Ah bon ? Je n'ai jamais entendu parler de cette obligation. Je n'en vois pas quelle serait la raison, mais quand bien même...

Un accord signé par deux parties n'a aucune raison de ne pas être valable.

@ Francis : J'ai sans doute eu de la chance, mais je suis passé le tout tout premier, sans avocat et à 9h05. 

Oui.

Par contre, pour relativiser vos craintes, je suis passé voici un mois et je suis passé le tout premier ! Sans avocat, et ma locataire non plus. Je n'ai pas repéré d'avocat dans la salle, mais en justice de paix, ils restent souvent en civil. Mon nom de famille commence par la lettre "A"... Mais j'ignore si cela a eu une incidence.

La question est aussi d'évaluer si toutes les obligations annexes et leurs conditions (ASRD et incendie notamment) ne gomment pas l'avantage du taux un peu plus bas.

Faire son marché est fastidieux et délicat. Il est possible -et à mon avis intéressant- de consulter un courtier, genre Immotheker. Il n'est pas inutile non plus de comparer en termes de mensualité nette plutôt qu'en termes de taux.

Francis, vous avez trouvé le début d'une ébauche de l'ombre de la possibilité éventuelle d'un intérêt à la chose. Mais il vous a fallu creuser profond ! Encore que le "bénéficiaire" potentiel ne soit jamais qu'un tiers tout à fait étranger au contrat.

Je serais assez d'accord avec Grmff, sauf que... je crains fort que l'enregistrement -principalement des baux- ne soit qu'un prélude à une taxation des loyers. A défaut de valeur ajoutée, le risque, c'est de voir les taxes se profiler.

Donc, je ne vois toujours aucun intérêt pour le bailleur, je n'y vois que de possibles inconvénients.

C'est en effet la triste réalité, oui.
Et si le locataire était moins sur-protégé, les bailleurs seraient moins regardants dans les sélections. Peut-etre même qu'il deviendrait superflu de falsifier ses fiches de paie.

Exact. Et encore plus long que ce que je pensais.

Le mieux serait de tenter d'obtenir leur départ rapide et volontaire. Vos locataires semblent fort peu solvables et les frais de procédure d'expulsion seront aussi à votre charge.

L'indemnité de trois mois, surtout après cinq mois de location effective a toutes les chances d'être acceptée par un juge. C'est lorsqu'elle est de six mois qu'elle est souvent diminuée, avec même parfois une "adaptation" aux règles applicables à un bail long (3/2/1 mois suivant 1re/2eme/3eme année d'occupation).

Donc, les trois mois d'indemnité sont légitimes et vous seront fort certainement accordés. Le reste est plus aléatoire. Deux mois de préavis non presté (un mois a été presté si j'ai bien suivi) à condition que le bien ne soit pas reloué plus vite... dans le meilleur des cas.

Rico a raison : mieux vaut un accord win-win et amiable. La solution de Rico est très correcte. Si les deux parties font preuve de bonne volonté, vous pouvez suive le conseil de Rico, et lors de l'ELS, si tout est en ordre, signer un document "pour solde de tout compte".

@ PIM : Toutes mes excuses. J'ai imaginé une précision sans avoir une vue d'ensemble du bail complet. D'accord avec Francis pour vous donner raison.

@ Rico : Je confirme, j'ai été dernièrement victime de cette pratique...

Stricto sensu, vous pouvez en principe exiger l'exécution du bail jusqu'à son terme. Mais il est très probable qu'un juge de paix ne vous suivrait pas.

Trois mois d'indemnité de rupture c'est bien la moindre des choses.
Préavis trop court : à négocier avec le locataire. Soit vous exigez le paiement de 3 mois de préavis, presté ou non. Soit vous acceptez qu'il ne paie après son départ que si le bien n'est pas reloué. Soit vous acceptez son départ fin mai (avec éventuellement une petite compensation d'un mois par exemple ?)

Bonne chance

Oui, et si le nom d'un expert est stipulé dans le bail cet expert sera à frais communs, libre à l'une des parties de faire intervenir à ses seuls frais un second expert.