Pourquoi les points en question "doivent-ils" être revotés? Défaut de respect d'une règle de procédure, ou ?

D'une manière générale, vous devez consulter les statuts pour connaître les conditions dans lesquelles un propriétaire peut demander qu'un point soit mis à l'ordre du jour d'une assemblée générale.

Si rien n'est prévu, le syndic apprécie l'opportunité de porter le point à l'ordre du jour.

Tout de même, je voudrais apporter ma (petite) pierre!

Aucune disposition légale ne précise que "les mêmes conditions" ne visent pas la durée. Si je ne me trompe, cela ne figure même pas dans les travaux préparatoires. L'opinion dans ce sens, qui est reprise par le "portail" fédéral, repose à mon avis uniquement sur la réponse que le Ministre de la Justice, Stéphane De Clercq, avait donnée lors de l'adoption de la loi du 13 avril 1997 modifiant la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale. Et je ne sais diable pas où il - enfin, son collaborateur - était allé chercher cette information.
Cela dit, dans nos baux nous avons pris de pli de nous aligner sur cette façon de voir, afin d'éviter les contestations.

Mais n'oublions pas qu'un commentaire, même émanant d'un Ministre, n'a aucune valeur juridique en soi...

M'en voudra-t-on si je profite de l'occasion pour rappeler que le SNP vient de publier la 5ème édition, "revue et augmentée" de son ouvrage: Propriétaires, lLocataires, vos Droits et Devoirs". Une mine d'infos 

Il est généralement admis que le vendeur ne doit tansférer les garanties que sous déduction des sommes qui lui sont dues par le locataire. Le nouveau propriétaire peut évidemment demander la constitution d'une nouvelle garantie, telle que prévue par le bail.

En théorie vous pourriez demander tous les frais occasionnés pas la remise en état du carrelage, sous déduction de la vétusté de celui-ci... Ce montant est exigible même si vous ne faites pas la réparation.
C'est évidemment difficile à chiffrer. Un expert, tel que Francis par exemple, vous aiderait davantage.

J'ajouterais à ce que dit Kaplan que vous pouvez exiger le paiement d'une indemnité d'un mois de loyer puisque le bail prendra fin au cours de la troisième année (!)

Il ne faut surtout pas payer sur le compte d'un nouveau bailleur, ou traiter de quoi que ce soit avec lui, sans avoir reçu une lettre de demande en bonne et due forme, mentionnant notamment la date de l'acte (à vérifier éventuellement auprès du notaire).

Bref, vous conservez des relations exclusivement avec le bailleur initial pour tout ce qui concerne la fin du bail, la remise de la garantie etc, aussi longtemps que vous n'avez pas la preuve absolue du fait que le bien a été vendu et que la jouissance de l'immeuble a été transférée à l'acquéreur.

Voici le texte de l'éditorial de juin 2006 de notre magazine Le Cri...

Depuis des mois, le SNP tire la sonnette d’alarme au sujet de certaines dérives constatées dans des communes de Wallonie concernant la réglementation des logements, et plus particulièrement de ceux qui sont soumis au permis de location.

L’actualité récente vient raviver cette inquiétude et nous convaincre qu’il est grand temps de trouver, à l’échelle de la Wallonie, une solution à cette problématique.

De quoi s’agit-il ?

Le décret sur le permis de location pour les petits logements et logements collectifs impose le respect de normes de salubrité. Il a été précisé par le Conseil d’Etat que les communes ne sont pas compétentes pour ajouter leurs propres exigences aux exigences régionales. Par contre, le décret prévoit que l’octroi du permis est également subordonné au respect des normes communales en matière de sécurité publique, matière qui relève de la compétence des communes en vertu de l’article 135 de la nouvelle loi communale. On constate dès lors une propension des communes à se munir de règlements pour la prévention des incendies, notamment pour les immeubles donnés en location. Il s’agit de s’assurer que ces immeubles présentent une résistance au feu suffisante et que des systèmes d’alarme, de lutte contre le feu et d’évacuation soient mis en place.

Que l’on nous comprenne bien : il n’est pas question de minimiser l’importance de la sécurité ni de dénier aux communes leur rôle dans cette matière importante. Toutefois, il nous paraît nécessaire de veiller, d’une part, à ce que cette réglementation soit proportionnée aux risques et à la réalité du terrain, et d’autre part à ce qu’elle ne soit pas détournée de son but.

La commune de Sambreville vient d’adopter un tel règlement. Sur les insistances de certains propriétaires et du SNP, une parodie de concertation, dont les propriétaires en question étaient exclus, a été organisée à la veille de l’adoption du règlement par le conseil communal. Nous avons eu connaissance du texte deux jours avant la réunion (en quoi nous avons été favorisés par rapport aux conseillers de l’opposition qui ont eu le texte lors de la réunion !) et les quelques modifications que nous avons pu faire accepter ont été introduites dans le texte sur le champ. (Encore certaines, et des plus importantes, ont-elles été « oubliées » dans la version finale).

Tel quel, ce règlement présente encore de graves dangers pour la sécurité juridique et de sérieuses menaces d’arbitraire. Il est quasiment impossible qu’un bâtiment existant y soit totalement conforme, de sorte que l’obtention d’une attestation de sécurité, indispensable à la mise en location du bien, impliquera presque systématiquement qu’une dérogation soit concédée par l’autorité communale, sur avis du commandant local des pompiers. Celui-ci en a publiquement convenu. Il suffit d’ailleurs pour s’en convaincre de savoir que les normes reprises dans le règlement sont calquées sur celles qui régissent la construction de bâtiments neufs.
Par ailleurs, l’attestation est délivrée à une personne et ne suit pas le bien en cas de transmission entre vifs ou pour cause de décès. D’où la nécessité de redemander une attestation à ces occasions. En quoi un changement de propriétaire rend-il nécessaire de demander une nouvelle attestation ? Sans compter que le texte est muet sur l’importance des frais occasionnés par ces démarches, à charge du demandeur. C’est ce caractère personnel de l’attestation qui avait été supprimé lors de la concertation et qui a réapparu miraculeusement dans la version définitive du règlement…

Lors de la discussion avec les autorités locales, l’échevin du logement a reconnu benoîtement que la réglementation allait permettre à la commune de « contingenter » les logements occupés par des personnes précarisées – entendez des personnes qui ne paient pas de centimes additionnels communaux et qui vivent des deniers du CPAS. Voilà le genre de dérive que nous dénonçons depuis des années déjà.

La situation de Sambreville n’est pas unique. La Ville de Namur a entrepris aussi d’imposer un règlement – quelque peu différent - qui suscite l’opposition des propriétaires de kots, à un moment où les normes de Bologne (3ème année d’études dans le 1er cycle) vont entraîner une augmentation importante des besoins (environs 700 kots supplémentaires). De nombreux propriétaires se disent déjà prêts à renoncer à louer à des étudiants : comment accepter en effet de placer des faux-plafonds et des portes coupe-feu dans toutes ces maisons de maître au cachet traditionnel? Un collectif de propriétaires de kots s’est créé, qui propose des mesures judicieuses d’amélioration de la sécurité des kots, dans l’intérêt de toutes les parties. Mais cette association est « persona non grata » aux yeux des autorités communales. Le SNP va bien entendu s’impliquer également dans ce dossier.

Ces exemples font clairement apparaître la nécessité d’une large concertation à l’échelle régionale, pour mettre au point un règlement-type qui puisse recueillir l’adhésion des propriétaires et présenter les garanties raisonnables de sécurité que l’on est en droit d’attendre dans les logements, sachant que le « risque zéro » n’existe pas et que, à notre connaissance, les statistiques ne sont pas catastrophiques même s’il faut toujours chercher à les améliorer. Il n’est pas question pour autant d’attenter à la sacro-sainte autonomie communale, des aménagements resteraient possibles au cas par cas, bien que l’on ne voie pas, à priori, comment les exigences de sécurité peuvent beaucoup varier de commune à commune. Au moins, un cadre serait-il défini.

A ce stade, il semble du reste nécessaire que toutes les communes soient dotées d’une telle réglementation : le sort des propriétaires sambrevillois ou namurois n’est en effet pas pire, nous semble-t-il, que celui des propriétaires carolorégiens qui, selon nos informations, font l’objet de mesures drastiques concernant leurs logements (fermeture dans les 15 jours…), sur base du seul avis du commandant des pompiers, requis on ne sait pourquoi dans certains immeubles alors que d’autres ne reçoivent jamais sa visite. Cela doit faire partie des moeurs locales,,,

Je relis les premiers messages de notre interlocutrice.

Francis me contredira si je me trompe: indépendamment de la question des couleurs qui ont été changées en cours de bail, il y a bien sûr la question de la vétusté.
Dans le bail il était écrit que l'appartement avait été remis à neuf en 2000. Nous sommes 6 ans plus tard. A mon avis, les peintures initiales doivent être considérées comme amorties et la repeinture incombe au propriétaire. Sauf les éventuels frais supplémentaires qui seraient occasionnés par le changement de couleur (couche supplémentaire). Ceux-là sont à charge de la locataire...

Par contre, je n'ai pas bien compris le problème des stores.

Une clause de style se reconnaît à sa formulation stéréotypée et au fait qu'elle se retrouve dans de très nombreux contrats. Telle quelle, elle reste cependant valable, sauf appréciation souveraine du tribunal quant à l'interprétation du contrat.

Une disposition du bail qui précise les couleurs des murs n'est pas selon moi une clause de style. Et il s'agit bien d'un élément précis relatif à un aspect de l'état des lieux. Je vous rappelle que le bail se signe généralement au début de la location, ce qui correspond au prescrit du code civil relatif à l'état des lieux...

Par ailleurs, le bail s'impose aux parties dans toutes ses dispositions (sinon, la controverse relative aux animaux n'aurait aucun sens! faut savoir...)
Pour le reste, je ne dis pas que tout l'état des lieux doit se retrouver dans le bail. Il va de soi qu'un acte séparé est plus clair (mais dites-moi quelle disposition impose cela!?). De même que le recours à un expert, s'il est évidemment à conseiller, n'a rien d'obligatoire.

Mais si le bail comporte des éléments qui peuvent entrer en compte dans l'état des lieux, et qui ne sont pas en contradiction avec un document établi ultérieurement, je suis convaincue que ces éléments doivent être pris en considération.
Encore une fois, la force probante de l'état des lieux ne réside pas dans sa forme mais dans son caractère suffisamment détaillé.

Je n'ai pas à ma disposition de jurisprudence dans un sens ... ni dans l'autre!

Non, le propriétaire ne peut pas faire n'importe quoi, du reste Grmff vous l'a montré en reproduisant la disposition de la loi sur le bail de résidence principale qui concerne ce sujet. (Mais l'avez-vous lue?).

Néanmoins, cette disposition ne concerne pas votre situation car vous avez un bail d'un an alors qu'on s'accorde généralement à considérer que l'article en question ne concerne que les baux ce 9 ans.

En fait il faut tout d'abord savoir si vous avez ou non un bail de résidence principale: habitez-vous tout le temps dans ce logement ou seulement pour l'année académique?

Deuxième question: le bail est-il enregistré?

Si vous avez un bail de résidence principale, comme il s'agit d'une courte durée, le propriétaire - même si c'est un acquéreur - ne peut pas vous donner un congé avant la fin du bail. Vous êtes tranquille. Il pourra vous signifier un préavis de 3 mois avant l'échéance.

Si c'est une résidence secondaire, selon que le bail est enregistré ou non il ne peut rien faire non plus (bail enregistré) ou, au contraire, il peut refuser de reconnaître le bail et vous demander de partir, du jour au lendemain. Mais s'il accepte une seule fois le loyer, ou s'il reconnaît dans un écrit que vous avez un bail (par exemple en vous envoyant un "congé" en bonne et due forme), il perd la possibilité de vous mettre dehors.