoir payer l'électricité des communs est certes anormal mais ne constitue pas une dépense énorme. J'ai moi aussi branché l'un ou l'autre point d'éclairage commun sur un des compteurs, le bail le prévoit, et ça ne me semble pas un abus et ne constitue que quelques euros par an.
Peut-être que ce bail est strictement légal mais que, comme la plupart des locataires, vous connaissez mal le droit... ?
Vous auriez intérêt à reprendre contact avec le proprio pour trouver un arrangement.
#395 Re : Locations et baux » Locataire quitte sans préavis de 3 mois » 09-09-2013 17:47:31
On en revient toujours au point que les locs ne nous font jamais de cadeaux...mais en demandent toujours ! ;-)
Ou mieux, se servent d'office !
+1
#396 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
En approfondissant mes recherches, je découvre que les 5 radiateurs de la boutique non pas été relevé faute d'accès, le gerant était absent le jour du relevé. Colèribel a noté 5 x zéro et indiqué une consommantion arbitraire de 76!
ça peut mener à une grosse correction l'année suivante !
J'ai eu le cas et ça m'a donné de grosses sueurs (correction de 1.500 euros l'an d'après)
ou est ton blog stp?
Voir ma signature
#397 Re : Locations et baux » Calorimètres = Colèrimetres » 03-09-2013 18:45:49
L'échelle (la graduation de lecture) varie en fonction de la puissance du radiateur.
C'est drôle comme système. Chez moi toutes les échelles étaient identiques, et c'est par calcul qu'on tient compte de la puissance de chaque radiateur.
J'ai fait une étude technique de ce système qui est peu fiable. Une note sur mon nouveau blog.
En tant qu'ingénieur je conteste cette méthode de mesure
#398 Re : Locations et baux » recours du locataire contre le prorio en cas d'absence de PEB » 29-08-2013 21:52:40
La délation, quelle qu'elle soit me répugne au plus haut point. Mais ce n'est que mon avis.
#399 Re : Locations et baux » recours du locataire contre le prorio en cas d'absence de PEB » 29-08-2013 21:52:40
Et je doute fort qu'un juge de paix attribue une indemnité quelconque sur base de ce genre d'argumentation.
Oui vous avez raison
Je ne disais pas non plus que c'était garanti... Mais que c'était la seule alternative pour espérer revoir une partie des frais. Mais je doute moi aussi du résultat.
#400 Re : Locations et baux » recours du locataire contre le prorio en cas d'absence de PEB » 29-08-2013 21:52:40
En appartement, cela dépend aussi des consommations des voisins! Si au-dessus et en-dessous, vous avez des voisins très âgés qui chauffent un maximum, en général vous pourrez passer l'hiver sans ouvrir vos radiateurs.
Donc le PEB....bof bof bof..
J'arrive à la même conclusion.
Dans mon petit bâtiment, l'expert a donné une très mauvais note à l'appart du rez, or c'est le plus facile à chauffer : les voisins sont des personnes qui chauffent bien et en dessous il y a la chaudière; Aux autres étages, il n'y a pas de mitoyenneté, or le bilan est plus positif.
L'expert n'a pas tenu compte du voisinage ! Donc le bilan ne veut plus rien dire !
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