ok si c'est fait comme ça : l'agence le fait en tant que représentant du propriétaire et pas en tant qu'expert indépendant REMUNERE pour moitié par chacune des parties !

Vous oubliez les charges propriétaires dans une copropriété : les travaux, l'approvisionnement du fonds de réserve, les frais de procédures, les permis d'environnement (surtout la mise aux normes), ....
Il peut aussi y avoir vos impôts sur le RC de ce bien mis en location

Donc, oui, vous devez pouvoir démontrer qu'avec vos revenus actuels vous dégagez suffisamment d'épargne pour faire face aux frais que cet investissement va vous occasionner.

Euhhhh, il faudra mettre à jour votre base de données des noms de banques....
Je suis sûr que les plus jeunes de ce site n'ont jamais entendu parler de plusieurs noms cités.....    

C'est un discours de grand n'importe quoi  !!!!!   
Vous comparez des situations qui n'ont rien à voir juste pour défendre (très mal) la position des propriétaires-bailleurs !
Je trouve que les positions de chacun peuvent être défendable mais qu'aucune règle absolue et générale ne peut être tirée !
Les deux positions ont été défendues et les deux positions ont été acceptées par le JDP.
Et je ne suis pas certains que ce soit plus une situation que l'autre qui soit ressortie !

Par contre, je suis certains que la meilleure des solutions, et probablement celle qui a été le plus suivie, a été la discussion & la négociation entre les bailleurs et les locataires pour trouver un compromis aussi acceptable que possible par les parties.
C'est en tout cas ce que j'ai préconisé quand on me demandait mon avis et ma statistique est de 100% de réussite sur un compromis trouvé (mais pas toujours le même).

Non. vous devez indiquer le loyer de référence dans le bail mais vous n'êtes pas obligé de le respecter.
Ce loyer de référence est très mal foutu, fait sur un échantillon très faible et uniquement en faveur du locataire.

Vous pouvez donc demander plus si vous estimez que votre appartement est mieux que la moyenne basse.
Par contre, si votre locataire décide dans x années de vous emm..., il vous fera convoquer devant une commission locative à la con et vous devrez expliquer, justifier et, surtout, les convaincre que votre appartement est mieux que la moyenne et que le loyer plus élevé se justifie.
Il serait peut-être prudent de mettre ces justifications dés maintenant dans une annexe au bail que vous faites signer par le locataire tant qu'il est de bonnes compositions (avec un révolver sur la tempe) pour louer votre appartement au loyer convenu.
Je ne sais pas si ce sera suffisant mais ce sera un (petit) argument

En payant le loyer, ils indiquent le mois qu'il paie ?  si non, vous avez tout à fait le droit de considérer que c'est le mois impayé qui est payé.
Vous pouvez leur écrire pour les remercier d'avoir payé le loyer en retard et avoir régularisé leur situation.

Dans le cas contraire, je leur ferais un recommandé en accusant réception du paiement mais en précisant que vous proposez de l'affecter au loyer impayé puisque le bail est terminé et qu'il n'y a plus de loyer à payer après le 30 novembre.

Le texte complet dans ma base de données :
"Entrée en vigueur: 1 janvier 2021  (ce n'est pas de moi)
§ 1er. 1[Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité de revenus:
1o dans le cas où un bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année;
2o dans le cas où la totalité du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant ou moins 25 p.c. de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant 90 jours dans le courant de l'année;
3o dans le cas où la totalité soit d'un bien immobilier bâti, soit du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 p.c. de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
§ 2. Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit une habitation séparée, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
2[Pour les biens immobiliers sis à l'étranger, la parcelle cadastrale équivaut au bien immobilier ou au groupe de biens immobiliers pour lesquels un revenu cadastral est déterminé conformément à l'article 472, § 3.]2
§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité.]1
1. – Ainsi modifié par la loi du 12 avril 1995, art. 1er.
2. – Ainsi inséré par la loi du 17 février 2021, art. 6, qui est applicable à partir de l'exercice d'imposition 2022 en vertu de son art. 16, al. 2.
Date de mise à jour: 20 août 2021"

Deux réflexions :
1. Ce qui était "accepté" ou toléré il y a quelques années ne l'est plus nécessairement aujourd'hui. C'est beaucoup plus "strict" et rigide.
2. Votre dossier est particulier par rapport à la plupart des propriétaires lambdas. Pas certains qu'il y ait beaucoup de contrôleurs qui ai envies de mettre le nez dedans "volontairement"          Et vous êtes probablement hors des possibilités radars des ordinateurs de l'administration qui repèrent les incohérences de déclaration par rapport à quelques biens immobiliers.
Surtout si le contrôle que vous avez eu a démontré une bonne organisation et rigueur dans votre gestion.

Pour le calcul du revenu immobilier net qui s'ajoutera à la base imposable des autres revenus, le calcul est un peu plus complexe  :
En partant d'un RC de 1.840 ventilé entre location privée = 840 et location pro = 1000
La location pro est de 1500 € par mois et le PI n'est pas demandé en supplément :

R.C. Bâtiments (indexé + 40 %)      1106            840,00       ==> RC imposable :   2.174,20
R.C. Bâtiments (Loué prof.)              1109          1.000,00       ==> RC majoré :   1.849,00

Loyer brut                                      1110         18.000,00
(a) Abattement forfaitaire 40% : 7.200,00
(b) Revalorisation :1.000,00 x 4,60 x 2/3 = 3.066,67
Le montant le moins élevé de (a) ou (b)      ==>   -3.066,67
R.C. indexé                                                       -1.849,00
                                                         ______________
(A) Excédent de loyer bâtiments (18000-3066,67-1849)    =     13.084,33
(B) Minimum d'excédent de loyer à déclarer : 1.849,00 x 40% =        739,60
Loyer à déclarer (le plus élevé de (A) ou (B))        ==>         13.084,33

Supposons des intérêts déductibles de 4.000,00 €

Revenu immobilier net : 2.174,20 € + 1.849,00 € + 13.084,33 € - 4.000 €  =     13.107,53 €

A condition que ce soit bien un bâtiment mis en location et pas l'habitation propre pour un des appartements