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#681 Re : Informations en vrac... » Projet de réforme fiscale... » 30-11-2021 18:33:16
Ce n'est encore au stade de nulle part, juste un ministre qui a mis en place un groupe de travail parmi ses copains (probablement bien rémunéré avec nos impôts pour cette mission 
) pour réfléchir depuis des mois à préparer quelque chose d'imbuvable qui pourra un jour lui servir de base pour réfléchir à ce qu'il va proposer aux assistants de ses collègues ministres pour propose un projet de réforme fiscale au kern avec un nombre incalculable de choses inacceptables mais qui seront là pour servir de monnaie d'échanges entre ce que chaque parti veut et, surtout, ne veut pas.
Histoire d'arriver un jour avec un projet de loi à présenter à la presse par chaque parti où ils pourront souligner tout ce qui n'est pas dans cette réforme grâce à eux.
Dans l'article (qui semble écrit avec une forte sympathie pour le courant du ministre), on parle d'autres projets de réformes tout aussi imbuvables.... Histoire de donner son nonoss un peu à tout le monde.
#682 Re : Législations régionales » Mention obligatoire du loyer de référence dans les baux bruxellois » 09-02-2022 17:17:59
Comme futur propriétaire À Bruxelles pour un appartement, donc je dois obligatoirement respecter le loyer de référence, si le loyé de référence est de 500€, je dois mettre en location 500€ ? Sinon je recevrai une amende ? Est ce que c’est comme ça ? Merci
Non. vous devez indiquer le loyer de référence dans le bail mais vous n'êtes pas obligé de le respecter.
Ce loyer de référence est très mal foutu, fait sur un échantillon très faible et uniquement en faveur du locataire.
Vous pouvez donc demander plus si vous estimez que votre appartement est mieux que la moyenne basse.
Par contre, si votre locataire décide dans x années de vous emm..., il vous fera convoquer devant une commission locative à la con et vous devrez expliquer, justifier et, surtout, les convaincre que votre appartement est mieux que la moyenne et que le loyer plus élevé se justifie.
Il serait peut-être prudent de mettre ces justifications dés maintenant dans une annexe au bail que vous faites signer par le locataire tant qu'il est de bonnes compositions (avec un révolver sur la tempe) pour louer votre appartement au loyer convenu.
Je ne sais pas si ce sera suffisant mais ce sera un (petit) argument
#683 Re : Législations régionales » Mention obligatoire du loyer de référence dans les baux bruxellois » 09-02-2022 17:17:59
Dans l'article de l'Echo, "ils" disent:
Dans la pratique, cela signifie que tous les bailleurs bruxellois devront ajouter, dans les nouveaux contrats signés à partir du 1er décembre, "une petite ligne concernant le loyer de référence dans la partie du bail relative au montant du loyer", explique la députée bruxelloise Joëlle Maison (DéFi).
Cela me semble logique comme clause : on est obligé de reprendre le loyer de référence dans les prochains baux ou avenant ou renouvellement. Ils ne peuvent pas écrire que cela doit être repris dans tous les baux, même ceux avant la publication de la loi.... Impossible de reprocher à un bailleur de ne pas avoir inséré une clause pour une loi qui n'existait pas au moment du bail !
Mais je suis du même avis que Grmfff : cela ne veut pas dire que la nouvelle loi ne s'appliquera pas à ces anciens contrats !
Que du contraire en fonction de la citation de l'article 14 par Grmff et GT
#684 Re : Locations et baux » Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions » 13-12-2022 19:06:29
Allez, petite question supplémentaire parce que je sens que mon cas vous passionne
Nous approchons de l'échéance du renom fixé au 30 novembre. Toujours pas un carton fait chez nos locataires, pas de proposition de date reçue pour l'EDL de sortie, on se doute bien que soit ils n'ont pas l'intention de quitter les lieux soit ils veulent quitter en laissant tout sur place (ma préférence va au premier choix et j'ai bien fait de demander l'expulsion)
Ma question est donc (puisque je le vois bien venir) : que dois-je faire si mes locataires paient un loyer en fin de mois pour décembre? Je ne suis pas censé le percevoir puisque le bail sera rompu mais ils me doivent toujours le loyer de septembre. J'ai l'intuition qu'il vaut mieux le rembourser et laisser la justice de paix acter pour le loyer dû et ne pas prendre le risque de dire que j'ai accepté un loyer qui vaudrait reconduction de bail. Suis-je dans le bon?
En payant le loyer, ils indiquent le mois qu'il paie ? si non, vous avez tout à fait le droit de considérer que c'est le mois impayé qui est payé.
Vous pouvez leur écrire pour les remercier d'avoir payé le loyer en retard et avoir régularisé leur situation.
Dans le cas contraire, je leur ferais un recommandé en accusant réception du paiement mais en précisant que vous proposez de l'affecter au loyer impayé puisque le bail est terminé et qu'il n'y a plus de loyer à payer après le 30 novembre.
#685 Re : Locations et baux » Immeuble de commerce calcul taxation » 22-11-2021 20:47:30
Merci GT pour les précisions de votre analyse.
Donc le 3° a disparu de l'article 15 mais le commentaire admin me semble aller bien plus loin dans la restriction....
Avant, la loc et vente n'était pas suffisante pour une improductivité involontaire alors que le commentaire ajoute que l'absence de mise en location indique une volonté d'improductivité.
#686 Re : Locations et baux » Immeuble de commerce calcul taxation » 22-11-2021 20:47:30
Le texte complet dans ma base de données :
"Entrée en vigueur: 1 janvier 2021 (ce n'est pas de moi)
§ 1er. 1[Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité de revenus:
1o dans le cas où un bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année;
2o dans le cas où la totalité du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant ou moins 25 p.c. de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant 90 jours dans le courant de l'année;
3o dans le cas où la totalité soit d'un bien immobilier bâti, soit du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 p.c. de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
§ 2. Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit une habitation séparée, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
2[Pour les biens immobiliers sis à l'étranger, la parcelle cadastrale équivaut au bien immobilier ou au groupe de biens immobiliers pour lesquels un revenu cadastral est déterminé conformément à l'article 472, § 3.]2
§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité.]1
1. – Ainsi modifié par la loi du 12 avril 1995, art. 1er.
2. – Ainsi inséré par la loi du 17 février 2021, art. 6, qui est applicable à partir de l'exercice d'imposition 2022 en vertu de son art. 16, al. 2.
Date de mise à jour: 20 août 2021"
#687 Re : Locations et baux » Immeuble de commerce calcul taxation » 22-11-2021 20:47:30
max11 a écrit :grmff a écrit :Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.
"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !Merci pour vos précisions .
Cela veut dire quoi inloué involontairement?
Si je suis en travaux par exemple?
Le texte du CIR Titre II, chap II, sec 2 ss 3 art 15 : est "§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité."
A ma connaissance, c'est tout ce que dit le code (et que l'improductivité doit être de minimum 90 jours dans l'année). Mais il a été jugé que "faire des travaux" n'est pas suffisant si vous les faites par choix (aménagements, transformations, ...) au contraire de travaux "obligatoires" pour la salubrité, la sécurité de la construction, ...
Aucune certitude donc sur ce droit à diminuer le RC en cas de travaux.
J'ai déjà aussi lu des discussions sur les 90 jours dans l'année : 31 jours en décembre 2020 et 65 jours en janvier-février 2021, ce n'est pas 90 jours dans l'année !
#688 Re : Locations et baux » Immeuble de commerce calcul taxation » 22-11-2021 20:47:30
max11 a écrit :grmff a écrit :Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.
"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !Pour avoir été contrôlé il y a quelques années, j'ai appliqué la méthode préconisée par le contrôleur. Il ne m'a pas demandé la moindre preuve que c'était réellement inloué, que j'avais tenté réellement de relouer.
D'un autre côté, il a pu voir des documents que je portais que ma gestion est suffisamment active que pour éviter les trous dans le tableau...
J'avoue que la discussion était plus partie sur le fait que je devais déclarer les revenus réellement perçus (et pas ceux que le locataire n'avait pas payé), que le RC en 109 devais être déclaré si occupation, même si le loyer n'était pas payé, et que je pouvais donc être doublement taxé si le locataire ne payait pas tout son loyer une année, et que je le récupérais l'année suivant pour un commerce inloué. Cela avait été le cas à l'époque.
La discussion était aussi plus partie sur le montant que je déclarait comme épargne long terme, qui devait être calculée par logement, en fonction du prix d'achat du logement, suivant les montants maximum permis pour cette épargne long terme et patati et patata, avec un calcul monstrueux, à refaire chaque année, avec des complications telles que mon comptable à l'époque m'avait regardé comme un extraterrestre, et m'avait dit que si le fisc veut le calcul, ils n'ont qu'à le faire eux-même.
C'était d'autant plus ridicule que le montant déductible est raboté à moins de 3000€ et que j'en ai toujours été très très très loin au dessus.
J'ai donc actuellement un joli tableau OpenOffice dans lequel je rentre les mois inloués de mes biens, et qui me calcule automatiquement le RC à déclarer en 1106/2106.
Au prochain contrôle, on me dira que je ne peux pas faire comme cela, et j'adapterai ma méthode. Parce que théoriquement, on ne peut pas faire exactement comme je fais...
Deux réflexions :
1. Ce qui était "accepté" ou toléré il y a quelques années ne l'est plus nécessairement aujourd'hui. C'est beaucoup plus "strict" et rigide.
2. Votre dossier est particulier par rapport à la plupart des propriétaires lambdas. Pas certains qu'il y ait beaucoup de contrôleurs qui ai envies de mettre le nez dedans "volontairement" 
Et vous êtes probablement hors des possibilités radars des ordinateurs de l'administration qui repèrent les incohérences de déclaration par rapport à quelques biens immobiliers.
Surtout si le contrôle que vous avez eu a démontré une bonne organisation et rigueur dans votre gestion.
#689 Re : Locations et baux » Immeuble de commerce calcul taxation » 22-11-2021 20:47:30
max11 a écrit :grmff a écrit :
Bonjour et bienvenue sur le forumTout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.
J'ai constaté dans plusieurs MyMinFin que cette ventilation était maintenant indiquée sous l'onglet des immeubles...
A voir si c'est le cas chez tout le monde mais ça me semble être le cas !
Du moins, à Bruxelles ! aucune idée si c'est une info qui vient du régional ou du fédéral.Le bureau du cadastre ?
Je cois ne pas me tromper en affirmant que c'est, au sein du SPF FINANCES, l'administration Générale de la Documentation patrimoniale et plus précisément , au sein de cette dernière, l'Administration Mesures et évaluations qui est chargée d'établir le revenu cadastral.
ok que ce sont eux qui établissent les RC mais est-ce eux qui transmettent l'info à MinFin ? Je n'en sais rien et je ne sais donc pas si cette ventilation est (sera) disponible pour tous ou seulement suivant la région qui transmet l'info ou pas.
J'ai constaté la présence de cette ventilation à Bruxelles, je ne sais pas si c'est présent dans les autres régions !
#690 Re : Locations et baux » Immeuble de commerce calcul taxation » 22-11-2021 20:47:30
Pour le calcul du revenu immobilier net qui s'ajoutera à la base imposable des autres revenus, le calcul est un peu plus complexe :
En partant d'un RC de 1.840 ventilé entre location privée = 840 et location pro = 1000
La location pro est de 1500 € par mois et le PI n'est pas demandé en supplément :
R.C. Bâtiments (indexé + 40 %) 1106 840,00 ==> RC imposable : 2.174,20
R.C. Bâtiments (Loué prof.) 1109 1.000,00 ==> RC majoré : 1.849,00
Loyer brut 1110 18.000,00
(a) Abattement forfaitaire 40% : 7.200,00
(b) Revalorisation :1.000,00 x 4,60 x 2/3 = 3.066,67
Le montant le moins élevé de (a) ou (b) ==> -3.066,67
R.C. indexé -1.849,00
______________
(A) Excédent de loyer bâtiments (18000-3066,67-1849) = 13.084,33
(B) Minimum d'excédent de loyer à déclarer : 1.849,00 x 40% = 739,60
Loyer à déclarer (le plus élevé de (A) ou (B)) ==> 13.084,33
Supposons des intérêts déductibles de 4.000,00 €
Revenu immobilier net : 2.174,20 € + 1.849,00 € + 13.084,33 € - 4.000 € = 13.107,53 €
A condition que ce soit bien un bâtiment mis en location et pas l'habitation propre pour un des appartements
#691 Re : Locations et baux » Immeuble de commerce calcul taxation » 22-11-2021 20:47:30
Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.
Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.
"inloué" involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !
#692 Re : Locations et baux » Immeuble de commerce calcul taxation » 22-11-2021 20:47:30
Bonjour et bienvenue sur le forumTout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.
J'ai constaté dans plusieurs MyMinFin que cette ventilation était maintenant indiquée sous l'onglet des immeubles...
A voir si c'est le cas chez tout le monde mais ça me semble être le cas !
Du moins, à Bruxelles ! aucune idée si c'est une info qui vient du régional ou du fédéral.
#693 Re : Informations en vrac... » Personne morale : veillez à nommer une personne physique agréée IPI » 18-11-2021 14:15:27
Les parties dans le contrat de syndic sont d'une part l'association des copropriétaires et d'autre part soit une société (personne morale) soit une personne physique.
Si je comprends bien, la société syndic exercera légalement la profession d’agent immobilier si une personne physique agréée par l'IPI est nommée administrateur et/ou actionnaire de ladite société.
Dans le cas contraire, il s'agira de l'exercice illégal de la profession(réglementée) d'agent immobilier, sanctionnable par l'IPI.
Sauf erreur de ma part, cela n'a pas d'influence direct et automatique sur une ACP dont l'AG se serait bien tenue sauf l'agréation IPI de la personne représentant le syndic ?
Ou si la compta est bien tenue et comptes approuvés alors que le S n'est pas agréé.
Ni une raison (suffisante et à elle seule) pour contester les actions du S pendant la durée de son mandat.
En bref, c'est un problème pour le S mais pas pour l'ACP si aucun manquement dans la réalisation de la mission n'a été constaté... ?
Par contre, est-ce qu'un S qui n'est plus agréé est toujours bien assuré en RC... ?
#694 Re : Locations et baux » Bail commercial » 18-11-2021 21:51:42
Je complète mon message d'hier à 15:39:33
De quel ouvrage s'agit-il ?
B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, 2e éd., Bruxelles, Larcier, 2011.Attention nous sommes en 2021.
L'ouvrage est de 2011 mais il y a la première phrase de votre intervention d'hier :
"La loi sur les baux commerciaux est restée pratiquement à l'abri de l'inflation législative depuis près de soixante ans"
La loi est de 1951 (donc 70 ans maintenant) et est toujours d'application.
Ce bouquin reste donc une bonne référence pour les droits et obligations relatifs au renouvellement et résiliation du bail
#695 Re : Copropriétés forcées » aide bilan comprendre comptable CP » 17-11-2021 19:19:45
GT a écrit :Celui qui est responsable de l'établissement des comptes de l'association des copropriétaires que le commissaire aux comptes est chargé de vérifier est le syndic, peu importe qui , dans les faits, a tenu la comptabilité. Ce n'est pas l'ACP qui désigne la personne qui tient la comptabilité. Elle désigne le CAC. Elle peut aussi choisir une personne avec une mission non as de vérification des comptes mais d'audit de ceux-ci (réviseur, expert comptable).
J'ai lu que "le CàC est un CP qui va partir". Il n'est donc pas encore parti. Il est toujours en fonction.
Ce CP va quitter avant la tenu le l'AGO inutile de lui demander quoi que ce soit .
Je voudrais proposer de désigner un comptable pour la vérification des comptes (' un coût supplémentaire, qui va être jugé inutile par le syndic qui essayera d'influencer les autres CP '), d’où ma recherche d'arguments pour montrer qu'il a un problème dans l'établissement des comptes
Rien que le fait que "va être jugé inutile par le syndic qui essayera d'influencer les autres CP" devrait allumer tous les signaux d'alarme...
Les comptes doivent être vérifiés par quelqu'un de compétent ! Que votre bilan soit bizarre ou non !
Sans connaître le détail de votre ACP et du volume de travail, vous avez 20.000 € de charges avec un syndic pro... cela ne doit pas représenter un gros volume de pièces, ni d'écritures comptables !
Un expert comptable devrait vous coûter moins de 500€, soit 2,5% de vos dépenses....
Si l'acp est de 10 appartements, cela fait une moyenne de 50€ par CP....
Ils sont là vos arguments, sans avoir besoin de vous embrouiller en tentant de discuter sur un bilan que vous ne comprenez pas
#696 Re : Copropriétés forcées » Quelle banque pour une petite copropriété ? » 17-11-2021 13:43:43
max11 a écrit :Si l'entente est bonne, vous ouvrez un compte privé gratuit à vos deux noms sans préciser qu'il s'agit d'une copropriété...
Ca n'arrive pas souvent, mais je ne partage pas l'avis de max11.
Il faut bien parquer sur un compte spécifique l'argent du fonds de réserve non ?
Et toujours envisager le décès d'un des 2 copropriétaires (ou son divorce s'il est en indivision). Un succession (ou un divorce) à couteaux tirés n'arrive pas qu'aux autres.Avec des comptes privés aux différents noms, ce n'est quand même pas l'idéal.
Et tant pis s'il faut payer quelques frais bancaires, la sécurité juridique a un prix.
Et bien moi, je suis d'accord avec vous 
Mais si j'étais un des deux CP, je ne sais pas si je suivrais votre conseil ou le mien...
Cela dépendrait de beaucoup de choses à commencer par qui est l'autre, l'immeuble, ...
#697 Re : Copropriétés forcées » aide bilan comprendre comptable CP » 17-11-2021 19:19:45
une petite recherche sur le compte 580, d’après le lien le compte 580 ne sert que pour facilité l'écriture des opérations dans les journaux auxiliaire , à la fin il doit être soldé et il ne doit pas apparaître dans le Bilan. C'est donc une anomalie dans mon Bilan, correcte ?
Une de plus.... mais celui qui a été établi ce bilan n'est certainement pas comptable car il y a beaucoup trop de choses qui ne sont pas conformes à la bonne tenue d'une comptabilité de copropriété.
Et votre intervention de 12:00:42 ne fait qu'ajouter des incohérences et des erreurs d'imputations !
Des charges de plus de 20.000 €, cela ne doit pas être un petit immeuble.
Vous feriez bien de mandater une personne compétente pour une analyse de la compta et une vérification des comptes.
#698 Re : Copropriétés forcées » aide bilan comprendre comptable CP » 17-11-2021 19:19:45
max11 a écrit :Avec ces infos, impossible de dire que le bilan est correct et équilibré !
Forcément que l'actif = le passif, c'est la ligne non détaillée "Résultat de l'exercice" qui fait l'équilibre...
Sans savoir ce que contient ce poste, tout est possible....Merci Max11, j'ai reçu les détails des dépenses (ascenseur,chauffage,..;) c'est exactement le même montant que dans la ligne Résultat de l'exercice .
max11 a écrit :Pour les comptes VII. Créances à un an au plus en négatif : s'ils sont en négatifs, c'est que c'est anormal.
Ici, on dirait que les CP ont payés (beaucoup) plus que ce qu'on leur demandait....Justement je ne comprends pas le montant négatif dans les actifs, les propriétaires n'ont pas payé et je sais qu'il y a des impayé mais je ne connais pas le montant , j'ai pensé que c'est le total des fond réserves/roulement fixé au début de l'année , mais j'avoue je ne comprends pas du tout l'utilisation des valeurs négatives,
Une "créance négative", c'est une dette !
Dans votre bilan, cela veut dire que l'ACP a globalement une dette vis-à-vis des copropriétaires... c'est un fait !
Ce qui doit être analysé, c'est la raison de ces dettes : trop payé dans le passé, pas d'appels de provisions alors qu'il y a eu des paiements, ...
Ou une (ou +) personne qui a versé une tellement grosse avance qu'elle couvre toutes les créances des autres CP...
Vous dites que les CP n'ont rien payés, qu'il y a des arriérés, ... mais il y aurait plus de 11.000 € sur les comptes en plus d'un mystérieux compte "580000 transfert de fonds"....
Vous devez demander à avoir accès au détail des comptes pour comprendre ce bilan
#699 Re : Copropriétés forcées » Quelle banque pour une petite copropriété ? » 17-11-2021 13:43:43
max11 a écrit :Si l'entente est bonne, vous ouvrez un compte privé gratuit à vos deux noms sans préciser qu'il s'agit d'une copropriété...
Quid le jour où l'entente n'est plus bonne ?.... Ou s'il y a eu vente ?
Avec deux CP ? le début des emm... et des frais.... un syndic pro, un compte bancaire payant,... tout cela dans une ambiance de guerre des couloirs, ...
#700 Re : Copropriétés forcées » Quelle banque pour une petite copropriété ? » 17-11-2021 13:43:43
Bonjour, je suis syndic d'une minuscule copropriété (2 personnes) et notre banque (KEYTRADE) a décidé de mettre fin à ses services aux copropriétés à partir de janvier 2022 - ce qui est bien dommage, car c'était un compte gratuit !
Est-ce que quelques pimonautes/syndics pourraient me renseigner dans quelle banque ils ont ouvert le compte de leur ACP ?
Notre ACP n'a presque pas de transactions... Donc nous souhaitons limiter les frais au maximum !
Un grand merci par avance pour vos conseils !
Si l'entente est bonne, vous ouvrez un compte privé gratuit à vos deux noms sans préciser qu'il s'agit d'une copropriété...
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