forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#61 Re : Locations et baux » Dois-je repeindre après seulement 7 mois ? » 19-01-2018 22:52:59
On voit bien à la lecture de différents intervenants réguliers que les nouvelles dispositions légales propres à Bruxelles ne sont pas intégrées : je ne leur jette pas la pierre: ce pays est devenu vachement compliqué !
Oh vous savez, il y en a qui parlent encore de bail 3-6-9.
Alors on n'est pas encore sortis de l'auberge...
Mais vous avez raison, la première question est de demander la région où le bien loué se trouve.
#62 Re : Locations et baux » Dois-je repeindre après seulement 7 mois ? » 19-01-2018 22:52:59
Donc relisez votre bail et dites-nous si vous avez une clause qui permet de résilier le bail. Si non, alors vous devez payer le loyer, en guise d'indemnité, correspondant aux mois qui restent à courir jusqu'à la fin de votre bail (3 ans, soit 36 mois - 7 prestés = 29 mois à payer)..
C'est vrai en théorie.
En pratique, aucun locataire n'accepterait de payer une somme pareille.
Il faudrait passer par la justice, et un juge considérerait qu'il s'agit d'un abus de droit et réduirait à beaucoup moins, 3 mois ou moins encore.
#63 Re : Locations et baux » Dois-je repeindre après seulement 7 mois ? » 19-01-2018 22:52:59
Sauf si votre bail n'est pas enregistré, vous êtes dispensé de l'obligation de donner un préavis légal.
Pas pour un bail de type court comme celui-ci (3 ans)
Donc préavis de 3 mois, et indemnité selon ce qui est indiqué dans le bail...
Dans le bail c'est stipuler que je dois repeindre tout l'appartement avec la meme peinture en le quittant mais ca fait seuleument 7 mois que je suis la. Peu t il vraiment m'obliger a tout repeindre ?
Je ne pense pas que vous soyez obligé de repeindre si ça ne se justifie pas.
Certains bailleurs insèrent ce genre de clause pour que leurs biens soit constamment remis en peinture aux frais des locataires sortant. Clause qui se heurte au principe que le locataire n'est pas tenu de l'usure normale par vétusté
#64 Re : Locations et baux » Demande d'un rabais par le locataire » 09-01-2018 16:25:17
Une ristourne annuelle pour paiements réguliers, comme proposé par Grmff peut s'envisager, pourquoi pas ? Une ristourne raisonnable bien sur :-) (5%? par exemple)
A quoi on arrive...
Il faudra maintenant donner une réduction aux gens qui respectent leur contrat.
Bientôt vous irez leur passer de la pommade dans le dos.
Et après vous vous étonnerez que les locataires sont exigeants, mais vous leur dressez le tapis rouge alors que vos bien immobiliers il vous a fallu des années pour les rentabiliser !!
#65 Re : Locations et baux » Demande d'un rabais par le locataire » 09-01-2018 16:25:17
Mais maintenant il me demande de diminuer son loyer. En première réaction j'aurais envie de refuser mais comme il me donne satisfaction j'aurais tendance à accepter. Qu'en pensez-vous ?Est-ce une bonne idée d'accepeter ?.
Votre locataire n'a fait que respecter son contrat, vous ne lui devez rien.
Si vous voulez lui faire plaisir, n'appliquez pas l'indexation et expliquez-lui que compte tenu de l'évolution des prix et de l'inflation, si vous maintenez votre prix c'est déjà un beau cadeau.
D'ailleurs même l'indexation légale selon l'indice-santé est déjà un cadeau, puisque cet indice évolue moins vite que les prix des loyers et les prix du bâtiment.
Est-ce que vous l'état vous fera cadeau de l'indexation voire de l'augmentation du RC et du précompte immobilier, ou encore des droits de succession, sans compter les frais de rénovation et d'entretien etc etc etc...?
#66 Re : Locations et baux » Prise effective d'un bail » 14-12-2017 19:40:30
quand il dit 3-4 jours, il veut surtout dire de ne pas attendre la dernière minute et ce par correction
parce que logiquement on pourrait très bien envoyer le recommandé le 30 pour que le proprio le recoive le 31
Justement, non.
Il semblerait qu'il y ait bien un délai de trois jours, considéré par les tribunaux comme légal.
ce n'est donc pas un délai de complaisance
A savoir que si vous l'envoyez le 30 ou le 31, vous n'êtes pas protégé dans le cas ou le destinataire prétendrait ne pas l'avoir reçu à temps.
J'ai trouvé ceci :
« A l’égard du destinataire, et sauf si la loi en dispose autrement, les délais qui commencent à courir à partir d’une notification sur support papier sont calculés depuis :
1° lorsque la notification est effectuée par pli judiciaire ou par courrier recommandé avec accusé de réception, le premier jour qui suit celui où le pli a été présenté au domicile du destinataire, ou, le cas échéant, à sa résidence ou à son domicile élu ;
2° lorsque la notification est effectuée par pli recommandé ou par pli simple, depuis le troisième jour ouvrable qui suit celui où le pli a été remis aux services de la poste, sauf preuve contraire du destinataire »
http://www.procedurecivile.be/index.php?id=11&tx_ttnews[pointer]=1&tx_ttnews[tt_news]=103&tx_ttnews[backPid]=1&cHash=18b60da871c5199b72cbe67d56044340
C'est une question de preuve semble-t-il : pour un recommandé avec AR, vous avez le récépissé avec la date de présentation qui vaut date. Pour un recommandé sans AR, faute de preuve un délai de trois jours est considéré comme suffisant. Si le destinataire prétend ne pas avoir reçu le courrier le premier, il est considéré fautif (et l'expéditeur dans son droit) dès que l'envoi a été fait trois jours ouvrables avant le premier jour du mois où le préavis doit prendre cours...
Vous voyez donc qu'il y a des règles précises à prendre en compte, et on ne peut pas se contenter d'approximation, car face à une partie adverse retorse, un jour peut faire toute la différence !
#67 Re : Locations et baux » Prise effective d'un bail » 14-12-2017 19:40:30
Polémiquer sur ce fil ne m'intéresse pas !
J'ai donné ma réponse à l'intervenant et si elle suit ce que je lui ai dit, son préavis et sa fin de bail se passeront bien.!
.
Moi non plus.
Mais quand j'entends des réponse du genre "envoyer trois jours avant pour faire cool" , on ne peux pas laisser passer ça sur un forum public
Le problème, c'est que des gens risquent de croire que c'est une possibilité et non une obligation, de la façon dont vous le présentez.
#68 Re : Locations et baux » Déduction des loyers impayés du dépot de garantie. » 15-12-2017 09:34:05
La location est toujours en cours, et on ne peut pas ponctionner la garantie locative sur simple envie.
Il faut soit un accord avec le locataire pour libérer celle-ci en partie --> mais alors il faut prévenir le futur acquéreur que celle-ci devra être ensuite reconstituée.
Ou déposer une requête en justice de paix, et réclamer ce mois de loyer non-payé (le mois entier, vu que vous aurez payé la quote-part du loyer).
Ai-je dit que ça pouvait se faire sur simple envie ?
Il faut évidemment un accord entre parties, ce que j'avais effectivement dit, sinon un jugement, ce que j'avais aussi précisé :
ça me semblait assez clair dans mon intervention, mais je le remets en gras :
Si le locataire ne veut pas libérer la garantie locative, vous devriez aller en justice de paix
#69 Re : Locations et baux » Déduction des loyers impayés du dépot de garantie. » 15-12-2017 09:34:05
Mon notaire prétend que les loyers ne peuvent être imputés sur la caution, et qu'il m'appartient de poursuivre ma locataire en justice.
Peut-être votre notaire ne veut-il pas l'acter, mais en tout cas il est normal de retirer les sommes dues de la caution, que ce soit loyers impayés ou dégâts locatifs.
Si le locataire ne veut pas libérer la garantie locative, vous devriez aller en justice de paix, mais cette procédure est peu couteuse si vous y allez vous mêmes, et compte tenu de ce que vous expliquez , vous devriez obtenir gain de cause
#70 Re : Locations et baux » Prise effective d'un bail » 14-12-2017 19:40:30
"Il y aura toujours un préavis à donner de 3 mois, vous pouvez le donner quand vous voulez dés aujourd'hui et il commencera à prendre cours le 1er du mois qui suit votre envoi (avec 3-4 jours de marge avant la fin du mois pour être cool, pas besoin de jouer sur le dernier moment tongue )."
Non.
Pas le premier du mois qui suit l'envoi, mais le premier du mois qui suit la réception !
Ce n'est pas du tout la même chose, et envoyer 3 jours avant, ce n'est pas être "cool", c'est juste respecter un délai d'envoi considéré comme suffisant.
#71 Re : Locations et baux » Prise effective d'un bail » 14-12-2017 19:40:30
Je ne crois pas que la loi impose un envoi recommandé 3 jours ouvrables avant le 1er jour du mois. Le propriétaire doit être informé (ou avoir eu la possibilité d'être informé) pour le 1er du mois. Un recommandé envoyé 3 ou 4 jours avant le 1er sera donc difficilement discutable.... Et je ne crois pas qu'un Juge décidera que c'est un délai déraisonnable pour l'envoi du recommandé
Vous parlez d'un cas avec un envoi la veille !!!!
J'ai évidemment tout lu, mais votre réaction est fausse.
Le délai de 3 jours n'est pas une fantaisie ni un cas personnel : plusieurs avocats spécialisés évoquent ce délai pour l'envoi d'un courrier. Il me semble que la jurisprudence évoque régulièrement ce délai. (je ne suis pas avocate mais je connais suffisamment d'avocats et de magistrats qui m'ont parlé de cela)
#72 Re : Locations et baux » Prise effective d'un bail » 14-12-2017 19:40:30
Ma réponse se voulait quelque chose de simple et sans détail "juridique" !
Donc, les "3-4 jours de marge" que vous les appeliez "impératif" ou autre chose, ça ne change rien ! Le message est d'envoyer le recommandé 3-4 jours avant la fin du mois et ce sera toujours bon (même avec un week-end et un jour férié !).
On ne peut pas vous laisser dire ce genre de chose.
Ce n'est pas "à peu près 3 ou 4 jours pour être cool".
Il s'agit que le destinataire ait reçu le recommandé avant le premier du mois. A défaut, s'il est absent, c'est la date de passage du facteur qui compte.
La jurisprudence me semble-t-il (c'est en tout cas ce que j'ai toujours lu) considère que le délai d'envoi maximum du recommandé est de trois jours ouvrables (donc week-ends et jours fériés non compris)
La revue du SNPC il y a quelques années mentionnait qu'un bailleur procédurier avait obtenu la condamnation du locataire pour une question de jours. Le recommandé ayant été envoyé le 31 du mois précédent et n'était pas arrivé le premier du mois où le préavis commence...
Ce n'est pas de l'à peu près ou du "cool". Il y a des règles très précises.
Rappelons aussi qu'il s'agit là des conditions quand le préavis peut être donné "à tout moment", c-à-d quand le bail ne court pas jusqu'à l'échéance. Dans le cas d'une fin de bail normale à l'échéance, le préavis court de date à date. Donc si la date de fin est le 15 décembre par exemple, le préavis doit parvenir pour le 15 septembre et donc être envoyé avant le 12 septembre, voire deux ou trois jours plus tôt s'il y a un week-end ou jour férié entre le 12 et le 15 septembre
#73 Re : Locations et baux » Visites app » 06-10-2017 09:44:16
Ma méthode est assez proche de Mr Grmffff (excusez-moi si j'écorche votre nom)
Je mets des annonces détaillées sur les deux principaux sites immo*** et immo****
J'accepte toute demande de visite sans sélection, sauf ceux qui sont vraiment hors tolérance (étudiants, court terme ou gens trop chichiteux par ex)
Au téléphone, il m'arrive de prendre des notes (ou des signes + ou - ) si la personne est aimable, correcte etc...
Je prends 10 à 15 rendez-vous répartis sur 2 heures ou 2h30, quitte à avoir plusieurs personnes en même temps. Certains ne viennent pas, et même s'il y a plusieurs visiteurs en même temps, cela crée une dynamique commerciale et met une légère pression.
Je donne aux candidats intéressés une fiche à remplir. J'éconduis aimablement les indésirables.
Je ne prends pas de décision tout de suite, mais je laisse mûrir. En quand je suis décidée, je contacte l'heureux élu et je lui demande de remplir un doc qui atteste de son salaire (à remplir par l'employeur)
Ensuite, rendez-vous à sa banque pour la garantie locative, la signature du bail et l'ordre permanent.
#74 Re : Locations et baux » Decompte chauffage » 02-05-2018 17:20:58
Après une petite recherche, je trouve ceci :
Pourquoi les nouveaux tubes sont-ils toujours remplis plus haut que le zéro ?
Afin de compenser le phénomène d’évaporation naturelle, les tubes sont remplis jusqu'à 5 millimètres au-dessus de zéro. Dans des conditions normales, c'est suffisant pour que l’évaporation naturelle soit compensée pareillement dans l’ensemble des logements et n’influence quasiment pas le décompte final de frais de chauffage.
https://www.ista.com/be/infotheque/faq/ … ue-le-zero-
#75 Re : Locations et baux » Decompte chauffage » 02-05-2018 17:20:58
Je ne suis pas dans l'erreur, je vous expose un fait : La firme TECHEM-CALORIBEL place des calos à évaporation dont le niveau de liquide lors du placement EST à zéro. Avec l'effet naturel de l'évaporation, il existe donc une consommation existante, même si votre radiateur n'a jamais fonctionné. Ce n'est pas un avis, c'est une réalité. Vous en faites ce que vous voulez..
Eh bien leur système prévoit qu'un supplément de liquide soit mis, par rapport au zéro, pour combler justement l'évaporation naturelle sur an,.
C-à-d que normalement, ils doivent mettre plus de liquide que le zéro. Ainsi, quand un radiateur n'a pas marché, le liquide revient au zéro par évaporation naturelle.
S'ils ne le font pas ils sont dans l'erreur et leur relevé est FAUX, parce que dans certains cas, l'évaporation naturelle du liquide est plus forte que l'évaporation due à la chaleur du radiateur.
Mais je crois plutôt que c'est vous qui ne voulez pas reconnaitre vos erreurs. Sur la photo, on voit bien que le constructeur du calorimètre a prévu la possibilité de mettre un supplément de liquide pour palier à l’évaporation naturelle.
Cela dit, je n'ai jamais eu affaire à cette firme, seulement à Ista, et eux remplissent leur tube bien au-delà de zéro et au bout d'un an sans chauffage, le liquide revient à zéro puisqu'il s'évapore en permanence. Je serais très étonnée que les autres firmes ne fassent pas de même, d'autant qu"il existe des normes dans ce secteurs : on ne fait pas n'importe quoi . Les calorimètres doivent être faits selon des standards, être calibrés selon des lois de physique stricte et posé à des endroits déterminés du radiateur
#76 Re : Locations et baux » Decompte chauffage » 02-05-2018 17:20:58
Les pertes sont réparties dans l'ensemble des radiateurs existants... et c'est logique et cohérent : si vous ne chauffez pas, vous bénéficiez cependant du confort apporté par la chauffe de l'ensemble du bâtiment, en plus de la chaleur émanant des appartements voisins..
Non.
Les pertes sont incluses dans le total et redistribuées entre les radiateurs qui ont fonctionné et pas dans tous les radiateurs. C'est d'ailleurs une des grosses erreurs de ce système : ceux qui consomment le plus prennent à leur charge les pertes du système. Ceux qui ne se chauffent pas ne payent rien.
J'ai ainsi eu le cas d'un locataire qui avait été très négligent et qui avait pris à lui seul 3/4 des frais, alors qu'un autre qui avait été longtemps absent n'avait rien payé
#77 Re : Locations et baux » réparation chasse wc : qui paie ? » 30-09-2017 19:31:52
Mais quelle discussion stérile...
Revenons aux faits scientifiques :
1) ce n'est pas de l'acide sulfirique mais sulfUrique
2) cet acide très corrosif n'est jamais utilisé par des particuliers
3) l'acide chlorhydrique, moins fort, est parfois utilisé par les plombiers pour le détartrage des serpentins par ex, dilué à une part pour trois. JAMAIS PUR ! Et même à cette dose là, le cuivre du tube est rongé après plusieurs détartrage
4) il faut bien entendu vider la cuve avant de mettre un produit détartrant, tel que le vinaigre
5) tout mécanisme de chasse comporte des joints en caoutchouc, d'une part pour l'étanchéité entre le mécanisme de vidage et la cuve, d'autre part pour le clapet du mécanisme de vidage lui-même. Donc AUCUN produit agressif. Même le vinaigre, qui est de l'acide acétique dilué (acide peu agressif) peut à la longue détruire les caoutchoucs.
6) finalement, un mécanisme de vidage n'est pas difficile ni couteux à changer. On dévisse le dessus du mécanisme par le haut (la cuve) sans toucher au bas (un gros écrou), qui est sous la cuve et coincé entre la cuve, et le wc et on revisse le nouveau. Le tout est de trouver identiquement le même mécanisme que l'original, ce qui peut être difficile si l'ancien a un certain âge. Je l'ai fait personnellement il y a quelques mois, et ça m'a pris 5 minutes; En effet, le vinaigre chaud n'était pas venu à bout du tartre et avait finalement rongé la soupape du vidage.
#78 Re : Locations et baux » Decompte chauffage » 02-05-2018 17:20:58
Même sans être exposé au soleil, le liquide s'évapore naturellement.
Prenez un verre d'eau et déposez-le sur la table pendant un an... bien sur, si vous chauffez, cela s'évaporera plus vite
Non !
Un calorimètre bien conçu tient compte de l'évaporation naturelle car le niveau zéro a été calculé pour être atteint après un an d'utilisation sans chauffage, en tenant compte de l'évaporation naturelle. C-à-d que le remplissage se fait au delà du niveau zéro, et qu'après un an , ce niveau est atteint.
J'ai des note de frais avec des radiateurs qui n'ont pas été utilisés un an durant, et les frais sont de zéro car après un an le niveau atteint rejoignait la ligne zéro du tube, après avoir diminué effectivement de 4 mm +/-
J'ai une photo d'un calorimètre Techem justement, trouvée sur Google et on voit bien que le "zéro" est bien en dessous du niveau de remplissage.
#79 Re : Locations et baux » Decompte chauffage » 02-05-2018 17:20:58
Christine Rivière a écrit :rexou a écrit :Il faut savoir, comme je l'explique à mes locataires, que le chauffage, tous radiateurs fermés, a aussi un coût. L'eau chaude part de la chaudière, parcourt tout un circuit dans la tuyauterie à travers tout l'immeuble, et revient nécessairement plus froide à son point de départ. Cette énergie contribue à chauffer l'ensemble du bâtiment.
Logiquement, un calorimètre ne diminue que si le radiateur chauffe, votre remarque n'est donc pas pertinente.
D'une part, les calos à évaporation sont munis d'un tube rempli d'un liquide qui s'évapore m^me si le radiateur n'est jamais en service. Cpmptez jusqu'à 10% environ de l'échelle du calorimètre. le niveau est le niveau de départ, en tout cas chez Techem Caloribel.
Les pertes sont réparties dans l'ensemble des radiateurs existants... et c'est logique et cohérent : si vous ne chauffez pas, vous bénéficiez cependant du confort apporté par la chauffe de l'ensemble du bâtiment, en plus de la chaleur émanant des appartements voisins.
Je ne sais pas comment sont calibrés les calorimètres de votre firme, mais ceux que j'ai vus jusqu'à présent sont munis d'une échelle qui tient compte de cette évaporation, car le niveau zéro est situé en dessous du niveau atteint après remplissage. Au bout d'un an sans fonctionner le niveau du tube atteint le zéro par évaporation naturelle.
Que vous soyez CP depuis 35 ans ou fils de la reine d'Angleterre n'y change rien : vous êtes dans l'erreur
Un calorimètre à liquide diminue par contre par évaporation naturelle, mais l'échelle en tient compte, en marquant un niveau 0 qui tient compte de l'évaporation sur une année, radiateur coupé en permanence.
#80 Re : Locations et baux » Decompte chauffage » 02-05-2018 17:20:58
Le décompte semble porter uniquement sur le chauffage. Il semble être correct. C'est cependant beaucoup à mon sens. Peut-être que les cinq occupants se chauffent sans faire attention. .
Si les autres occupants se chauffent "sans faire attention", c'est eux qui payent la note et celui qui ne se chauffe pas ne paye pas.
Votre remarque est donc non pertinente.
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres