Il faut au moins les mandataires suivants dans une ACP:

- un président d'AG, qui préside l'organe décisionnel et de contrôle de l'ACP et qui peut lui-même compter les votes. Mandat d'une durée de quelques heures.

- un syndic, étant l'organe exécutif et le représentant de l'ACP, qui fera le PV. Mandat permanent.

Le reste n'est nécessaire que selon les besoins. Ayant personnellement connu un CdG sans président, j'ai pu en constater les conséquences.

Dans le cas d'une ACP, formé par seulement 2 lots, les 2 copropriétaires savent remplir les mandats, sans problèmes, autre qu'ils sont obligés de s'entendre s'ils ne sont qu'à deux, même si un des deux ne possède que 10 quotités sur 100.

Dans une très grande ACP, l'AG peut créer un tas de comités, pour autant qu'ils ne limitent pas les pouvoirs de l'AG et du syndic. Une ACP à Liège de +500 appartements fonctionne ainsi. Ils ont par exemple constaté que par le fait que le PV est toujours établi chez eux par un huissier de justice leur coûte beaucoup moins que devoir payer un avocat pour les interprétations des PV devant el juge de Paix.

On peut donc, avec un minimum d'effort, respecter la loi, n'importe le nombre des copropriétaires.

En marge: Grmff ne fait qu'exagérer pour en arriver à ce qu'il veut prouver. Il utilise le sophisme très classique de généralisation.

Faites rapporter par cet assesseur à ce syndic qu'il lise sa déontologie et la législation concernant le conflit d'intérêts des mandataires.

Quelle est l'âge de votre bâtiment?

Être bref est beau, mais c'est parfois trop opaque. Soyons donc un peu plus clair et explicite ... Citons d'abord le texte des articles concernées.

Dans mon AG c'est le cas. Une flopée de décisions nécessitent actuellement une majorité de 90% ou 100%. Lisez le dernier article de votre règlement de copropriété. Vous serez surpris.

Ayant quand même fait il y a quelques années l'analyse des avantages pro et contra, vu que je suis directement concerné, je ne suis pas contre le slogan "Keep it simple" du CIB. Mais ... il faut rester équitable et pas déséquilibrer un peu plus les copropriétés, en prenant une mesure isolée.

Cette simplification va simplifier les tâches du syndic, mais ... en même temps changer profondément le contrat initial entre des parties, conclu il y a quelques années. Vous serez surpris des effets concrets.

Conclusion personnelle:

Un tel changement profond ne peut être que d'ordre impératif, vu que l'article 577-14 reste d'application. Mais on a vu avec un tas de choses ce que vaut une loi impérative.

Et le législateur ne prend une telle décision que quand une partie significatif est trop lésé par les textes actuels. Je ne crois pas que les syndics ne se trouvent pas dans une telle position inférieure.

Yves,

Quelle est la motivation pour que, selon le groupe de travail de l'IPI présidé par vous,  les statuts doivent être changé d'office pour un point pratiquement au seul avantage des syndics (= moins de travail).

D'abord est-ce changement selon vous d'ordre impératif (ou non)? Devra ce changement subir le même sort que les seigneuries (structures illégaux continuent à exister légalement ...)?

Puis il y a t'il des propositions similaires, fait par l'IPI, qui rendent l'ensemble des propositions IPI plus équilibré envers tous les parties en cause?

Par exemple une proposition qui règle d'une façon automatique la responsabilité d'un syndic en cas de faute professionnelle (involontaire ou non) envers l'ACP par son assurance RC sans devoir passer par une procédure judiciaire? En fait pourquoi l'IPI n'a-t-il pas proposé de rendre cette assurance obligatoire pour au moins les syndic, professionnels ou non?

C'est un raisonnement que je peux suivre et que je suis.

Intégrer la jurisprudence dans la loi. Et faire d'abord un choix, quand il y a plusieurs tendances dans la jurisprudence. C'est la méthode française. Que je préconise. Mais qui a la tendance à devenir incompréhensible.

Mais la loi actuelle permet, à la partie qui en a les moyens, déjà d'imposer ce qu'on veut mettre explicitement dans la loi. Ce que j'ai voulu expliquer. Le problème est que c'est hors de portée pour le copropriétaire banalisé. Ce qui permet toute une série d'abus. Cette méthode à la tendance d'être opaque. Voir le cas des abstentions, de la loi impératives.

Il faut donc détailler la loi. Combler les zones grises. Et éditer une brochure officielle.

Mais il ne faut pas changer l'esprit de la loi de 1994, tel qu'il a été conçu, mais  jamais appliqué vu les zones grises.

Le syndic doit changer d'un syndic d'immeuble d'avant 1994 vers un syndic d'association de copropriétaires d'après 1994.

Cela est et reste le vrai changement de la loi de 1994. Changement qui n'a pas été compris ni appliqué par l'IPI. C'est depuis 1994  l'ACP qui gère les immeubles en copropriété forcé, et plus la (co-)gérance comme avant 1994.

Un syndic ne gère pas des immeubles mais il aide des ACP à les gérer, en étant en fait le CEO de l'ACP.

Grmff,

Pas d'accord avec votre raisonnement.

Je viens de démontrer qu'indirectement ce délai existe et est d'une durée de huit jours. Comme les syndics avant 1964 en France vous défendez la position ce qui n'est pas explicitement inscrit dans la loi n'existe pas.

Ce type de raisonnement rend obligatoire, comme en France, d'avoir une loi très explicite et très détaillée.

Mais ... la proposition NYSSENS-HAMAL part du fait qu'on n'appliquera pas le système détaillé Français.

Cela ne sera possible qui si on accepte des règles implicites.

Dans un jugement récent,  où le SNP a appuyé le copropriétaire demandeur, le Juge de Paix de WAVRE, vient d'en donner un exemple éclatant. En effet il a démontré point par point qu'une liste d'adresse des copropriétaires, qui n'est pas prévue par la loi (la thèse  du syndic), est de fait obligatoire et que les copropriétaires y ont accès, s'ils le demandent.

Accepter le système Belge d'une législation minimale, complété par une jurisprudence, exige qu'on admet qu'ils y a des obligations implicites. Il faut accepter le coté revers de la médaille.

Personnellement je trouve le système Belge moins avantageux, puisqu'il oblige le copropriétaire de travailler avec un avocat, vu la nécessité d'une connaissance assez pointu de la jurisprudence est nécessaire.

Ce qui déséquilibre les relations entre le syndic et les copropriétaires. D'où la nécessité d'avoir une loi qui est réellement impérative. Ce qui n'est pas le cas à ce moment, si ... on croit la jurisprudence concernant la copropriété.

Le système français est très détaillé, mais il est permet beaucoup moins d'interprétations. Il ne nécessite pas une connaissance approfondi de la doctrine, ... .

Ce système est donc accessible à des non-juristes, moyennant une brochure officielle, édité par un organisme officiel. Ce qui est le cas en France.

Oui, mais ....

- d'abord: si l'acte, énoncé à l'Art 577-8 est le contrat du syndic, alors ... le contrat du syndic doit toujours être un contrat écrit. Mais l'obligation d'avoir un contrat écrit entre le syndic et l'ACP n'est (actuellement) nulle part imposé (même pas dans la déontologie de l'IPI)

- puis, si on lit les articles et titres, qui précèdent l'article 1317 CC, on trouve:

Donc le CC ne parle pas de contrats, mais de preuves.

- finalement, si le notaire fait le PV de l'AG, il le fera tel que décrit à l'article 1317.

Conclusion: je crois cette interprétation ne tient pas debout, sauf si le contrat du syndic est obligatoirement écrite et que seulement des contrats peuvent être des preuves. Ce qui n'est pas le cas, je crois.

Donc je maintiens ma position.

Légalement il n'y a aucun délai, puisque le PV n'est pas imposé par la loi.

Mais les décisions des AG doivent être repris dans le registre des décisions de l'AG endéans les HUIT jours.

(en gras les phrases clés).

Demandez lui donc de pouvoir consulter ce registre des décisions (= un regsitre est un livre lié et pas une farde avec des feullies).

Si vous constatez le PV des décisions de l'AG n'y sont pas repris, demandez lui à les consigner dans ce registre et de vous en fournir un extrait endéans par exemple les huit jours.

Décisions = texte des points comme mentionné dans l'OJ, le nombre de votes oui, non et abstentions, le fait que le vote a obtenu la majorité requise et les noms de ceux qui ont contre (= non, si le point a été accepté ou oui, si le point n'a pas été accepté).

Le PV des décisions devrait reprendre au début les données de la réunion (lieu, date, heure, ...) ainsi que la liste des présents, représentés (avec le nom du mandataire)  et l'ordre du jour mentionné dans l'invitation.

Un compte individuel est tenu par lot. Les charges sont repartis par lot. Les copropriétaires actuels du lot paieront à l'ACP le solde dû pour ce lot.

Ceux qui ont mis une clause adapté dans leur contrat d'achat pourront répercuter cette partie des charges au propriétaire précédent. Mais cela ne concerne pas l'ACP.

La déclaration du syndic, lors de la vente, sert au notaire de spécifier dans le contrat d'achat le montant (provisoire ou non) dues par les deux parties, et éventuellement proposer de consigner une partie du prix de vente.

On peut rêver, si non cela ne changera jamais.

Mais il faut d'abord et surtout donner soi-même l'exemple.