Négatif. L'AG est parfaitement en droit d'exiger une autorisation par l'AG avant enlévement, changement ou ajout. Pas pour un remplacement à l'identique.

L'eau qui se trouve dans le radiateur est une partie commune.

La distribution par un réseau identique pour un appartement identique, est une servitude commune du système de chauffage commun.

Les avantages et désavantages des rez, des penthouses, des appartements orienté nord, ... sont tous des éléments du prix d'achat. Ce ne sont donc pas des vices cachés, qui peuvent donner lieu à une compensation. Et si les statuts n'accordent pas une compensation, alors on le sait aussi avant l'achat.

La liste des factures, les comptes, ... ne font pas partie des statuts. On ne saurait pas imposer un changement de statuts en faisant approuver une dépense, qui n'a pas de justification statutaire. Jugement récent en ma possession.

Il est donc logique qu'un copropriétaire d'un appartement "standard", comme Mac, demande à appliquer les statuts, et le remboursement du trop payé. Il peut aller 5 ans en arrière, et probablement 10 ans, s'il sait prouver qu'il y a mauvaise volonté (refus de donner accès à tous les décomptes  individuels par exemple).

L'ACP, puisqu'elle donne décharge à un syndic qui répartit les frais de chauffage sur base d'une formule qui n'est pas repris dans les statuts.

Mais l'ACP peut se retourner contre le syndic, si elle (ou un CP) sait prouver que des éléments ont été caché au copropriétaire banalisé.

Le test est simple: demande au syndic à voir les décomptes individuels de TOUS les copropriétaires, qui ont été approuvés par l'AG.  Et à recevoir une copie de ceux que vous indiquez. Une annexe de ce décompte individuel est la feuille de calcul de Caloribel.

Demande le d'abord par téléphone. Si vous ne les recevez pas, demande les par lettre simple, puis par recommandé, puis avec une mise en demeure.

S'il obtempère à refuser l'accès vous avez la preuve que le syndic vous cache des éléments concernant sa gestion. Et n'a donc pas reçu une décharge pour cette partie.

Pour Mac,

Ayant déjà vu de l'extérieur votre copropriété et en vous lisant, je constate que c'est un exemple classique d'un mélange des pouvoirs.

Je ne vois pas de solution possible sans passer par la Justice. Mais le jugement n'est pas nécessairement dans votre faveur, vu les zones grises dans la loi. La qualité des avocats des parties (ACP, syndic et vous) aura un rôle prépondérant.

Pour Grmff,

Votre analyse est correcte à première vue. Mais ceux qui ont étudié la problématique chauffage d'un peu plus près, savent que la problématique posé par Max est un problème réel, concret, simple et avec un impact parfois énorme sur le budget global d'une copropriété, et donc de chaque copropriétaire.

Concrètement : dans une grande copropriété on donne une ristourne « chauffage » de 50% aux copropriétaires des rez et des penthouse. 20% des CP en bénéficient. La facture des autres CP est augmentée avec +10%. Possible et légal ? Oui, si cela se trouve dans les statuts ou si cela est décidé en AG par la majorité prévue. Mais dans ce cas précis c'est en fait au maximum une décision non écrite du CG. Inutile de préciser que +50% des membres du CG en profitaient (et en profitent). Et que le membre du CG, qui a osé d'essayer de soumettre cette problématique à l’AG, a été ridiculisé, insulté et même agressé physiquement. Les frais de ce décompte chauffage constituent 1/3 des charges de fonctionnement. Certains gens sans scrupules font beaucoup pour une réduction de 15% de leurs charges.

Pour Casimir,

On est copropriétaire dans le même complexe. Vous le savez, moi je le sais mais les autres participants de ce forum ne le savent probablement pas.

Vous oubliez d'ajouter que la décision "huissier/citation sans passer par une délibération d'AG tel que les statuts le prévoient » a été proposé à l’AG par vous et approuvé sous votre présidence d'AG. Une amende de 500 euros, plus 250 euros par objet a été approuvé avec une majorité de 80%. 20% des CP étaient présents.

Vous oubliez de citer le Juge pour ce qu'il dit de l'impartialité obligatoire du syndic lors du procès récent gagné par l'ACP dans ce cadre (pose de deux armoires pendant quelques mois sur une terrasse de penthouse). Le Juge n’a accepté que 250 euros au lieu des 1000 euros demandés. Je ne suis pas le CP en cause.

Vous oubliez de dire que le syndic est obligé, selon ce jugement ET la décision récente de l’AG proposé par vous, d'attaquer immédiatement en justice (huissier, …) toute transgression de notre règlement de copropriété. Lors du procès cité une liste des transgressions par les membres du CG et du syndic professionnel (le gérant est aussi copropriétaire) a été soumise. Entre autre une extension de la surface d’une terrasse, d’un garage souterrain, … .Vous êtes cité sur cette liste. Le Juge ne les a pas traité parce que les CP concernées n’avaient pas été cités devant le Juge par l’ACP. Que fait le syndic impartial ?

La phrase « Je m’abstiens » est sans équivoque : vous refusez d’assumer votre rôle de contrôleur de l’organe exécutif de notre ACP.

En plus vous suggérez que c’est au président du CG de décider qu’un huissier est demandé pour faire les constats. Cette décision appartient à l’organe exécutif de l’ACP (le syndic) et pas à vous. En agissant ainsi vous devenez partie dans la cause et vous détruisez vous-même toute possibilité d’arriver à une entente cordiale entre les CP.

Puis vous avez écrit dans une lettre ouverte à tous les copropriétaires que les membres d’un CG n’ont aucune responsabilité. Mais vous avez admis dans la même lettre que les membres du CG ont eu un mandat de contrôle et assistance. Le Code Civil ne connaît pas de mandataires irresponsables. L’article du Libre, que vous citez, le spécifie clairement.

Vous prenez sur ce forum des positions qui ne sont pas confirmés par les lettres ouvertes que vous écrivez aux copropriétaires. Au contraire.

Vous n’êtes certes pas de loin le seul président de CG à agir ainsi. Il est donc nécessaire de détailler dans la loi la mission très limitée d’un CG et de définir sa responsabilité explicitement. Un changement de nom vers par exemple « conseil de surveillance » serait peut-être utile.

Pour PIM,

Ma réponse au sujet traite partiellement d’un cas spécifique. Cela doit en principe être évité sur ce forum. Mais un visiteur occasionnel pourrait tirer des conclusions erronées en se basant sur ce qui a été dit concernant ce sujet. J’ai donc exceptionnellement estimé nécessaire d’y répondre. Je crois aussi que ma réponse essaie de situer la problématique dans le cadre général des zones grises de la loi actuelle.

La problématique « chauffage commune » restera complexe et ne sera pas visible pour un copropriétaire banalisé, tant que les zones grises de la loi n’ont pas été résolues :
1.    une comptabilité standardisé (solution possible : celui imposé aux ASBL Belges)
2.    un extrait complet du compte individuel à envoyer périodiquement à chaque CP concerné ET consultable par les autres CP.
3.    le contrat entre la firme chargé du décompte « calorimètres » et le syndic est diffusé à tous les CP, puisque c’est un élément constituant des statuts.
4.    une consultation gratuite des documents de l’ACP possible lors d’une période, spécifié explicitement sur l’invitation de chaque AG.

La réponse de Casimir touche le nœud du problème social : on s’abstient a prendre les décisions nécessaires pour la gestion correcte et conservation de la copropriété pour sauf garder la bonne entente entre « la majorité » de tous les copropriétaires.

Une ACP n’est pas une amicale des copropriétaires, mais une association destiné à gérer la copropriété. Pas plus et pas moins.

Je m’abstiendrai dans le futur de discuter sur la problématique concrète de mon ACP, pour éviter une polémique stérile, mais aussi vu l’évolution concrète du dossier judiciaire de cette ACP.

Luc

Tout fiscaliste sait que cette taxe n'est pas due pour les ACP. Cela m'a été confirmé aujourd'hui. Procédure prévue pour ce cas est à suivre.

A titre de documentation un texte sur la personne morale dans le droit belge "Société Europénne" (= une sorte de S.A. européenne).

La « Societas Europea », une société au nom latin pour s’affranchir des frontières européennes

C'est certes pas applicable directement au niveau d'une ACP, mais cela indique vers quoi on évolue.

Francis,

L'essentiel de votre message, que je comprends, a été mis en gras par moi.

Le problème est que cette rigueur n'est pas accepté par ..., oui par qui?

Qu'actuellement au maximum 5% des ACP connaissent des problèmes connues (= traité en justice) est possible. Mais si je ne prend que les 12 blocs à 8 étages de mon quartier tous construits en 1965/1980, avec en tout 35 bâtiments (= entrées), je constate que 60% ont des problèmes cachés, dont au moins 6% sont en justice.

Les problèmes cachés sont identiques à ceux dans mon ACP, mais ils n'ont pas encore fait surface. Probablement due à la présence de mandataires qui arrivent encore à maîtriser la situation, sans les résoudre.

Dès leur départ le problème peut éclater. Dans mon ACP cela a été le cas lors du décès de notre co-gérant en 1999.

Vu le contexte qui arrive pour les années 2005-2015, il vaut mieux de les résoudre maintenant. Il sera trop tard en 2015. Sauf si vous préférez une situation de rénovation totale (genre Tour Madou).

N'oublions pas que les copropriétés construites dans les années 60/70 nécessitent  une rénovation avant qu'ils ont 40 ans. Le plus tôt qu'on rénove d'une manière douce, le plus longtemps ce type de copropriété va pouvoir survivre.

PS: on sort du sujet.

Ceux qui ont visité mon profil public à Yahoo savent que la devise (d'origine hollandaise !) "L'Union fait la force" est mon leitmotiv.

J'avais cru que la FBC (Fédération) était plus actif que le CNIC (Information). Je croyais surtout que la FBC fédérait différentes groupes autonomes de copropriétaires. On m'avait proposé d'activer la partie néerlandophone du forum. Mais avant m'activer dans une association je regarde quand même d'un peu plus près l'ensemble. La suite est connu.

Conclusion: je suis maintenant actif au sein du CNIC.

Mais je voulais finalement attirer l'attention au fait que PIM ne donne pas de cartons rouges (exclusion) mais des cartes jaunes (fermeture d'une discussion) et applique correctement ce qu'on appelle je crois la "Netétiquette". Je suis encore un ancien des BBS ... où les discussions étaient beaucoup plus virulentes.