Si je lis bien, l'ABSA ne dicte rien, n'impose rien mais propose aux copropriétaires une définition des obligations du CAC, uniquement de petites copropriétés. Puisque la loi nous apprend que le RDC détermine les obligations du CAC. Il n'existe aucun arrêté d'exécution dans cette matière précise : les obligations du CAC.

Un arrêté royal existe, mais il concerne la tenue de la comptabilité des copropriétés.

Pour en revenir à nos moutons (la question de LadyA)

Je lis ceci.

http://www.absa.be/news/8/28/Le-commiss … ample.html

Extrait

"Définir une fois pour toutes les obligations d’un commissaire aux comptes dans un règlement de copropriété, c’est d’abord choisir entre le minimum acceptable et le plus complet possible. Cette dernière solution risque de créer des difficultés dans les petites copropriétés et de rendre la fonction inaccessible à la grande majorité des copropriétaires, ce qui est contraire à la volonté du législateur.

Nous proposons donc, pour les copropriétés de moins de 20 lots, le contrôle des points suivants :
- Que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers de sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses.
- Qu’il y ait concordance entre les chiffres repris en comptabilité et les extraits bancaires du dernier jour de l’exercice comptable.
- Que les dépenses correspondent aux décisions de l’assemblée générale.
- Que la répartition des charges et l’imputation des recettes soient conformes aux prescrits du règlement de copropriété.

La loi n’impose pas de rapport écrit de la part du commissaire aux comptes.

Nous conseillons cependant d’en établir un ; il décrira la manière dont il a effectué son travail.

Il certifiera (ou refusera) la comptabilité présentée et indiquera que les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et qu’ils donnent (ou non) une image correcte de la situation financière de la copropriété.

Si le commissaire est un copropriétaire, sa responsabilité civile sera assurée et les primes d’assurances seront à charge de l’association des copropriétaires.

Le rapport du commissaire aux comptes constitue un avis généralement suivi mais en dernier ressort, il revient cependant à l’assemblée générale d’approuver ou non (à la majorité absolue) les comptes du syndic."

Il me paraît évident que les honoraires du CAC sont adaptés aux exigences de compétences et aux obligations imposées par le RDC.

@ladya

Je réponds à votre message.Vos 2 questions se chevauchent partiellement.

Bonsoir,
J'ai deux questions :
1- la copropriété a confié au Conseil de copropriété la tâche de recruter un Commissaire aux Comptes indépendant

Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe.

car les comptes n'ont pas été approuvés sur un semestre.

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Je comprends que l'AG n'a pas approuvé les comptes du syndic portant sur un semestre [/color]

Comment peut-on définir cette tâche à un candidat svp ?  Que peut-on lui demander d'investiguer ?

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Les obligations et les compétences du CAC sont déterminées par le Règlement de copropriété, nous apprend l'art. 577-8/2[/color]

2- Nous envisageons d'engager un nouveau Commissaire aux comptes lors d'une prochaine AG statutaire. 

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Nous (?) = l'AG désigne un CAC[/color]

Quelles sont les missions que l'on peut demander à un Commissaire aux Comptes pour définir ses tâches pour que la comptabilité soit parfaitement vérifiée svp ?  Pas seulement vérifier que les montants soient corrects, que toutes les factures ont été payées, mais si les montants dans toute la comptabilité sont bien écrits au bon endroit, que "rien ne passe à travers les mailles du filet", que les sinistres soient bien tous précisément gérés, que cela soit bien imputé par bloc quant il faut, que la gestion soit OK à tous points de vue.  Cece qu'il y a lieu de faire selon le calendrier, etc...

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Le règlement de copropriété détermine les obligations et les compétences du CAC. Les missions, ce sont celles déterminées dans le règlement de copropriété. Si le règlement est muet, à l'AG de se prononcer sur un texte à intégrer ds ce règlement relatif au CAC. Aux copropriétaires à s'impliquer dans l'élaboration du contenu de cette partie du règlement. à proposer à l'AG. La loi de 2010 a entendu responsabiliser les copropriétaires.[/color]

que les sinistres soient bien tous précisément gérés, que cela soit bien imputé par bloc quant il faut, que la gestion soit OK à tous points de vue.  Cece qu'il y a lieu de faire selon le calendrier, etc...

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]La bonne exécution par le syndic de ses missions , sans préjudice de celles attribuées au CAC fait l'objet d'une surveillance par le CDC. La lecture et la compréhension par le CDC de documents comptables constituent un atout évident pour mener à bien sa mission de surveillance des gestions administrative, technique, financière ..du syndic. [/color]

Par souci de lisibilité, j'ai voulu mettre mes réflexions en couleur bleue. En vain. Sorry.

OUPS  ... J'ai raté plusieurs marches. Je viens de lire les précisons/modifications de SARADE . Votre aimable vigilance vous a permis d'attirer élégamment mon attention.

Précipitation nuit en tout....Sorry

Vous êtes à la recherche d'un éventuel régisseur et non pas d'un syndic. Vous vous présentez comme propriétaire de  6 appartements dans un même immeuble. Il ne s'agit pas d'une copropriété.

En France, l'art. 7.1.3. du  décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les prestations du syndic figurant dans le forfait comprennent obligatoirement les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble
•    DANS LA LIMITE D'UN NOMBRE MINIMUM CONVENU
•     SUIVIE DE LA REDACTION D'UN RAPPORT S'Il EN A ETE CONVENU
•    EN PRESENCE DU PRESIDENT DU CONSEIL SYNDICAL (lire en Belgique président du CDC) S'IL EN A ETE AINSI CONVENU 

En Belgique, je pense que les missions du syndic relatives à l'administration, à la conservation, à la garde, à l'entretien de l'immeuble imposent au syndic de visiter l'immeuble périodiquement. Modalités ? Nombre ? Honoraires complémentaires ou pas ? Il n'y a pas de texte légal en la matière. Le règlement de copropriété et le contrat peuvent s'être intéressés  à la problématique.

@ninifel
Quel est l'objet du passage dans l'immeuble à exiger du syndic ? A lire vos interventions des 29/9, 30/9 et 1/10 respectivement à 22.14.05 h,18.33.43 h et 09.34.36, un doute existe.

S'agit-il d'un passage dans l'immeuble pendant lequel les occupants auront la possibilité de rencontrer le syndic ou s'agit-il d'une visite de l'immeuble destinée à permettre au syndic de constater l'état de l'immeuble ?

Je vous cite : "passage afin que les occupants qui ont une remarque à faire puissent le rencontrer" mais aussi "visite du syndic à l'immeuble" et "visite du bâtiment" ?

Dans une copropriété dans laquelle j'ai été propriétaire d'un lot, le syndic en fonction à l'époque (il y a environ 25 ans) se tenait à la disposition des copropriétaires, dans l'immeuble, selon un horaire  établi.

Peut-on raisonnablement imaginer qu'un syndic visite à heure et jour fixe un immeuble pour vérifier son état ?  Dans ce cadre, je crois que le syndic a l'obligation de s'y déplacer (l'ACP est le gardien de l'immeuble) selon les nécessités et éventuellement selon une périodicité qui aurait été définie.

Je ne comprends pas la phrase : "on me refuse cette demande au contrat du syndic". Pouvez-vous avoir la gentillesse de la formuler différemment. On ? demande à qui ? dans quel cadre ? celui d'une AG dont le point aurait été mis à l'ordre du jour ? lors du vote sur le contenu du contrat  du syndic?  cette demande : objet précis ? votre AG a déjà voté sur ce contrat ?

L'assemblée générale n'est pas obligée de suivre les propositions qui lui sont soumises.

Si une ACP exige une prestation précise de son syndic, celui-ci en tient compte dans le calcul du montant de ses honoraires .

En France on fait comme ça : dans toutes les copropriétés ? En vertu de quelle disposition légale ou réglementaire ?

Une date et heure de visite du syndic à l'immeuble. En Belgique possible aussi si précisé dans le contrat du syndic.

Vous imaginez que le "CP relais" soit absent (hospitalisé, vacances, restaurant, cinéma,...) ou négligent . Qui va joindre le syndic pr l'informer d'une panne d'ascenseur ?

Je partage entièrement la position de l'intervenant en ce qui concerne le point de contact officiel des copropriétaires. Il s'agit du syndic. C'est à lui que doivent nécessairement s'adresser les copropriétaires. Et non aux membres du conseil de copropriété. 
Cette pratique - malheureusement non combattue par certains membres de CDC - engendre en outre de la confusion.

Que chacun reste à sa place. Le syndic gère, le CDC surveille la gestion du syndic.Le syndic est, en principe, le correspondant  du copropriétaire

Néanmoins, rien n'empêche les copropriétaires d'informer les membres du conseil des démarches qu'ils ont entreprises auprès du syndic. Cette démarche permettra au CDC de surveiller la suite qui aura été donnée par le syndic à celles-ci (mission de surveillance).

Néanmoins, je suis d'avis que, dans certains cas particuliers , rien n'empêche un copropriétaire, membre du conseil ou non, de s'adresser au syndic au nom d'un autre copropriétaire.  Mais cela doit rester l'exception.