Bonjour,

J'ai rencontrer le problème cette années dans un logements. En 6 mois tout un mur  était à 50% rempli de ses petits champignons ! Hors l'immeuble est sains et aucun autre logement touché ! Les locataires chauffaient a fond dans toute les pièces sauf une. Cause: vapeur d'eau, pont thermique, ...

Ce sont en effet de petit point noir ou gris qui se développent atour des fenêtres et aussi dans les coins des murs. Remèdes = utiliser un anti fongicide ou anti moisissure (+- 8 euro dans les grosse enseigne de bricolage), vous appliquer au spray, attendez 20 min et vous enlever tout avec une éponge. Si vous frotter sans tuer le champignon, il pourrait se disperser et réapparaître.

La solution au long terme, placer un extracteur mécanique/électrique dont voici les trois modèle les plus courant: (220 volt si placer au delà de la zone de sécurité = +de 60cm de la douche et/ou baignoire, autrement 12 volt obligatoire)
- allumage (marche avec interrupteur) +-30 EUR
- allumage +temporisation (+continue a fonctionner après fermeture de l'interrupteur, temps réglable) +- 40 EUR
- allumage +temporisation +hydrométrie (+détecteur d'humidité, ! besoins d'une alimentation permanente = interrupteur éteint) +- 60 EUR Ce dernier est à mon sens indispensable si la salle d'eau est dépourvue de fenêtre.

Voilà, bon travail )

P.S. Le code du logement Bruxellois rend également obligatoire la présence d'une ventilation dans une salle d'eau.

Mon expérience sur Bxl Sud-Ouest, quartier populaire (nombreux petits logements flat/1ch/2ch)

En dessous de 500 EUR de loyer, je ne fais pas trop le difficile, car le turn-over est important et la demande très forte, mais au delà je creuse et j'exige parfois des garants (cautions solidaires et indivisibles etc...)

Recherche des candidats: Bouche à oreille et annonces online (50/50), mais surtout pas d'affiches ! Les plus grosse perte de temps proviennent des organismes sociaux, qui ne reproduisent qu'une petite partie de vos annonces online et cela mène à des appels incessant de candidats qui ne correspondent pas, style 4 occupants, alors que l'annonce mentionne (Code du logement bruxellois = 2 occupants maximum pour un logement de +- 30m2)

Documents demandés: Uniquement la copie de leurs pièces d'identités (+garants éventuels) Tout autre document est superflus car souvent faux ! Je préfère loué à une personne qui m'annonce clairement sa situation qu'a un menteur. En cas de doute l'agent de quartier accepte parfois de me donner un avis sur base du numéro national du candidats.

Durée des contrats: une année renouvelable en général et 6 mois si le moindre doute (Je préfère loué avec un petit doute que de subir le chômage locatif)

Signature du contrat de bail: Uniquement lorsque le candidat a la somme complète en liquide (2 mois de garantie locative +paiement anticipatif du premier loyer +provisions éventuelles) Je connais des propriétaires qui exigent 3 à 6 mois de garantie locative en liquide et cela ne ralenti pas la demande ! Je mentionne dans le contrat que la garantie à été versée à la signature du contrat de bail.

Remise des clés: Après avoir signé les relevés contradictoire des compteurs et l'état des lieux d'entrée

Assurance Eau et Incendie: Je la paie à l'avance (avec un abandon de recours locataires) et ils la remboursent dans leurs charges. C'est la seule solution efficace car de nombreux locataires ne la paieront plus, après la première année !

Remise de la garantie locative, uniquement après:
- Avoir signés l'ensemble des documents de sortie (résolution amiable éventuelle, relevé contradictoire, état des lieux de sortie)
- Avoir fournis la preuve de paiement du solde à la compagnie des eaux (base index état des lieux de sortie)

Bonne continuation,

Pour votre information, voici la copie conforme du document qui m'a été remis par la justice de paix d'Anderlecht, il y a quelques mois (2012).

Madame la juge de paix du premier canton d’Anderlecht
Place de la résistance n°3, 1070 Bruxelles

Le(s) soussigné(s),

1°    Nom :
    Prénom :
    Adresse :
2°    Nom :
    Prénom :
    Adresse :

Vous prie(nt) de bien vouloir faire appeler devant vous :

1°    Nom :
    Prénom :
    Adresse :
2°    Nom :
    Prénom :
    Adresse :

Vous trouverez ci-joint un certificat de domicile établi au nom de(s) la personne(s) à convoquer. Ce certificat est délivré par l’administration communale.

Objet de la demande :

Obtenir paiement de la somme de ………………………………………………… euros A titre d’arriérés de loyers échus entre le ……………………………………………….et le ……………………………………………………………… sous réserve des loyers à échoir en cours d’instance ;

Entendre résilier la convention de location existant entre parties, relative à la location :
de la maison (*) de l’appartement du ………………………………………………. Etage, (*) situé à 1070 Anderlecht, ………………………………………………………………………

obtenir le paiement d’une indemnité (conventionnelle) et résiliation ou de relocation égale à ………………………………………………………………….. euros, correspondant à ……………………… mois de loyer ;

obtenir paiement des dégâts locatifs, estimés à ………………...…………… euros sous réserve d’augmentation ou de diminution, ou à tout le moins la désignation d’un expert judiciaire qui sera chargé de la maison de donner son avis quant à l’évaluation des dégâts locatifs ;

entendre obtenir la libération de la garantie locative au profit de la partie demanderesse, constituée sur le compte bancaire n° ……………………………… …………………………………………………..……………….., et ce en principal intérêts ;

entendre condamner la partie défenderesse aux intérêts judiciaires et les dépens ;

Art 735 C.J.    La présente cause n’appellera que des débats succincts et pourra être retenue à l’audience d’introduction ou remise pour être plaidée à une date rapprochée.

Art. 1344ter & 4C.J. Le preneur peut manifester son opposition à la communication de la copie de l’acte introductif d’instance au centre public d’aide social, auprès du greffe dans un délai de deux jours à partir de la convocation par pli judiciaire.

Veuillez agréer, Madame le Juge de Paix, l’assurance de ma considération distinguée.

Anderlecht, le …………………………….………………………….

(Signature)

Source: Chambre des notaires
Le particulier désireux de porter plainte contre un notaire qui n'aurait pas respecté ses obligations professionnelles peut donc s'adresser à la chambre de discipline.

Bonne chance pour trouver la faute chez le notaire

Je trouve également que la cour à juger ce cas de figure "avec une grande sagesse", au vu des éléments des parties.

Réflexion:

J'ai été surpris de lire dans ce jugement, la limite au devoir d'information d'une agence... ? ".... Le devoir de conseil et d’information d’une agence immobilière devant s’entendre de manière raisonnable et ne pouvant s’étendre à la vérification d’office d’une éventuelle infraction urbanistique du bien offert en vente."

Je trouve qu'il y a matière à discussion où réflexion de l'IPI ! (surtout pour la région Bruxelloise où les mandats sont essentiellement non exclusif et où les infractions urbanistique sont nombreuses) Pourquoi ne pas établir une distinction des devoirs d'information, qui soient différent dans le cadre d'un mandat non exclusif ou exclusif (x mois minimum). Cela permettrait de justifier l'intérêt de l'exclusif, tout en apportant plus de garantie pour chaque parties (vendeur/acquéreur)

Surprenant votre second cas exposé ? Depuis quelques années, les notaires exigent la réception des derniers PV d'AG pour la date du compromis de vente ! Peut-etre qu'il a communiqué les PV mais n'en a pas fait la lecture, attendant une quelconque réaction du candidat acquéreur. 

Comme nous aimons aussi à fermer les yeux, lorsque les notaires font des erreurs en notre faveur, je m'abstiendrai de toute critique à leurs égards !

2013 va vous permettre d'apprendre à etre plus vigilan !

Astuce: afin de ne pas avoir à convoquer une AG extra-ordinaire spécialement à cet effet, vous pouvez preparer un documents, demandant l'accord du changement d'affecation avec le nom de chaque copropriétaire, vous allez les voir un a un et leur faites signer le document, puis vous le remettez au syndic en demandant que soit repris à l'ordre du jour de la prochaine AG, "d'acter la décision" sur base du document signé.

Vous demandez ensuite au syndic de vous faire un écrit, précisant que le vote à été accepté,  en précisant que la décision sera acter à la prochaine AG. Cela vous fera gagner quelques semaines/mois !

Ce document du syndic est suffisant pour l'urbanisme ainsi que pour le notaire !

Achat en 2004, vous n'aurez plus aucun recours possible sur votre vendeur (après 5 ans, vous pouvez oublier ! A ma connaissance)

Un recours devant la chambre des notaires me semble tout aussi injustifié, car il semble que le notaire qui a instrumenter la vente (votre propre achat) semble avoir utiliser les mots ne permetant de prouver une faute de sa part (a mon sens). "Appartement à usage de bureau" = logement !

(votre vendeur avait très certainement, changer l'affectation du bien, afin de pouvoir y domicilier sa société et faire passer travaux et charges, en frais)

Croire qu'un notaire ne fait pas d'erreur est une grosse faute, la plupart des conflits dans une copropriété proviennent d'un acte de base mal fait ! Ceux-ci sont juste "survoler" par les notaires, et trop souvent fait par des clerc de notaire inexperimenter !

Sachez, qu'au dela du conseil qui vous a déjà été fait par d'autres, pour un particulier, de ne jamais utilier le même notaire que le vendeur, vous pouvez aussi demander à plusieurs notaires d'intervenir pour une seule partie ! (acquéreur/vendeur) Dès que cela traine, que je trouve le travail bacler ou que j'ai un doute, c'est ce que je fais ! Il ne faut pas en abuser car il n'aiment pas trop, mais si la demande est bien argumentée, cela ne m'a jamais posé de problème.

Pour en revenir à votre situation, je ne voie d'autres solutions qu'une regularisation !

Il est toujours possible de laisser à l'acquéreur le soins de s'occuper de la modification/regularisation, de rentrer la demande à sont nom avec votre accord, moyenant contre partie de votre part. Mais sa banque pourrais refuser le paiement avant la modification/régularisation de l'affectation.

Je pense que vous avez suffisament d'éléments en votre faveur pour établir votre "bonne foi" dans ce dossier. Si vous ne tardez pas trop et que votre architecte n'est pas trop engourdi,  cela ne devrait pas trop trainer.

Vous aurez besoins:
- de plans (architecte)
- de l'accord de l'AG (copie PV) et/ou copie acte de base de l'immeuble
- si vous pouvez prouver une occupation résidentielle à residence principale depuis plus de 5 ans, je joindrais les preuves au dossier (l'architecte vous dira certainement que cela ne sert à rien, mais cela permettra peut-etre, de faire accélérer la décision)

Mon avis: Ce est qu'un changement d'affectation et le dossier est facile (Je ne suis pas architecte, mais je négocierai à votre place !)

60cm de bonne terre:
La raison est que le sol de votre immeuble et/où celui d'un immeuble voisin sont pollé ! Imaginez un enfant qui joue dans un jardin dont le sol est pollé à l'arcenic (exemple) ! La terre se trouve gratuitement, seul le transport où la main d'oeuvre seront à payer.

Si d'autre biens au rez-de-chaussée sont en infraction, une demande de regularisation groupée peut-etre envisagée, cela permettra de diviser les coûts et la copropriété ne pourra pas s'opposer à cette regularisation !