Luc,

Je vous rejoins à mon tour sur le fait qu'il faut une égalité de traitement entre les copropriétaires. Cela coule de source, tellement que c'est fondamental.

Et pourtant, ce principe est sans cesse violé ... par des hors la loi, puisque la loi prévoit déjà cette égalité de traitement.

Je ne nie certainement pas que la loi n'est pas susceptible d'amélioration. Que du contraire. Mais je reste persuadé qu'il faut concentrer les efforts là où cela s'avère nécessaire et de la bonne manière.

Vous avez déjà suggéré des modes de publicité plus efficaces que l'apposition d'une plaque dans les communs (un espèce de registre, à l'instar de ce qui se fait pour les sociétés).

Ce qui manque surtout à mon humble opinion, sont des règles comptables uniformes et impératives pour les copropriétés, où l'on pourrait distinguer les grandes des petites (un peu comme pour les asbl). Ces règles devront néanmoins rester abordables et compréhensibles pour le commun des mortels.

@Tintin,

Si une loi d'ordre public prévoit que le délai de recours est de trois mois, passé ce délai, toute action deviendra irrecevable. En d'autres termes, il importe peu que la loi est supplétive, impérative ou d'ordre public, les délais de prescription s'appliquent de manière égale aux trois. La question est de savoir pourquoi un copropriétaire lésé par un abus de majorité attendrait plus de trois mois pour agir ?

Je rejoins les conclusions de Pffff selon laquelle, dans une société, et la copropriété n'est autre qu'une société particulière, celui qui ne dit mot est réputé consentir.

La liberté individuelle n'est pas l'antichambre de l'anarchisme ni l'ordre public son rempart. Je pourrais rentrer dans une discussion qui relève davantage de la philosophie du droit, mais ce n'est l'objet de ce fil de discussion. Disons que j'attache beaucoup d'importance au concept de liberté réflexive.

Le coeur de nos relations contractuelles est exprimé à l'article 1134 du Code civil : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites." Le pas respecter l'obligation contractuelle est une faute civile, comme l'a très justement soulevé Pffff, et peut donc être poursuivi devant les tribunaux sur pied des règles de la responsabilité contractuelle. Lorsqu'une convention ne règle pas l'une ou l'autre situation pouvant se produire dans l'exécution du contrat, le droit y supplée. Mais c'est avant tout l'imagination de l'individu qui nourrit la convention.

Certains comportements affectent cependant à ce point notre vie en société, qu'ils sont réglés par des normes dites d'ordre public. La contrariété à celles-ci est sanctionnée par la nullité, qui est absolue. Cela veut dire qu'elle peut être soulevée non seulement par chacun qui peut faire état d'un intérêt, mais également par le juge d'office. Non seulement les contrats contraires à l'ordre public sont nuls, mais certains peuvent également être sanctionnés par la société par une peine.

Enfin, depuis quelques décennies, avec la complexification des relations économiques, nous assistons à l'avènement du droit impératif, que l'on retrouve essentiellement dans le domaine du droit de la consommation. La convention contraire est ici également la nulle, mais cette fois-ci la nullité est relative : elle ne peut être soulevée que par les parties au contrat, mais jamais par le juge d'office.

Dans les trois cas, la faute contractuelle peut être poursuivie en responsabilité du débiteur de l'obligation, soit sur base de la convention, soit sur base de la loi impérative ou d'ordre public qui viendrait compléter d'office la convention. Le résultat dans les trois cas est le même pour le créancier de l'obligation.

Mais en protégeant des intérêts privés par des normes d'ordre public, et mêmes impératives, l'on tue l'initiative et la fertilité de l'imagination de l'individu. Au plus une norme de droit devient précise, au moins elle répondra aux besoins de chacune des situations pouvant se présenter.

Une autre conséquence, sans doute plus grave encore, est qu'à force d'alimenter les normes d'ordre public, l'on finira par ne plus les connaître non plus, mettant ne péril un grand nombre de transactions conclues de toute bonne foi.

C'est une cause du "normvervaging" (je ne connais pas d'équivalent francophone qui exprime si bien la chose). C'est la dérive selon laquelle le principe de la convention-loi n'est finalement plus si important aussi longtemps qu'elle ne concerne pas l'ordre public.

C'est enfin une porte ouverte à une ingérence de plus en plus grandissante de l'Etat dans les affaires privées. Aussi longtemps que les intentions de l'Etat sont bonnes, ce n'est sans doute pas si grave que cela, mais il ne faut jamais perdre de vue que la "Endlösung" était justifiée par des normes de droit, aussi abjectes soient-elles.

Désolé, mais cette affirmation ne tient pas la route d'un point de vue juridique.

Si l'absence de plaque constitue une infraction pénale, alors les forces de l'ordre et le parquet sont compétents pour constater le délit et le poursuivre, chacun selon les compétences qui lui sont propres.

Le droit pénal fait partie du droit administratif, mais le droit administratif, qui est d'ordre public, n'est pas du droit pénal. Je répète que s'engager dans la voie où des intérêts privés sont protégés par des normes d'ordre public peut constituer une dérive dangereuse et remettre en cause les fondements de notre Etat de droit.

Ce n'est pas la première fois que je rencontre un texte non coordonné sur ce site, mais en général il comporte alors un avertissement clair.

Autre problème sur ce site, c'est que les arrêtés d'exécution ne sont pas nécessairement tous produits en cliquant sur le lien ad hoc.

C'est surtout le cas lorsqu'un texte nouveau remplace un texte ancien, mais que les arrêtés d'exécution de l'ancien sont maintenus en vigueur (sans doute discutable sur le plan de la technique juridique, mais cela arrive tout le temps).

Mais bon, personnellement, je trouve ce site un grand pas en avant pour l'accès au droit, et j'ai pu constater qu'il s'améliore d'année en année.

Un autre site qui a subi une refonte complète et des plus heureuses est celui du Conseil d'Etat.

Vous pouvez peut-être solliciter du juge qu'il joigne l'affaire à celles des questions préjudicielles posées à la Cour constitutionnelle et dont question dans ce fil de discussion.

Bien à vous,

La disposition est en effet impérative, mais se termine comme suit : "Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée."

C'est qui a été fait de par l'avenant. Mon point était simplement de souligner que cette disposition légale n'est pas opposable au nouvel acquéreur si le bail n'était pas enregistré préalablement à la mutation de la propriété, cet acquéreur disposant dans ce cas et malgré la subrogation, d'un droit autonome de résiliation anticipée pour motif d'occupation personnelle, qu'il puise dans l'article 9 de la loi, disposition qui est tout aussi impérative et emporte dès lors la nullité de toute convention contraire à la demande de toute partie intéressée.

Si l'avenant est également enregistré vous ne devriez normalement pas éprouver d'inconvénient du fait de la mutation en question, mais pour éviter tout malentendu, il serait bon que vous suggériez au vendeur une clause d'entretien de bail (qui est en effet une stipulation pour tiers au sens de l'art. 1121 du Code civil).

Si le jugement prévoit la faculté de l'expulsion, l'huissier peut y procéder si le locataire n'exécute pas volontairement le jugement (il faut donc d'abord vérifier le jugement).

Attention que le jugement doit être exécuté dans un délai relativement bref, faute de quoi l'absence de ceci est souvent interprétée comme une renonciation à la faculté d'expulsion.

Au besoin, l'huissier se fait assister par les forces de l'ordre, un serrurier, etc.

Le coût d'une expulsion est relativement élevée (j'ai +/- 1500 en tête).

Que dit la loi :

La loi distingue donc deux hypothèses :

1/ Le bail a date certaine (concrètement, il est enregistré, mais ce n'est pas la seule possibilité) avant la transcription de la vente (car jusqu'à cette date, la convention de vente n'est pas opposable au locataire), dans ce cas la subrogation est totale. Le nouveau propriétaire ne peut donner de congé que dans les conditions fixées à l'article 3 des dispositions du Code civil relatives aux baux de résidence principale du preneur. Si l'une des possibilités à été exclue, la subrogation porte également sur cette exclusion.

2/ Le bail n'a pas date certaine. La réponse est ici beaucoup plus nuancée, notamment en raison de la proximité du délai de mise en vente au regard de la signature de l'avenant et de l'obligation d'enregistrement qui repose sur le bailleur depuis la loi de décembre 2006.

L'alinéa 2 prévoit également une subrogation, en sorte qu'une clause d'exclusion de congé pour motif d'occupation personnelle du bailleur rentre dans le patrimoine de l'acheteur. Mais ce même alinéa donne à mon sens un motif de congé autonome, qui est similaire à celui de l'article 3, § 2 (occupation personnelle du bailleur), mais n'est cependant pas identique. Il s'agit, en d'autres termes, d'un droit autonome accordé pendant un court délai (dans les trois mois de l'acte authentique) au nouveau propriétaire et qu'il peut mettre en oeuvre nonobstant une convention contraire entre le bailleur original (le vendeur) et le locataire.

En résumé, en présence d'un bail non enregistré, le nouvel acquéreur peut donc valablement signifier un congé pour motif d'occupation personnel, en se fondant sur l'article 9, alinéa 2, mais non pas sur l'article 3, § 2.

Le cas échéant, la responsabilité du bailleur original (le vendeur) est toutefois engagée pour deux motifs :

- d'abord en raison de la proximité entre la date de l'avenant et la date de mise en vente (quelques semaines seulement). Le bailleur doit en effet exécuter de bonne foi la convention. Cette bonne foi est présumée et il appartient à celui qui allègue la mauvaise foi de le démontrer. La proximité entre les deux contrats est une condition suffisante pour renverser la présomption de bonne foi, en sorte que ceci peut servir de base à engager la responsabilité contractuelle du bailleur.

- ensuite, parce qu'en raison de la loi du (27 ?) décembre 2006, le bailleur avait l'obligation personnelle et non transmissible de veiller à l'enregistrement du bail avant le 30 juin 2007. Dans l'hypothèse où il ne l'aurait pas fait, vous ne pourriez pas vous prévaloir de l'article 9, alinéa 1er (subrogation totale sans possibilité de congé pour motif d'occupation personnelle autonome de l'article 3, §2). Cette abstention de la mise en oeuvre d'une disposition légale impérative est de nature à vous porter préjudice et est dès lors constitutive d'une faute dans le chef du bailleur.

Le seul moyen pour le bailleur de se prémunir contre ceci est d'insérer dans son contrat de vente une clause d'entretien de bail, qui porte également et explicitement sur l'avenant.

J'espère que mes explications sont compréhensibles.

Bien à vous,

Je présume qu'il s'agit de la résidence principale du locataire, en sorte que la législation sur ce type de résidence trouve à s'appliquer.

Indépendamment de toute considération portant sur l'opportunité de la réduction de loyer, la question de la révision du loyer est réglée par la loi :

Les autres paragraphes ne sont pas d'application et ils ne sont dès lors pas reproduits. L'article 8 concerne le bail de rénovation et ne trouve dès lors pas non plus à s'appliquer.

La demande de révision du loyer est donc strictement réglementée. Elle peut être convenue, sans motif, entre le 9e et le 6e mois avant chaque expiration d'un triennat. A défaut d'accord, c'est le juge qui peut accorder la réduction du loyer, mais uniquement en raison de circonstances nouvelles (ce qui n'est pas le cas d'après les quelques explications fournies).

Il ne faut pas non plus perdre de vue que la disposition évoquée est de droit impératif, en sorte que toute convention contraire est nulle, mais de nullité relative. Concrètement, cela veut dire que la nullité ne trouve à s'appliquer que si l'une des parties au contrat l'invoque expressément devant le juge, ce dernier ne pouvant pas la soulever d'office. Il s'ensuit que si vous accordez la réduction de loyer, celle-ci sera nulle si le prescrit de la loi (essentiellement la période durant laquelle la réduction a été négociée) n'a pas été respecté, mais la nullité ne s'appliquerait que si vous l'invoquez devant le juge.

Il est rappelé que le caractère impératif de la loi visait à protéger tant les intérêts des bailleurs que ceux des preneurs. Il s'agissait en effet de dégager un équilibre entre des intérêts qui n'étaient pas nécessairement convergents. Il n'y a donc pas, en principe, de partie faible qui seule pourrait invoquer la nullité.

Ceci est donc la théorie. En pratique, deux solutions s'offrent à vous :

1/ vous êtes rigoriste et vous promettez une entrée en négociation à la prochaine échéance fixée par la loi (entre le 9e et 6e mois précédant l'expiration d'un triennat). Une fois ce délai arrivé, vous négociez de bonne foi une réduction éventuelle, selon l'état du marché à ce moment.

2/ Vous prenez le "risque" (mais en vérité c'est surtout le locataire qui prend ce risque, puisqu'il n'y a que vous qui avez vraiment intérêt à soulever la nullité de la convention) d'accorder la réduction dès maintenant.

Bien à vous,

Une erreur matérielle dans l'écrit n'est pas une cause de nullité ou de caducité du bail. En cas de doute, il faut avant toute chose rechercher l'intention commune des parties. Si une date d'entrée en vigueur est fixée et un délai de 3 ans prévu, cela me semble difficilement contestable. Si cela reste obscur, tout au plus pourrait on arguer que vous avez conclu un bail de 9 ans.

Le propriétaire du rez est-il le même que celui qui vous a loué votre logement ?