Le loyer d'un duplex de luxe à Tournai centre est un poil différent d'un studio à Charleroi. Et un studio propre et neuf, dans un immeuble avec ascenseur sera différent d'un studio de la même superficie au 4ème d'un immeuble pouilleux dans un quartier miteux!
C'est un boulot titanesque.
A la limite, vous pourriez faire un tableau reprenant les loyers actuels assez facilement en compulsant les annonces imm**eb, vl*n,...
Et je suppose qu'on parle bien de résidences principales et pas de surf commerciales.

Peut-être vous cantoner à un certain type de location? Genre villa 4 façades avec 3 chambres et/ou appart 2 ch. Parce qu'en plus, les tout petits logements et les très grandes villas vont fausser votre moyenne.

Je vois peut-être une solution : un arrangement avec votre bailleur.
Si il introduit une requête et obtient gain de cause, il pourrait demander le déblocage de la garantie et ce unilatéralement.
Maintenant, il faut voir vos relations avec lui car c'est un montage limite-limite.

Rien ne vous empêche d'avoir 10 baux et 10 garanties locatives.

Voilà un point qui mérite d'être éclairci car le poste de police est pile en face. Je vais voir avec le loc si des documents ont été laissé.

S'il vous contacte, proposez lui une visite et si rien n'est à déplorer lors de cette visite, je ne vois pas pourquoi il voudrait repasser tous les mois.
Il n'a, je l'espère, pas que ça à faire...

Personnellement, je ne le fais jamais mais je pense qu'une fois par an, c'est une bonne moyenne.
Il est évident qu'il ne peut pas vous demander de venir tous les mois, c'est du harcellement.

Non enregistré... Donc pas de préavis, pas d'indemnité.

Si elle veut rester, je vous suggère d'aller en conciliation en justice de paix pour trouver un accord pour les réparations. S'il n'y a plus d'eau dans les radiateurs, ca me parait clair qu'il y a un soucis autre que de l'entretien locatif.
Si le proprio "menace" de venir habiter, il est obligé d'y rester 2 ans sinon, vous pourriez réclamer 18 mois d'indemnité (et oui!). Préavis de 6 mois dans ce cas.

Je plussoie Grmfff, votre préavis prend bien fin le 30 juin 2012. Et vous avez même la possibilité de partir avant si cela vous arrange.
Concernant les charges, qu'est il indiqué dans votre bail original? Sont elles forfaitaires?

C'est vous qui voyez... 150€ pendant 6 mois, ca fait 900€. Si sa trésorerie ne lui suffit pas pour palier à ça en 6 mois, je ne donne pas cher de son fonds de commerce.
Mais bon, faut aider les djeun's entrepreneurs, c'est sur.
Vous mettez simplement une clause qui stipule que le loyer est diminué de 150e les six premiers mois et qu'il est ramené à sa valeur initiale dès le 7ème, sans aucune notification supplémentaire.