Encore faut-il s'entendre sur ce qu'est cet "acte Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours de celle-ci de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de I'immeuble, siège de l'association des copropriétaires."

Une autre interprétation de l'article 577-8 pourrait être la suivante :

Les articles 577-2 et suivants du Code civil se situent ... dans le Code civil.

Si l'on s'en réfère aux articles 1317 et suivants du Code toujours, l'acte doit être compris comme la matérialisation d'un contrat (un écrit en résumé). Selon moi, une décision d'AG n'est pas un contrat.

Cette décision peut cependant être à l'origine d'un contrat, lequel sera matérialisé par un acte.

Lu en ce sens, nous avons donc la décision d'une AG de désigner tel syndic. Cette décision est ensuite concrétisée par un contrat, contrat qui, selon l'article 577-8, doit être matérialisé par un acte. C'est un extrait de cet acte qui doit être publié dans les 8 jours.

Incompréhensible. A quoi serait-ce dû ?

J’ai reflechi (pffff) et reviens comme promis.

La première question consiste donc à savoir si la non réclamation de cette charge, dont je confirme la légalité dès lors que le bail date de 1988 (voir l’article 14 des dispositions transitoires, qui est sans équivoque possible) emporterait son extinction.

Ma réponse est résolument non. Il ne peut être déduit du manque d’action d’un créancier que celui-ci renoncerait purement et simplement à une disposition contractuelle donnée, avec pour effet corrélatif la réformation de ce contrat.

Par contre, l’inaction du créancier mue, de par l’écoulement du temps, l’obligation contractuelle en obligation naturelle (art. 1235, al. 2 du Code civil), en sorte que le débiteur qui exécuterait volontairement le paiement d’une dette qui n’est plus exigible, ne pourrait répéter celle-ci.

Ces considérations préliminaires nous amènent au cœur du problème qu’est l’écoulement du temps. Le paiement du précompte immobilier est une charge, au contraire d’un loyer. La question est donc de savoir si la dette se prescrit par cinq (prescription spéciale de l’article 2277 du Code) ou par dix (prescription générale) ans. Ce n’est pas la première fois d’ailleurs que cette question se pose dans ce forum. J’ai donc poussé un peu plus loin les pérégrinations.

Il semblerait que la jurisprudence reste partagée sur le sujet, ainsi que la doctrine d’ailleurs. Un premier point de vue consiste à considérer que les charges suivent les mêmes principes en matière de prescription de loyers. Il semblerait que cette opinion soit dominante. Un autre courant va analyser la qualification juridique sous-jacente aux charges et, selon le cas, appliquer la prescription décennale ou quinquennale.

Selon un arrêt de la Cour de cassation du 13 mars 2008, l’article 2277 « vise à protéger le débiteur à terme contre l'augmentation constante de sa dette due au fait que des sommes d'argent deviennent payables sur la base d'un même fondement juridique, à des échéances successives qui sont fixées par année ou à des termes périodiques plus courts. La seule circonstance qu'une dette est calculée par année ou à des termes périodiques plus courts n'implique pas nécessairement que cette dette constitue une dette payable périodiquement au sens de l'article 2277 du Code civil. »

En ce sens, l’on pourrait en effet considérer qu’une dette d’impôt n’est pas nécessairement « une dette payable périodiquement », en ce sens qu’elle fait l’objet d’une loi qui doit être conforme à l’article 171 de la Constitution (« Les impôts au profit de l'Etat, de la communauté et de la région sont votés annuellement. Les règles qui les établissent n'ont force que pour un an si elles ne sont pas renouvelées. »)

Un arrêt de la Cour constitutionnelle pourrait cependant nous éclairer utilement : « Le critère sur lequel est fondée la distinction en cause, déduit du caractère de capital ou de revenu de la créance, n'est pas pertinent par rapport à l'objectif de l'article 2277 du Code civil, qui est à la fois d'inciter le créancier à la diligence et de protéger le débiteur contre l'accumulation de dettes périodiques sur une période trop importante. En effet, par rapport à cet objectif, la dette relative à des fournitures de téléphonie mobile est semblable aux dettes visées par l'article 2277 du Code civil, puisque dès lors qu'elle est périodique et que son montant augmente avec l'écoulement du temps, elle risque de se transformer, à terme, en une dette de capital à ce point importante qu'elle pourrait causer la ruine du débiteur. (…) La Cour observe toutefois que le texte de l'article 2277 du Code civil n'exclut pas son application aux dettes périodiques relatives aux fournitures de téléphonie mobile en ce qu'elles ont pour caractéristique d'augmenter avec le temps. » (arrêt n° 13/2007 du 17 janvier 2007).

Si l’on retient donc ce dernier critère, à savoir la dette qu augmente avec le temps, il y a lieu de s’attacher au premier point de vue, quand bien même la charge en cause serait une dette d’impôt. C’est cette solution qui me semble aujourd’hui la plus cohérente au regard de notre environnement juridique, considéré dans son ensemble.

Nous ne sommes cependant pas encore au terme de notre voyage en ce qu’il est admis que le bailleur doit assumer les conséquences du retard avec lequel il réclame les charges de son locataire (interprétation de l’article 1728ter du Code). En l’occurrence, l’absence de réclamer, depuis 1988, soit pendant vingt ans, le paiement du précompte immobilier, pour soudain réclamer se paiement pour les cinq, voire dix dernières années, pourrait être considéré comme un comportement peu raisonnable de la part du bailleur, mettant le débiteur, qui n’a pas d’obligation de porter le paiement de sa dette, faut-il le rappeler, dans une position financière très difficile, voire impossible. En ce sens, l’on pourrait reprocher au bailleur une exécution qui n’est pas celle d’un bon père de famille, raisonnablement diligent et avisé, ce qui aurait pour conséquence de neutraliser la prétention du bailleur sur un délai important.

Rien par contre ne s’oppose à ce que le bailleur réclame le précompte de l’année en cours.

A condition qu'on se partage les chocolats 

Enrichissement sans cause et la réponse est oui, à condition que les frais exposés étaient nécessaires, voire utiles. Les dépenses voluptuaires ne seront pas prises en compte.

Le mieux est donc de suivre les conseils de votre avocat. D'après vos explications, il sait ce qu'il fait.

D'accord avec Grmfff!.

Le logement doit être conforme aux exigences élémentaires en matière de sécurité, d'hygiène et d'habitabilité en général. Les Codes du logement régionaux sont en général très stricts quant à ces critères.

Assorties de sanctions pénales, beaucoup de juges de paix considèrent que la contrariété aux dits codes est contraire à l'ordre public, rendant le contrat nul, de nullité absolue. D'autres sont moins sévères, mais en tout cas obligent le bailleur à apporter les réparations d'urgence, sous peine d'une astreinte si elle est sollicitée, et à compenser le preneur pour sa perte de jouissance, si cette compensation est demandée.

Saisir le juge de paix est une procédure relativement aisée. Prenez contact avec le greffe de la justice de paix de votre commune (pour les adresses, voyez cette page.

Tout à fait.

Paraît même que prochainement, il faudra annexer le code de la route au permis de conduire ... 

Comme disait le général, "je vous ai compris".

(Jos Vankerckhove, Michel Vlies, "COMMENTAIRES LÉGISLATIFS, Loi du 13 avril 1997, modifiant certaines dispositions en matière de baux", J.T. n° 5854, 4 octobre 1997, p. 593).

Le principe est fixé à l'art. 1717 du Code civil : "Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite."

Vous devez donc vérifier avant toute chose si le bail interdit ou non la cession.

Votre raisonnement ne pourrait cependant s'arrêter là, car s'agissant d'un bail commercial, il faut avoir égard pour les dispositions du Code qui règlent spécifiquement ce type de bail. La question est plus particulièrement réglée aux art. 10 et suivants de la section du Code civil en question.

En matière de baux commerciaux donc, vous pouvez toujours vous opposer à la cession du bail, du moins si le contrat l'interdit. Une exception est toutefois prévue lorsque le bail est cédé en même temps que l'ensemble du fonds de commerce.

Une exception à cette exception existe (c'est compliqué, je sais ...), si vous ou un membre de votre famille occupe l'immeuble dans lequel où est situé le commerce cédé. Dans ce cas, vous pouvez vous opposer à la cession du bail, toujours si votre contrat l'interdit, bien entendu.

Mais dans l'hypothèse où vous n'occupez pas le bâtiment, le cédant doit néanmoins respecter une procédure rigoureuse à votre encontre, faute de quoi il n'est pas question de vous opposer les effets de cette cession.

D'abord, le cédant doit vous signifier par lettre recommandée le projet de cession du bail.

Vous disposez ensuite d'un délai de 30 jours pour notifier, toujours par lettre recommandée, à votre locataire que vous vous opposez à la cession pour de "justes motifs" comme le précise la loi. Par justes motifs, il faut entendre, par exemple, que vous estimez que la solvabilité du cessionnaire est douteuse (une entreprise nouvellement constituée, ou dont les bilans ne sont pas publiés depuis quelque temps, etc.), dont l'activité risque de gravement troubler d'autres occupants, voire vos voisins, etc. La loi précise encore :

A défaut de vous opposer à la cession, en motivant votre position, dans le délai de 30 jours, vous êtes réputé avoir consenti à la cession, ce qui veut dire que la cession est parfaite.

Ensuite, le preneur dispose d'un nouveau délai de 15 jours pour se pourvoir contre votre opposition. C'est donc le juge qui devra trancher la divergence des points de vues dans ce cas. Le délai de 15 jours est un délai de forclusion, ce qui veut dire que si le preneur ne répond pas à votre opposition, il perd son droit de la contester.

Quels sont les effets de la cession ?

Art. 11

Bien à vous,

J'ai un doute là.  Si l'entreprise devenait automatiquement une société de fait, se serait admettre qu'elle a pris fin sans autre forme de procès. Or le Code des sociétés règle très clairement la manière dont la vie d'une société commerciale prend fin. C'est une procédure qui se déroule sous le contrôle du tribunal de commerce, notamment en ce qui concerne la désignation des liquidateurs et la répartition des avoirs.

Voyez les art. 181 et suivants du Code et, plus particulièrement, l'art. 182 :

Bien à vous,