Aie, je sens que j'ai plongé quelqu'un dans un océan de perplexité ...

La loi permet effectivement trois types de consitution d'une garantie locative :
1. soit celle sous forme d'une mise en gage d'une somme d'argent
2. soit celle sous d'un cautionnement bancaire
3. soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière

J'avais mis les 2e et 3e forme sous le même libellé, puisque fondamentalement, c'est la même chose.

Selon les travaux parlementaires, il n'existe en effet pas de différence entre la 2e et la 3e forme, si ce n'est que la 3e forme s'établit par une institution bancaire, à l'intervention d'un CPAS, cette intervention se limitant à la constitution du dossier destiné à l'institution bancaire.

Toujours selon les travaux parlementaires, le bailleur ne verrait d'ailleurs aucune différence selon que la banque s'est portée caution à la demande du locataire directement, ou par l'intermédiaire du CPAS. L'attestation,  délivrée à l'attention du bailleur et dont le modèle est fixé par AR, est exactement la même, que le cautionnement soit établi selon la 2e ou la 3e méthode. Le but avoué de cet amalgame était notamment de protéger la vie privée du locataire ...

Mais autant pour moi si je n'y ai rien compris. Cela m'intéresserait d'ailleurs de le savoir.

Cordialement.

Indépendamment du procès en cours, votre renon est tout à fait légal et le juge devra le respecter.

Le preneur peut cependant demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles. Il doit vous réclamer cette prorogation au plus tard un mois avant l'expiration du délai de préavis. Passé ce délai, sa demande sera frappée de nullité. "A défaut d'accord entre les parties (dans votre cas c'est probable  , le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée." (art. 11 des dispostions du Code civil relatives au bail de résidence principal du preneur)

A noter que les circonstances doivent être exceptionnelles.

Lors de votre prochaine comparution chez le juge de paix,

- n'hésitez pas à demander la confirmation de votre congé et
- la faculté de l'expulsion si son délai n'était pas respecté.
- Demandez d'office au juge la désignation d'un expert aux fins de procéder à l'état des lieux de sortie et
- réglez dès maintenant le sort de la garantie locative si des dégâts locatifs étaient constatés.

Cordialement,

La loi a prévu ce cas :  "Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
  Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie."

C'est la loi, elle est impérative et ne prête pas à mon sens à discussion. Elle admet que la garantie (en fait, techniquement parlant, il s'agit d'une mise en gage, mais tout le monde s'accorde sur le terme garantie locative) soit remise en espèces au bailleur, mais dans ce cas il est prévu que la garantie porte intérêt, indépendamment du fait qu'elle ait ou non été placée sur un compte individualisé. La jurisprudence considère d'ailleurs que le taux rétributeur ne doit pas être le meilleur taux du marché. Comme la loi l'indique, il doit s'agir d'un taux moyen.

Enfin, la loi n'affirme pas que le fait pour un bailleur de ne pas avoir placé l'argent d'initiative est constitutive d'une faute. Le bailleur dispose en d'autres termes d'un choix à cet égard : placer, ne pas placer, ranger dans une chaussette ou un coffre en banque.

Ce n'est que si le preneur demande expressément l'ouverture d'un compte individualisé et que le bailleur ne s'exécute pas, alors qu'il est en demeure de le faire, qu'il est tenu de l'obligation de payer le taux légal.

Autrement dit, si le preneur demande de placer l'argent sur un compte individualisé, par la force des choses il doit prêter son concours à l'ouverture de ce compte. A défaut, le bailleur ne pourrait pas s'exécuter évidemment et la mise en demeure n'aurait pas de sens.

Bien à vous,

Vous avez vraiment beaucoup d'imagination  .

C'est le genre de phrase bateau, passe partout, qu'il ne fait de tort d'indiquer en toutes circonstances, des fois que, on ne sait jamais.

Si je devais laisser libre cours à mon imagination, j'aurais tendance à dire que c'est une évidence. L'acte administratif unilatéral individuel (pourraient faire un effort tout de même pour trouver un terme plus convivial) ne pourrait pas déroger à une norme juridique obligatoire (une loi, un décret, un arrêté d'exécution, etc.).

Je m'explique : selon un principe du droit administratif ( qu'on appelle "pater legem") un permis qui serait délivré en méconnaissance d'une norme juridique obligatoire serait vicieux, ce qui affecterait sa validité. Sur base d'un tel vice, chaque personne (donc y compris les autorités publiques) qui a un intérêt à agir pourrait en demander l'annulation devant les tribunaux ou devant le Conseil d'Etat.

L'on pourrait donc interpréter ce type de mention comme l'avertissement qu'un tel permis ne dispense de l'obligation de se conformer à la législation en vigueur, ce qui est une évidence. (C'est comme si on mettait sur un permis de conduire que ce permis ne dispense pas de devoir respecter le code de la route ...).

Mais je le répète, si la régularité urbanistique est une condition sine qua non à l'obtention du permis de location, normalement le permis de location devrait faire référence à cela et, à défaut, le dossier administratif du permis de location (que vous avez le droit de consulter ... mais uniquement dans l'hypothèse où il s'agit d'un permis qui n'est pas le fruit d'une imagination fertile  ).

L'erreur de l'administration ne pourrait excuser une situation illégale ...

Merci pour l'info à propos du lien, que je vais creuser (l'adresse qui s'affiche dans ma barre d'état est toujours l'adresse générale, et jamais la page spécifique, bizarre, ...)

Faites tout de même attention à faire constater par écrit, dans un pv de chantier par exemple, que vos interventions sur le chantier n'emportent pas la réception. A défaut, la jurisprudence admet que tel est le cas. Autrement dit, si vous vous mettez à poncer des murs et à les traiter avec certains produits, votre acte est interprêté comme valant réception, sauf accord contraire.

Bien à vous,

Ca y est, j'ai compris  (!) 
Ce site n'a rien à voir avec de l'immobilier. En fait c'est une site de chocolatiers et autres mordus du chocolat qui s'échangent des messages ultra-secrets dans un langage hyper codé.
Quelqu'un peut m'expliquer où je peux consulter le code ???

Ci-après quelques extraits des dispositions du Code civil en matière de baux commerciaux. En résumé, en tant que nouveau propriétaire, vous pouvez donner un congé dans les trois mois de la passation de l'acte authentique (c'est la transcription qui rend la vente opposable au preneur), moyennant un délai de préavis d'un an, au motif que vous voulez affecter le bien à votre propre usage.

Je vous conseille par ailleurs de bien étudier les art. 25 à 27, ou autrement dit, ce n'est pas forcément gratuit (et ici, on ne paye pas en chocolat  ).

"§ 6. De la transmission du bien loué.

  Art. 12. Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16 , moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énoncant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.
  Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

Art. 16. I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des motifs suivants :

  1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou l'adoption.

  2° Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale.

  3° Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des loxaux et dont le coût dépasse trois années de loyer.

  4° Tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce comprises la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur.
  Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il y a lieu de prendre en considération dans l'appréciation des manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours non seulement les obligations relatives à la jouissance de l'immeuble, mais encore celles relatives à l'exploitation du commerce, notamment celle d'assurer la conservation du fonds de commerce.
  Si le preneur conteste que le bailleur soit fondé à se prévaloir des motifs visés aux alinéas précédents, il se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.

  § 8. De l'indemnité d'éviction.

  Art. 25. Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit :
  1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires;
  2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § 1, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire;
  3° (L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter;) <L 29-06-1955, art. 1>
  4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau bail si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si le dit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exercait l'ancien preneur;
  5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau bail, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant;
  6° (L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux indemnités prévues au présent article et à l'article 16, IV.
  (En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Dans les cas visés aux 2°, (...) et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur a retiré de l'éviction. <L 23-06-1955, art. 1>
  Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement exagérée en raison de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.
  Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour le bailleur.

  Art. 26. Une indemnité d'éviction est éventuellement due, dans les cas et suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27, par le bailleur qui, par application de l'article 3, alinéa 5, met fin au bail avant l'échéance et par l'acquéreur qui expulse le preneur conformément aux conditions prescrites à l'article 12.

  Art. 27. Tant que le preneur sortant n'a pas recu l'indemnité d'éviction à laquelle il a droit, ou la partie de cette indemnité qui n'est pas sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux jusqu'à entier payement sans être tenu à aucun loyer."

Bien à vous,

Quelles parties de l’ouvrage ont été réceptionnées à ce jour ?

Bien à vous,

Au fait, tenez-nous au courant ...