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Cet "acte de cautionnement séparé", s'il est daté, signé par les parties, s'il fait explicitement référence au bail concerné, me semble incontournable.

Afin d'en avoir la certitude, peut-être pourriez-vous vous tourner vers un avocat ou un juriste de certaines associations de défenses du consommateur belge, bien connues. En qualité de membre, c'est ce que j'ai fait dans le cadre de la rédaction de diverses clauses de bail et courriers. Je n'ai jamais été déçu de leurs conseils...

Pour revenir à votre question de base, je dispose d'un bail où j'ai fait désigner par mon locataire une personne de caution. De plus, j'ai également ajouté la clause d'arbitrage. En début du document, il est indiqué que le bail est conclu entre monsieur XXX le bailleur, monsieur XXX le locataire et monsieur XXX "ci-dessous dénommé « Le caution » et déclarant par la présente se porter caution solidaire et indivisible de tous les obligations du preneur résultant du présent bail (et de ses suites) dont elle reconnaît avoir pris connaissance".
Par ailleurs, en fait de document, les parties ont signé le bail. J'ai fait indiquer par le caution ce qui suit: « Bon pour caution solidaire et indivisible avec le preneur pour le parfait payement des loyers et ses accessoires, des charges locatives et des taxes récupérables, des réparations locatives, des indemnités pour indisponibilités, des frais de procédure et dommages et intérêts prononcés judiciairement. Cet engagement vaut pour toute la durée du bail et toutes ses suites – lu et approuvé »

A la lecture de ces informations, il me semble évident que le caution devra assurer les défaillances dans le chef du locataire et par conséquent les sommes auxquelles la CAM condamnerait ce dernier...

Disposez-vous de cette clause dans le bail, signé par le caution?
Qu'en pensent les spécialistes?

Incroyables, ces Juges de paix! A l'évidence, le locataire paye ses loyers au forceps car une procédure judiciaire est en cours. Mais il n'y a pas qu'un mois de loyer qui reste impayé dans votre cas, contrairement à ce que ce juge affirme. Il y a aussi et surtout la garantie locative qui n'a toujours pas été consituée, 4 mois après l'entrée dans les lieux. Qui payera les dégats éventuels constatés lors de l'état des lieux de sortie? Si vos locataires n'arrivent déjà pas à payer le loyer comment vont-ils faire pour constituer la garantie? Malgré tout, le juge vous laisse déjà sous-entendre qu'il ne résoudrait pas le bail. Quel signal pour les locataires mal intentionnés!
La seule solution, à mes yeux, est que le dossier reste ouvert à la Justice de Paix après l'audience de la mi-novembre. Demandez au Juge de ré-examiner la situation fin février-début mars. Et surtout n'oubliez pas de rédiger dans les règles de l'art la lettre de congé-renon à vos locataires, courrier à envoyer en recommandé.

...il est aussi bien vite oublié par certains juges de paix qui interprètent le contrat de bail, souvent en faveur des locataires, aussi négligeants ou de mauvaise foi soient-ils! Parfois, je me demande à quoi cela sert-il de cadenasser au maximum un bail (et ce en parfaite adéquation avec la loi)...

Si vétusté = bailleur. Si manque d'entretien = preneur.

J'imagine dès lors que vous êtes dans un bail de 9 ans ayant débuté en février 2007.  Je vous conseille de lire un précédent post sur le forum intitulé "Procédure en justice de paix". Voici ce que j'iindiquerais dans ma requête:

- ordonner la résolution du bail aux torts des locataires à la date du XXX
- ordonner aux locataires de vider les lieux au plus tard pour cette date et, faute pour eux de se faire, autoriser le bailleur à les expulser, les leurs et quiconque pourrait s’y trouver, à l’aide de la force publique au besoin ;
- payement à titre d’indemnité pour dégâts locatifs de la somme de 1 euro à titre provisionnel et la désignation d’un expert avec la mission habituelle (dresser l’état des lieux de sortie) pour le surplus ;
- payement des arriérés de loyers d’un montant de XXX, sous réserve de majorer en cours d’instance s’il y a lieu ;
- payement des intérêts de retard ;
- payement, à titre d’indemnité d’occupation, de XXX euro par jour de maintien dans les lieux au-delà de la date fixée pour la résolution ;
- payement des frais de procédure;
- payement d’une indemnité de relocation équivalente à 3 mois de loyer
- libération de la garantie locative et ses intérêts;
- condamnation des locataires aux frais et dépens de procédure d’un montant de XXX;
- le bailleur se réserve de réclamer ultérieurement aux locataires les factures d’eau, de gaz et d’électricité qui lui seraient éventuellement réclamées ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant tout recours et sans caution .

Qu'en pensent les experts?

Maintenant, je crains que vos locataires soient insolvables. Il sera donc difficile de récupérer, via huissier, les sommes auxquelles ils seront condamnés. Vous pourrez, à mon avis, uniquement vous reposer sur la garantie locative. Mais comme elle équivaut à un mois de loyer (alors que, en 2007, c'était 3 mois de loyer, me semble-t-il), c'est bien maigre. En résumé, votre objectif est de recupérer au plus vite votre bien dans un bon état général. Pour le reste...

J'ignore si, au stade actuel, vous pouvez ajouter quelque chose à votre requête. Personellement, j'aurais demandé dans ma requête:
1/ A titre principal: tout ce que vous y avait déjà mis (rupture du bail, désignation de l'expert pour l'état des lieux de sortie, payement des arrierés de loyer,....)
2/ A titre subsidiaire: acter la fin du bail au XXXX, expulsion à dater du XXX si les locataires occupent toujours les lieux à partir de cette date, indemnité journalière de 50 euros si vos locataires sont toujours dans les lieux à partir de cette date + ajouter tout ce que vous avez indiqué à titre principal (excepté rupture de bail).

Voilà pourquoi il est préférable, voire parfois indispensable, de faire appel à un avocat...

Vos locataires ont visiblement opté pour la même tactique que mes ex-locataires: ils vont payer un loyer juste avant l'audience! Je pense donc qu'ils seront présents à la Justice de paix.
Ils vont sans doute faire de grandes promesses au juge (à savoir qu'ils déposeront la garantie d'ici peu, qu'ils payeront les loyers de retard,...). Comme les juges de paix sont souvent pro-locataires, il risque de les suivre.
Il faut donc demander au juge de ne pas fermer le dossier et de fixer une nouvelle audience (d'ici 2 mois, par exemple) afin de ré-examiner la situation. Si ces promesses ne sont pas tenues, demandez la résiliation du bail.
Enfin, n'oubliez pas d'envoyer en recommandé ET DANS LES DELAIS LEGAUX la lettre de congé-renon à vos locataires.

S'ils sont absents, ils ont un mois à dater de la signification du jugement par voie d'huissier pour faire OPPOSITION (s'ils sont présents et contestent le jugement, dans ce cas, ils peuvent faire APPEL). Voilà pourquoi il faut toujours attendre un mois pour les expulser. Même si votre jugement prévoit l'expulsion, je ne vous conseille pas d'y procéder si vos locataires font appel ou opposition.

Dès que vous obtenez copie du jugement, commandez l'expédition du jugement (voir greffe) afin de ne pas perdre de temps. Pour procéder à la signification, l'huissier aura besoin de l'expédition. Ce document ne coûte pas cher, son prix étant fonction du nombre de pages.

By the way, avez-vous fait une enquête pour retrouver leur ancien proprio? Cette rencontre pourrait vous donner de bonnes infos sur le fonctionnement de vos locataires...

Dans mon cas, j'avais également un jugement d'accord avec mes ex-locataires, jugement qu'ils n'ont pas respecté. Sur la recommandation de mon avocat, j'ai du faire signifier le jugement par voie d'huissier.

A Belette: courage! Votre but est de récupérer votre bien le plus rapidement possible et dans les meilleures conditons. Comme vous découvrez ce nouveau monde, je vous conseillerais de passer par un avocat dilligent. A moins que vous n'ayez souscrit une assurance défense en justice?

Une affaire simple peut devenir très complexe. En effet, si vos locataires sont absents lors de l'audience, ils seront condamnés par défaut. Après leur avoir signifié le jugement via huissier, ils ont un délai d'un mois pour faire opposition. Et c'est reparti chez les Juge!
S'ils sont présents et s'ils sont condamnés, ils peuvent faire appel jusqu'à un mois après la signification. Là aussi, rebelotte chez le Juge!
Bref, ils peuvent faire traîner l'affaire très longtemps. Donc: un avocat, en ce qui vous concerne, me semble relativement indiqué. Il vous apprendra beaucoup de choses pour la suite.
Afin d'éviter que la partie adverse ne tente d'obtenir des délais, mon avocat avait demandé à mes ex-locataires s'ils étaient d'accord de signer un jugement d'accord (portant sur le payement des loyers en retard, la libération des lieux à telle échéance, expulsion si les lieux pas libérés à due date,...voir les demandes de Gof ci-dessous). Ils ont accepté en pensant faire plus tard appel histoire de rester gratuitement dans les lieux après la fin du bail. Pas de chance pour eux: on ne peut pas faire appel à un jugement d'accord. J'ai du les expulser mais j'ai récupéré mon bien dans les temps. Par ailleurs, si dans votre requête vous désignez un expert judiciaire pour réaliser l'état des lieux de sortie, vous serez contrainte de réaliser cette expertise judiciaire et cela coûte de l'argent. Soyez donc certaine qu'il existe bien un état des lieux circonstancié signé par les parties?
Enfin, comment savez-vous qu'ils sont insolvables? Même s'ils sont au chomâge, cela n'est pas certain. Pour récupérer les sommes qu'ils vous doivent, un huissier pourrait très bien les placarder (et mettre en vente une partie de leurs affaires personnelles). Seul hic: ils ont peut-être des dettes "prioritaires" (banques,...) et celles-là passeront avant les vôtres. Personne ne s'était portée caution pour eux lors de la signature du bail?