forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#121 Re : Copropriétés forcées » Règlement Général de copropriété : relique de la loi de 1924 supprimé ? » 03-12-2018 14:33:48
Bonjour, je ne sais pas si je comprends suffisament bien la portée du message de Luc qu je remercie. S'agirait-il de créer en faveur de la défense des copropriétaires une disposition similaire aux arrêts de Cassation d'un pays frontalier notamment :
Texte :
En application de ce texte, la jurisprudence indique que, s’agissant des actions individuelles menées sur le terrain de la violation des dispositions du règlement de copropriété, les copropriétaires concernés n’ont même pas à établir qu’ils subissent un préjudice personnel du fait de la violation du règlement de copropriété. En effet, les décisions récentes de la Cour de Cassation ne contraignent plus les copropriétaires lésés à faire la preuve de l’existence d’un préjudice personnel.
Dans un arrêt du 22 mars 2000, la Cour de Cassation a indiqué (Cour de Cassation n° 98-13.345) :
« Attendu que les époux Z et les consorts Y font grief à l’arrêt de déclarer les consorts X recevables à agir à leur encontre alors, selon le moyen, que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul la qualité pour agir à l’effet de faire cesser une atteinte à la destination de l’immeuble tels qu’inscrite dans le règlement de copropriété. Qu’un copropriétaire n’a, dans ce cas, d’intérêt à agir individuellement qu’en prouvant qu’il subit un préjudice personnel distinct du trouble collectif engendré par la violation dudit règlement.
(…)
Mais attendu que la cour d’appel a relevé à bon droit que le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire avait le droit d’en exiger le respect par les autres et que l’action individuelle des consorts X était recevable sans qu’ils soient astreints de démontrer qu’ils subissaient un préjudice personnel et spécial distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat, leur intérêt à agir trouvant sa source dans le respect du règlement de copropriété. »
Cette décision a été confirmée le 26 novembre 2003 par la Cour de Cassation (Cour de Cassation 26 novembre 2003 n° 02-14.184) :
« Chaque copropriétaire le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (…) ».
Dans un arrêt du 5 juillet 2006, elle a rappelé ce principe. Dans ce cas d’espèce, le litige portait sur le remplacement d’un mur par une grille en fer forgé qui ne causait pas de préjudice personnel au copropriétaire qui avait engagé la procédure préjudice. La cour a rappelé que chaque copropriétaire est en droit d’exiger le respect du règlement de copropriété sans être tenu de démontrer qu’il subissait un préjudice personnel lié au non respect du règlement. (Cour de Cassation 5 juillet 2006 n° 05-14.579)
Concernant l’exercice de l’action individuelle, le copropriétaire, qui agit individuellement, est tenu, en vertu des dispositions de l’article 15, d’informer le syndic de l’action qu’il entreprend. Il n’est pas tenu d’informer préalablement l’assemblée générale.
Le contenu de son obligation d’informer le syndic ressort du dernier alinéa de l’article 15. Cette obligation est précisée à l’article 51 du décret du 17 mars 1967 indiquant que : « copie de l’assignation délivrée par le copropriétaire qui exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Source
#122 Re : Copropriétés forcées » Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux » 07-06-2017 07:11:58
idir a écrit :
l'initiateur de la demande s'attend à ce que:
1) l'origine des fuites soit expliqué à l'AG
2) et que celle-ci prenne la décision de faire (ou pas faire) les travaux de réparation.
Qu'en est-il de la diffusion de l'information pour "délai de réflexion" et du droit de PARTICIPATION aux votes pour les absents VOTANT PAR PROCURATION ?
la feuille de procuration permet l'individualisation des instructions de vote par oui/non mais encore faut-il que le syndic fasse l'effort de faire le travail qui lui incombe pour présenter à l'ODJ autre choses que des points vagues et sans propsoition de décision votable par oui/non y compris par les absents qui voteront de l'étranger par procuration ( droit).
#124 Re : Copropriétés forcées » Article 577 CC » 10-06-2017 11:38:51
Le syndic met à jour le ROI et le diffuse avec une large publicité.... maisqu'il le fasse ( ou pas ) le Syndic n'aura ni aucun remerciement ni aucune sanction puisque le texte de loi belge n'a pas la force "d'une règle de droit" du fait de l'absence de sanction dans le cas de sa violation 
Donc je constate que le ROI est (trop) souvent aux oubliettes dans la pratique alors que dans d'autres pays la cour suprême a imposé son respect du "contrat de copropriété"
On peut faire mieux.
#125 Re : Copropriétés forcées » Article 577 CC » 10-06-2017 11:38:51
La loi ne prévoit pas que le locataire peut obtenir sur simple demande , par mail ou autrement, une copie de celui-ci mais qu'il est consultable au siège de l'association. Nuance...mais nul n'interdit au Syndic de bonne volonté d'envoyer le ROI par mail sur simple demande. Exact ?
Et je croyais vriament que l'annexe du ROi au contrat de Bail était une pratique normale.
Exact ?
#126 Re : Copropriétés forcées » Article 577 CC » 10-06-2017 11:38:51
Je résume ce que je comprends : La loi (article 577-10, § 2, al. 2) prévoit que le syndic met à jour, sans délai, le ROI en fonction des modifications apportées par l'AG.
Donc le ROI n'est pas un oignon de couches successives que l'on trouve en épluchant les procès-verbaux. Le syndic répond sans délai à toute demande d'information qu'il recoit notamment par courriel : le syndic y répond en communiquant le ROI à toute personne qui en fait la demande.
A suivre la voie de l'affichage, les locataires devraient NOTAMMENT prendre connaissance par courriels et aux valves ou dans le hall du ROI mis à jour par le SYndic.
les copropropriétaires ne doivent pas dispenser le syndic d'accomplir les formalités de publicité concernant les élements notables relative à l'objet qu'il administre.
Serait-ce bien raisonnable ?
OUI
#127 Re : Copropriétés forcées » Article 577 CC » 10-06-2017 11:38:51
Quoi ? ai-je bien lu ? A suivre la voie de l'affichage, les locataires devraient prendre connaissance aux valves ou dans le hall de toutes les modifications successives ( adoptées postérieurement à la concession du droit personnel)apportées au ROI ainsi que des PV des décisions successives d'AG. Et l'affichage de ces modifications successives devrait subsister ( à moins que d'imposer aux locataires de recopier les textes). Serait-ce bien raisonnable ?
Le ROI ne serait donc pas ce document clair disponible et consultable au Siège de l'Association et que tout bon bailleur respectueux de la législation fourni à son locataire en annexe du bail ?
Le ROI serait un oignon de lignes de textes épars en miettes dont nul ne sait à l'instant en obtenir immédiatement une copie sur simple demande par mail au Syndic ?
Euh....
Effectivement cela correspond à ce que je constate aussi depuis quelques années.
Il y aurait donc un souci.
Les copropriétés seraient-elle en défaut d'avoir pensé à mandater explicitement le Syndic pour mettre à jour leur ROI ? j'avoue que je pensais que cela incombait naturellement aux syndics mais peux-etre est-ce une tâche du Cdc ou qu'un CP bénévole ou que le Président peut accomplir car en somme c'est peu de chose avec les outils modernes ( imaginons autrefois il fallait sortir la machine à écrire, insérer le papier et retaper tout le texte....ensuite le dupliquer....le diffuser) maintenant en quelques secondes on fabrique un ROI mis à jour et diffusé en 1 click de mail. Ah le progrès c'est beau profitons-en pour se faciliter la vie tous ensemble.
#128 Re : Copropriétés forcées » Nom d'un propriétaire non habitant sur sonnettes » 29-05-2017 16:06:11
Bref, en l'état actuel de la législation, l'affichage "papier" à destination des locataires de la date des AG est une obligation pour le syndic, que ce soit aux valves ou à tout autre endroit bien visible ds les parties communes.
Mais le non respect de cette formalité n'entraine jamais aucune sanction.
De ce fait il s'agit nullement d'une "règle de droit".
Disons qu'il s'agit simplement une règle de bonne pratique qui est conseillée par les articles du code civil en vigueur.
#129 Re : Copropriétés forcées » Article 577 CC » 10-06-2017 11:38:51
D'accord cette mention glissée dans les PVs a pour but de décharger les syndics de leur obligation de communiquer les dispositions du ROI aux occupants du bâtiment.
Il serait pourtant simple et efficace d'en faire un affichage visible dans le hall de l'immeuble ( aux valves) pour tous les occupants et visiteurs du bâtiment.
j'ignore pourquoi les syndics et les copropriétés abandonnent de plus en plus fréquemment l''affichage du ROI dans le hall du bâtiment collectif ?
#130 Copropriétés forcées » Article 577 CC » 10-06-2017 11:38:51
- ickx
- Réponses : 14
tout membre de l'AG est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédé à un tiers sur son lot privatif (art. 577-10§ 4, al.7, CC). C'est le cas lorsqu'un lot est donné en location. L'obligation d'identification du locataire est mise à charge du propriétaire. Le destinataire de l'information est le syndic et non pas les membres de l'AG.
Le respect de cette obligation doit permettre au syndic de communiquer au locataire par lettre recommandée à la poste les dispositions du règlement d'ordre intérieur et les décisions des AG adoptées postérieurement à la concession au locataire du droit personnel de manière à assurer l'opposabilités de celles-ci à ce dernier et de lui permettre de demander au juge d'annler ou de réformer toute disposition du ROI ou toute décision de l'AG adoptée après la naissance du droit personnel si elle lui cause un préjudice propre.
exact
Mais en pratique j'observe depuis plusieurs années un nouvel usage : des syndics s'auto déchargent de cette obligation de "police de l'immeuble" en insérant dans leurs procès-verbaux une clause qui les dispense d'avoir à faire la diffusion du Règlement d'Ordre intérieur.
Dès que je retrouve l'exemple de la clause glissée dans les PVS des syndics je publierai l'extrait si utile pour compléter l'information donnée par GT sur le forum.
#131 Re : Copropriétés forcées » Nom d'un propriétaire non habitant sur sonnettes » 29-05-2017 16:06:11
Oui et autrefois on parlait de l'affichage du syndic aux valves de l'immeuble....
Apparemment la modernisation fait progressivement disparaitre les affichages papiers ( publicité de la date de la prochaine Assemblée générale) dans le hall des immeubles. Tout se joue(ra) en numérique sur internet
Un Post-scriptum en repensant à cette remarque de Luc :
(...)
Pour une maison, il n'est pas obligatoire d'afficher son nom à la porte de l'habitation sur la boite aux lettres.....
Mais alors la poste ne peut pas délivrer les recommandés ...
Si, le facteur a confirmé que cela n'empêche nullement le facteur de sonner au Numéro de l'adresse et de délivrer le recommandé et déposer l'avis de passage pour la personne dont le nom est indiqué sur la lettre ( et non sur la porte de sa maison).
Idem en copropriété, d'après le facteur c'est le même principe.
Le numéro de boite devient obligatoire à partir de 6 boites aux lettres a dit le facteur.
Quant à ceux qui font usage d'une boite au lettre en domiciliation à une adresse où la personne n'habite pas légalement l'agent de quartier de la Police fait un recensement en début de chaque année ce controle devrait amplement suffire non ?
#132 Re : Copropriétés forcées » Point à l'ODJ avec mention du CP demandeur? » 28-05-2017 18:45:07
Le législateur a voulu que le syndic mette d'initiative certains points à l'ordre du jour .......et pour faire méthodiquement un point de gestion annuel complet en assemblées générales sur le bon état de conservation du toit, des infiltrations, des facades avant, arrière, des balcons, des peinture...et des équipements de chaufferie, eau chaude, adoucisseur...ascenseur qu'est ce qui est prévu ?
#133 Re : Copropriétés forcées » Point à l'ODJ avec mention du CP demandeur? » 28-05-2017 18:45:07
Le texte légal retient le principe selon lequel le syndic rédige l'ordre du jour .........
Le syndic n'a pas le pouvoir d'appréciation sur l'opportunité ou non d'inscrire un point à l'ordre du jour
Une parfaite démonstration de l'abscence de méthodologie de gestion professionnelle de nos bâtiments en copropriété..
MERCI
#134 Re : Copropriétés forcées » Point à l'ODJ avec mention du CP demandeur? » 28-05-2017 18:45:07
je lis un trop plein de fonds de roulement (plus de 100.000€ à se partager à 17) ...
comment est-ce arrivé ?
Panchito vous avez raison d'être vigilant. Ce genre de situation représente une aubaine profitant au CP qui se barre et part ainsi avec une part exagérée de la caisse ( l'argent du fonds de roulement n'est jamais acquis à l'ACP ).
Mais pourquoi pas un transfert dans un fonds de réserve pour pré-financer doucement les gros travaux du bâtiment à l'horizon 10-20-30 ans ?
#135 Re : Copropriétés forcées » Point à l'ODJ avec mention du CP demandeur? » 28-05-2017 18:45:07
Le syndic décide en fonction de ce qu'il estime être le mieux, à défaut de décision spécifique à ce sujet en AG (ou mention dans l'acte de base).
Difficile de dire si c'est toujours vraiment utile, mais je pense qu'un cp qui souhaite ouvrir un débat sur un sujet doit au minimum assumer son désir. Dès lors, aucune raison de se plaindre de l'éventuelle mention de son nom. Il s'agit d'une indication. Utile ou non, mais jamais gènante.
Désolé mais pas d'accord avec Luc et Rexou.
L'important c'est le sujet et pas l'auteur.
Je reprends l'exemple du CP contraint ( ACP = gardien) de dénoncer et demander formellement à l'AG une décision pour l'examen de l'étanchéité du toit des garages et des infiltrations émanant des parties communes qui dégradent le bâti.
Bien évidemment cela signifie que le Syndic passe sous silence la vérité qu'il dissimule....
Que le Syndic met ce problème sous le Boisseau pour plaire à la majorité de ses clients radins qui ne veulent pas faire la dépense nécessaire et même indispensable pourla conservation du bâtiment.....
Que l'indication du nom du CP qui propose le point signifie que le Syndic ne cautionne point la demande formulée à l'AG .......
Que le raisonnement de tout le monde y compris Rexou et Luc c'est "le syndic décide de ce qui est nécessaire à l'ODJ et les CPs doivent obéir en lui donnant les moyens de faire son travail" mais dès lors qu'il s'agit d'un "désir " d'un emmerdeur de CP isolé qui n'a même pas le soutien du Syndic l'AG n'a pas à prendre le point au sérieux. C'est implicitement le message officiel des ODJ et PV qui jouent à stigmatiser le patronyme des CPS qui osent proposer une résolution à l'AG. Je n'en vois pas l'intérêt et l'utilité sauf à créer une grave mésintelligence au détriment de l'objet social de l'ACP qui est la conservation et non la consommation du bâtiment.
#136 Re : Copropriétés forcées » Point à l'ODJ avec mention du CP demandeur? » 28-05-2017 18:45:07
Un mandant peut imposer à son mandataire à voter contre tout changement de la résolution......bien-sur en théorie mais en réalité dans la pratique à 99,99% des cas les votes par procuration sont des "blanc-seing " dûs au fait que l'on ne propose jamais aux copropriétaires un texte avec des propositions Claires limpide précis, et chiffré et avec 3 devis qui est facilement votable tout simplement par oui/non y compris par procuration.
Et l'on s'étonne ensuite d'un déficit de participation et de l'insatisfactions des clients......
ça devient vite source d'abus et de complications si on accorde toutes les libertés de modifier à volonté les prises de décisions. Tout consommateur a droit à un délai de réflexion avant d'ouvrir son portefeuille pour xx milliers d'euros.
Il ne s'agit pas d'une dépense de 5 euros par an et on parle d'un accord pour une décision qui représente xx% pour l'équilibre du budget d'une famille .
Ce n'est pas rien.
NB : la majorité nécessaire pour voter valablement par OUI une résolution proposée ( par le syndic) à l'ODJ devrait également être indiquée formellement pour chaque point soumis à l''AG. Ceci permettrait de minimiser les litiges de copropriété grâce au travail de (bonne) préparation en amont de la réunion convoquée par le syndic. Dans cet optique de minimiser les litiges il ne saurait être question de modifier en séance ( improviser) un changement de texte qui peut potentiellement avoir un impact sur la majorité requise. L'AG cela se prépare et ne s'improvise pas en séance. Si la résolution nécessite un amendement je suggère que le texte soit revu et corrigé et re-soumis au vote ultérieurement.
C'est un peu comme si le programme d'un candidat aux élections est changé in extrémis au moment où je glisse mon bulletin de vote OUI dans l'urne....Qui serait d'accord avec ce genre de procédé là ?
Un jour prochain à mon avis nous voterons les résolutions de dépenses en copropriété via Smartphone en sirotant un cocktail avec nos amis au SurferParadise 
Cette modernisation de la gestion des bâtiments en copropriétés mérite un "technology paradigm shift" et pour accomplir cette révolution les syndics du futur seront des professionnels jeunes modernes et innovants technologiquement :
#137 Re : Copropriétés forcées » Point à l'ODJ avec mention du CP demandeur? » 28-05-2017 18:45:07
la résolution peut avoir une longueur de deux pages, joint en annexe de l'invitation et expliquer la proposition en détail.... mais un nom de syndic qui pratique comme ça existe ?
Lors de la séance le texte de la résolution peut être changé ? ah bon ? Et les absents votant par procuration qui ont pris connaissance de la 1ère version de la proposition on les prévient comment ? Par téléconférence en séance comme aux enchères ? ET le délai de réflexion pour bien se renseigner avant de voter "oui" ? on improvise en séance ?
#138 Re : Copropriétés forcées » Point à l'ODJ avec mention du CP demandeur? » 28-05-2017 18:45:07
D'accord L'identité du demandeur n'est pas un critère de décision.
Exact, mais c'est une information qui est parfois nécessaire à connaître.
et pour rencontrer cette nécessité je préfère que la proposition elle-même soumise à l'AG soit hyper-détaillée dans la description de son contenu. L'idée qu'une proposition soumise à l'AG fasse toute une page ( et pas 1 ligne à l'ODJ) afin de bien décrire précisemment les tenants et les aboutissants du "OUI" de l'assemblée générale ne ferait aucun tort à personne, bien au contraire.
#139 Re : Copropriétés forcées » Point à l'ODJ avec mention du CP demandeur? » 28-05-2017 18:45:07
Je pense que la publicité du patronyme d'un CP qui se voit contraint de demander formellement à l'ODJ "une vérification de l'étanchéité de la plateforme des garages" parce qu'il pleut dans son garage et que le syndic ne fait rien n'est vraiment pas une bonne chose.
L'identité du demandeur n'est pas un critère de décision.
L'important réside dans le contenu et non dans le nom de l'auteur de la question soumise à l'AG via l'ODJ établi sous la responsabilité du Syndic qui la convoque.
#140 Re : Copropriétés forcées » Point à l'ODJ avec mention du CP demandeur? » 28-05-2017 18:45:07
je suis défavorable à cette pratique, excepté si le copropriétaire demande expréssement que son nom soit inscrit dans l'ODJ,
Diffuser le nom du copropriétaire qui a l'idée d'une résolution à prendre pour la bonne gestion du bâtiment ne produit aucune transparence utile....
Au contraire.
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres