Annulée/suspendue par un copropriétaire : sur quelle base juridique ?
Annulée/suspendue par le syndic : sur quelle base juridique ?

Annulée par qui ? suspendue par qui ?

Petitluc a écrit :"j'essaye désespérément d'avoir depuis plusieurs années l'évolution de la consommation de l'immeuble et ces chiffres ne me sont jamais fournis"

Si une demande a été adressée au syndic par un copropriétaire ou même un membre du conseil de copropriété, le syndic n'a pas d'obligation d'établir un tableau concernant l'évolution de la consommation électrique dans une copropriété. Il exécute obligatoirement ses missions légales, statutaires et les décisions de l'assemblée générale et non les demandes des copropriétaires individuels, d'un membre du CDC ou du CDC lui-même.

Le syndic n'est ni l'employé de l'association des copropriétaires, ni celui des copropriétaires,ni celui du conseil de copropriété dont il recevrait des ordres.Il est l'organe de la copropriété et son mandataire. Et, en plus ses relations avec l'association sont régies par un contrat écrit.

En revanche, le syndic est chargé de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières. Les contrats de fournitures d'électricité sont bien visés par cette disposition (art. 577-8, §4, 14°, CC).

Par ailleurs, un membre du CDC a le pouvoir, suivant une certaine procédure, de prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents intéressant la copropriété (art. 577-8/1, CC). Dans ce cadre, le membre du CDC peut prendre connaissance et copie des factures d'électricité. Et d'ensuite les examiner afin d'en obtenir l'évolution de la consommation électrique de l'immeuble.

Dans le système de la copropriété forcée(acte de base sans distinction entre association principale et associations partielles),chaque copropriétaire détient en copropriété et indivision forcée un pourcentage des parties communes de l'association des copropriétaires (p.e : ds une copropriété 4/10000 pour un garage, 76/10000 pour un appartement, et dans une autre copropriété 1149/70000 pour un appartement). 
Dans certaines copropriétés constituées de plusieurs blocs, il faut distinguer une quotité détenue par le copropriétaire dans les parties communes générales d'une association principale  (p.e 1149/70000 pour un appartement, 121/70000 pour un garage ) et aussi celles détenues ds les parties communes spéciales d'une association particulière (p.e. 1124/10000 pour un appartement , 136/10000 pour un garage). Il s'agit d'un cas réel.

Chaque copropriétaire peut prendre connaissance des quotités qui lui ont été attribuées dans son acte d'achat et de l'existence éventuelle d'une association principale et d'une association partielle dont il fait partie. Et en lisant les statuts.

Lors de l'AG, l'examen de la validité des procurations n'est pas nécessairement du ressort du syndic mais bien de celui du président de l'assemblée générale et de scrutateurs. Dans ce cas, le syndic peut être poussé à les conseiller.

Je vous suggère de demander à ce dernier , avant la date retenue pour l'AG, pourquoi dans une copropriété dont le total des quotités est, selon vous, de 38000, le nombre de quotités dont peut être porteur un mandataire est, selon les informations qu'il vous a fournies, limité à 2500 alors que le texte légal prévoit qu'un mandataire peut être porteur de plus de 3 procurations si le total des voix dont il dispose au total (ses propres voix et celles de ses mandants) n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété. Il est vrai que vous faites mention d'un ROI dans lequel il est indiqué : "Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à deux mille cinq cents cents millièmes". La question se pose de savoir si un élément vous a échappé  ou au syndic et à fortiori au lecteur du post.

2500 millièmes/25000 millième = 2500 quotités sur 25000 quotités = 10 % ?

Pour le calcul du nombre de procurations que peut détenir un mandataire au-delà de 3 visé à l'art. 577-6, § 7, al. 5, la référence au nombre de lots (10, 100, 400...) est sans importance au contraire de celle relative au total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

Monique a écrit :
"Autre point pour lequel je me casse la tête : toujours dans notre ROI : "aucune personne mandatée par l'acp ou employée par elle ne pourra participer personnellement par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée"  cela peut-il s'appliquer aux membres du cc en place ?"

L'article 577-6, § 9°,CC(disposition impérative eu égard à l'art. 577-14,CC) prévoit :
" Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Nonobstant la fait que l'article 577-8/1 (relatif au CDC) figure dans la sous-section III intitulée "Des organes de l'association des copropriétaires" comprise dans la section relative à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, il me semble qu'il pourrait être soutenu que pour l'application de l'article 577-6, § 9, CC, les membres du CDC sont bien des mandataires de l'ACP. 

Raisonner autrement reviendrait à permettre aux membres du CDC de participer personnellement  à une décision leur donnant décharge portant sur la réalisation de la seule tâche permanente qui lui a été imposée légalement (veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions) ou sur celle des missions et délégations reçues de l'assemblée générale ou encore sur celle du rapport semestriel que le CDC doit adresser aux copropriétaires.

Cette approche a-t-elle été celle voulue par le législateur ?

Pour information , depuis la loi de 1994, le CDC n'a de manière générale aucun pouvoir de gestion, et depuis la loi de 2010, il n'assiste même plus le syndic.

La réponse est non.La loi du 2 juin  2010, impérative, ne le permet pas. Il n'est plus possible que les statuts prévoient des conditions de majorité plus strictes. Une telle décision d'appliquer des statuts plus restrictifs sur ce point serait caduque.

La loi ne prévoit pas expressément que les membres du CDC sont élus à la majorité absolue mais stipule - art.577-6, § 8, CC - que les décisions de l'AG sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentes, sauf si la loi exige une majorité qualifiée. Les cas de décisions à des majorités qualifiées (3/4, 4/5, unanimité) sont visés à l'art. 577-7,CC.

Mais, de la lecture de ces 2 dispositions, il ressort que les membres du CDC ne sont pas élus à une majorité qualifiée.

De la même lecture, ne sont pas non plus visées par la majorité qualifiée la désignation du syndic, sa révocation, la décision d'entamer une procédure judiciaire, la décision d'approbation des comptes....

Prenez contact, comme vous y invite PIM, avec un notaire qui répondra à toutes vos questions relatives à la sortie d'indivision, à la vente publique , à son coût, aux charges de celle-ci, à la procédure.....

Un premier aperçu : http://www.notaire.be/acheter-louer-emp … indivision

Soit 2 alternatives : la vente à l'amiable ou la vente judiciaire