Je rejoint également l'avis de "grmff", les banques annoncent au départ qu'un immeuble de rapport c'est 10/15 ans max, mais je suis également sur 20 ans. 

Il n'y a pas de règle établie, mais je pense que pour le premier immeuble de rapport, sans autre bien en aval, un apport de 20 à 25%, soit indispensable aujourd'hui. Vous pouvez néanmoins encore obtenir des crédits à 100 à 125% aussi, si vous n'êtes pas pointilleux sur le taux proposé. N'oubliez pas que les taux pour un immeuble de rapport sont toujours supérieur à ceux que vous aurez pour une habitation unifamiliale. Pour votre premier immeuble, l'important n'est pas le taux, mais d'avoir le crédit !

"nashbridges" et "krasnaya" Soyez plus exhaustif dans vos calculs et mettez-y au minimum:
- Cadastre
- Assurance "incendie & dégâts de eaux"
- Assurance "solde restant du"
- Chômage locatif, impayés de vos loyers, coûts des procédures ou conseils éventuelles (avocats)
- Mise en conformité ou travaux nécessaires
- Une réserve permanente sur votre compte immeuble pour faire face aux imprévus (les réparations a devoir faire dans l'urgence, sont les plus coûteuses)
- etc...

Personnellement, la mensualité de mon crédit d'un immeuble, ne dépasse jamais les 2/3 des revenus locatif réel ou plutôt espéré à court terme (après valorisation/rénovations).

Il existe de multiple moyen pour valorisé un immeuble à court terme. Un exemple parmi d'autres: acheter avec des unités libre, que vous rénovez immédiatement et demander à la banque de ne payer que les intérêts sur la première année. Cette pratique permet d'amortir le coût de ces travaux durant la période ou vous ne payerez que vos intérêts. (! le coût réel des travaux est souvent sous-estimé) La banque y verra également un avantage, car vous valorisez l'immeuble (leur part de "risque" deviendra moindre) et ils s'assurerons que vous serez plus à l'aise financièrement dès que vous commencerez à rembourser intérêt +capital.

Ce n'est qu'une piste parmi tant d'autres...

La gestion de ses biens n'est pas une "occupation" à prendre à la légère ! Passer un certains nombre d'unité, cela devient vite un métier.

"Assainir" un immeuble (mise en conformité administratif/travaux etc...) c'est au grand minimum 6 mois de travail, voir une année. Je ne parle pas de "maquillage" (technique de marchands de biens), mais de travail propre !

A+
Phibxl

Merci pour l'info, je vais leur demander un devis et je reviens...

Phibxl

J'en déduis néanmoins que cet enregistrement permettrai une saisie  executoire immédiate, pour récupérer son argent, avant d'arriver devant le juge.

Il y a donc lieu de mettre un ordre dans vos priorités: Récupérer votre argent rapidement OU pouvoir casser votre bail devant le juge, qui vous "imposera" d'accepter un plan d'apurement de la part votre locataire, après plusieurs mois d'attente et de procédure !

Je pense que la saisie immédiate, amènera certains locataires à partir d'eux-même plus rapidement. Entre plusieurs mois de procédure et une saisie immédiate avec un locataire qui s'en va de lui-même, je n'hésiterai pas une seconde.

Mon interrogation initiale reste donc ? Cet enregistrement du bail chez un notaire, est-il complémentaire à un produit type "Korfina" ou peut-il le remplacer ?

Ce n'est certe pas la solution miracle, mais cela me semble une piste intéressante à approfondir. J'étude la question en ce moment-même.

A+
Phibxl

En effet, j'en ai plus de 10 à devoir placer (+- 160 EUR l'extincteur)
Je pense que cela passe dans certaines prime également.

Qu'en est-il du contrat de maintenance annuel des extincteurs ?
(Entretiens Omnium proposée à +- 21 EUR/an/unité)

Qu'en est-il des exutoires de fumée ? Déductible ?
(+- 2.000 EUR avec kits et accessoires)

Qu'en est-il des détecteurs de fumée ? Déductible ?

Qu'en est-il du placement d'une échelle de secours ? Déductible ?

Cela fait beaucoup de question 

Pour les locataires étranger ou non, je met toujours une condition suspensive au contrat de bail: "Le preneur doit me fournir par recommandé, la preuve de sa domiciliation dans les 30 jours suivant sa date d'entrée dans le logements, autrement le contrat est nul."

Je pense que c'était une avocate qui m'avait conseiller de mentionner cette condition suspensive. Et légalement, je ne voie aucune contrainte a faire cette mention.

Je répond un peu tard,

Il me semble logique que si vous demander ces 40 EUR, c'est que vous accepté aussi et par la même occasion, la présence des animaux.

Ce montant sert, semble-t-il, a couvrir d'éventuel dégâts occasionné par la présence de ces animaux.

La clause permet plusieurs interpretations possible.

Bonjour,

Si votre logement est sur Bruxelles, le code du logement bruxellois exige (entre-autre), que pour la circulation dans les communs:
- "la porte d'entrée de l'immeuble, ainsi que toutes les pièces privatives accessible de puis l'extérieur ou les communs, doivent avoir des portes munies d'une serrure en bon état de fonctionnement"

Phibxl

P.S. Notez que l'obtention de plusieurs devis "cohérent" pour un propriétaire, met parfois plusieurs mois avant de pouvoir exécuter les travaux.

Merci "grmff"

Je serais curieux de voir si un membre du forum l'a déjà mis en exécution ?

Mes locations sont toutes situées dans des quartiers populaire de Bruxelles, 450 à 700 EUR grand max. La demande étant plus forte que l'offre, pour un bien rénové dans ces quartiers, un arrangement à l'amiable a toujours porté fruit, mais j'ai toujours un "chieur" qui fait l'exception à la règle.

Si le notaire accepte un prix forfaitaire pour acter l'ensemble les baux, cela pourrait être intéressant. Mais à 200 EUR, je trouve cela un peu cher.

Joint a une clause mentionnée dans le bail, qui permettrai une saisie sur "salaire", et pouvoir rendre celle-ci exécutoire, cela serait une bonne "arme" face aux administrations cpas/chômage, dont certains membres poussent ouvertement les locataires à dégrader les logements pour accéder aux logements sociaux plus rapidement. (situation jamais vécue, mais j'en ai souvent eu échos)

Une comparaison de coût, entre une "Asurance locative et protection juridique" (comme proposée par le SNP), et le coût d'acter les baux chez un notaire, serait intéressante. A voir quelle solution serait la plus efficace ?

Phibxl

Bonjour,

J'ai également été confronter à un cas intéressant en début d'année, pour l'achat d'un immeuble de rapport.

Ma banque m'a imposé l'un des plus gros bureaux d'expert de la région bruxelloise à 600,00 EUR l'expertise ! pour deux heures de visites !

1) Ce bureau m'a refuser de me délivrer mon expertise prétextant un solde restant du toujours impayé ! J'ai pourtant suivi leurs conditions générales, qui imposait de faire un paiement anticipé suivant leur montant forfaitaire, par tranche, selon le prix de l'immeuble. M'étant basé sur mon prix d'achat et non sur celui de l'expert, qui était sur la tranche supérieur et que je ne pouvais deviner...

Ce bureaux d'expert, après vive réaction de ma part et après quelques semaines, a néanmoins reconnu sont erreur dans leurs procédures et a fait un geste commerciale en me remboursant la différence de prix entre les deux tranches.

2) La compagnie d'assurance a refuser de me soumettre une proposition, car l'expert avait mentionner, pour quelques petites unités "kot d'étudiant" au lieu de "petit logement" (moins de 28m2), tous loué avec des baux à résidence principale.

Il est surprenant qu'un expert ne puissent différencier l'importance de ces deux terminologie !

3) L'expert a été incapable de relevé les infractions existante (code du logement/urbanisme etc...) alors que cet expert est également architecte de formation.... je lui ai soumis un dossier, précédemment préparé, afin qu'il puisse l'insérer a son expertise, afin d'appuyer:
- ma demande de crédit "travaux" que je jugeai nécessaire et indispensable.
- Un relevé de toutes les annonces d'immeubles semblable, vendu dans le quartier au cours des six derniers mois.

Il y a beaucoup d'amateurisme de nos jours, que ce soit des experts, des agents immobilier, géomètres etc...

Phibxl