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#61 Copropriétés forcées » Bulletins de votes erronés. » 16-10-2013 15:30:49
- stanwim
- Réponses : 1
J'ai eu copie des bulletins de votes officiels qui seront présentés aux copropriétaires lors de notre AG de dimanche prochain, et je constate que des erreurs très importantes y sont reproduites tant au niveau de l'acte de base
qu'au niveau des majorités requises lors des votes.
Que faudra-il faire lors de l'AG?
#62 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété. » 29-10-2013 08:55:13
stanwim a écrit : J'ai lu par ailleurs, que la conciergerie n'est pas la propriété de l'ACP, mais de chaque propriétaire en particulier suivant ses quotités détenues.
Exactement au même titre que toutes les parties communes...
Par ailleurs, qu'est-ce que l'ACP, sinon l'ensemble des quotités de chaque CP ?
Mais dans ce cas çi une partie commune est transformée en partie privative
assujettie à des charges calculées suivant les millièmes des autres parties privatives. Le locataire devra nécessairement participer à diverses charges.A mon avis il faudrait augmenter les quotités totales de la quotité des la conciergerie.
#63 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété. » 29-10-2013 08:55:13
J'ai lu par ailleurs, que la conciergerie n'est pas la propriété de l'ACP, mais de chaque propriétaire en particulier suivant ses quotités détenues.
#64 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété. » 29-10-2013 08:55:13
Que pense Rexou du syndic qui met en seul point à l'ordre du jour le point suivant avec indication pour le vote 1/2+1 :
CONCIERGE 1/2+1
- satisfaction de propriétaires
- coût sur base annuelle
- offres de services d'entretien en remplacement(annexe 6)
- location de la conciergerie
Il me semble qu'il ne peut être voté sur ce point ( en globo ) vu qu'il faut des majorités différentes.
Il s'agit de remplacer la concierge par une société de nettoyage.
La location de la conciergerie entraînerait à mon avis une modification des millièmes de la copropriété, étant donné qu'elle passerait en privatif.
#65 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété. » 29-10-2013 08:55:13
@ Rexou. Ce point n'était pas à l'ordre du jour de l' AG d'octobre 2012 et il n'y a pas eu de vote pour la constitution du CDC.
Mais nous savons que deux nouveaux copropriétaires( pour moi c'est CP de moins de trois ans) s'occupant de tout ce qui bouge dans la copropriété et rencontrant très régulièrement le syndic ainsi que son personnel employé désireraient acquérir un certain niveau de pouvoir dans la copropriété ( quel pouvoir......., uniquement contrôler le travail du syndic.). Ils espèrent ainsi forcer certaines décisions selon leurs désirs en ayant une influence très néfaste sur le syndic qui ne demande pas mieux que de pouvoir diminuer sa charge de travail, car dans ce sens il avait déjà essayé lors de l'AG de 2012 de constituer en complément au CDC un " groupe de travail non élu, mais sur base volontaire " s'occupant de la demande de certains devis e de divers autres travaux. Je précise que lors de la constitution du CDC, en 2011,ces 2 CP, candidats, n'avaient pas été élus suite à la limite de 3 membres pour le CDC. Et voilà la raison essentielle de vouloir élargir le CDC à 5 membres.
#66 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété. » 29-10-2013 08:55:13
Bonjour,
Merci à grmff pour sa réponse, mais afin d'éclaircir un peu plus le sujet je vais expliciter la chronologie des faits:
Lors de notre AG du 23/10/2011, afin de se mettre en conformité avec la nouvelle loi de 2010 concernant les copropriétés, nous avons voté pour la constitution d'un CDC composé exclusivement de trois membres, et je précise que six(6) candidats étaient en lice.Les 3 membres ayant obtenu le plus de voix ont donc été nommés. Je constate également que ni la loi, ni l'acte de base, ni le règlement de copropriété ne déterminent le nombre de membres requis pour constituer le CDC ainsi que la durée du mandat de ce CDC.
Il est donc généralement de coutume qu'un CDC soit composé de 3 membres et de plus il y a un précédent de près de 40 années d'un conseil de gérance de 3 membres.
A mon avis, sauf erreur de ma part, on pourrait interpréter la décision de l'AG du 23/10/2011 de limiter le CDC à 3 membres comme une composante
du règlement de copropriété concernant la composition du CDC.
Je signale que le syndic n'a pas avisé le CDC pour mettre ce point à l'ordre du jour et que le CDC y est totalement opposé.
C'est tellement flagrant, que le syndic a envoyé l'ordre du jour pour l'AG
sans avoir convoqué préalablement le CDC afin de consulter les points mis à l'ordre du jour.
#67 Copropriétés forcées » Conseil de copropriété. » 29-10-2013 08:55:13
- stanwim
- Réponses : 90
Bonjour,
J'ai lu tous les sujets concernant le Conseil de Copropriété mais je n'y ai pas trouvé la réponse à ma question.
- Quelle est la durée d'un Conseil de Copropriété composé de trois membres
tous copropriétaires.
Depuis 40ans notre immeuble a toujours eu, soit dans le passé, un Conseil de Gérance, et depuis la Loi de 2010 un Conseil de Copropriété, composé exclusivement de 3 membres copropriétaires.
A ma grande surprise je constate que le syndic met à l'ordre du jour de l'AG du 20 de ce mois l'article suivant : Désignation des membres du Conseil de Copropriété ( max 5 ).
Il n'y mentionne aucune démission d'un quelconque membre ou du Conseil de Copropriété au complet. Ce Conseil a toujours bien fonctionné avec trois
membres depuis quarante ans et de quel droit peut-il démissionner d'office
ce Conseil et le remplacer par un Conseil à sa convenance .
Merci de vos réponses.
Je précise que je ne suis pas membre du Conseil de Copropriété mais je considère que c'est un abus de pouvoir de la part du syndic.
#68 Re : Copropriétés forcées » Concierge. » 21-10-2013 20:02:48
Bonjour,
Un très grand remerciement à Luc pour sa très grande sagesse et expérience
lors de sa réponse à ma question. Cela me procure indiscutablement de très bons éléments contradictoires pour l'assemblée générale du 20 de ce mois.
Pour plus de précision voici le texte mentionné à l'ordre du jour :
11) CONCIERGE (1/2+1)
- Satisfaction des propriétaires
- Coût sur base annuelle
- Offres des services d'entretien en remplacement (annexe 6)
- Location de la conciergerie
Je trouve ce texte très ambigu, et de plus le syndic a déjà effectué les démarches en vue du remplacement de la concierge alors q'aucune demande en ce sens n'a été faite lors des AG précédentes!
#69 Copropriétés forcées » Concierge. » 21-10-2013 20:02:48
- stanwim
- Réponses : 3
Bonjour,
Notre immeuble comprend plus de 200 appartements ou studios, et dispose depuis quarante ans d'une concierge dont le travail consiste essentiellement
à l'entretien et à la surveillance des parties communes. Lors de notre prochaine assemblée générale il sera mis à l'ordre du jour : 1) Satisfaction des propriétaires. 2) coût sur base annuelle de la concierge. 3) Offres de services d'entretien en remplacement de la concierge. 4) mise en location de la conciergerie.
A mon avis tous ces points n'en forment qu'un seul : le licenciement pur et simple de la concierge. Ma question est : ce vote doit-il obtenir les 3/4 des voix
ou simplement la 1/2+1.
Merci de vos avis.
#70 Copropriétés forcées » une employée de syndic peut-elle exercer les fonctions du syndic » 08-08-2013 12:23:34
- stanwim
- Réponses : 18
Bonjour,
Nous nous trouvons dans notre immeuble avec un problème de fiabilité de la part de notre syndic. Tous les mails ou décisions prises pour notre immeuble se font par l'intermédiaire d'une employée de notre syndic. Elle signe de son propre nom les mails et certains autres documents. Le bureau du syndic est une S.A.
Lors du vote pour la nomination du syndic nous avons voté pour le syndic et non pour son employée.
Depuis un certain temps c'est son employée qui convoque les membres du Conseil, qui se permet même d'écrire des remarques désobligeantes vis-à-vis
du président de ce conseil. Elle prend également des décisions assez harcelantes vis-à-vis de la concierge.
De plus, elle a créé un "groupe de travail" comprenant six copropriétaires
volontaires, mais il n'a jamais été voté à lA.G. pour la constitution de ce "groupe de travail". Cette personne, grâce à ce "groupe de travail" passe pardessus l'autorité du Conseil.
Cette situation est des plus malsaines et ne provoque que des conflits. Que faut-il faire?
#71 Re : Copropriétés forcées » consommation d'eau » 16-10-2012 22:31:50
Merci de vos réponses car ce seront ces problèmes qui seront à l'ordre du jour lors de l'AG de dimanche prochain. Vos réponses me seront très utiles, encore merci.
Mais ISTA a l'obligation de calculer les répartition des frais sur base:
1/ Des consommations relevées
2/ Des factures d'eau que le Syndic lui a transmisesSi ce n'est pas le cas, votre commissaire aux comptes doit proposer à l'AG de ne pas voter l'approbation des comptes car ils sont entachés d'erreurs.
Sur les décomptes effectués par ISTA, les montants pris comme points de départ doivent correspondre aux montants figurant sur vos factures d'eau.
Si ce n'est pas le cas:
- Depuis quand avez-vous remarqué ce problème?
- qu'en pense votre Syndic?
- qu'en pense votre commissaire aux comptes?NB si l'AG a déjà approuvé ces décomptes, vous ne disposez que de 4 mois pour introduire une requête devant le Juge de Paix.
#72 Re : Copropriétés forcées » consommation d'eau » 16-10-2012 22:31:50
C'est là que réside effectivement le problème, ISTA ne tient nullement compte des tarifs de la compagnie dont dépend Ostende.
Mais où est le problème?
Les factures d'eau à BXL sont établies par l'IBDE. Le Syndic fournit les factures d'eau provenant de l'IBDE à Ista qui les redistribue en fonction des consommations.
Vous pensez que les montants figurant sur les factures d'eau ne sont pas les mêmes que ceux pris en compte par Ista???
#73 Re : Copropriétés forcées » consommation d'eau » 16-10-2012 22:31:50
C'est ISTA qui qui relève les compteurs et calorimètres et c'est également ISTA qui établit les comptes individuels des consommations et les transmet au syndic qui les répercute dans les comptes annuels.
Mais ISTA ne fait que les relevés me semble-t'il.
C'est votre Syndic qui refacture les factures d'eau sur base des consommations relevées par ISTA?
Votre commissaire aux comptes fait rapport à l'AG avant l'approbation des comptes. A-t'il signalé une quelconque annomalie?
#74 Re : Copropriétés forcées » consommation d'eau » 16-10-2012 22:31:50
Naturellement qu'il y a un commissaire aux comptes, mais les factures individuelles de consommation d'eau et de chauffage sont établies pas une société extérieure "ISTA"
Vous n'avez pas élu de commissaire aux comptes?
#75 Copropriétés forcées » consommation d'eau » 16-10-2012 22:31:50
- stanwim
- Réponses : 9
Dans une copropriété,le prix la consommation d'eau, mesurée par des compteurs individuels peut-il être nettement supérieur au prix officiel de la compagnie. Chaque personne domiciliée en Flandre a droit à 15m³ d'eau gratuite ainsi qu'a un tarif préférentiel. Est-il normal qu'un syndic ignore ces avantages lors de l'établissement des décomptes annuels.
D'après la compagnie qui fournit l'eau les personnes domiciliées à l'adresse de la copropriété seraient renseignées sur la facture annuelle.
Faut-il s'adresser à la Justice de Paix afin que le syndic établisse des décomptes annuels corrects? (?)
#76 Copropriétés forcées » Fin de contrat du syndic. » 23-08-2011 10:26:40
- stanwim
- Réponses : 32
Bonjour,
Bientôt le contrat du syndic de notre immeuble vient à échéance.
Le Conseil de Copropriété ne doit-il pas lancer un appel d'offres?
Je suis certain que lors de l'AG le contrat du syndic actuel sera reconduit d'office, sans que les copropriétaires aient eu connaissance d'offres d'autres syndics.
Que faut-il faire?
#77 Re : Copropriétés forcées » Du noir pour l'homme à tout faire du syndic » 20-01-2011 00:17:19
La défense du syndic concernant le paiement au "NOIR " d'un homme de peine
est la suivante : " je me suis toujours désolidarisé de cette méthode ".
Il n'empêche que c'est le syndic qui payait l'homme de peine depuis plus de dix ans. Je lui ai demandé à six reprises, lors de l'AG du 14/11/2010, d'où provenait l'argent liquide pour rémunérer cet homme de peine, et jamais il n'a voulu me répondre et ne veut toujours pas me répondre. Donc je suppose qu'il y a des faux dans les comptes annuels et qu'il s'est empressé de nommer lui-même une commissaire aux comptes avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, et cette dame est complètement à sa botte. Moi-même j'ai refusé de donner décharge au syndic ainsi qu'à lACP de ces comptes.
Lors des votes concernant la décharge il n'avait pas encore signalé que des paiements en "NOIR" avaient été effectués, ce qui aurait pu changer le résultat de ces votes.
#78 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
Voici une matière nouvelle au niveau des ACP. Et je pense qu'il faut être prudent en la matière.
Voici ma position toute personnelle:
- L'ACP a la personnalité juridique. Le fait de créer un site ou blog officiel au nom de l'ACP, lui appartenant et géré par son représentant légal doit être prise en AG. Il peut aussi s'agir d'un service fournit par un syndic professionnel contractuellement prévu (rémunéré ou non).
- A noter que les information reprises sur le site ou le blog officiel de la copropriété pourraient engager la responsabilité de celle-ci. Quid si sur le blog se retrouve des injures entre occupants de type racial ou autre? Il faut donc s'il est complètement ouvert qu'il soit modéré (Hein PIM
- Si chacun est en droit de s'exprimer, et donc d'ouvrir son propre blog ou groupe de discussion sur un réseau social, il faut éviter toute confusion possible pour l'internaute. Il doit savoir si l'information qu'il lit est officielle et émane de l'ACP ou s'il s'agit d'une initiative en dehors de l'ACP. D'où, il me semble que le nom de l'ACP soit réservé à son site, blog ou...officiel.
Bon surf sur le net....
La première phrase de mon blog était : " ceci est le blog NON OFFICIEL de la résidence......
#79 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
Est-ce votre citation est/sera envoyé endéans les trois mois (AG avant le 01.09.2010) ou 4 mois?
L'AG ayant eu lieu le 14/11/2010, j'ai le temps jusqu'au11/03/2011( voir samedi et dimanche)
J'ai l'intention de demander les démissions du syndic ainsi que du conseil de copropriété pour faux en écritures et falsification des comptes.
Lors de l'AG du 14/11/2010, ces messieurs ont osé mettre au vote la décision de payer des ravaux supplémentaires de la concierge "au noir" in "'t zwart" comme ils ont dit. Je précise que je suis parfait bilingue et c'est ce qui les embête le plus.
#80 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
mes interventions sont très audibles sur la bande car j'ai demandé au moins six fois au syndic d'où provenait l'argent nécessaire pour avoir payé durant 10 ans un homme à tout faire en "NOIR" et l'on entend très bien le président dire au moins 3 fois " IN 'T ZWART ". Donc il n'y a même pas de gêne dans cette république bananière.
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