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#901 Re : Copropriétés forcées » Faire invalider une AG auprès du Juge » 21-10-2011 15:26:12
Rexou à écrit
"Il a donné son accord... " Il le regrette peut être, mais cet accord est valide si 80% des présents ou représentés lors de l'AG ont voté cet accord.
Exact, il a donné son accord et il le regrette et le vote a recolté plus des 80%
Si ses quotités sont de 315 millièmes, dans une ACP de 6 lots, cela peut donner à penser qu'il possède deux lots. Mais alors, la différence ne serait pas énorme, et de plus, à son avantage.
Il y a de nombreuses années, il s'agit effectivement de 2 lots qui ont été réunis en 1.
Avec 315/1000ème, ça change que actuellement, il paie 1/6 de tous les frais d'ascenseur soit 16,66% tandis que par rapport aux quotités, cela fera 31,5% sois pratiquement du simple au double.
Sauf si le PV décisionnel (tardif) est contesté, tous les autres points ne sont pas de nature à invalider l'AG.
Le PV décisionnel doit être rédigé par le syndic en séance, avec indications des majorités obtenues, du nom des votants contre et des abstentionnistes. A la fin de la séance, le PV décisionnel doit être lu et signé par le président de l'AG et tous les CP encore présents : ART.577-6 §10. Ceci est très important et n'a pas été fait et mérite, je pense, l'annulation de l'AG.
Par contre : "les frais d'ascenseur"... ça reprend quoi au juste ? Tout est bien spécifié ? Les frais d'entretien, c'est relativement minime. Mais les réparations, l'éventuelle remise aux normes ?
Oui, ça reprend tout et aussi la remises aux normes qui doit avoir lieu.
Ah, je ne suis pas certain qu'une ACP de 6 lots doive avoir un commissaire aux comptes nommé...
Si, Art.577-8/2 et il n'y a pas de distinction entre les ACP de plus ou de moins de 20 lots.
-Tous les autres points sont mineurs et sans incidence sur les décisions prises. C'est un syndic pro ?
C'est un monsieur de 75 ans non CP dans l'immeuble et pas agréé IPI donc normalement pas autorisé à être syndic dans cet immeuble.
Et donc, tout ça, ça fait beaucoup et même, si je concède que certaines irrégularités sont mineures, d'autres, comme le PV décisionnel qui n'a pas été rédigé en séance, me semble très important.
Mais, constatons aussi que ça fait beaucoup d'irrégularités dans la copropriété.
#902 Re : Copropriétés forcées » Faire invalider une AG auprès du Juge » 21-10-2011 15:26:12
Il ne connaissait pas la loi
On a déjà vu plus pertinent comme argument...
Oui, mais c'est une réalité qu'il ne va pas utiliser devant le juge car tout le monde sait que "quiconque est censé connaitre la loi".
Ma question était :
Sur base des infractions commises à cette AG, peut-il essayer de la faire invalider devant le juge de paix ?
#903 Copropriétés forcées » Faire invalider une AG auprès du Juge » 21-10-2011 15:26:12
- bada
- Réponses : 37
Mon frère, CP dans un copro de 6 lots voudrait faire invalider l'AG qui vient d'avoir lieu car L'AG a décidé de modifier la répartition des charges.
En fait, il possède 315/1000ème dans l'immeuble mais en ce qui concerne les frais d'ascenseur, ils ne sont pas répartis en fonction du nombre de millièmes de chacun mais divisés par le nombre d'appartements soit 6. Cette répartition a été décidée lors d'une AG, il y a plusieurs années, alors que mon frère n'était pas encore CP dans cet immeuble.
Lors de la dernière AG, il a donné son accord, sous la pression des autres CP pour que les frais d'ascenseur soient répartis en fonction des millièmes et plus divisés par le nombre d'appartements. Il ne connaissait pas la loi et donc ne savait pas qu'il faut 4/5 des quotités pour voter la modification des charges. Le syndic vient de lui envoyer le PV de l'AG qui acte le changement de la répartition des frais.
Il y a pas mal d'illégalité dans cette copropriété :
1. le syndic n'envoie pas les convocations par recommandé et il n'y avait pas encore eu d'AG depuis la nouvelle loi donc pas d'accord de sa part de recevoir la convocation par courrier simple ou mail.
2. le syndic n'a pas rédigé de PV décisionnel lors de cette AG.
3. le syndic n'a pas mis à l'ordre du jour "la quinzaine dans laquelle l'AG annuelle devait avoir lieu.
4. C'est le syndic qui préside l'AG et pas un CP
5. Il n'y a pas de contrat entre le syndic et l'association des CP
6. le syndic n'a pas présenté de budgets prévisionnels.
7.Aucun commissaire aux comtes n'a été désigné.
et je pourrait encore trouver d'autres infractions dans cette copropriété.
Sur base de ces infractions, mon frère pourrait-il faire invalider l'AG auprès du juge de paix.
Si oui, comment fait-on une requête (modèle type) ?
#904 Re : Copropriétés forcées » ascenseur en panne la veille d'une assemblée ! » 07-10-2011 12:37:10
@ HKO
En fait, ça coute combien de remplacer ce moteur ?
Kaplan à écrit
de fonds demandent plusieurs trimestres au minimum pour obtenir la somme nécessaire pour lancer les travaux
Oufti !!! on n'est pas en Somalie ici !
#905 Re : Copropriétés forcées » ascenseur en panne la veille d'une assemblée ! » 07-10-2011 12:37:10
Rexou à écrit
Donc, au niveau de ses pouvoirs, c'est discutable et à voir dans un contexte précis. Au niveau de son devoir, encore en fonction du contexte, mais si le bon usage de l'ascenseur n'est pas vital, il me semble inapproprié d'engager des frais importants sans avoir les fonds ni l'accord des CP.
Je veux bien vous suivre sur cette appréciation.
#906 Re : Copropriétés forcées » ascenseur en panne la veille d'une assemblée ! » 07-10-2011 12:37:10
@ Rexou
OK pour les points 1, 2, et 4.En ce qui concerne le point 4, l'ascenseur est un élément important dans une copropriété et s'il ne fonctionne plus, il est important de le faire fonctionner et j'estime que le syndic à l'autorité pour le faire; Le hic, c'est qu'il n'y a pas de sous. La faute à qui, le syndic ou les CP qui n'ont pas voulu créer de fond de réserve.
Pour moi, il peut faire réparer, sans provoquer d'AGE mais comme vous le dites, il peut aussi entendre les commentaires des CP lors de cette AG imminente le tout de voir d’où vient le vent mais dans sa mission de syndic, il a le pouvoir et le devoir de faire fonctionner la copropriété et dans ce cas, l'AGE n'est pas nécessaire
#907 Re : Copropriétés forcées » ascenseur en panne la veille d'une assemblée ! » 07-10-2011 12:37:10
rexou à écrit
- Convoquer une nouvelle AG avec ce point à l'ordre du jour et lancer un appel de fonds après avoir trois devis minimum à présenter.
Je pense que le syndic n'est pas obligé de convoquer une AGE mais qu'il peut faire exécuter les réparations et s'il n'y a pas d'argent dans la caisse (merci pour l'imprévoyance et l'absence de fond de réserve)), faire un appel de fonds pour couvrir la réparation.
#908 Re : Copropriétés forcées » Problème de paiement des charges » 05-10-2011 10:28:25
grmff à écrit
Cette lettre me semble légale. Vous êtes donc syndic ensemble. Toutes les décisions doivent être prises à deux. Tous les payements doivent être signé à deux. Toutesles convocations doivent être faites à deux.
Perso, elle ne me semble pas légale car cette lettre parle de GÉRANTS et pas de SYNDIC. Seul, le terme syndic est valable.
#909 Re : Locations et baux » Mise en demeure pour cessation de paiement de loyer » 04-10-2011 15:56:42
C'est vrai que Malaga, c'est 500Kms plus loin que ma destination. 
un otra vez sera.
#910 Re : Copropriétés forcées » Problème de paiement des charges » 05-10-2011 10:28:25
Cette lettre ne me semble pas correcte car il faut nommer UN syndic et pas 2 gérants.
En plus, les comptes bancaires doivent être au nom de la copropriété et géré par le syndic et pas au nom d'un copropriétaire. 
#911 Re : Locations et baux » Mise en demeure pour cessation de paiement de loyer » 04-10-2011 15:56:42
Donc, je l'envoie à l'adresse de mon bien et même s'il ne va pas chercher le recommandé à la poste (il est en "vacances" en Espagne depuis plus de 3 mois), il est sensé avoir eu l'occasion d'en prendre connaissance.
Je pars en Espagne à la fin du mois. Si vous voulez, je peux déposer votre courrier dans sa boite aux lettres
#912 Re : Copropriétés forcées » Problème de paiement des charges » 05-10-2011 10:28:25
En un, faites ce que Pim a déjà écrit 2 fois : nommer un syndic, c'est OBLIGATOIRE. Même si c'est vous.
Un acte de base DOIT exister, dans lequel vous trouverez pas mal de littérature au sujet du syndic et des paiements et probablement les indemnités à faire payer au mauvais payeurs, soit un intérêt ou comme chez nous, un euro par jour de retard après le 30ème jour de la date d'invitation à payer.
#913 Re : Copropriétés forcées » 1ère AG » 27-09-2011 07:05:22
comme je possède plus d'un cinquième des parts dans les parties communes, je peux apparemment la convoquer moi-même, c'est correct ?
Non, c'est le syndic qui convoque donc le syndic qui est inscrit dans l'acte de base pour la 1ère AG. S'il ne le fait pas, vous lui demandez de le faire, par courrier recommandé et si au bout de 30 jours, il n'a pas convoqué l'AG, vous pouvez la convoqué vous- même. Et même dans une petite copropriété, je vous conseille de suivre la procédure légale.
#914 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété » 27-09-2011 18:15:02
Je confirme les propos de Luc et de grmff, c'est le syndic et lui seul qui doit gérer les comptes de la copropriétés.
#915 Re : Copropriétés forcées » Rôle du vérificateur aux comptes » 23-09-2011 15:54:03
Les deux comptes doivent être au nom de la copropriété, un compte pour le fond de roulement et l'autre pour le fond de réserve et tous les deux, gérés par le syndic
.
Le problème qui se pose alors c'est que faisons-nous en cas de petites réparations à moindre prix lorsque nous avons besoin de liquidité immédiate?????
Voyez avec le syndic qui va acheter le petit matériel ou vous allez l'achetez avec l'accord du syndic, qui vous remboursera. Et ticket de caisse pour la comptabilité.
#916 Re : Copropriétés forcées » 1ère AG » 27-09-2011 07:05:22
en tant que syndic bénévole, ai-je le droit de convoquer moi-même la toute 1ère AG de l'ACP et proposer "mon" ordre du jour ?
A ma connaissance, NON
La 1ère AG est sous la responsabilité du promoteur de l'immeuble.
Combien y a t-il de lots dans votre immeuble ? moins de 20 lots ??
#917 Re : Copropriétés forcées » Production d'eau chaude commune limitée à un horaire ? » 22-09-2011 21:34:15
kaplan à écrit
Et si cette decision est prise en cours de bail en AG, c'est au bailleur ou au syndic de communiquer cette décision au locataire?
Le syndic imprime un nouveau ROI, qu'il affiche à l'entrée de l'immeuble et en donne une copie à tous les occupants et à tous les CP.
#918 Re : Copropriétés forcées » Production d'eau chaude commune limitée à un horaire ? » 22-09-2011 21:34:15
@ Rexou
Plus le temps de coupure est court, plus faible sera l'économie possible. Une coupure de 22h30 à 5h ne conduirait pas à une économie fort substantielle.
Oui, c'est évident et dans cet exemple, ça fait une coupure de 6H30, sur 24H, ça ne fait que 27% du temps en mode coupure. S'il fallait encore diminué ce pourcentage, cela deviendrait vraiment faible mais à 27%, ça mérite d'y réfléchir sauf si le confort des occupants est mis en péril.
#919 Re : Copropriétés forcées » Production d'eau chaude commune limitée à un horaire ? » 22-09-2011 21:34:15
Rexou à écrit
L'énergie nécessaire à réchauffer une masse d'eau froide est au moins égale dans la plupart des cas à celle que demande la simple conservation d'une température minimale constante.
Pas nécessairement. Si les réservoirs d'eau chaude sont bien isolés, la masse d'eau baissera en température mais ne deviendra pas froide mais tiède et il existera toujours une économie à réguler l'eau chaude de combien ??? pas facilement chiffrable. Au lieu de réguler de 22H à 6H, on pourrait très bien réguler de 22H30 à 5H. ça pourrait satisfaire ceux qui se lèvent tôt pour aller au travail.
Personnellement, j'ai une régulation de 22H à 7H et je vois la différence dans ma consommation de mazout mais je ne sais pas vraiment dire combien de litres sont économisés
#920 Re : Copropriétés forcées » Production d'eau chaude commune limitée à un horaire ? » 22-09-2011 21:34:15
Dois-je comprendre que si cela a été validé en assemblée générale cela revête alors un principe tout à fait légal ?
Oui, si la plage horaire a été décidée lors d'une AG d'il y a 1, 3 ou 10 ans, peu importe, c'est légal.
Et si vous voulez faire changer la plage horaire, vous devez demander au syndic, 3 semaines avant la prochaine AG, de l'inscrire à l'ordre du jour.
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