Pour vous, il vaut mieux un accord écrit en effet. Mais cet accord doit prévoir que le montant du loyer ne sera pas revu à la hausse suite à ce changement d'affectation partielle. Ou doit préciser le montant de la majoration de loyer demandée par le bailleur. En tout cas, il faut préciser quelle est la part de loyer qui se rapporte à une activité professionnelle, sinon la totalité du loyer risque d'être taxée, comme dit Panchito.

Il semble que votre bailleur ne soit pas conscient du risque d'augmentation d’impôt qu'il encourt. C'est sans doute la raison de son accord...  Et il est difficile de chiffrer le montant de ce surplus d'imposition sans connaître la situation fiscale de votre bailleur. S'il n'a qu'un seul bien, ou s'il a un crédit en cours, cela n'aura peut être pas d'incidence... mais rien n'est moins sur.

Dans ce cas tout va bien ! 
C'est en effet la solution la plus simple pour tout le monde.

Je ne pense pas que la police puisse intervenir. Elle n'a pas le pouvoir d'agir dans ce domaine dans la mesure où il n'y a ni délit ou infraction, ni mise en danger de qui que ce soit. A la limite, il est possible de tenter "d'intimider" le locataire... Mais c'est pas gagné ! C'est uniquement du civil...

Comme dit Rico, ne surtout pas entrer en l'absence ou sans l'accord du locataire. Mais un recommandé stipulant que la visite urgente du bailleur et d'un technicien s'impose, qui précise que de nombreuses demandes sont déjà restées sans réponse favorable, mettant le locataire en demeure de laisser accéder aux lieux au plus vite et au plus tard dans les huit jours... et surtout, mentionner que sa responsabilité financière sera engagée et que tous les frais occasionnés par son attitude seront portés à sa charge.

Le locataire pouvait refuser de payer ces trois mois. Il peut encore demander le remboursement du "trop payé" en cours de bail. Bien sur que le proprio a intérêt à demander 3 mois. Comme il a intérêt à demander une garantie en cash. C'est illégal et les locataires en général le savent...
Si une somme  -fût-elle excessive- est déposée en garantie, il est bien logique qu'elle puisse servir à l'apurement des dettes. Comme vous le dites, tel est bien le but du dépôt de garantie. 

Frais d'expert pour 8 logements... cela justifie déjà mieux le prix demandé ! Et la moitié est à charge du locataire.
Le prix est raisonnable. Pas vraiment bon marché (mais cela peut se négocier aussi) mais rien d'un vol !

Perso, je fais faire toutes mes expertises par le même expert qui me compte un forfait (50€) et demande 100€ au locataire. J'ai donc une réduction de 50% sur ma quote-part. Et c'est un géomètre compétent.

Excellent conseil, mais qui s'adresse au locataire. Ici, il semble que l'intervenant soit le bailleur. 

D'abord, oui, bien sur qu'on peut parler de vétusté après un an ! Ensuite, vous effectuerez ce calcul lors du départ de vos locataires. Dans 6 mois ? Dans 3 ans ?? Dans 10 ans ???

Vous avez fait l'économie d'un expert... C'est un choix. En cas de problème, c'est rarement le meilleur ! Et sans se focaliser sur la plaque chauffante, il est à craindre que vous n'ayez à faire face à d'autres dégradations...

Il est fort conseillé de faire appel à un expert compétent, de le mentionner sur le bail (désigné à frais communs) et d'indiquer que ce même expert, (aux mêmes conditions) sera aussi chargé de l'état des lieux de sortie. Mais chaque partie reste libre de faire en outre appel (à ses frais exclusifs) à n'importe quel autre expert de son choix.

En effet, il peut être intéressant de faire citer aussi le conjoint ou cohabitant légal même si ce dernier n'a pas signé le bail.
La démarche n'est pas obligatoire et le droit au bail n'est pas en cause (si le bailleur n'a pas été formellement prévenu), mais au niveau du recouvrement des sommes dues, c'est tout à fait positif !

Merci pour l'info, j'ignorais qu'il était possible de faire citer aussi un cohabitant légal (non déclaré formellement) n'ayant pas signé le bail. 

Je partage cet avis. Sauf en cas de locataires mariés ET vous ayant avisés de leur mariage.

La personne qui n'a rien signé  n'est pas partie prenante au contrat. S'il s'agit d'un couple marié -dont vous n'auriez pas eu connaissance du statut de manière formelle- c'est pareil, sauf que les époux peuvent être solidaires des dettes du conjoint.