Quelle est la méthode KISS pour s'assurer qu'un copropriétaire:
- soit informé sur la situation réelle de la copropriété, tant administrative, financière que technique
- qu'il peut participer réellement à la délibération sur les choix à faire
- qu'il peut voter librement et sans contrainte
- qu'il peut contester une décision sans intimidation

That's the question ...

Cordialement,

Luc

Le changement de la loi ... je crois que l'IPI a sorti les dernières mesures d'application de la nouvelle loi de 1994 en 2001. Directement attaqué, avec raison, par RI. Moi-même j'ai discuté à ce moment avec un président d'une association de défense des copropriétaires comment on pouvait améliorer la loi concernant le point de la garantie bancaire ... .

Pour mémoire: PIM a correctement fermé une discussion mené sur ce forum en septembre 2004: Les attributions du conseil de gérance. Je suis heureux de constater que la SNP a tiré à ce moment des conclusions correctes de ce débat, mené sur le forum mais aussi par des contacts directs. Cela prouve qu'ils savent s'adapter aux changements et qu'ils sont ouverte à la discussion. Je suis d'ailleurs redevenu membre.

Était-je le premier à le proposer ... certainement NON.

En fait le changement de la loi était dans l'air.

Personnellement je trouve que tous les associations de défense des consommateurs et investisseurs (Test Achats, SNP, CNIC, ... en ordre d'ancienneté), devraient conjointement travailler pour que la loi soit changé de telle façon qu'il est en théorie, mais aussi en pratique applicable d'une façon équilibré pour tous.

Pour cela la loi devra tenir beaucoup plus compte des réalités sociologiques et psychologiques pour recréer un équilibre entre les parties en cause dans le contexte de l'ACP.

Que l'auteur de l'article dans "Le Cri" n'avait pas l'intention de justifier des fraudes, j'en suis certain. Mais je maintien que l'article mérite à être expliqué plus en détail dans le numéro suivant. On devrait insister sur l'interdiction de la cogérance et le fait que toute personne qui a la signature d'un ou plusieurs comptes bancaires de l'ACP,  doit être syndic, syndic provisoire ou un mandataire statutaire du syndic.

Donc fini à être en même temps président de l'AG, président du CG, vérificateur et signataire des comptes bancaires.

La citation suivante d'une réplique du SNP suggère qu'on perd toute mesure lorsqu'on défend une cause:

C'est une généralisation que j'ai rencontré lors la permanence du syndic et lors les AG des dernières années. Il a servi à manipuler d'autres copropriétaires pour éviter qu'ils se rangent de mon coté.

C'est un peu amer que cet argument est utilisé contre ceux qui ont osé consigner leurs expériences sur papier. Je les connais pour la plupart. Ce sont tous des gens lucides, droit dans leur bottes, avec des réactions mesurés, qui croient dans la légalité des choses et ont horreur des petites combines. Ils ont en commun qu'ils ont un sens pour l'intérêt commun.

Pour être clair: si le syndic croit qu'il doit utiliser sans autorisation préalable de l'AG une partie même infime du fonds de réserve, alors il doit le signaler à l'avance par écrit à tous les copropriétaires, motiver l'urgence et spécifier les mesures qu'il prend pour remettre ce fonds à son niveau initial. Et seulement ensuite utiliser cet argent, laissant le temps pour une procédure en référé.

Son contrat devrait prévoir une forte pénalité automatique s'il n'applique pas cette procédure.  N'oublions pas qu'un Juge, à Turnhout je crois, a confirmé l'obligation de la réciprocité des amendes, indemnités, ... . Donc si l'ACP prévoit de fortes amendes pour un copropriétaire récalcitrant, l'ACP y est soumis envers le copropriétaire et le syndic envers l'ACP.

La SNP a publié dans "Le Cri" de mars 2006 un commentaire sur ce changement de la loi fin 2005.

Je suis d'accord avec la SNP qu'il fait déposer plainte auprès de la police, quand le syndic fait de la rétention d'argent.

Mais une règle fondamentale de la justice dit Le pénal tient le civil en état.  Il s'en suit que l'ancien syndic pourra, pour toute la durée de la procédure pénale, garder tous les documents et l'argent ... s'il conteste sa démission dans une procédure civile.

Il faut être prudent. Il est donc logique qu'un nouveau syndic va d'abord convoquer d'urgence une AG et demander leur autorisation avant de déposer plainte à la police. Sauf naturellement si on "croit" que le conseil de gérance représente l'AG et peut décider à sa place (la fameuse gestion du type "cogérance", déclaré illicite avec la loi de 1994).

Plus loin on dit qu'on peut exiger la preuve que le syndic est assuré. Pourquoi la SNP ne dit pas qu'il est préférable que toute candidature à l'élection d'un syndic soit accompagné d'une offre écrite, signé par ce syndic, qui reprend entre autre les données de l'assurance, son nom officiel,  le nom de ses gérants, ... .

La phrase qui me fait hérisser les poils est, quand on parle des compte bancaires et du syndic, qu'on dit qu' "il peut disposer librement, retirer cet argent et disparaître avec lui."

L'usage du mot "librement" me heurte de front. Cela suggère que le syndic a le droit légal de retirer de l'argent du compte de réserve comme il veut. On oublie que pour chaque retrait il faut une autorisation préalable, explicite et précise de l'AG.

Le fonds de réserve et le fonds de roulement ne sont pas deux vases communicantes. Ils doivent être rigoureusement séparé.

J'aurais préféré l'usage du mot détourner au lieu de disposer librement. Je vous rappelle qu'un ancien président de l'IPI vient d'être condamné pour ce type de fraude.

Ayant une expérience professionnelle assez varié comme comptable et comme enquêteur, je sais qu'il est toujours possible de détourner des fonds. Mais on le trouvera plus rapidement avec un système de contrôle efficace qu'avec un système de double signature.

Et un système de contrôle efficace est possible dans une ACP, quoi qu'on en dise.

Il faut seulement appliquer une scission rigoureux entre l'équipe de contrôle (les vérificateurs), l'équipe d'assistance (le conseil de gérance dans les grandes ACP), l'exécutant (le syndic) et les décideurs (l'AG). Et les doter de moyens modernes, en concordance avec le montant des fonds utilisés.

Contexte:

Le conseil de gérance de mon ACP est abonné à "Le Cri". Je cite une phrase du rapport 2005 non-signé du commissaire aux comptes, reçu le 15.03.2006 pour être soumis à l'AG du 13.03.2006 et 28.03.2006:
Citation :
La situation au 31.12.2005 de la "caisse comité" et de la caisse "clés immeubles", gérés par le commissaire aux comptes, a été soumise à la vérification et approbation de la majorité des autres membres du conseil de gérance.
Ils vont donc de nouveau dire que la SNP est partisan de la cogérance, et pourront le démontrer à leurs partisans avec le contenu de cet article.

Je viens de faire citer avec un groupe de copropriétaires l'ACP pour d'urgence annuler l'AG du 13.03.2006 (8% était présent) et nommer un syndic provisoire afin d'organiser l'AG 2006 d'une façon correcte.

Chaque article qui parait dans une revue spécialisé et qui défend de fait la cogérance prolonge non seulement mon calvaire ... mais aussi celui de nombre d'autres copropriétaires.

Et diminue ainsi le nombre de copropriétaires dans mon ACP qui seront dans les conditions pour pouvoir demander réparation des dégâts causés.

Ah oui, petit détail: notre commissaire aux comptes détient, selon les dires de notre syndic,  la seule signature de notre compte de réserve, et avec un deuxième membre du conseil, celui du compte à vue. Le syndic a aussi la signature de ce compte. Le syndic a refusé de communiquer par écrit la liste des comptes utilisés, leurs propriétaires et leurs signataires.

Il ne faut pas chercher si loin. Un système similaire existe en Hollande.

Pour une grande copropriété l'ACP aurait un bilan de +50 millions d'euros ... d'où toute une série d'obligations .... ce qu'on n'aime pas en Belgique.

J'y suis attentif, puisque j'ai subi le coup de la liste, pour empècher que j'étais élu en 2005. On y avait assorti la dimunition (sans décision AG) du nombre de places de 10 à 4. Leur liste se composait de 4 candidats. On y opposait deux listes de chacun un candidat.

De la loi.

Comment peut-on prouver au Juge qu'on s'est opposé à une décision si mle vote set secret.

Prenons une vote de 6400 pour et 360 contre. Quatre CP, avec chacun 120 quotités, totalisant 480 quotités et présents lors du vote, vont chez le Juge pour contester la décision.

Un des quatre ne s'est manifestement pas opposé. Mais l'ACP ne peut pas prouver qui s'est et devra donc payer des indemnités aux quatre, s'il est condamné à payer une indemnité (exemple).

OUI, ce sont les seuls points qui doivent suivre la procédure du vote sécret.

Le vote nominatif est obligatoire, sauf en cas d'élection des membres du conseil de gérance ou le syndic (si ce n'est pas une firme). Seul ceux qui s'opposent (votent non) ou sont absent peuvent contester la décision chez le juge.

Je dirais que le vendeur doit le transmettre avant la signature du compromis définitif. Un compromis sous condition de l'étude du risque (avec résultat positif), est aussi possible. Mais dans ce cas c'est probable que l'acte d'achat ne peut être signé que quand les conditions sont remplies.

Il est possible que l'étude ne peut être demandé que par le syndic. Comme l'étude peut servir lors d'autres ventes, il est probable qu'une AG doit d'abord intervenir.

Si l'acte de base prévoit l'unanimité des copropriétaires, il faut l'accord de 100% des copropriétaires.

Seule solution correcte selon moi: envoyer en recommandé avec récépissé le PV de l'AG aux absents (et ceux qui ont voté contre) et attendre trois mois ...