Si je comprends bien, les propriétaires étaient de bonne composition... jusqu'à un certain point.

De deux choses l'une :
- soit vos problèmes sont liés au bien que vous occupez et tous vos problèmes seront résolus si vous déménagez
- soit ils sont liés -au moins en partie- à votre mode de vie et ils réapparaitront dans un nouveau logement

Déménager n'est pas anodin... et en comparaison de ce que vous citez -troubles de jouissance, troubles de santé, nettoyage, croisade contre vos propriétaires... - est-ce si insurmontable de déménager ? Vous préférez continuer à subir les nuisances et dégrader votre santé ?

A moins que vous ne souhaitiez rester dans le bien, mais à moindre prix, et en obtenant des compensations financières pour les troubles que vous subissez ?

Un garde fou de quoi ??? La forme de la compta n'intéresse personne. On s'en fout !!! Ce que les CP veulent savoir, c'est si les comptes sont exacts, si les dépenses sont justifiées. En clair : les charges qu'ils paient sont-elles justifiées ? Paient-ils trop oui ou non ?

Que faire en cas de constatation de non-conformité (selon vous) à une loi ou un AR ? RIEN. Ce n'est pas votre ressort, ni votre problème. Et comme déjà dit, l'ACP ne court aucun risque.

Le syndic a sa façon de faire la compta et il ne va certainement pas s'adapter aux désirs de chaque vérificateur aux comptes ou d'un CP. Vous vous étonnez qu'il ne se remette pas en question ? Vous êtes bien le seul.

Vous avez différentes options :
1. vous laissez le syndic adopter sa forme de compta et vous vérifiez le bien-fondé des frais et les factures
2. vous insistez pour que le syndic se conforme à vos souhaits (et il vous ignorera ou abandonnera la gestion de votre ACP si cela va trop loin)
3. vous laissez la vérification des comptes aux deux autres commissaires

Notez que quoi qu'il en soit, jamais un syndic ne se conformera à votre conception de faire les comptes. Jamais.

Chaque compagnie d'assurance a ses petits caractères... On appelle cela des conditions générales. Lisez-les et vous aurez réponse à vos questions.

Ben oui, mais je ne sais pas si on peut citer son nom

C'est en trois lettres...

La première réflexion, c'est que la situation était en l'état lorsque vous avez acheté votre appartement. La seconde réflexion, c'est que le propriétaire touche 4 loyers (plus petits) mais cela ne vous concerne pas. L'accord ou non de l'urbanisme ne vous concerne pas non plus. Les nuisances sont indépendantes de la grandeur du bien qui est loué et elles sont parfois malheureusement incontournables en copropriété.

Vous dites que la situation existe depuis la création de la copro en 2002. Soit plus de 20 ans. Et tous les CP sont au courant. Il y a acceptation tacite de l'ensemble des copropriétaires. Vous avez acheté en 2012. Vous auriez pu savoir assez facilement le nombre de lots existants dans votre copropriété.

Si vous voulez revendre, il n'y a pas de problème. Depuis 2002, j'imagine qu'il y a eu d'autres transferts de propriété dans votre immeuble. Vous n'avez rien à annoncer (ni à "cacher" d'ailleurs) aux candidats acheteurs.

Si vous ne voulez plus "tolérer" (les guillemets pour indiquer que je trouve ce terme inapproprié) cette situation, vous pouvez en effet introduire des actions en justice et déclarer la guerre.

Le syndic n'est pas la police. Il exécute les décisions de l'AG. Vous pouvez lui demander de mettre ce point à 'ordre du jour de la prochaine AG et voir ce qui en sort. Ce qui est certain, c'est que l'ambiance va se détériorer dans l'immeuble si vous le faites. Et le CP qui a divisé ses appartements en deux ne va pas (et ne peut pas, ne saurait pas) transformer son appartement parce que vous en exprimez le désir. Ceci nécessiterait de mettre fin aux baux existants, faire des travaux importants et couteux... pour obtenir un revenu inférieur aux loyers actuels.  Vous y croyez ???

Ce que vous pouvez faire pratiquement, c'est vous accommoder de la situation ou vendre. Ou entrer en guerre...

D'autre part, une unité divisée en deux implique sans doute deux compteurs (eau, gaz, électricité) et une compta qui mentionne les deux unités séparées. Et ceci depuis la création de la copropriété en 2002 ! Le proprio a de sérieux arguments si vous l'attaquez...

Sans être avocat, je peux vous apprendre que vos réponses sont à côté de la plaque.

Quand je lis les interventions de GT et les vôtres, il ne fait aucun doute que vous ne jouez pas dans la même cour.

En ce qui me concerne, je suis un pragmatique. Trouver une solution à un problème donné de la manière la manière la plus simple et la plus efficace possible, au meilleur prix possible. En essayant de rester accessoirement relativement "dans les clous". Relativement. Et accessoirement.

Max11 a raison. L'intéressé peut contester. Et il peut aussi avoir gain de cause devant un tribunal. Ou pas. Mais l'idée est de le dissuader de harceler le syndic. Et en ce sens, l'action entreprise peut produire un effet positif et est à mon sens parfaitement défendable.

Je ne cherche pas à prévenir les collusions ou conflits d'intérêts d'intérêts. Je n'ai aucun modèle de mise en demeure. Je n'ai aucun critère objectif de la mise en concurrence des avocats. Et je ne m'intéresse pas trop à "toutes les formes requises". Mes PV, délibérations et comptes ne sont certainement pas un exemple qui respecte toutes les formes préconisées ou même imposées, mais je gère une petite ACP  à la satisfaction des CP qui constatent que leurs charges sont fort raisonnables en comparaison d'immeubles similaires.

C'est en effet une lecture cohérente. Mais si l'AG valide l'imputation en frais privatifs, il ne suffit pas à l'intéressé selon moi de contester. Il lui appartient d'aller en justice pour faire invalider la décision de l'AG.

L'ACP est concernée parce que si la situation se dégrade à ce point, le syndic est aussi susceptible de ne pas se représenter pour un nouveau mandat.

Il est hyper difficile de se défendre en cas de harcèlement de la part d'un CP de manière générale. J'ai connu une concierge harcelée par un CP. Durant trois ans, actes de vandalisme, insultes, menaces, intimidations, coups, sur la concierge et sa famille... le syndic était impuissant, hors quelques courriers recommandés envoyés à l'intéressé. Finalement, ce CP a mis le feu à l'appartement de la concierge, tout simplement. Tout a été détruit. L'affaire passe bientôt devant le tribunal. De nombreux voisins ont été témoins, mais étaient terrorisés. Plusieurs PV ont été rédigés, mais impossible d'agir contre ce CP.

Pour qu'un syndic demande à un avocat de mettre en demeure un CP de cesser de le harceler, je pense que c'est que la situation devient ingérable. Et ça concerne l'ensemble de l'ACP.

Simplification ? Perso j'ai un doute.

Par contre, je vois la possibilité d'augmenter certains quartiers... mais je suis sur qu'aucun politique n'aura une idée aussi tordue 

Il me semble cohérent que ces frais soient portés en privatif à charge du copropriétaire concerné. J'imagine qu'avant le courrier de l'avocat, le syndic a lui-même mis en demeure ce CP en l'avertissant qu'en cas de récidive il ferait appel à un avocat dont les frais seraient à charge de l'intéressé.

Il faut déjà aller loin pour qu'un syndic fasse appel à un avocat pour ce type de problème je pense...