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#1321 Re : Informations en vrac... » Droit immobilier & Covid-19: un livre blanc gratuit » 21-04-2020 17:51:04
Oulà… J'ai souvent entendu - et bien retenu - que dans la vie tout n'est pas blanc ou noir.
C'est parfois bon de le rappelerNe détournez donc pas mes propos.
Loin de moi l'idée de "détourner" de l'argent, "au mépris de la toute petite aide que cette indemnité représente".
Si vous suivez bien le forum, vous aurez constaté que j'en suis loin, et j'ai pris les devants.Néanmoins, plutôt que de généraliser le cas du pauvre commerce, ou à l'inverse du pauvre propriétaire investisseur, il me semble ici qu'on ne parle pas d'un équilibre, mais plutôt d'un plaidoyer en faveur d'une des parties. Ce que vous appuyez.
Je retiens plus facilement une phrase comme […] soit assumées par toutes les parties (locataires, propriétaires, banquiers), chacun pour sa part.
Dénigrer la situation d'un commerçant est idiot.
Ca l'est tout autant de dénigrer la situation tout aussi probable du propriétaire.
Je suis tout à fait d'accord avec vous sur la question du tout blanc / tout noir.
A aucun moment je n'ai voulu détourner vos propos, ni insinuer que vous auriez "l'idée de détourner de l'argent..."
Je n'ai pas répondu à votre intervention en vous croyant concerné.
J'avais compris votre intervention comme une demande générale par rapport à l'article de La Libre pour savoir si l'avocat faisait référence à l'indemnité de 5000 €, pas une question directe vous concernant.
J'ai cité l'extrait de l'intervention de l'avocat sur la question et mon opinion par rapport à cette indemnité.
Rien de plus et sans dénigrer personne !
#1322 Re : Informations en vrac... » Droit immobilier & Covid-19: un livre blanc gratuit » 21-04-2020 17:51:04
Par contre, pour les bailleurs dans la misère (ceux qui comptent sur leur(s) loyer(s) parce que mis en chômage économique ou pire encore, ayant perdu leur job) qui doivent rembourser leurs emprunts hypothécaires (conclus pour pouvoir fournir ces logements / magasins), RIEN, AUCUNE MESURE.
Si...à Bruxelles, ils auront un délai de 2 mois supplémentaires pour payer leur précompte immobilier.
Alors que ce sont eux qui ont pris tous les risques!
et tous les gains potentiels.... (vous oubliez souvent la fin de cette phrase !)
A un moment, il va falloir arrêter de réclamer une mesure pour tout le monde ! Qui va payer toutes ces mesures vous croyez ?
Quasi tout le monde va subir des déconvenues avec cette crise. D'une façon ou l'autre, on sera tous impacté !
Croire que l'Etat va palier à toutes les pertes de tout le monde est illusoire et impossible.
Investir dans l'immobilier pour mettre en location est un risque et il faut pouvoir assumer 2 ou 3 mois sans loyer.
Aucune location ne garanti un loyer chaque mois, sans vacance locative, sans défaillance, sans remise en état, sans gros travaux imprévus, ...
Cela fait partie de l'investissement et des gains attendus !
Ne pas pouvoir faire face à un locataire commercial qui ne sait pas payer son loyer parce qu'on lui interdit d'ouvrir fait partie de ce risque.
Ce n'est pas à l'Etat à le subvensionner !
Je trouve tout à fait normal que l'Etat ne prévoie aucune mesure pour les bailleurs qui perdront l'un ou l'autre loyer !
Et je trouverais tout à fait anormal que mes impôts servent à venir en aide à des propriétaires-investisseurs au dépens d'autres personnes qui seront vraiment dans le besoin !
#1323 Re : Informations en vrac... » Droit immobilier & Covid-19: un livre blanc gratuit » 21-04-2020 17:51:04
[
Y est-il fait mention de l'allocation (de 5000 € en Wallonie) octroyé aux commerces fermés ?
Il en parle : « il serait particulièrement regrettable que les
aides apportées par l’état pour soutenir le secteur du commerce ou de la restauration
soit, in fine, détournées au profit des bailleurs. Au contraire, il me paraît être dans
l’intérêt général que les conséquences du lockdown soit assumées par toutes les
parties (locataires, propriétaires, banquiers), chacun pour sa part. Le risque est en effet
que, sans cela, les bénéficiaires exploitants commerciaux du crédit Covid19 ne
puissent à terme le rembourser et déposent le bilan ou doivent licencier beaucoup de
personnel pour pouvoir le rembourser si tout est à leur charge. L’Etat n’y gagnerait ni
pour sa garantie crédit ni pour son action de réduire la charge du chômage » (La Libre)
Avec deux mois de fermeture (et rien ne dit que ça ne durera que 2 mois), les restaurants reçoivent donc 2000 ou 2500 € par mois.
Pour la plupart, cela ne représente pas ou à peine le montant du loyer...
Il me semble donc évident que le bailleur ne peut pas considérer que cette somme lui revient de plein droit au mépris de la toute petite aide que cette indemnité représente par rapport aux pertes très importantes que subissent et subiront les commerçants.
#1324 Re : Informations en vrac... » Droit immobilier & Covid-19: un livre blanc gratuit » 21-04-2020 17:51:04
Merci beaucoup Mr PIM pour ce lien très intéressant.
J'ai lu l'article dans La Libre ce matin et je me demandais comment avoir accès à cet article du Journal du Tribunal...
Les arguments présentés me semblent très cohérents et relever d'une logique qui me semblait évidente (ce qui ne veut pas toujours dire "légal", on est bien d'accord et c'était là mon problème pour savoir que faire).
Le bailleur met à disposition un lieu pour exercer un commerce et le locataire paie pour pouvoir exercer son activité professionnelle.
Si le bailleur ne peut pas mettre à disposition, le contrat n'est provisoirement pas réalisé... et le loyer n'est pas dû.
Je suis content de voir que ma logique peut être légalement défendue.
A partir de là, tout peut se discuter en fonction des relations entre bailleur et preneur....
#1325 Re : Locations et baux » Créances: quels sont vos droits & obligations pour le paiement de vos loyers & » 09-04-2020 10:16:35
Ma réflexion sur ce sujet lorsqu'un locataire ne paye plus son loyer commercial, le propriétaire n'est pas perdant celui-ci ne doit plus déclarer des revenus, il économise des impôts....
C'est faux ! Vous faites une généralité de votre cas particulier et peut-être unique (celui d'être en société qui paie un impôt de 100% sur les loyers reçus 
)
Un particulier qui loue à un usage commercial paie des impôts sur le plus haut résultat entre les loyers perçus et le RC revalorisé (je vous fait grâce des calculs pour obtenir le montant du revenu dans un cas comme dans l'autre car ça ne change rien au principe).
Donc, si le locataire ne paie que peu de loyer ou pas du tout ou que le RC est élevé, le propriétaire paiera des impôts sur une location qui ne lui a rien rapporté !
Et, au stade actuel, c'est la même chose pour les propriétaires louant aux privés et qui auraient la possibilité d'accorder une réduction de loyer à leurs locataires en difficulté !
Il est clair que beaucoup de monde va perdre des plumes et que l'état ne peut pas tout suppléer !
Et, malheureusement, beaucoup vont en profiter et abuser.... ça se voit déjà !
#1326 Re : Ventes et achats » Acheter en société? » 07-04-2020 11:47:38
Si l'impôt des sociétés est parfois réduit à 20%(il y a des conditions qui augmentent le taux réel, comme un certain salaire au dirigeant, si je ne m'abuse), cela n'est pas tout.
Une fois l'impôt payé par la société, pour avoir le cash en poche, il faut encore payer le précompte sur les dividendes, soit 30%
De 100 de revenu, il reste donc 80 après impôt et 56 après dividende (et encore, j'oublie les additionnels communaux). C'est un peu plus de 44% d'impôt.
Dans mon cas, je suis à 3 mois d'impôt (précompte + IPP) et Charleroi est très taxé (parce que anciennement riche, donc haut RC, et actuellement pauvre, donc haut précompte) Sur 100 de loyer, il me reste donc 75, mais je ne peux rien déduire.
C'est très difficile de savoir à quel point il vaut mieux être en société avec ces chiffres. Parce que le "revenu" de la société est un revenu net, après déduction des charges.En réalité, pour 100 de loyer, la société payera 12.5 de précompte immobilier, il lui restera 70 après impôts, et 49 après précompte mobilier.
On se rend compte que c'est relativement proche. A l'avantage de la société actuellement (mais ce n'était pas à l'avantage de la société quand l'ISOC était à 33%+ cotisation complémentaire de crise.) et sans tenir compte que la société doit donner un salaire de 45.000€ à son dirigeant pour éviter de devoir payer un impôt de 25% au lieu de 20%.
C'est pour ça que chaque cas doit être analysé...
Par exemple : vous recevez 100 de loyer par mois mais dans votre poche, il vous en reste combien une fois que tout ce qui concerne l'immeuble est payé ? c'est ce montant qu'il vous faudrait sortir de la société pour vous ==> première pensée : via dividende taxé à 30%
Mais pourquoi ne pas envisager d'autres voies (légales bien sûr) : une rémunération si votre seul source de revenu sont les immeubles, des chèques repas, des avantages en nature toujours moins taxés que leur coût réel (voiture, téléphone, internet, bureau à domicile, ...), une assurance groupe peut-être, un job étudiant pour les enfants plutôt que l'argent de poche, des indemnités de frais, des coûts de prospection à la mer ou dans les ardennes (voir à l'étranger ?), ...
Je vois surtout un gros avantage à être en personne physique: facilité d'obtenir des crédits (comparé aux crédits en société), possibilité de faire un coup d'accordéon (tout revendre au bout de 5 ou 10 ans, dégager la plus value, et recommencer avec un bras de levier plus long.) qui n'est pas possible en société à cause des frais bancaire et des amortissements.
Quant à la planification successorale, il faut encore que les mioches s'entendent à gérer des locataires. Le propriétaire investisseur est tout de même une espèce rare et à part. Tellement de parents ont rêvé pour leurs enfants, tellement de querelles entre les vivant à cause des morts. Une planification successorale par transmission des actions de l'immobilière patrimoniale? C'est joli sur papier, mais je n'y crois pas.
Mais bon, c'était juste pour répondre à la question que vous ne me posiez pas, hein...
Pour l'accordéon, vous avez peut-être raison. Je n'en sais rien.... Mais à la condition que le fisc vous fiche la paix sur une requalification éventuelle...
Pour les banques avec une société, vous seriez peut-être étonné de ce qu'il est parfois possible de négocier avec un banquier qui rêve de vous avoir ou garder comme client... on est dans du business avec une société, il y a plus de souplesse possible dans la réglementation...
#1327 Re : Ventes et achats » Acheter en société? » 07-04-2020 11:47:38
Comme l'a bien dit max1 pas de tva mais vous ne pouvez pas la déduire si la société n'est pas assujettie.
Attention aux termes utilisés : on peut déduire la tva du bénéfice (c'est une charge comme une autre). Ce qu'on ne peut pas faire, c'est récupérer la tva payée aux fournisseurs (ou bénéficier du régime de l'autoliquidation).
(on est hors sujet mais parfois une société de patrimoine doit quand même entrer dans le monde de la tva pour une partie de ses activités, ce qui peut être une opportunité quand on fait faire de gros travaux, les factures ne comportant pas de TVA et elle ne devra la payer que lors de la déclaration trimestrielle, soit parfois plusieurs mois après les travaux...)
En cas de revente d'un bien immobilier vous êtes taxé sur la plus value, mais vous pouvez achetez un autre bien et payer votre impôt en 20 ans sur la durée de votre nouveau crédit et de l'amortissement du nouveau bien que vous avez acquit.
Pour les droits de succession c'est un autre problème plus compliqué a expliquer.
Ce n'est pas suivant la durée du nouveau crédit mais uniquement suivant l'amortissement du nouveau bien. La plupart des immeubles s'amortissent en 30 ans.
Mais ce n'est pas toujours un bon choix de prendre cette voie. On connait le taux de l'impôt aujourd'hui et il est probable qu'il ne descendra plus.
Il peut donc être préférable de payer l'impôt au taux d'aujourd'hui plutôt qu'aux futurs taux des prochaines années....
#1328 Re : Ventes et achats » Acheter en société? » 07-04-2020 11:47:38
Le cas qui m'occupe, ce serait de racheter une société dont l'activité et le patrimoine consistent en un immeuble et son exploitation.
Les problèmes que j'y vois, c'est qu'il ne sera pas possible d'emprunter pour acheter des actions.
En effet, si vous acheter une société, vous ne pouvez pas mettre l'immeuble que la société possède en garantie hypothécaire.Le cas qui m'occupe est encore plus délicat. Le vendeur a fait un prêt en avance compte courant à sa société à hauteur de 20x le capital de la société et de 8x la plus-value latente de l'immeuble dans les comptes. L'immeuble est encore grevé d'une hypothèque importante (dont il est tenu compte dans la valorisation de la société.
Le vendeur me propose de racheter la société à sa valeur logiquement comptabilisée, et de rembourser le compte courant. Même si mon banquier m'octroyait un prêt pour l'achat des actions, je doute qu'il m'en octroie un pour le remboursement du compte courant...
C'est donc une opération qui doit se faire sur du cash disponible exclusivement. Et donc, sans possibilité de faire de l'effet de levier. Rien que pour cela, je vais laisser tomber: pas assez de cash, et si je vends pour récupérer du cash, c'est pour faire un levier. Pas pour réinvestir tel quel.
Ce beau projet (et encore) n'est donc pas pour moi.
Donner du cash pour rembourser un gros compte courant n'a aucun sens ! vous donnez aujourd'hui pour le récupérer, peut-être, un jour !!!
Sans intérêt !
A moins que ce compte courant soit valorisé dans le prix à payer à une valeur bien moindre que sa valeur comptable.
L'achat d'une société, ce n'est pas l'achat d'un immeuble. On ne valorise pas le prix des actions en se référant uniquement à la valeur de l'immeuble. Ce n'est généralement que le point de départ et on s'en éloigne (en + et en -) au fur et à mesure de l'analyse !
Suivant les cas, cela peut permettre de faire un sacré beau coup de levier ;-) mais il faut convaincre le vendeur que c'est une bonne valorisation pour lui aussi... Ce qui n'est pas rare si c'est lui qui cherche à vendre (plus compliqué si vous allez le chercher).
L'achat d'une société est et doit être une autre réflexion que la question pas posée au départ d'acheter un bien en privé ou constituer une société.
#1329 Re : Ventes et achats » Acheter en société? » 07-04-2020 11:47:38
Belle réponse circonstanciée de max11, dans ce dialogue non sollicité
Par contre, pour
"grmff a écrit :- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société
Pourquoi ? à ma connaissance, les procédures et obligations sont les mêmes que l'on soit privé ou société."
je crois qu'il y a un malentendu:
pour une vente classique, si le vendeur est un particulier ou une société, le processus est effectivement le même.
Mais je crois que Grmff visait la vente via une cession des parts de la société (et pas une vente classique).Et là, c'est effectivement un peu plus complexe
voir notre page dédiée
Dans ce cas, on parle d'autre chose que du choix d'investir en privé ou en société pour se constituer un patrimoine immobilier...
Le problème existe quand la société n'a qu'un ou deux biens immobiliers, ce n'en est plus un quand la société possède un patrimoine immobilier conséquent qui a pu justifier le choix de la société.
Une vente de société n'est évidemment pas la même chose que vendre un immeuble !
#1330 Re : Ventes et achats » Acheter en société? » 07-04-2020 11:47:38
Alors, en gros, j'ai un patrimoine immobilier loué à des particuliers.
J'ai commencé par m'acheter un appart pour moi, et il ne me serait pas venu à l'idée d'acheter en société. Et puis, j'ai continué comme cela.
Je me suis souvent posé la question: privé ou société?
La première réponse est : à voir chaque cas suivant sa situation personnelle et ses projets à long terme.
Votre réponse est probablement très bien pour vous et votre situation mais ce n'est pas toujours le cas...
- on est plus taxé au jour le jour en société, car taxé sur le loyer réel (impôts des sociétés + impôts sur les dividendes) et non sur le revenu cadastral indexé majoré si vous possédez le bien en personne (pour les locations de logement à des privés...).
Ne pas oublier que l'impôt des sociétés est aujourd'hui à 20% par rapport à celui des personnes qui tourne généralement autour des 30 à 50% en fonction de la tranche d'imposition.
De plus, une société n'est pas taxée sur le loyer réel mais sur les loyers encaissés moins toutes les charges.
Le particulier est taxé sur le RC majoré que ce soit loué ou pas, que le loyer ait été payé ou pas, que le loyer soit supérieur ou pas au RC majoré. Et les revenus immobiliers sont taxés au taux le plus élevé par rapport à la tranche la plus haute des revenus déclarés.
- c'est plus compliqué en société: déclarations TVA, listing annuel, comptabilité à faire, tout à justifier, publications au moniteur, suivi des investissement, amortissement, etc.
Pas de TVA pour une société de patrimoine.
Vu tout ce que vous avez déjà dit ici sur votre travail de gestion, pas sûr que vous ayez plus de travail en société... Il vaut mieux avoir un comptable, ça c'est vrai ==> c'est un coût mais cela peut aussi être un précieux conseiller qui vous fera faire des économies...
La publication au moniteur, ce n'est généralement pas tous les ans...
- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société
Pourquoi ? à ma connaissance, les procédures et obligations sont les mêmes que l'on soit privé ou société.
- à la vente d'un bien amorti, on est taxé sur la plus-value comptable, qui peut correspondre à la valeur complète si on a tout amorti. Bonjour le chèque pour l'état. Alors qu'en personne physique, on n'est pour l'instant pas taxé sur la plus value
c'est vrai pour le moment...
Mais on a pu diminuer ses impôts du prix de l'achat + tous les frais d'acquisition + tous les frais de ventes...
Au final et en faisant un compte global, cela peut ne pas représenter grand chose.... surtout avec le taux à 20%.
Un appartement acheté 100.000 + 15.000 de frais d'acte et revendu 5 ans plus tard 150.000 (belle plus value de 50% quand même).
L'agence prends 3%+tva = 5.445 € de frais déductibles + les différents rapports électricité, pollution, ... ==> pas loin de 6.000 € en tout
Cela fait une plus value de 29.000 €, taxé à 20% ==> soit "seulement" 5.800 € d'impôts si on n'a pas dû faire de travaux pour gagner cette belle plus-value. Sans cela, ce serait encore moins d'impôt...
- formalisme plus compliqué en société: nommer des gérants, faire des assemblées générales, publier, etc.
Ben non, ça ne représente pas grand chose comme obligations. Généralement, le comptable s'en charge...
- pas de bricolage fiscal. Pas de chipotage au noir. Pas de payement de la main à la main
Le noir est interdit dans les deux cas 
mais se fait de la même manière dans les deux cas 
- Beaucoup plus compliqué de faire un prêt, même hypothécaire, en société. Beaucoup plus cher en cas de remboursement anticipé.
Très souvent, c'est le cas. Surtout au début.
Par contre, quand la société tourne à un certain niveau, les banques sont beaucoup plus conciliantes et se désavantage s'atténue.
Sauf peut-être l'indemnité en cas de remboursement anticipé...
Les avantages en société sont simplement de pouvoir déduire tous les frais au jour le jour, et de pouvoir donner les actions de la main à la main dans le cadre d'une planification successorale. Ces avantages ne m'ont jamais paru probants...
Il y en a d'autres mais cela dépend du cas concret de chacun...
Par exemple pour ne prendre que la planification successorale : si vous avez impliqué vos 3 enfants dans la gestion de la société, vous pourrez céder les actions par tranche quasi sans frais tout en respectant l'équilibre entre les enfants. Plus facile de donner 10 actions à chacun plutôt qu'un pourcentage d'immeuble ou des biens différents à valoriser pareil...
Le seul avantage que je pourrais y voir, quand on a un patrimoine mixte bien résidentiel / bien professionnel, c'est de mettre les biens professionnels en société, et y mettre tous les frais. Mais c'est une forme de noir, et je ne saurais la conseiller sur un site aussi pro que Pim.be, évidemment. (Canaillou, moi?
)
Quand on a une société de patrimoine, le meilleur choix est (souvent) de mettre tous ces biens dans la société, quelque soit le type de locataire...
Les travaux dans un bien non rentable viennent diminuer le bénéfice dégagé par les loyers d'autres biens sans travaux. Il y a un effet de vases communiquant qui permet d'optimiser le bénéfice et diminuer l'impôt...
En fait, quand on commence, la complexité de la gestion vaut rarement la peine de faire l'opération en société.
Si c'étaient des garages, des commerces, des biens professionnels, les terres de l'exploitation familiale, mon avis serait sans doute différent. Mais je n'ai pas investi dans ces secteurs, et je ne les ai pas analysé....
Voilà. J'espère que j'aurai répondu à la question que vous ne m'avez pas posée !
Il est très probable que pour vous, la question ne se pose plus.
Mais c'est une option qui mérite parfois d'être étudiée dans certains cas pour des personnes qui visent un développement de leur patrimoine immobilier !
Pas pour quelqu'un qui envisage son habitation et un ou deux appartements... Mais au delà, parfois cela peut s'avérer un choix qui mérite d'être étudié !
Voilà pour ma réponse à la question que vous ne m'avez pas posée...
#1331 Re : Ventes et achats » Acheter en société? » 07-04-2020 11:47:38
Pas d'obligation de TVA pour une société de patrimoine immobilier sauf si elle loue des entrepôts ou parking.
#1332 Re : Modèles de contrats PIM » Clause bail commercial - détail/explications » 01-04-2020 13:20:58
max11 a écrit :jacq a écrit :Himura a écrit :Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?
J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...Les charges sont un revenus supplémentaire pour le propriétaire qui doit déclarer la totalité des loyers charges comprises,seul le propriétaire ne pourra pas récupérer les 21 % le commerçant lui fera une économie d'impôt de 33´% bien plus que les 21%
oulala....
pas sûr que vous avez tout compris....(J'espère être meilleur élève)
Je comprends que :
- ça n'a pas de sens d'intégrer l'électricité, le chauffage etc. (sauf si nécessité technique bien sûr). Et c'est de toute manière suspicieux et pénible à gérer.
- On peut éventuellement jouer sur des charges forfaitaires pour de l'entretien / nettoyage. Auquel cas, il ne faut pas déclarer un pourcentage trop élevé. Probablement qu'entre 1 et 5% de charges forfaitaires, ça passerait tout seul et ce serait justifiable. Plus, il faut se ménager des preuves utiles.Que ce pourcentage vient en déduction du montant des loyers réels perçus, dans la déclaration fiscale.
Que ce pourcentage vient aussi en déduction de ce que peut déclarer le commerçant, dans ses charges déductibles.
Félicitation, presque tout bon pour le côté fiscal
Juste que le commerçant pourra déduire tout ce qu'il paie, les charges payées (forfaitaires ou pas) sont toujours déductibles.
Mais pour le côté "gestion de la location", je ne vois pas trop l'intérêt de déclarer que l'entretien est compris dans le loyer. Vous vous mettez une sacrée charge sur le dos avec l'obligation et la responsabilité de l'entretien du bien pour économiser, au final, très peu d'impôt.
Je n'y vois éventuellement un tout petit intérêt que si vous êtes également le locataire (votre société par exemple) et que de toutes façons c'est vous qui faites l'entretien (sans passer par une société de nettoyage)...
Mais même dans ce cas, je crois qu'il y a moyen de trouver mieux comme optimalisation que ce (très) petit gain fiscal
#1333 Re : Modèles de contrats PIM » Clause bail commercial - détail/explications » 01-04-2020 13:20:58
Himura a écrit :Personne pour m'expliquer les conséquences d'une partie 'charges' ?
J'ai encore lu un ancien bail récemment, qui indiquait à sa fin : "les charges sont estimées à environ 5% du loyer".
...Les charges sont un revenus supplémentaire pour le propriétaire qui doit déclarer la totalité des loyers charges comprises,seul le propriétaire ne pourra pas récupérer les 21 % le commerçant lui fera une économie d'impôt de 33´% bien plus que les 21%
oulala....
pas sûr que vous avez tout compris....
#1334 Re : Ventes et achats » Achat conciergerie » 25-03-2020 16:17:19
En théorie, le RC devrait être revu puisque la loge n'appartient plus (suivant ses quotités) à chacun des propriétaires mais à un seul.
La valeur RC de chacun devrait donc diminuer un peu et l'ancienne loge va recevoir un RC qu'elle n'avait pas auparavant.
Sauf si un agent zélé en profite pour faire un tour de l'acp pour voir s'il n'y a pas lieu de revaloriser certains RC...
Le piège existe donc bien !
#1335 Re : Copropriétés forcées » AG et Lock Down Covid 19 » 14-03-2020 11:33:18
Une réunion d'AG d'une ACP est-elle une activité de nature récréative, culturelle, sportive ou folklorique ?
Souvent, c'est un peu tout ça à la fois
#1336 Re : PIM:Suggestions et nouveautés » modéle de demande d'expulsion à transmettre à l' huissier. » 08-03-2020 12:29:35
bête question : pourquoi vouloir faire un état des lieux de sortie si vous n'avez aucun espoir de déjà récupérer ce qui vous est dû en dehors des dégâts locatifs ?
Je suppose qu'un expert nommé par le juge pour faire un état des lieux de sortie doit être onéreux et à votre charge en première ligne avec un faible espoir d'en récupérer peut-être les frais
#1337 Re : PIM:Suggestions et nouveautés » modéle de demande d'expulsion à transmettre à l' huissier. » 08-03-2020 12:29:35
max11 a écrit :Il ne me semble pas qu'il y ai besoin d'une lettre type pour ça....
Veuillez trouver ci-joint un jugement d'expulsion à l'encontre de M....
Merci de procéder au plus vite,Que dire d'autre ?
Après recherche sur le net un site belge le bon bail.be explique la procédure a suivre, mais je n'ai pas trouvé un modèle de lettre qu'un huissier pourrait écrire en vue de récupérer les loyers impayés. Sans réaction de la part du locataire il y a une saisie sur les biens et meubles du locataires, et en plus la commune et le cpas doivent être prévenus en cas d'expulsion, car les meubles ne peuvent pas rester trainer a la rue.
Le coût de cette opération +- 1500 € a charge du locataire mais a provisionner par le propriétaire.
Le coût et la perte sèche pour le propriétaire pour un loyer de 800 € serait de -+ 8500€ au total sans compter le chômage immobilier.
Et vous voulez fournir à l'huissier le modèle de la lettre qu'il doit écrire pour un rappel à votre locataire ?
D'autre part, je ne crois pas qu'il suffit qu'un huissier écrive une lettre (quelqu'en soit le contenu) restée sans suite pour qu'il puisse y avoir directement une saisie ou une expulsion.
Seul un juge peut ordonner une saisie ou une expulsion en matière immobilière.
#1338 Re : PIM:Suggestions et nouveautés » modéle de demande d'expulsion à transmettre à l' huissier. » 08-03-2020 12:29:35
Il ne me semble pas qu'il y ai besoin d'une lettre type pour ça....
Veuillez trouver ci-joint un jugement d'expulsion à l'encontre de M....
Merci de procéder au plus vite,
Que dire d'autre ?
#1339 Re : Copropriétés forcées » AGE-pluralité offres » 12-02-2021 04:35:24
MarcoBrux a écrit :Pourquoi c'est eux qui doivent choisir notre avocat??? c'est l'ACP qui paie et qui a conclu le contrat!!
Justement regardez bien dans votre contrat ce qui y figure car d'habitude c'est l'assureur qui choisit l'avocat!
Je dirais plutôt que c'est l'exception....
En général, dans la plupart des contrats PJ que je connais, c'est le client qui choisit son avocat...
#1340 Re : Copropriétés forcées » AGE-pluralité offres » 12-02-2021 04:35:24
panchito a écrit :Mais en fait quel est votre problème? Votre ACP a été attaquée en justice par un CP et doit d'urgence se choisir un avocat?
Ou vous avez décider de poursuivre un CP en justice?
Vous n'avez pas décidé en AG (avant que le soucis ne survienne) de prendre une protection juridique?
Quand on voit le nombre de CP mauvais payeurs dans n'importe quelle copropriété, c'est tout de même une nécessité de base!
l'ACP a été attaquée en justice par une copropriété voisine et doit d'urgence se choisir un avocat.
L'ACP a une protection juridique.
Ma question reste pendante:)
Il me semble avoir lu la réponse plusieurs fois et avec suffisamment de précisions pour savoir quoi faire....
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