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#1141 Re : Copropriétés forcées » Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG » 16-10-2017 13:48:59
(...)
par conséquent je ne vois pas d'autre solution : il faut expréssement demander à ne pas recevoir de LR pour être certain d'être avisé en temps et en heure avec un moyen moderne de communication, le courriel.c'est donc ma conclusion
Ce qui a d'autres conséquences parfois néfastes dans certains cas. Il faut accepter les conséquences de ses choix.
Je me suis organisé de telle façon, que je reçois aussi une copie des autres manières d'envoi.
J'ai ainsi déja constaté des différences nettes.
#1142 Re : Copropriétés forcées » Faut-il approuver les comptes ? » 05-11-2017 18:15:24
Comme dit par Rexou, normal que vous n'ayez pas reçu la liste des factures. Si vous les avez reçus auparavant, c'est par distraction ou volonté d'informer un maximum.
Si le syndic envoie les invitations aux AG juste 15 avant l'AG, c'est parce que les CP peuvent demander au syndic de mettre un point à l'ODJ jusque 21 jours avant la date de la tenue de l'AG. Personnellement, je les envoyaient juste après ces 21 jours, soit 18/19 jours et le problème que vous soulevez n'existaient jamais.
@Dupuis
On se trouve devant un impasse. Il est impossible de vous répondre d'une façon correcte sans avoir certaines données (nombre des appartements, l'existence d'un commissaire aux comptes, ... ).
En plus vous vous trouvez face à un changement structurel de la manière que le syndic rend rapport à l'AG des finances de l'ACP.
Il ne sert à rien de lamenter ni expliquer les méthodes antérieures. Depuis le 01.09.2010 (loi) et 12.07.2012 (AR) beaucoup a changé.
Il faut en moyenne cinq ans pour qu'un changement se fait sentir à la base (comme vous avec votre question). Et encore cinq ans avant que la justice ait émis des jugements définitifs quand à la manière que l'ACP les a appliques. Et encore cinq ans avant que le législateur ajuste le tir (donc après 2022). Tout changement intermédiaire de la loi va inévitablement provoquer une nouvelle période d'au moins 10 ans de législation et jurisprudence instable.
En pratique : la façon que les décomptes sont présentés par le syndic au nom de l'ACP aux copropriétaires n'est pas normalisée par la législateur, sauf qu'ils doivent répondre impérativement aux critères spécifiés par entre autres l'Art. 577-8/2 CC, Art. 577-8 §4. 5° CC et surtout l' Art. 577-8 § 4. 17° CC suivants depuis le 01.09.2010 (et les critères de l'AR depuis le 01.01.2012 pour les copropriétés avec au moins 20 appartements). Je suppose que votre copropriété ne compte pas 20 appartements. Correct?).
J'ai sousligné en gras dans les textes légaux que je cite, les parties qui me paraissent à première vue importants dans votre cas.
Art. 577-4 §1. (...)
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.
(...)
Art. 577-14 §4. (...)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (...)
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
Art. 577-14 §4.
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale;
Art. 577-14 §4.
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
@Dupuis
Lisez tout cela, digérez le et si vous voulez des réponses "please" d'abord renseignez nous:
1. combien d'appartements (2 à 19 ou 20 et plus) ?
2. AGO 2016 a nommé un commissaire aux comptes pour 2017 ?
3. La quinzaine pour tenir les AGO a été mis dans les statuts?
En plus je vous indique que je suis passé par là en 2003/2005 comme vous maintenant. Le législateur 2010 a tenu compte des jugements que j'ai obtenu en 2005/2007 concernant la consultation des documents, la comptabilité, ... .
J'en suis à la phase suivante : mon syndic interprète la loi comme le votre (et réfère oralement à ses instructeurs IPI) . J'ai cité l'ACP et le syndic en 2016 devant le JDP. L'expert judiciaire a déja constaté que la comptabilité ne réflète pas la réalité. Le syndic refuse que je consulte les documents d'une autre manière que déterminé par lui (debout dans le couloir de son cabinet, au moment qu'il précise souverainement, sans recevoir une copie ).
Le JDP a convoqué les avocats pour le 23.11.2017 enfin d'avoir un débat entre les avocats en sa présence qui se basera sur des conclusions des parties (ACP, syndic et moi). Ensuite il rendra jugement. L'avocat du syndic a déja communiqué lors de l'AGE de décembre 2015 qu'il fera d'office appel et soumettra le cas en cassation.
Où cela devient pétaudière est: le gérant 2015 du syndic 2014-2017 a déja été démis par l'IPI (gérant non-agréé). L'avocat du syndic s'est déja retiré comme avocat mais est (probablement) resté associè du syndic. Il est un investisseur dans une cité universitaire et est réputé pour maximaliser ses revenus et minimaliser ses dépenses. Ce qui en soi est un but honnête tant qu'on reste dans un cadre légal. La comptabilité de mon ACP est de fait tenue par un employé d'un autre syndic externe et par les trois commissaires aux comptes.
#1143 Re : Copropriétés forcées » Faut-il approuver les comptes ? » 05-11-2017 18:15:24
bada a écrit :Si le syndic envoie les invitations aux AG juste 15 avant l'AG, c'est parce que les CP peuvent demander au syndic de mettre un point à l'ODJ jusque 21 jours avant la date de la tenue de l'AG. Personnellement, je les envoyaient juste après ces 21 jours, soit 18/19 jours et le problème que vous soulevez n'existaient jamais.
21 jours avant l'AG??? Désolé Bada mais cette information est erronée.
La loi stipule "Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu."
Et donc les 21 jours sont corrects si, et seulement si, la date pour l'AG est fixée au premier jour de la quinzaine fixée pour la tenue de l'AG.
ET si l'ACP à mis dans ses statuts la période de la quinzaine d'une façon opposable = par acte authentique.
#1144 Re : Copropriétés forcées » Unanimité lors d'une assemblée générale » 13-10-2017 19:15:20
La question de la signification du mot unanimité n’est pas encore claire à mes yeux. Concerne-t-elle l’ensemble des CP dans la copropriété ? auquel cas si un CP est absent et non représenté il bloque toute décision.
OUI (100% des lots privatifs).
Si mandat, le mandat doit être explicite (reprendre le texte du point proposé, ...):
Art. 1989. Le mandataire ne peut rien faire au delà de ce qui est porté dans son mandat : le pourvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.
Ne concerne-t-elle que les CP présente ou représentés en AG ? Auquel cas, comme les noms des CP qui s’opposent à une décision sont repris dans le PV de l’AG, il sera facile au CP vendeur de savoir qui appeler en justice.
Si on passe devant le juge c'est exclusivement le CP lésé, qui cite, et l'ACP. Les autres CP (absent, votant non , oui ou s'abstiennet) ne viennent pas chez le juge, mais provisionnent les frais pro rata de leurs quotités. Le jugement déterminera qui paie quoi.
.
#1145 Re : Copropriétés forcées » Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG » 16-10-2017 13:48:59
(...)Il faut évidemment avoir un profil de MANAGER et être habitué à gérer des équipes, et être rompu aux technique de conduite de réunion pour y parvenir. (...)
J'ai l'impression que vous décrivez une cogérance entre le syndic et un/des mandataire(s) de l'AG.
Tôt ou tard vous aurez droit à une pétaudière ... dépendant du caractère du cogérant de fait.
Le profil demandé est en fait celui d'un COMMISSAIRE d'un conseil de surviellance (nom initialement proposé pour l'actuel conseil de copropriété).
Plus d'info (système Français): Conseil de surveillance (Wikipedia)
#1146 Re : Copropriétés forcées » Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG » 16-10-2017 13:48:59
Luc a écrit :Solution: Mettez dans le règlement de copropriété que:
1. l'invitation doit étre communiqué au moins 15 jours de travail avant la date de l'AG.
2. les points de l'ordre du jour doivent être communiqués au moins 30 jours avant l'AG par le CP au synic
3. la date de la séance suivante doit être communiquée par le syndic au moins 60 jours avant la date de l'AG par voie d'affichage dans les couloirs de la copropriétéPour le point 1, la loi est impérative. Mettre dans le règlement de copropriété d'autres règles n'est donc pas une bonne idée, vu qu'elles seront considérées comme non écrites.
(...)
Le point 1 proposé est et reste valable, même si un CP invoque votre raisonnement. La loi impérative dit:
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
(…). Le recommandé est là pour donner date certaine. (…).
Le syndic est responsable de la date de l'envoi de la convocation mais pas du temps que le courrier met pour arriver chez le copropriétaire.
Il est responsable pour qu’entre la date d’envoi du recommandé et la date de l’AG se trouvent 15 jours civiles.
Quant aux recommandés, chez nous ceux qui n’ont pas remis le formulaire du syndic, pour le recevoir sans frais pour l’ACP, sont en pratique mis au ban.
Actuellement le règlement de copropriété peut prévoir un délai de convocation plus long. Le projet de Mr Geens supprime cette possibilité
Q : Comment savez-vous que s’est supprimé ? Êtes-vous en possession du texte de l‘avant-projet telle qu’approuvé en Conseil de Ministres le 20/7 je crois ?
Les autres points ne font qu'alourdir la procédure, d'augmenter les risques d'erreur et les recours.
Alourdir ? Vous riez ?
- Point 2 : 30 jours au lieu de 21 jours : cela donne plus de temps au syndic. En quoi cela alourdit le travail du syndic ? par contre cela va diminuer le nombre de coups de téléphones, mails, … de CP très irrités.
- Point 3 : date de la séance communiquée par voie d’affichage. Vous trouvez donc que la procédure prévue par la loi (Art. 577-8. § 8 CC) n’est pas impératif ? ou c’est trop transparent ?
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.
Je note cependant que de plus en plus de syndics mettent à l'ordre du jour des AG la fixation de la date de la prochaine AG statutaire. Une bonne idée qui est peut-être à reprendre...
C’est la logique même et cela se faisait avant les années septante … dans tout réunion qui se respectait au sein d’une société, ASBL ou copropriété … .
Luc a écrit :L'IPI veut dans ses recommendations, je crois, que le promoteur (…)
Non. L'IPI n'a été demandeur de rien dans les éléments que vous reprenez.
Notons cependant que dans le projet de Mr Geens le pouvoir des promoteurs de modifier l'acte de base a été limité (…)
À nouveau vous citez un texte qui n’est pas public (la synthèse bien, mais pas le texte in extenso).
Si vous avez raison, le promoteur de ma copropriété n’aurait pas pu faire ce qu’il a fait entre 1978 et 1982 (l’origine de +50% des problèmes de ma pétaudière se situe dans cette période). Ce serait une nette amélioration ,pour le futur.
#1147 Re : Copropriétés forcées » Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG » 16-10-2017 13:48:59
Luc a écrit :Seul des statuts stables et impartials (tant pour le CP que le syndic), approuvés par l'AG (et accepté contractuellement par le syndic), peuvent y rémédier.
Oui en théorie c'est logique.
Mais en réalité en Belgique aucun arrêt de cassation n'a jamais confirmé l'importance de respecter les statuts d'une copropriété....
Fake news ... .
Un arrêt comme apero ... . Cet arrêt ne concerne pas ma copropriété, mais celle mentionnée est à quelques pas du mien : C.12.0422.F.
Contexte: il y avait deux versions des statuts, différent pour les parkings en surface. Un avant enregistrement (parking contesté = partie commune) et un présenté pour l'enregistrement (parking = partie privative).
L'IPI veut dans ses recommendations, je crois, que le promoteur puisse changer les statuts dans certains circonstances.
Il y a un autre arrêt qui rend les décisions des AG non-opposables, qui changent les statuts si pas d'acte authentique. C'est cet arrêt que l'IPI veut rendre caduc en changeant la loi.
@BMCTools (voir mon MP)
Correct?
#1148 Re : Copropriétés forcées » Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG » 16-10-2017 13:48:59
@luc: mettre un @bmctools dans le corps d'un message, alors qu'il n'a même pas participé à ce fil de discussion-ci: il est hautement probable qu'il ne le remarque pas... (sauf si vous lui envoyez un MP pour indiquer l'existence de votre insertion)
Noté, Un MP sera envoyé demain. Merci.
#1149 Re : Copropriétés forcées » Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG » 16-10-2017 13:48:59
Dans un livre de référence intitulé "Le syndic de copropriété", publié en2012,Corinne Mostin écrit :
" La convocation doit être adressée aux copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de l'assemblée. Cela signifie qu'entre le jour de l'envoi de la convocation et le jour de la réunion , doivent s'écouler 15 jours, tous les jours étant comptés, même les jours fériés"
Il est question d'une convocation "adressée" et de jour d'"envoi" (et non de réception ou de présentation) de la convocation. Le jour de l'envoi peut être prouvé par le cachet postal présent sur l'enveloppe.
Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?
D'accord avec cette explication, sauf quand le syndic à une machine pour timbrer. La date est rarement la date d'envoi, mais probablement la date de mis en enveloppe.
#1150 Re : Copropriétés forcées » Unanimité lors d'une assemblée générale » 13-10-2017 19:15:20
(...)
Juste, j'avais oublié ce "détail" de l'histoire....Alors, j'adapte la question :
Est-ce le rôle de l'AG, du commissaire aux comptes, des propriétaires de s'inquiéter d'une répartition interne des charges que font deux propriétaires de deux lots ?
Même si c'est le syndic qui fait cette répartition sur base des souhaits des deux propriétaires ?Etant entendu que cela ne change en rien ni les comptes de la copropriété, ni les comptes individuels des autres copropriétaires
La répartition interne des frais entre deux lots est une mission du type "regisseur".
Le syndic doit continuer à envoyer des demandes de provisions, comptes, ... comme prévus par les statuts. Qui paie la facture n'est pas le problème de l'ACP.
Remarque: que dit l'assurance? Si il y a une incendie provoquée (Ex: installation électrique non agréé lors du changement des lots) par un résident de l'appartement A dans une chambre de l'appartement B? Est ce la responsabilité de l'ACP ne sera pas engagée puisqu'elle laissait faire?
#1151 Re : Copropriétés forcées » Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG » 16-10-2017 13:48:59
L'Ordre du jour de la convocation est daté du 27 septembre mais le recommandé a été présenté au destinataire par la Poste le 4 octobre soit 9 jours avant l'AG, est-ce valable ?
Loi 2010 : Art. 577-6. § 3.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.Que signifie "Communiqué" selon la loi ?
Ayant vécue une situation pratiquement identique, j'ai dans le temps décidé de ne pas demander une annulation pour ce fait, mais il a été signalé comme un de problèmes; procès AG 2015/2017 actuellement en cours (séance du 12/10 postposé au 23/11).
Concret:
J = Ve 13/10 (date AG)
J -16 = Me 27/9 = date de la lettre telle écrit par le gérant
J - 9 = Me 4/10 = réception de la lettre
Consultez la page Bpost Tracker et déterminez la date de remise à la poste. Vous allez constater que la lettre a été remis dans les 24h, mais traitée de telle façon qu'il y a un retard de 24 à 48 heures.
Je peux expliquer les autres aspects, mais j n'ai pas le temps.
Solution: Mettez dans le règlement de copropriété que:
1. l'invitation doit ête communiqué au moins 15 jours de travail avant la date de l'AG.
2. les points de l'ordre du jour doivent être communiqués au moins 30 jours avant l'AG par le CP au synic
3. la date de la séance suivante doit être communiquée par le syndic au moins 60 jours avant la date de l'AG par voie d'affichage dans les couloirs de la copropriété
Pour le point 1: extrait de l'Art. 577-3 §3 dernier alinea:
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Synthèse: J'en parle dans la citation comme preuve de manque au devoir d'informer correctement, mais le remède réaliste sera proposé à l'AG lors de la coordination des statuts.
@ BMCTools
Cette solution pour remedier à la réception tardive des invitations se base sur le fait que le règlement de copropriété est un acte authentique.
Je me demande que la nouvelle loi ne va pas retirer ce pouvoir à l'AG et le donner au syndic.
Mon syndic pro et agréé a l'habitude de diffuser des "ordres" partiels à la tête du CP, sans les intégerer dans n'importe quel texte soumis à l'AG. Seul des statuts stables et impartials (tant pour le CP que le syndic), approuvés par l'AG (et accepté contractuellement par le syndic), peuvent y rémédier.
#1152 Re : Copropriétés forcées » Unanimité lors d'une assemblée générale » 13-10-2017 19:15:20
Bonjour à tous,
Pour répondre aux questions posées:
1/ Il s'agit du même syndic qu'il y a 5 ans;
2/ Chaque copropriétaire a le décompte de ses charges et n'a pas accès aux décomptes des autres copropriétaires. Dans la mesure où la nouvelle répartition des quotités entre les deux lots concernés n'a pas modifié les charges des autres copropriétaires, personne n'a rien vu. Le seul copropriétaire concerné est celui qui a acheté le flat il y a 5 ans. mais comme les quotités de son flat sont probablement inférieures aux quotités de l'appartement décrit dans l'acte de base il paie moins de charges qu'attendu. Il n'a donc rien dit.
3/ Les PV des assemblées générales ne mentionnent rien sauf le PV d'il y a 5 ans dans lequel figurait le résultat négatif du vote.
Bien à vous.
Résumé: Tout membre de l'AG n'a pas eu accès à la comptabilité générale annuelle et n'a pas donné décharge à personne. Correct?
Vous avez un commissaire aux comptes? Il fait rapport aux propriétaires par écrit et annuellement? C'est lui qui approuve la compta ou l'AG?
Si vous (ou un autre CP) conteste le montant des charges cela na pourrait être à partir d'une date certaine, prouvé par une citation de huissier ou un recommandé au syndic et l'ACP.
#1153 Re : Copropriétés forcées » Unanimité lors d'une assemblée générale » 13-10-2017 19:15:20
@aqueduc
Je vous vois pris de panique devant la situation.
Vous imaginez déjà que le JDP sera en faveur du vendeur et là, je n'ai pas la même opinion que vous. Le vendeur est déjà fautif en ne respectant pas la décision de la première AG. C'est un point négatif pour lui.
Même opinion que bada.
En plus c'est possible que l'intéressé avait besoin d'un permis d'urbanisme, lors de la transforùation initial.
Lisez la brochure "Diviser un immeuble de logement". Extrait (lisez le texte complet):
LA COPROPRIÉTÉ
Dans le cas d’immeubles à appartements, l’accord des autres propriétaires est nécessaire pour diviser un immeuble de logements. Faites attention au régime de la copropriété forcée organisée par le Code civil. Vérifiez l’acte de base et renseignez-vous auprès d’un professionnel de l’immobilier (syndic, notaire, architecte, géomètre ou agent immobilier).Faut-il un permis d’urbanisme ?
OUI, toujours, même si cela ne nécessite pas de travaux.Faut-il un architecte ?
OUI, si les travaux portent atteinte à la stabilité ou à la structure portante du bâtiment.
L'accord de l'AG est une condition requise, mais pas suffisante à lui-même.
Pour répondre au dernier point de votre post, tous les CP sont concernés lors d'une décision d'un point mis à l'ordre du jour mais n'oubliez pas que pour modifier un acte de base, il faut l'unanimité des CP, ça veut dire que tous les CP doivent donner leur accord même si le CP vendeur paie lui même la modification de l'acte de base et dans le cas qui vous occupe, c'à lui de payer la modification, OBLIGATOIREMENT.
Y compris les frais de l'ACP si le changement est refusé par l'AG, ... .
En plus le rapport décrit dans l'Art. 577-4 CC devra être fait, même si soi-disant rien ne change. Ilse peut que deux lots d'une chambre valent moins qu'un flat et lot de deux chambres. Ce qui fera diminuer les charges des autres CP. Le rapporteur doit être désigné par l'AG et pas par l'intéressé.
Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base.
(...)
.
#1154 Re : Copropriétés forcées » Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice » 09-06-2018 17:25:34
@Luc
Est-ce que BMC Tools peut publier le texte de l'avant-projet de moi, tel qu'il a été soumis au conseil d'Etat?
Et bien non, je ne dispose de cette version. Le texte est, semble-t-il, à 99% celui proposé par le groupe de travail.
@Yves Van Ermen
D'abord je vois que vous avez levez le doute. Vous êtes revenu sur le forum en personne. Merci.
Tous les semaines je vais consulter l'agenda de la Chambre.
Actuellement c'est uniquement ceci depuis vendredi:
MARDI 10 OCTOBRE 2017
11 h.30 Agenda Conférence des Présidents
14 h 15 Agenda Séance plénière
Pas (encore) de commissions programmées pour cette semaine.
Je sais que le texte d'un avant-projet de loi suit tout un chemin. Le cabinet n'a pas tendance à divulguer le texte avant que le chemin est parcouru et le texte est déposé à la Chambre. Le president de la Chambre communique le dépot aux députés et l'envoie à la commission approprié. A ce moment le texte sera publié dans les heures (12 à 48 ou + vu la "file") sur le site du Parlement.
Il faudra avoir patience. J'espère que le texte est publié vers le 17/10 (au plus tôt le 13/10), si tout va bien.
#1155 Re : Copropriétés forcées » La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires » 08-10-2017 18:20:22
Les copropriétaires ont peu d'accès aux informations "techniques" de l'état des parties communes ....
C'est l'élément clé d'une manipulation.
#1156 Re : Copropriétés forcées » La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires » 08-10-2017 18:20:22
Le Syndic n'est nommé que pour un an! Et il n'est que le bras qui exécute les décisions des CP prises lors de l'AG.
Par contre un CP demeure propriétaire en moyenne 30 ans!
A lui de s'organiser pour que son bien soit bien géré et de ne pas renouveler le mandat d'un syndic qui ne donnerait pas satisfaction!
Il est difficile de virer un syndic qui se vante d'avoir suivi des cours "comment manipuler une AG"' (je parle d'avant 2005 du temps de B. et W.).
Il est difficile de virer un syndic qui manipule l'information.
Il devient plus difficile si le syndic est soutenu par un CP qui a été ingénieur, professeur de management, sociologie et psychologie de groupe.
Est-c'est possible ? Je croisi que oui.
La preuve sera peut-être dans le cas de mon ACP fourni dans le futur. On verra. Je vous tiens au courant.
Pour la plainte pénale un des motifs secondaires est: intimidation.
#1157 Re : Copropriétés forcées » La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires » 08-10-2017 18:20:22
@luc Une procédure pénale sur quelle base juridique ? BR XX ????
En essence "abus de confiance", mais les plaintes secondaires auront plus d'impact.
Actuellement je n'explique pas plus.
#1158 Re : Copropriétés forcées » La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires » 08-10-2017 18:20:22
luc a écrit :(...)
mais la réforme de GEENS va dans le futur règler ce problème. Une plainte pénale de copropriétaires-mandataires d'ACP est une plainte pénale d'ACP contre un CP et pas une dispute entre voisins.De quel problème s'agit-il concrètement ?
On me reprochait de citer l'ACP concernant des décisions d'AG et d'obtenir raison, prendre des photos de pierres et d'avoir tombé sur un mandataire qui avait pris mon carnet de notes.
Les 4 étaient des CP, avec les fonctions de gérant du syndic, de commissiaire aux comptes, de président du conseil de gérance, En plus 3 personnes non-CP: l'avocat de l'ACP, l'adminstrateur du courtier d'assurances et la firme du syndic.
Où ce problème est-il abordé dans la réforme GEENS ? ou dans quelle recommandation du groupe d'experts qui a rendu un rapport au Ministre?
Loi copropriété - Recommandations: rien
Nouveau Code Civil: voir plus bas.
Comment ce problème sera-t-il concrètement résolu ?
Attendre la publication du projet de loi concernant le Code Civil. Il veut surtout améliorer la médiation.
Lire La réforme de la justice se poursuit
#1159 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété: obligatoire? » 03-12-2018 17:22:38
si j'ai bien compris il y aurait 20 lots ....mais seulement 4 " lots" puisqu'il n'y a que 4 participants à l'AG avec 1 grand CP dominant
Quatre propriétaires, dans le sens de l'Art. 577-6 §1 CC, chacun d'un (groupe de) lot(s).
Ces quatre personne participent avec droit de vote.
Les autres participants éventuels n'ont pas de droit de délibération ni vote.
Le syndic a un devoir d'information, mais pas de délibération ni vote, sauf s'il est propriétaire.
#1160 Re : Copropriétés forcées » La gestion opaque des copropriétés par les copropriétaires » 08-10-2017 18:20:22
@helooo,
Vous avez raison, mais pas à 100%
Idem pour le pognon " Au niveau du Commissaire aux comptes, souvent son contrôle est juste formel et superficiel sur les pièces de l’année. Le contrôle de la mise en concurrence, de l'opportunité de la dépense, de sa cohérence sur une ligne de temps, tout cela est absent, de même que les liens éventuels entre le syndic et d'éventuels conflits d'intérêts.
D'accord, mais la solution est de détailler la mission du Commissaire en exécutant l'Art. 577-8/2 CC comme impérativelent décidé par la loi.
Si le syndic pro s'abstient à mettre ce point à l'OJ: déposez plainte à l'IPI pour non exécution de la loi et donc de l'Art. 78 de sa deontologie (et l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010) :
Art. 78 L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.
.
L'AG composée de personnes parfois d'âge mûr veulent « avant tout être tranquille » et voteront l'approbation des comptes les yeux fermés, nonobstant toute plainte de l'un ou l'autre copropriétaire grugé et jugé « ennuyeux ». A partir du moment où les comptes ont été approuvés, le Juge ne fera plus de contrôle, que à la marge, même en cas d'erreur, le copropriétaire devra payer ce qu'il y a dans les comptes et qui le concerne.
Le Juge nommera un expert comptable, si le CP apporte quelques preuves concrets et simples. Même pour une petite ACP.
j'ai obtenu deux jugements dans ce sens pour 1999-2011 et 2013-2015/2017. Le premier fois je me suis fait persuader à simplifier le contrôle. En effet je me suis heurté à un contrôle trop formel et très surperficiel. Maintenant le contrôle est comme il le faut, mais je dois encore faire attention. Actuellement et suite à l'audit très négatif du reviseur, les CP se fâchent plus contre moi, mais de plus en plus contre certains mandataires.
Car c’est la jurisprudence belge. Ne parlons pas du recours individuel théorique mais financièrement impraticable devant le Juge de Paix pour un copropriétaire isolé pour un enjeu de quelques centaines d'euro ou moins pour lui. Les faux comptes approuvés auront force de loi. lu sur internet dans un site d'un citoyen belge dénoncant des dérive"
Dans mon cas l'enjeu est plus grand, vu le volume de ma copropriété. Actuellement de mon coté un montant de six chiffres et du coté de l'ACP envers le syndic un montant global de sept chiffres. Il est donc rentable d'y consacrer plus de moyens. Mon budget est en principe 10% du gain possible vu sur long terme. Il a été dépassé par la procédure pénale contre moi durant une dizaine d'années, mais la réforme de GEENS va dans le futur règler ce problème. Une plainte pénale de copropriétaires-mandataires d'ACP est une plainte pénale d'ACP contre un CP et pas une dispute entre voisins. J'ai été acquitté. Cela m'a couté beaucoup, mais je suis dans la possibilité de récuperer mes frais. L'AG à le choix: payer soi-même ou faire payer l'assurance des mandataires en faute.
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