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#4381 Re : Copropriétés forcées » Definition d'un immeuble » 07-07-2008 13:09:14
@gof: merci pour cette analyse approfondi. Elle m'a aidé et en même temps prouvé indirectement qu'il y a probablement une discordance entre les textes N et F du Code Civil (immeuble/gebouw).
@tous: les actes authentiques reprennent parfois une description abrégé de la copropriété, qui donne lieu à des confusions, dès qu'il y a eu des actes de base additionnels, actes de bases additionnel correctif, actes de base rectificatif, etc ... . C'est prévu dans les procédures notariaux. Il paraît qu'il y a une quinzaine de types de changement d'actes authentiques. Mais même le conservateur d'hypothèques y perd parfois le fil d'Ariadne.
Suggestion: libellez les résolutions d'AG d'une façon simple pour avoir des actes additionnels simples, du genre "remplacez le texte xxx par le texte zzz", si non la confusion régnera. Sauf naturellement si cela est le bût.
#4382 Re : Copropriétés forcées » Definition d'un immeuble » 07-07-2008 13:09:14
"Le langage quotidien réduit le mot "immeuble" à la désignation d'un bâtiment urbain. Mais dans le langage juridique le mot désigne tout un ensemble de biens et de droits.
(...)
Merci pour votre réponse rapide et claire. En fait je n'avais pas cherché du coté de la France. J'ai retrouvé à première vue les mêmes articles dans le Code Civil français que Belge, concernant les biens meubles et immeubles.
Ce qui a semé de la confusion chez moi et d'autres copropriétaires est la manière que différents notaires ont résumé le titre de propriété, tel que mentionné dans l'acte de base, dans différents actes authentiques d'achat.
#4383 Re : Copropriétés forcées » L'ABSA est une association d'experts » 02-07-2008 14:06:18
Je viens juste de lire en diagonale Syndic Info 15, un publication trimestrielle de l'ABSA.
L'ABSA confirme donc implicitement mon point de vue: tous les membres d'ABSA doivent appliquer la procédure d'agrégation d'expert immobilier tel que prévue par FEBEX.
En fait ils suivent l'exemple de KAVEX, une autre association d'experts immobiliers.
La conséquence logique en est:
1. la Chambre Exécutive de l'IPI doit être plus stricte en cas de plainte contre un membre de l'ABSA, vu qu'ils sont expert;
2. un membre de l'ABSA doit démissionner de l'ABSA, et renoncer à son titre d'expert, s'il encoure une sanction de l'IPI. C'est prévue par les statuts du FEBX.
On aura donc finalement un groupe de vrais experts immobiliers, si ... entre autres l'indépendance entre les organes internes de l'ABSA est assuré au dessus de tout soupçon.
Il faut donc en pratique démarrer avec une douzaine d'agents immobiliers, qui sont déjà expert, et qui n'ont aucun mandat dans FEBEX.
Ce qui n'est probablement pas le cas à ce moment selon moi, en me basant sur le Moniteur.
#4384 Copropriétés forcées » Definition d'un immeuble » 07-07-2008 13:09:14
- luc
- Réponses : 9
Sur un terrain unique (= un numéro cadastral) sont construits une série de bâtiments, groupées en deux blocs, avec chacun leur permis de bâtir (daté avant 1992 - région bruxelloise).
Le nom donné à l'ensemble dans l'acte de base d'avant 1994 est "Immeubles X I" et "Immeubles X II".
L'acte de base parle dans le texte de l'immeuble en désignant un des deux blocs.
Ayant consulté une série d'actes d'achat d'appartements de cet ensemble immobilier, je constate que les notaires désignent, parfois dans le même texte, comme immeuble tant l'ensemble des deux blocs, tant un des deux blocs, tant un des 6 bâtiments.
Le Code Civil dit qu'une copropriété est constitué de soit un immeuble ou un groupe d'immeubles. Il considère un immeuble comme un bâtiment construit sur un terrain, en acceptant qu'il peut y avoir plusieurs. Mais aussi en acceptant qu'un groupe d'immeubles peut exister avec des bâtiments sur des terrains différents.
Article 577/3
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.
L'avis n° 22 du 11.06.2008 du CVP ne parle pas du groupe d'immeubles. Il ne considère qu'un immeuble.
Le définition exacte d'un immeuble est donc peut être une des zones grises de la loi sur la copropriété.
En néerlandais le Code Civil parle de "gebouw of groep van gebouwen" dans le contexte de l'immeuble. Et le mot "bâtiment" est usuellement traduit par "gebouw".
Je donne un extrait de deux actes d'achat, ayant trait au même acte de base:
Dans un ensemble comprenant deux complexes immobiliers "Immeubles X I" et "Immeubles X II" comprenant chacun trois immeubles à appartemenst multiples qui sont (...). Les dits immeubles édifié en voie de construction - ensemble - sur un terrain à batir sis (...).
Dans l'immeuble 999 avenue zzz:
1. l'appartement (...)
2. le garage (...)
In een onroerend goed bestaande uit twee onroerende komplexen rezpectivelijk genaamnd "Immeubles X I" et "Immeubles X II", ieder komplex begrijpende drie appartementsgebouwen welke (...).
Gezegde gebouwen op te richten of in staat van oprichting, samen op een bouwgrond, gelegen (...).Het appartement type (...)
Question:
Quelle est, selon les pimomautes, la définition correcte du mot "immeuble/gebouw/onroerend goed", et sa variante "immeuble bâtis", ainsi que "bâtiment/gebouw" dans le contexte du Code Civil?
#4385 Re : Copropriétés forcées » listes de copropriétaires - enfin l'accord de la CVP » 01-07-2008 21:56:40
Finalement l'avis est là. Beaucoup l'ont demandé. C'est le résultat d'une demande collective, à mettre au crédit de la masse anonyme des copropriétaires, soucieux de la bonne gestion de leur copropriété.
L'avis est bien motivé et structuré. Mais il prouve aussi que la loi sur la copropriété a des zones grises.
Pour ceux qui sont, suite à la chaleur, trop fatigué pour cliquer sur le lien, donné par SNP, une "sélection sélective" de l'avis, avec des parties significatives mis en gras par moi.
D'abord les motivations
Les "ordres" données par des copropriétaires au syndic hors AG:
13. Par contre, le syndic n'est pas soumis aux injonctions d'un ou de plusieurs copropriétaires agissant à titre individuel, sauf pour donner suite aux obligations que la loi ou les statuts lui font, ou aux obligations auxquelles l'association est tenue à l'égard des copropriétaires, en vertu de la loi et de la nature de l'association, ou en vertu des statuts, d'un éventuel règlement d'ordre intérieur ou d'une décision de l'assemblée générale. (...)
L'avis détaille aussi, entre autres dans l'article 23, les obligations du syndic d'une manière claire et sans équivoque possible.
Ensuite il détaille le pouvoir de contrôle de l'AG comme suit:
38. La Commission considère qu’il faut partir du principe que le droit de l’assemblée générale quant à l’approbation et au contrôle de l’administration des fonds et de la gestion s’exerce nécessairement dans toute sa plénitude, en ce compris au vu l’état de la situation financière de chacun des copropriétaires au regard de la copropriété.
39. Etant donné :
- que le syndic est personnellement responsable de sa gestion et doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée générale auprès de laquelle il sollicite sa décharge,
- que la suspicion manifestée par certains copropriétaires à l’égard du syndic et même à l'encontre d'autres copropriétaires justifie une gestion comptable des plus transparentes,
(...)
Finalement il rappelle que tout copropriétaire doit être personnellement avertit par écrit, avant les copropriétaires (= au moins huit jours à l'avance), du fait que le syndic va demander à l'AG de pouvoir démarrer une poursuite contre lui.
46. Lorsqu'une assemblée générale de copropriétaires peut être amenée à devoir prendre connaissance de données personnelles relatives à l’un de ses membres en dehors de l’approbation des comptes (lorsque le syndic soumet à une assemblée générale, par ex., une autorisation d’ester contre l'un des copropriétaires), la Commission recommande qu’avant la convocation de l’assemblée, la personne intéressée soit personnellement informée par écrit par le syndic de la mise à l'ordre du jour du point la concernant.
L'avis lui-même
PAR CES MOTIFS,
47. La Commission encourage les différentes initiatives qui tendraient à consacrer et à mettre en oeuvre les différentes prescriptions du présent avis, et notamment d'éventuels codes de conduite professionnels ou sectoriels.
48. Entretemps, la Commission suggère que les copropriétés adoptent en assemblée générale des résolutions précises quant aux pouvoirs éventuellement conférés au conseil de gérance et aux missions dévolues du syndic et à certaines de leurs modalités, par exemple, lors de la présentation des comptes à l’assemblée générale ou d’une autorisation d’ester contre l’un des copropriétaires et invite les syndics à prendre en compte les observations du présent avis.
Le point 48 de l'avis ne peut être mis en application que moyennant l'obligation d'avoir un Règlement d'ordre extérieur pour le conseil de gérance ET un Règlement d'ordre extérieur pour le syndic. Le contrat du syndic devra rester dans les limites, définit par ce règlement. Cela permet une mise en concurrence loyale et transparente des candidat-syndics, par n'importe quel copropriétaire, d'une façon impartiale.
#4386 Re : Législations régionales » Je vends: je dois rénover installation électrique ?? » 12-05-2009 16:31:53
C'est une bonne chose que de vouloir évoluer vers des installations électriques (et de gaz d'ailleurs) en bon état de fonctionnement et garantissant la meilleure sécurité d'utilisation possible.
Mais il semblerait que le service des SPF compétent soit totalement en sous-effectifs pour opérer un suivi digne de ce nom (j'ai eu vente de ... 2 personnes pour toute la Belgique).
C'est déjà, si je suis bien informé, 2 de personnes de plus que ceux qui font le suivi des copropriétés.
Sans blagues, un suivi n'est pas nécessaire à ce niveau. Et même le suivi lui-même. Elle s'effectuera tout naturellement par d'autres canaux. Ayez confiance. Soyez constructif. Mais je suis d'accord que cela prendra du temps.
Comparez avec ce qui se passe avec les antennes paraboliques dans la région bruxelloise.
#4387 Re : Législations régionales » Je vends: je dois rénover installation électrique ?? » 12-05-2009 16:31:53
(...)
Ce qui, en pratique, veut dire :
- texte précédent: on se "contentait" de produire un certificat de visite, sans obligation de mise en conformité pour qui que ce soit
- texte "Magnette" du 25/06/08: il y a obligation de mise en conformité dans les 18 mois (pour l'acquéreur).....Va y avoir de l'agitation.....
En plus cela coïncide avec d'autres changements, concernant le développement durable, ... . Le 01.01.2010 sera plus que chaud (et tombe après les élections de 2009).
Mais dire que les changements ne sont pas nécessaires ni rentable est un pas que je ne mettrai pas.
#4388 Re : Copropriétés forcées » Liste des adresses des copropriétaires » 15-09-2025 17:47:18
Luc a totalement raison.
Le jour où les syndics respecteront toutes leurs obligations, les copropriétaires seront obligés de respecter les leurs.
C'est la règle du donnant, donnant.
Chez nous, le syndic fait et défait les lois au gré de sa fantaisie, je ne vois pas pourquoi, je le respecterais. Je fais donc comme lui, j'applique ces consignes à ma guise. Résultat, c'est la guerre devant les tribunaux et tout le monde est perdant, même la majorité silencieuse qui n'ose pas s'exprimer.
Tintin
Ce n'est pas parce que j'ai raison, que j'applique et que j'appliquerai les consignes (de l'AG) à ma guise. Je déconseille de suivre l'opinion de Tintin.
Certes je conteste "quelques" décisions, mais je les exécute provisoirement à 99%. Ainsi je n'ai pas rénové mon appartement depuis 2001, parce que l'AG refuse entre autres de prendre position pour le renouvellement des châssis (le modèle des années 70 n'est plus vendu). Entre temps 1% des appartements ont été rénové avec des modèles différentes sans autorisation de l'AG malgré ce qui est écrit dans nos statuts.
Les décisions que je refuse d'appliquer sont ceux qui m'obligent à être le coauteur d'une faute pénale. Là je refuse nettement.
Exemple: le Juge m'a donné raison .... de refuser d'utiliser le compte bancaire proposé pour le paiement des provisions tant que le syndic n'avait pas prouvé que le compte appartenait à l'ACP. Si non c'est un détournement de fonds. Les faits m'ont donné plus que raison quelques mois plus tard.
#4389 Re : Copropriétés forcées » Liste des adresses des copropriétaires » 15-09-2025 17:47:18
A la question "Le syndic peut-il se retrancher derrière la législation sur la vie privée pour refuser de communiquer à des copropriétaires les coordonnées des autres copropriétaires de l’immeuble concerné ? ", voici la réponse de l'IPI
Je vois que l'IPI commence à comprendre qu'il faut aussi informer ses membres, quand c'est évident qu'une règle fondamentale n'est pas appliqué comme il faut. Au lieu d'attaquer le pianiste.
Espérons qu'ils feront la même chose pour un copropriétaire qui veut:
- avoir une copie de certains documents de l'ACP
- connaître le propriétaire effectif du compte bancaire qu'il doit utiliser pour payer les avances à l'ACP
- avoir le PV d'une AG endéans les 8 jours
- savoir quels sont les procédures judiciaires en cours, avec une estimation des coûts pour l'ACP si elle perd
- connaître la situation individuelle en ce qui concerne la dette (ou crédit) envers l'ACP de chaque CP au moment de la clôture des comptes annuelles.
- etc ...
Et ce n'est pas transparent s'ils communiquent cela aux agents immobiliers d'une façon opaque. Dans le passé ce type de communiqué était aussi publié sur le site. Maintenant (provisoirement?) plus.
#4390 Re : Copropriétés forcées » Copropriété - qui paie? » 26-06-2008 23:48:22
L'acte de base est correct.
Lors de la construction du bâtiment l'électricien a raccordé par erreur les circuits de la cave B sur le compteur A et ceux de la cave A sur le compteur B (inversions des circuits).
C'est pour cette raison que je pensais que cela relevait de la copropriété.
Ce problème aurait du être constaté lors de la reprise des parties privatives. Les frais sont selon moi à charge des CP A et B (50/50) ou de l'entrepreneur. L'ACP n'y a rien à voir.
#4391 Re : Informations en vrac... » Les agents immobiliers déménagent vers la CP 323 » 23-06-2008 07:18:36
OK. Je vois qu'on ne comprend pas encore l'évidence de la loi de 1994. Ce qui suit est long, mais reprend l'essentiel ce qu'il faut savoir en ce qui concerne le syndic et le CP323.
1. Récapitulons le contexte général:
- les commission paritaire sont créés en 1978, en tenant compte des lois existants à ce moment. Les concierges d'immeubles en font partie dès le début.
- le statut de l'agent immobilier professionnel a été créé en 1993, en tenant compte des lois existants à ce moment. Il était correct à ce moment que le syndic gère des bâtiments comme mandataire de la communauté des copropriétés. Il est syndic de l'immeuble.
- la personnalité juridique a été donné aux ACP avec effet le 01.08.1995. la loi confie la gestion des immeubles en copropriété forcée aux ACP. Il désigne le syndic, tant professionnelle que bénévole, comme l'organe exécutif de l'ACP. Il devient syndic de l'ACP.
D'accord?
2. Le statut d'agent immobilier professionnel n'a pas été adapté à la loi de 1994. C'est une des sources structurelles des problèmes actuels en copropriété.
D'accord?
Si non, citez le règlement, site, ... de l'IPI qui dit clairement que le syndic est l'organe exécutif de l'ACP et que l'ACP est responsable pour la gestion de l'immeuble.
3. L'ONSS a tenu compte avec la situation de fait et créé DEUX catégories d'employeurs, avec chacun leur code spécifique (112 et 113):
Les différentes catégories applicables aux employeurs de cette commission paritaire sont désormais les suivantes :
037 s'il s'agit d'un employeur qui occupe essentiellement ou exclusivement des domestiques
112 Employeurs ressortissant à la commission paritaire pour la gestion d'immeubles et les travailleurs domestiques n ° 323 et qui ne sont pas redevables de la cotisation de base « fermeture d'entreprises » (concerne les employeurs dont l'activité est la gestion d'une association de copropriétaires et certains employeurs dont l'activité de gestion de patrimoine immobilier propre, autre que celui en copropriété, n'est pas de type commercial)
113 Employeurs ressortissant à la commission paritaire pour la gestion d'immeubles et les travailleurs domestiques n) 323 et qui sont redevables de la cotisation de base « fermeture d'entreprises » (concerne les syndics d'associations de copropriétaires , les régisseurs de biens immeubles, agréés comme agents immobiliers par l'IPI, Institut professionnel des agents immobiliers, et certains employeurs dont l'activité de gestion de patrimoine immobilier propre, autre que celui en copropriété, est de type commercial). Cette catégorie a été ajoutée à partir du 1er juillet 2006 dans le but de permettre aux employeurs de type commercial de bénéficier du régime de la redistribution des charges sociales et ce avec effet rétroactif à partir du 1er avril 2003.
Source: Groupe S: 323 Nouvelle catégorie ONSS employeur
Le code 112 est pour les ACP qui appliquent la loi et le code 113 est pour les syndics qui n'ont pas (encore) appliqué la loi de 1994 et qui veulent profiter des remboursements à des employeurs commerciaux prévues dans le cadre du Fonds de fermeture de sociétés commerciaux.
4.
Appliquez la procédure décrite en bas de la même page pour obtenir la réduction de 400 euros, mais soyez attentif au fait que vous êtes selon moi dans l'illégalité.
Un acte administratif, qui est basé sur des faits illégaux, reste valable, tant qu'elle n'est pas annulé par le Conseil d'Etat. L'autorité administrative n'a pas une obligation de vérifier si la déclaration soumise est conforme à la réalité et aux lois, tant qu'elle n'a pas cette mission explicite. L'Etat doit faire confiance aux déclarations de ces citoyens.
5.
Les syndics ont voulu en 1994 une protection juridique, en donnant un statut de personnalité juridique aux ACP. Il est donc impossible depuis le 01.08.1995 pour un fournisseur, un copropriétaire, ... d'attaquer directement un syndic pour quoi que ce soit, sauf par un copropriétaire pour la destitution du syndic.
Mais les syndics doivent alors en accepter le revers de médaille: le pouvoir accru des ACP. C'est l'AG qui a le dernier mot à dire, consacré lors les débats parlementaires avec la formule "La souveraineté des AG".
6.
Pour le personnel des ACP le résultat concret est que le syndic est depuis 01.08.1995 plus l'employeur mais le "Directeur personnel (ou HR)" des concierges, ... .
Il en résulte que mon renvoi à la discussion "Organe ou mandataire" était plus que justifié.
La page "02 Compétence de la Commission paritaire" dit clairement que les concierges d'immeubles sont depuis 1978 soumis à la CP323.
Le personnel propre des syndics et régisseurs a intégré le CP323 en 2001 (et les travailleurs domestiques en 2004).
Il est fort probable que l'autre personnel propre des agents immobiliers a rejoint le 22.06.2008 le CP323 en suivant la règle l'accessoire suit l'essentiel, vu le fait qu'il n'y a pas une scission claire entre les fonctions des agents immobiliers et que l'IPI n'a pas prévue une section séparé pour les syndics et les régisseurs.
N'oublions pas que le CP218 est le CP de ceux qui n'ont pas une CP spécifique. Il est logique qu'on essaie d'en diminuer l'importance, en recasant des groupes spécifiques.
7.
Conclusion: le syndic, bénévole ou professionnel, est un syndic d'ACP. Pas plus ni moins.
A l'ONSS le personnel de l'ACP doit avoir comme employeur l'ACP avec le code 112. Toute autre solution pour ce personnel met selon moi la responsabilité du syndic en cause.
#4392 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Une discussion sur la commission paritaire 323 a actuellement lieu dans le salon "Informations en vrac" dans le sujet "Les agents immobiliers déménagent vers la CP 323".
Elle rappelle à l'IPI qu'il faut être cohérent dans ses déclarations. La recherche caché d'un avantage au niveau de la CP 323 pour une catégorie d'agents immobiliers a peut être donné lieu à un désavantage global pour le métier d'agents immobiliers.
A propos: pour les 400 euros dont Grmff parle. Je n'ai pas encore vu un décompte d'ACP qui les a repris comme recette.
L'IPI est un organisme public qui est tenu à publier sa structure et ainsi la rendre transparente. Voir la page Rôles de l'IPI
Pour autant que je sache l'IPI ne connaît pas des organes ni des groupes de travail spécifiques pour certains métiers, comme les syndics. Si ces comités existent, alors ils agissent dans l'ombre et ne sont pas connu par le Parlement. Et leurs avis ne peuvent avoir aucune valeur ni poids, tant interne qu'externe.
#4393 Re : Informations en vrac... » Les agents immobiliers déménagent vers la CP 323 » 23-06-2008 07:18:36
A titre d'information je renvoie aux textes suivants:
- mon message du 03/02/2007 à 12h19 (voir: Organe vs mandataire) qui rappelle que le syndic n'est pas chargé de la gestion d'immeubles mais de la gestion d'ACP.
- la page "Dernière nouvelle en date" du site de la commission paritaire 323, qui explique le contexte officiel.
L'amalgame a été possible vu la confusion créé entre les missions d'un régisseur et un syndic par l'IPI avec la déontologie de l'agent immobilier, et encore plus avec le nouveau site de l'IPI. Voir entre autres la page Les métiers de l'agent immobilier.
Je rappelle que l'ABSA, lors de sa création, n'a pas fait cet amalgame.
ABSA = "Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens".
Mais maintenant l'ABSA nie ce fait évident, si je comprends bien les communications d'ABSA sur ce forum concernant ce sujet.
#4394 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Du noir régionalisé en toiture du Palais Royal... » 21-06-2008 23:40:51
La solidarité est un des motifs pourquoi je suis et reste copropriétaire dans un groupe de bâtiments ... .
Mais d'autres copropriétaires ont décidé qu'il était moins cher que si on séparait le groupe en deux. A première vue ils ont raison. Cela diminuerait les dépenses avec 50.000 euros (200 par appartement) ... .
Ils ont obtenu raison le 29.05.2008. Mais il n'osent pas exécuter la séparation. Parce qu'ils ont constaté qu'ils doivent payer +1.000.00 euros et que les deux groupes de bâtiments vont chacun s'appauvrir.
Auront-ils le sang-froid d'admettre que notre groupe des bâtiments a été conçu par les architectes de l'Atomium pour faire qu'un ensemble, bien que nés avec une différence de trois ans ?
Est-ce que le frère aîné va finalement accepter, après une grossesse de maintenant 10 ans dont 7 en ma présence, son autre frère comme un égal?
En d'autres mots accepter que son frère benjamin puisse finalement aussi désigner des déléguées en nombre égaux dans le conseil de gérance du groupe, tel que décidé en 1980 lors de la naissance du benjamin? Sachant que ses sièges n'étaient pas occupées depuis des années?
Dans les jours qui suivent la décision va tomber dans mon groupe de bâtiments. Elle est en fait dans les mains du frère aîné, qui a 1% de quotités de plus.
Mais je sais que la bonne décision sera prise. Notre groupe de bâtiments ne sera pas scindé.
Ce qui précède est très réel. Ceux qui ont suivi mon parcours de ces dernières années dans l'immobilier le savent.
J'ai suivi et subi les déboires de notre pays, mais aussi de la Suisse et du Canada. Ces trois pays ont en commun qu'ils ont plus qu'une opinion publique.
Je sais que le même type de solution que dans mon groupe de bâtiments sera prise, mais il faudra comme chez moi une longue et pénible grossesse.
Mais j'ai aussi constaté dans mon groupe de bâtiments que toutes ces discussions servaient à masquer des problèmes du type que Grmff vient d'expliquer récemment.
En lisant les journaux je constate la même chose pour l'autre problèmes, dans tous les "bâtiments" de notre pays.
Soyez solidaire.
Démonter du respect pour l'autre, quoi qu'il fasse, en est une condition primaire.
Ceci est un commentaire autant écrit avec mon cerveau qu'avec mon coeur.
#4395 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Du noir régionalisé en toiture du Palais Royal... » 21-06-2008 23:40:51
Pour les bâtiments séparés connaissez votre histoire (voir plus loin) ... et travailler en noir est plutôt un problème commun aux belges ...
Le Palais royal de Bruxelles, qui n’abrite plus aujourd’hui que les activités officielles du souverain belge, est né de la réunion de quatre hôtels particuliers construits au XVIIIe siècle : Walckiers, Bender, Begiojoso et Belle-Vue. Afin d’offrir au souverain, le roi Guillaume Ier des Pays-Bas, une résidence digne de son rang à Bruxelles où il est censé résider une année sur deux, les deux hôtels centraux, situés de part et d’autre de la rue Héraldique, ont été agrandis et réunis par un bâtiment central à colonnade. Pas moins de trois architectes de la Cour – Ghislain-Joseph Henry, Charles Vander Straeten et Tilman-François Suys – ont oeuvré à ce bâtiment entre 1815 et 1829.
Tandis que Léopold Ier s’accommode sans trop de mal à ce palais qui se révèle peu pratique pour la réception, son successeur, Léopold II, est plus exigeant. Pour lui, « les Palais royaux sont des bâtiments destinés non seulement à loger le Roi et sa famille, mais aux réceptions et aux cérémonies publiques, qui incombent à celui qui représente la Nation. »
(...)
Source: Wikipedia
#4396 Re : Informations en vrac... » Les agents immobiliers déménagent vers la CP 323 » 23-06-2008 07:18:36
Grmff a raison à 200%, mais c'est encore plus compliqué qu'il croit ... .
Je plonge dans ma documentation dès que j'ai le temps.
#4397 Re : Copropriétés forcées » Coût unitaire de l'eau chaude dans une copropriété » 01-11-2008 22:16:17
Merci pour cette information très claire.
Mais pour qu'ils me remboursent leurs consommations, vais-je devoir moi, introduire une action en Justice de Paix et prendre un avocat?
On m'a dit que l'arriéré judiciaire dans cette commune est tel qu'il y a un délai minimum de 6 mois avant d'obtenir le tout 1er passage (càd conciliation?)Merci d'avance
Je ne crois pas qu'une conciliation est obligatoire et nécessaire si les locataires sont déjà parties.
Mais j'ai eu une expérience avec des locataires anglais il y a 30 ans. Ils étaient retourné dans leur pays à mon insu. J'ai su récupérer la garantie, mais récupérer le reste s'avérait trop cher. C'était mes premiers locataires. J'avais appris ma leçon.
#4398 Re : Copropriétés forcées » Coût unitaire de l'eau chaude dans une copropriété » 01-11-2008 22:16:17
Cela veut-il dire que tous les locataires ne "comprenant" pas le décompte établi par le syndic ont le droit de ne pas payer leurs consommations? (...)
Non. Ils ont le droit d'aller chez le Juge, mais pas de se mettre à la place du Juge.
#4399 Re : Copropriétés forcées » Coût unitaire de l'eau chaude dans une copropriété » 01-11-2008 22:16:17
Un locataire peut contester directement (sans passer par le bailleur) la décision de l'AG (approbation des comptes 2007) dans les 3 mois, s'il se sent lésé. Mais il doit vous en informer.
Voir Art. 577-10 §4:
(...)
Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
(...)
#4400 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et IBGE » 04-08-2008 13:10:43
Le Gouvernement Bruxellois a décidé le 29.05.2008 de revenir au dossier initial, tel que déposé en 2006, et sur base de ce dossier accorder deux permis classe 1B aux deux blocs du complexe.
Mais il met par cette décision les 15 demandeurs dans l'obligation morale, financière, civile et pénale de prouver par les faits leur prétentions (deux entités juridiques, deux actes de base, ...).
En fait les 15 vont probablement sentir les conséquences dramatiques d'obtenir raison sans avoir raison.
Un des 15 (et le seul juriste du groupe) a déjà désisté, depuis un bout de temps.
Vu le contexte j'ai promis de vous tenir au courant de l'évolution de ce dossier. Pas plus ni moins. Jusqu'à la phase suivante dans 60 jours.
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