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#681 Re : Locations et baux » Justice de paix : demande de report du défendeur » 02-06-2021 14:19:33

grmff a écrit :
libra a écrit :
grmff a écrit :

ne pourra pas être présente lors de l'audience de mardi.

Mais elle peut être représentée.

J'imagine que, soudain malade, elle va dire qu'elle n'a pas eu l'occasion de trouver un avocat et de présenter le dossier.

Ma position sera: pas de bol pour elle, on a déjà donné une occasion de se mettre dans les clous, elle s'est enfoncé dans les dettes, je demande un jugement conforme.

Mais je me demande ce que le juge va décider. Un nouveau report?

Je parierais sur ce que je ne vous souhaite pas...

Elle s'est manifestée, et a le droit de se défendre, disait l'autre.
Mais la possibilité de représentation est importante.

#682 Re : Locations et baux » Justice de paix : demande de report du défendeur » 02-06-2021 14:19:33

Paul_6 a écrit :

Je suppose qu'ils gagnent leur vie en demandant des honoraires très élevés et avec les pro deo. Ils se plaignent très souvent de ces derniers, mais en fait, ils en sont très contents.

Cela, je ne le pense pas.
D'une part, s'il en était ainsi, ils prendraient tous des dossiers pro deo dès que possible. Mais la réalité, c'est qu'ils les évitent un maximum, et laissent cette obligation de traitement aux stagiaires de leurs cabinets autant que possible.
D'autre part, il me semble que les honoraires des dossiers pro deo sont cartographiés, limitant ainsi les possibilités de facturation. (Probablement qu'une demande de report n'en fait pas partie, cependant wink )

#683 Re : Locations et baux » dégât connu et reconnu mais quid de L'ELS » 07-09-2020 15:17:19

panchito a écrit :
Himura a écrit :

Du coup, l'assureur se retournera contre lui pour dégradation volontaire. Il risque gros. Mais s'il a envie...

Non pour 2 raisons:
- Jelou a un abandon de recours
- je ne connais aucun assureur qui indemnise les dégradations volontaires d'un locataire....

Je vous invite à relire en détail un contrat d'assurance type, même avec abandon de recours contre les locataires.
Je serais fort étonné que les miens soient particuliers, étant donné qu'ils ne sont pas tous issus du même assureur.

#684 Re : Locations et baux » dégât connu et reconnu mais quid de L'ELS » 07-09-2020 15:17:19

jelou a écrit :

En plus ici il menace de casser la vitre par "inadvertance " lors de son déménagement pour ne payer que la franchise !!

grmff a écrit :
panchito a écrit :
Jelou a écrit :

Je vous donne des nouvelles après moult insistance, le courtier m'a envoyé un mail qui reconnait que ce n'est pas couvert

Malheureusement maintenant vous êtes prises à votre propre piège.....

J'ai zappé que le courtier avait signalé que ce n'était pas couvert.
Si ce n'est pas couvert, c'est 100% à charge du locataire.

Vous pouvez lui dire que l'assureur est déjà informé, vu que vous avez posé la question.
Du coup, l'assureur se retournera contre lui pour dégradation volontaire. Il risque gros. Mais s'il a envie...

#685 Re : Locations et baux » Justice de paix : demande de report du défendeur » 02-06-2021 14:19:33

PIM a écrit :

Petite considération perso : par les (mauvais) temps qui courent, il y a beaucoup d'avocats qui rament. Et leur donner du boulot, c'est faire oeuvre utile.
Je comprends les pimonautes doués qui se défendent seuls, mais ne serait-ce pas mieux, à la limite, de souscrire une assurance protection juridique qui couvre ces activités de bailleurs ?

Sur l'idée et la raison... oui, pourquoi pas.

Sur le fond et la pratique, c'est non pour moi. Et pourtant, j'ai la chance d'avoir un accès privilégié à un cabinet d'avocat.

En passant directement par un avocat : j'ai essayé, je n'ai jamais apprécié les lenteurs, les incompréhensions, le traitement superficiel de ceux-ci. Il n'y a rien à faire, un avocat connaitra toujours votre affaire moins bien que vous, et n'y réagira pas pareillement. Je n'aime pas ça, et ça m'a même déjà joué un mauvais tour.
Payer minimum 250 € pour une défense normale à une simple audience ne le vaut pas. Leur avantage est de manier le verbe et la formule, mais cela peut être recopié par la suite.
(J'ai cependant bien du m'y résoudre pour un problème de bail commercial).

En passant par une assurance juridique : j'ai déjà fait les simulations 3 fois en 10 ans. Toujours la même conclusion : c'est tellement cher - et parfois contraignant - que je préfère encore me planter de temps en temps en justice au besoin.


Je n'ai rien contre les avocats en général, certainement pas contre les personnes, mais il me semble que le protectionnisme est de rigueur dans le monde juridique. Et que sans cela, il y en aurait nettement moins.
(NB : C'est étonnant de voir les milliers d'avocats inscrits au barreau de Liège. C'est vraiment à se demander comment il est possible qu'ils en vivent. Je ne serais pas étonné qu'on parle un jour de numerus clausus).

De mon point de vue, c'est moche pour eux, oui. Comme pour tellement d'autre.
Mais je donnerai toujours plus facilement mon argent à des personnes qui me rendent un réel service, dont j'ai besoin, avec une plus-value.

#686 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Tu as ton masque ? » 01-09-2020 23:21:56

(J'aimais mieux mon hypothèque quand même  roll )

#687 Re : Locations et baux » Justice de paix : demande de report du défendeur » 02-06-2021 14:19:33

rexou a écrit :
GT a écrit :
rexou a écrit :

Je reçois ce jour copie du courrier d'un avocat qui écrit au juge : "Afin de pouvoir me faire communiquer et d'examiner les pièces de la partie adverse, je sollicite une remise de cette affaire à bref délai."

Je reçois également un courrier à mon adresse me demandant de communiquer  "mon dossier de pièces dès que possible".

Quels sont les articles du code judiciaire ou autre qui y sont cités ?

Aucun article cité. Voici le mail adressé au juge (autre copie envoyée au greffier) et que je reçois moi aussi en copie ce jour :

Je suis consultée en ce jour par LOCATAIRE, qui m'informe que l'affaire mentionnée
sous rubrique est fixée devant vous à l'audience du 2 septembre 2020, à 9 h.
Afin de pouvoir me faire communiquer et d'examiner les pièces de la partie adverse, je
sollicite une remise de cette affaire à bref délai.
Monsieur REXOU nous lit en copie. Par ailleurs, je lui adresse une copie de la
présente par courrier simple.
Je m'excuse pour ce désagrément et vous prie d'agréer, Madame/Monsieur le Juge,
l'expression de mes respectueuses et sincères salutations.

Un autre mail me demande de communiquer mon "dossier de pièces".


J'ai déjà eu le cas. Je n'ai même pas eu le temps d'y répondre que le juge a donné suite et l'a accordé.
Pire, j'ai eu le cas le jour de l'audience. L'avocat s'est juste présenté pour dire qu'il n'avait pas eu le temps de prendre connaissance du dossier et de demander un report. Je m'y suis opposé, et le juge m'a directement coupé en m'indiquant qu'il ne peut le refuser, car c'est le droit du défendeur que de connaitre son dossier.

J'ai eu beau dire pareil : que tous les éléments sont des documents partagés et échangé, et que donc les pièces demandées par l'avocat étaient parfaitement connus de sa cliente, que celle-ci aurait du lui fournir elle-même la copie du bail et du reste, que l'avocat ne m'avait même jamais contacté avant l'audience pour demander une copie... mais rien n'y a fait.
J'ai du tout transmettre et attendre.

Je trouve que c'est une excellente question, car ça m'a énervé à l'époque, et je n'ai jamais repris le temps de creuser un peu le sujet.
Il me semblait aussi qu'il y avait un abus manifeste du défendeur, et particulièrement de l'avocat (qui devait évidemment facturer ainsi 2 audiences).

Mais je n'ai pas trouvé le moyen de m'y opposer juridiquement sad

#688 Re : Locations et baux » sortie de locataire: bail ancien: quel préavis ? » 28-08-2020 09:36:38

Jcarl a écrit :

Donc enregistré un bail ne sert qu'a officialisé un accord et en cas de litige ou départ il faut analysé les textes remis à jour ??

Non pas vraiment, mais certaines lois sont impératives et sont écrites pour remplacer les anciennes. C'est le cas pour celle-ci.
D'autres ne sont valides que pour les accords signés après leur publication.
D'autres encore n'existent que si on n'y déroge pas par écrit (dans un bail, par exemple).

Bref, il faut se mettre à jour de temps en temps. Pas le choix.

#689 Re : Locations et baux » sortie de locataire: bail ancien: quel préavis ? » 28-08-2020 09:36:38

(Liège - Wallonnie)
La loi actuelle s'applique --> 3 mois de préavis à tout moment, sans indemnités.

#690 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09

panchito a écrit :
Jeremy a écrit :

C'était le "qui paie ses dettes s'enrichit" qui me faisait tiquer, mais vu comme ça ...

bof, bof....

Quand on a aucune dette, donc aucun prêt à rembourser, c'est là qu'on s'enrichit vraiment, puisque tous les loyers qui tombent s'ajoutent à votre salaire et vous ne devez rien rembourser du tout.

Imaginez que vous ayez une dizaine de biens avec des biens dont les loyers se situent entre 850€ et 2000€ par mois...

Vous appelez cela comment?

Sans avoir l'ombre d'une dette à rembourser!


bof, bof, bof.... 

Un investissement se juge à capital constant. Les économistes aiment utiliser le "TACRE" dans leurs théorèmes, et c'est pas pour rien.
Avec un gros capital disponible à investir, un investisseur "X-Alf" achèterait une petite ville avec des rentabilités élevées, là où une investisseuse "Z-Sancho" achète 5 villas pour un return faible.

Pour un ingénieur civil, vous n'êtes pas très méticuleuse avec les hypothèses de base. Il en va de la définition simple et basique du 'pourcentage de rendement net' et de patrimoine acquis.

#691 Re : Ventes et achats » Investir ou pas ? Objectif final: maison neuve » 15-10-2020 11:10:19

panchito a écrit :

Je vous trouve peu pragmatique pour un ingénieur civil....


Cher Pulsar, ne vous inquiétez pas de ces réfexions. Il faut juste admettre que maman est la meilleure, et c'est bon.
Vous avez le droit d'être suffisamment intelligent pour poser des questions ouvertes, pour estimer qu'il y a peut-être des secrets cachés que l'on peut retirer rapidement de l'expérience cumulée d'autres personnes, pour oser apprendre encore (car soyons honnête, on ne sait pas grand chose quand on sort de l'unif), etc.

Moi, je vous félicite d'oser, de vouloir, et surtout de vous informer avant de vous lancer.

#692 Re : Locations et baux » Quelles indemnités ? » 26-08-2020 15:26:56

jelou a écrit :

Que pensez vous  de sa proposition

Il libère la garantie locative immédiatement à mon nom plus les 2 mois de charge  puis qu'il a déja payé 1 mois ce qui correspond à son préavis de 3 mois.
Si l'appartement n'est pas reloué à la fin du préavis , il paye les indemnités mois par moismaximum 3 mois
il me fourni une lettre où il me donne son préavis et ces modalités.

Ca parait plus qu'honnête.

Personnellement, j'agis comme Grmff le décrit. 
Il m'est déjà arrivé - rarement ! - qu'un locataire accepte plus que ce que j'aurais pu demander, mais je m'en tiens à ma ligne de conduite quoiqu'il arrive. Pas de raison qu'une personne honnête paye plus qu'un pinailleur.

PS : Comme le mentionne PIM, les indemnités sont limitées à 1 mois. Ce qui me faisait dire que je ne voyais plus l'utilité d'un bail de 3 ans actuellement.

#693 Re : Informations en vrac... » Un huissier, combien cela coûte? » 26-08-2020 08:18:22

Signification : 320 € (hors commande de l'expédition)
   Commandement à payer : + 280 €
   Saisie sur salaire : + 550 € environ

Reversement d'une somme perçue d'un débiteur : entre 7 et 15 €/ virement

Répartition de sommes après une saisie : environ 60 répartition.


(Mais tout cela reste assez obscurs, malgré les tentatives de voir les barèmes trouvés par GT, j'ai l'impression qu'il faudrait 4 heures pour s'y retrouver, et avec des exemples en suffisance)

#694 Re : Ventes et achats » Investir ou pas ? Objectif final: maison neuve » 15-10-2020 11:10:19

Pulsar a écrit :

Je suis un peu dos au mur car j'ai peut-être trop de contraintes dans ma problématique ! Qu'en pensez-vous ?

Tout ne se mathématise pas toujours, et particulièrement l'avenir.
One step at a time  wink
Demandez-vous quelles sont vos priorités, et commencez par ce projet. Vous aurez bien l'occasion par la suite d'aviser vos seconds, et autres projets.


Pulsar a écrit :

En plus, je vous avoue que cette solution me semble un peu compromise car elle ne prends pas en compte la fiscalité qui pourrait être avantageuse si je fais un crédit de l'appart sur 10-15 ans et que le revenu du loyer me permette de rembourser le prêt.

C'est effectivement quelque chose qu'il faut prendre en compte (tous ne sont pas de mon avis cependant). Ca représente tout de même plusieurs milliers d'euros, aux moments où ils sont le plus les bienvenus.

#695 Re : Ventes et achats » Investir ou pas ? Objectif final: maison neuve » 15-10-2020 11:10:19

D1791 a écrit :
grmff a écrit :

Alors, au delà de toute considération financière, je dirais qu'une maison, cela s'achète à deux.

Et en même temps de nos jours, vu la durée de vie des couples... pas plus mal d'acheter la maison à son seul nom.
Si ensuite un/e partenaire se présente, soit votre maison lui plaît et c'est parfait, soit ce n'est pas le cas à ce moment on en trouve une (maison)qui conviendra aux deux et on peut louer la première et ainsi débuter le jeu de monopoly.

Une belle villa 4 façades en Brabant wallon, vous croyez que ça peut se louer facilement à un expat dégouté de sa propriétaire inhumaine de Woluwé ?  devil  devil  devil


Bof bof.
Je l'indiquais précédemment, obtenir un prêt sur 2 têtes et 2 revenus est 2x plus facile ou presque.
Ca reste une manière simple de mettre les cartes de son côté lorsqu'on demande et négocie un emprunt.

(Et pour ce que j'en dis, ça n'a rien de vieux jeux de penser d'abord à sécuriser et harmoniser sa vie de couple avant de "faire un peu plus dl'argent". Ca s'apparente plus à la sagesse).

#696 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09

PIM a écrit :

Avez-vous utilisé notre outil de calcul "rendement immobilier" ?
https://www.pim.be/calculs-automatiques … mmobilier/


Je l'avais oublié, cet outil. Bien fait tout de même !
J'ai un peu testé, et pour info, le module d'impression PDF (friendly) bug --> Le pop up s'ouvre sans reprendre les valeurs calculées.

#697 Re : Ventes et achats » Investir ou pas ? Objectif final: maison neuve » 15-10-2020 11:10:19

panchito a écrit :
Himura a écrit :

C'est là que je me rends compte que mes investissements sont 2x plus rentables

Dans du flambant neuf ? Sujet de ce fil....

La pseudo-rigueur semble déformer rapidement votre compréhension juste des choses.

PS : Ca m'arrangerait que vous cessiez d'essayer de faire croire que tous les ingénieurs se ressemblent (pour que ça soit clair, je préciser clairement le sous-entendu "sont comme vous').

PS2 : Vous ne semblez pas savoir qu'ingénieur est un titre académique aux domaines variés, tout comme maitre ou docteur, par exemple.

#698 Re : Ventes et achats » Investir ou pas ? Objectif final: maison neuve » 15-10-2020 11:10:19

panchito a écrit :
BIM a écrit :

ingénieur civil ? industriel ? agronome ? militaire ?

Quel est le sens de votre question intrusive?


big_smile  big_smile  big_smile  big_smile  Celle-là, je n'aurais pas voulu la manquer ! Encore mieux que l'hôpital...

#699 Re : Locations et baux » RESOLU - ETAT des lieux procuration de Madame envers Monsieur » 25-08-2020 16:05:30

Elle peut tout à fait donner procuration à qui elle veut - son mari, un ami, ou un expert.
Elle doit juste vous fournir le document, bien entendu.

#700 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09

Votre calcul n'est pas exact, car vous ne faites pas intervenir le levier propre aux crédits.
Généralement, les formules utilisées ne tiennent pas compte des frais d'acquisition et de crédit.

La raison est simple : la rentabilité correspond à ce que vous retirez par rapport à ce que vous investissez.
Il faut essentiellement regarder le cash flow retiré, par année, une fois toutes les charges déduites.

On calcule la rentabilité pour estimer un immeuble. Donc basiquement : ses revenus / son prix de vente.
Par prudence, un investisseur incluera généralement les frais réguliers (comme vous l'avez dit : assurances, précompte, ...)

Si vous faites comme un extra-terrestre, et comptez en plus le gain patrimonial que cela apporte, vous pouvez atteindre les 40 ou 50% de rentabilité, mais c'est également moins courant de comparer ainsi :-)

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