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#1541 Re : Copropriétés forcées » Assurance RC – Firme de syndic » 22-03-2016 03:44:53
Vas-tu demander l'accès en consultation du "Registres des Parts sociales" de ladite société via lettre comminatoire d'huissier par exemple ?
La procédure d'accés à ce registre a été démarré (demande par mail, rappel RP, mise en demeure AR, ... faits ) et suit son cours. L'AG sera informé avant le 4/4 (point à OJ de l'AG du 19/4). L'IPI est informé et la CE se prononce le 19/4. Le procureur du Roi sera informé après le 19/4, si encore nécessaire (l'art. 233 étant d'ordre public).
#1542 Re : Copropriétés forcées » Assurance RC – Firme de syndic » 22-03-2016 03:44:53
Finalement les gérants du syndic, tant l’ancien que le nouveau, refusent l’accès au registre des parts sociaux de leur SPRL, malgré la disposition suivante du Code des Sociétés :
Art. 233. Il est tenu au siège social un registre des parts et un registre des obligations. Les titulaires de parts ou d'obligations peuvent prendre connaissance du registre relatif à leurs titres. Tout tiers intéressé peut prendre connaissance du registre des parts. (…)
Un huissier avec INFOBASE peut donner ce renseignement , sans doute ?
Et le MONITEUR également, non ?
Huissier: non, il n'a que les données des dirigeants
Moniteur: non
Greffe: non, si le texte intégral des statuts n'a été déposé (les changements d'associés qui n'impliquent pas un changement des statuts ne doivent pas être publié ni déposé).
Graydon (ou similaire): non, ne reprend ce qui est publié
Actuellement je m'oriente vers l'application par la firme du syndic de la disposition suivante du Code des Sociétés:
Art. 90. Les administrateurs et les gérants qui n'ont pas déposé le texte intégral des statuts de leur société dans une rédaction mise à jour, conformément à l'article 75, et ce dans le délai de trois mois à partir de la date de ces actes, seront punis d'une amende de cinquante francs à dix mille francs.
Le présent article n'est pas applicable aux groupements d'intérêt économique.
#1543 Re : Copropriétés forcées » Les procès-verbaux des réunions du conseil de Copropriété » 23-03-2016 01:06:53
Dans une proposition parlementaire 5-1818/1 du 23.10.2012, qui n’a pas été voté mais qui sera probablement à nouveau mis sur le tapis du parlement, je lis dans l’Art. 2 §4 a) de cette proposition :
a) La détention et la conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble, notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndic, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en œuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans;
Le délai de contestation au niveau pénal est au moins 10 ans en cas d’abus de confiance, … . Donc il est à conseiller de mettre dans les statuts que les archives doivent être gardés au moins 10 ans, en datant du 01 janvier de l’année qui suit la date du document.
Personnellement je suis plutôt partisan d’obliger par voie de règlement de copropriété à imposer ce qui suit :
La minute des PV des réunions du conseil de copropriété est à tenir par le secrétaire de cet organe ; copie électronique devra être donné à tout copropriétaire qui le demande.
Une copie devra être jointe au rapport semestriel ou intérimaire, envoyé au syndic par le CdC pour être distribué aux membres de l’AG.
Dès que le mandat du conseil prend fin (ou 12 mois plus tard), suite à l’élection (partielle) d’un nouveau conseil, le secrétaire du CdC transmet les minutes de cette période au syndic pour être archivé ensemble avec les documents de la séance de l’AG qui a donné décharge aux membres du CdC.
En plus je suis partisan d’un vrai archiviste de l’ACP (classement physique des archives « mortes » dans des locaux autres que ceux du syndic, mais copie électronique disponible par voie d’un site internet protégé), couplé avec la fonction de webmaster (domaine internet « Cloud » propre à l’ACP et pas lié à celui du syndic), indépendant mais sous le contrôle du syndic. Mais cela est un autre sujet.
Finalement dans l'Art. 4 de l'AR du 12.07.2012 je lis concernant la comptabilité :
Les pièces justificatives doivent être conservées, en original ou en copie, durant sept ans et être classées méthodiquement. Ce délai est réduit à trois ans pour les pièces qui ne sont pas appelées à faire preuve à l’égard de tiers.
#1544 Re : Copropriétés forcées » Quitus et élections à l'AG » 22-03-2016 08:25:29
Il est admis qu'un syndic bénévole ne peut voter quitus pour lui-même. Si quelqu'un connait par cœur la référence de l'article de loi, je suis preneur.
Le syndic est un mandataire de l'ACP. Donc Art. 577-6 §9 CC est d’application (comme grmff a déja indiqué) :
§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
Il peut informer et répondre aux questions avant la délibération, mais pas participer à la délibération ni au vote.
Le secrétaire, si c'est un préposé du syndic, devrait aussi sortir. Il y a donc intérêt à nommer un secrétaire qui n'est pas membre du cabinet du syndic. Le PV est fait par le syndic (ou un préposé de lui), le secrétaire, qui en doit pas être un copropriétaire, devrait vérifier le contenu du PV, préalablement à sa lecture à haute voix par le président de la séance. Si le syndic est absent le secrétaire devrait comptabiliser, ensemble avec le président, les votes.
Est-ce que les candidats (syndic bénévole, membres du Conseil de Copropriété et Commissaire aux comptes) peuvent voter leurs élections ?
Au moment du vote le mandat est vacant, donc ils peuvent voter.
Attention: il est préférable que ces points soient mis à la fin de la séance, éléction du syndic comme dernier. Parceque si un nouveau syndic est élu, l'ancien syndic (qui n'est plus syndic) ne peut pas traiter les points restants, sauf si on détermine un autre moment pour la fin du mandat, qui implique qu'il ne peut pas voter pour sa réelection.
#1545 Re : Copropriétés forcées » Proposition de loi relative à la copropriété (53K2129 - 28.03.2012) » 18-03-2016 08:03:20
Dans LeCri de Mars 2016 le SNPC-NEMS annonce que la proposition de loi concernant le contrôle global de la comptabilité du syndic est réactivé. Voir pages 6 à 7. L'encadré de la page 7 donne un résumé de la proposition.
#1546 Re : Copropriétés forcées » mise en conformité des statuts » 16-03-2016 15:17:20
Luc a écrit :Cette voie temporaire a existé quatre années et s'est fermé le 01.09.2014.
Je ne comprends pas vraiment cette remarque étant donné que je viens juste de faire cette semaine en 2016 le benchmark de mise en concurrence tarifaire des offres d'adapation des statuts
Lisez mon intervention dans ce sujet en date du 18-02-2016 13:59:23.
Je réfère aussi à notre rencontre de hier, où je vous ai très concrètement conseillè à lire (au moins) les répliques avant de répondre.
.
#1547 Re : Copropriétés forcées » mise en conformité des statuts » 16-03-2016 15:17:20
(...)
Mais grâce à un pimonaute gentil j'ai appris que ce tarif peut être diminué par 3 si l'on contacte les juristes spécialisés en cette matière.
La mise en conformité par des juristes est notamment intéressant pour les copropriétaires d'une petite ACP qui ne sont pas nombreux à se partager ces frais-là
Cette voie temporaire a existé quatre années et s'est fermé le 01.09.2014.
#1548 Re : Copropriétés forcées » Assurance RC – Firme de syndic » 22-03-2016 03:44:53
ninifel a écrit :c'est un cas particulier, j'ignorais que des statuts d'une copropriété peuvent fixer les honoraires d'un Syndic ?
apparemment, cela concerne des statuts de 1975
Les fantaisies étaient assez courantes à l’époque.
L'Art. 577-4 CC comprend actuellement entre autres la disposition suivante :
Le règlement de copropriété doit comprendre :
(...)
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
(...)
De ce fait, une disposition qui impose le montant des honoraires du syndic, est restée légale, mais elle n'est pas obligatoire.
Dans la version originale des statuts le syndic "statutaire" avait un mandat intouchable de 10 ans, en fait la durée de la garantie décennale. Le promoteur se protègait ainsi, en désignant une firme de son groupe comme syndic. Cette disposition est devenue caduque par la loi de 1994, toute comme une série d'autres dispositions un peu fantaisistes.
D'autres (comme celui des honoraires) sont restés debout ou nécessitent une citation concrète pour les annuler. Le premier qui attaque dans une ACP avec une version des statuts analogues la répartition des quotités obtiendra probablement raison. Pas moi, puisque j'en profite et je ne peux donc pas citer puisque pas d'intérêt. Mais je ne m'y opposerai pas. Je suis partisan pour que les règles de calcul des quotités, où le promoteur avait 100% à dire tant qu'il y avait des lots invendus, soient annulés lors de la coordination des statuts à venir.
#1549 Re : Copropriétés forcées » Assurance RC – Firme de syndic » 22-03-2016 03:44:53
@Francis
Petit détail, que j'avais oublié de mentionner, mais qui a son importance :
- le Juge a explicitement référé aux statuts d'origine (1975)
- ces statuts mentionnent une formule de calcul statutaire des honoraires du syndic, confirmé dans un jugement en 2002 (ACP contre un autre CP)
- la formule n’a pas (encore) été changé par un acte authentique
- l'ACP n'a pas coordonné ses statuts en 2010 (le juge sait cela, sur base d’une citation de 2013 encore sur le rôle).
Il s’en suit que sa décision d’uniquement déterminer le débiteur des honoraires, mais pas le montant n'est donc probablement pas contestable en appel dans ce cas précis.
En marge:
On se trouve ici dans le contexte d’une ACP qui n’a pas coordonné ses statuts depuis 2010. Ce refus de coordination va entrainer des conséquenecs financiers et autres (le point "coordination" se trouve déja sur l'OJ depuis mi 2015 et a déja été postposé 4 fois)
Cette situation va probablement provoquer que les honoraires du syndic judiciaire seront en pratique au moins diminué, puisque le syndic judiciaire utilise une autre formule, pas approuvé par l'AG, ni dans le cadre d'une convention ni dans le cadre d'une adaptation des statuts.
#1550 Re : Copropriétés forcées » Assurance RC – Firme de syndic » 22-03-2016 03:44:53
La requête au J P aurait peut être du mentionner la fixation des honoraires ! Ça aurait été plus clair.
Je n'aime pas l'idée de suggestion dans un jugement, ça ne le rend pas incontestable...
Ici il s'agit pas d'un jugement, mais d'une ordonnance basé sur un requête unilatérale. Déja en 2006 j'ai du changer une requête dans une citation, parce que je demandais plus que autorisé par la loi dans le cadre d'une requête (= citation obligatoire).
Pour qu'une ordonnance sur base d'une requête unilatérale puisse déterminer les honoraires, cette mission doit explicitement être attribué par la loi au juge. Il ne pourra alors pas les déterminer avant d'avoir demandé l'avis d'un expert ... mais cela retardera sa décision, qui est en principe urgente.
Donc il peut décider que les honoraires sont à charge de l'ACP, en laissant le soin à l'ACP de les déterminer. Le cas échéant, le CP qui croit que ses intérets sont lésés dans le cadre des honoraires du syndic judiciaire, pourra aller en justice les contester. Ce que je vais probablement faire.
#1551 Re : Copropriétés forcées » Assurance RC – Firme de syndic » 22-03-2016 03:44:53
De retour après une absence de 36 heures suite à d’autres activités, je remercie d’abord les intervenants pour leurs avis. Je pourrai en tenir compte lors des débats au sein du groupe de travail, qui démarre en principe demain.
Quelques éléments supplémentaires :
@Francis
Conflit d'assurances: Dans les grandes compagnies d'assurance, ce type de situation est fréquent mais ne pose généralement pas de problème .
J’y reviens plus tard dans un autre sujet, dès que j’ai étudié la police collective de l’IPI de 2016-2018.
Selon moi, il ne faut pas de convention. Le jugement en fait office et est contraignant pour les parties. J'imagine très mal un juge désigne un syndic provisoire mais laisser aux parties le soin de délimiter sa mission, fixer sa rémunération, etc.
Dit lors le symposium SNPC de vendredi dernier : Le Juge de Paix n’est pas une juge d’appel concernant les décisions de l’AG. Il doit seulement vérifier si la décision contestée est restée dans un contexte légal (un peu comme le Conseil d’État).
Il y a peu de jurisprudence dans laquelle le JP se met à la place de l’AG et réforme une décision.
La police collective de l’IPI 2016-2018 (et le texte de l’ordonnance - voir ci-après) suggère indirectement qu’on doit avoir une convention dès que l’AG a été informé et a délibéré sur le jugement en question. Je n’ai pas encore trouvé un avis doctrinal qui confirme ou infirme. La question sera posée au JP dès qu’utile. Ce qui est possible puisque le syndic n’a pas mis le point "élection syndic" à l’OJ en 2014 (= pas de décision) et le point mis par moi à l’OJ en 2015 n’a pas encore été traité.
Extrait de l’ordonnance du JP de fin février 2014, qui a nommé la firme du syndic dont je parle :
(...)
En conséquence, désignons en qualité de syndic la SPRL (…), avec tous les pouvoirs que la loi confère au syndic en vertu des articles 577-8 § 4 du Code Civil et de l’acte de base avec règlement de copropriété et d’ordre intérieur du (NDLR : date des statuts initiaux), afin de gérer l’association des copropriétaires de la (…), et spécialement :
* d'organiser d'urgence une AGE avec comme point à l'ordre du jour de procéder à l'élection des mandataires du conseil de copropriété.Disons pour droit que la mission du syndic judiciaire se terminera dès la designation d'un nouveau syndic par l'ACP.
Disons pour droit que les honoraires du susdit syndic sont à charge de l'ACP;
(...)
Le syndic nommé par la JP a organisé l’AGE, mais n’a pas mis le point de l’élection par l’AG d’un syndic, ni a-t-il proposé à l’AG une convention de syndic pour lui-même.
@PIM
- le juge de Paix a désigné un syndic provisoire non agréé Ipi ???
NON.
Mais la "gérance" de cette firme (gérant avec N° IPI en février 2014) a de fait changé en février 2015 (2ème N° IPI qui était à ce moment l’associé majoritaire du syndic), juillet 2015 (gérant IPI remplacé par une firme dont il est le gérant et dont la firme du syndic est l’unique associé), octobre 2015 (3ème N° IPI intervient, 3 nouveaux gérants dont un avec le 3ème N° IPI, les 2 ex-associés avec N° IPI restent comme consultants) et janvier 2016 (un 4° N° IPI intervient qui n’est pas gérant).
Il a eu une vente des actions de la SPRL fin octobre (vente préparée depuis février 2015). Depuis il est très difficile de déterminer qui est le « chef » dans la firme du syndic, tant au point déontologique, juridique et que de fait (= le décideur au sein de la firme du syndic). Je n’entre pas dans des détails vus que cela dépasse nettement le contexte de ce sujet. Les informations nécessaires ont été transmis à l’IPI/CE & IPI/Dépistage, qui mènent leur instruction à leur cadence, déterminée par des obligations légales.
#1552 Copropriétés forcées » Assurance RC – Firme de syndic » 22-03-2016 03:44:53
- luc
- Réponses : 16
Contexte
Dés son nomination (début 2015) par le juge de paix le syndic provisoire de mon ACP n’a pas fourni aux membres de l'AG de l'ACP la preuve qu’il a exécuté la disposition de l’Art. 577-8 §4 10° CC. Le CdC n'a rien mentionné concernant cette assurance dans ses rapports.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (…)
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires ;(…)
En plus ce syndic n’a pas conclu une convention avec l’ACP, se basant sur le fait qu’il a été nommé par le Juge de Paix sans durée de mandat. Il a donc refusé d’appliquer la disposition de l’Art. 577-8 §1 CC, malgré une demande explicite à mettre ce point à l'OJ :
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.
Finalement les gérants du syndic, tant l’ancien que le nouveau, refusent l’accès au registre des parts sociaux de leur SPRL, malgré la disposition suivante du Code des Sociétés :
Art. 233. Il est tenu au siège social un registre des parts et un registre des obligations. Les titulaires de parts ou d'obligations peuvent prendre connaissance du registre relatif à leurs titres. Tout tiers intéressé peut prendre connaissance du registre des parts. (…)
Le problème est actuellement à l’instruction au service de dépistage de l’IPI en ce qui concerne le nouveau gérant depuis le 30.10.2015, qui n'est pas agréé IPI. Un huissier de l’IPI a fait des constats durant l’AGE du 23.02.2016.
En ce qui concerne l'ex-gérant de la firme du syndic pour la période de 2014 (nomination par le Juge de Paix) au 30.12.2015, l’instruction de l’assesseur de l’IPI est clôturée . Séance de la CE le 15.03.2015.
Une cascade de cinq AG depuis mi 2015 à fin février (avec encore deux dans le pipe-line pour avril et mai), fait que concrêtement les décisons de l'AG ne peuvent être contestés chez le JP que fin de ce mois, vu que la première AG avec quorum était celle qui a été tenue fin novembre 2015.
Il y a plus, mais je n'ai donné les élements qui sont directement liés avec mes questions.
Faits
Aucun N° IPI ni N° de police d'assurance RC est mentionné dans l'invitation pour l'AGE du 23.02.2016. Le PV a été envoyé la semaine passée en mentionnant un N° IPI d'une personne qui n'est pas gérant de la firme du syndic et sans que cette personne a signé la lettre d'envoi. La personne qui a signé l'invitation et l'envoi du PV est un préposé du syndic, qui n'est pas agréé comme AI-syndic, mais seulement comme AI-intermédiaire stagiaire.
Sur le site internet rénové de l’IPI se trouve la section « Dossier Assurance », avec entre autres les documents suivants:
Lettre IPI concernant Police Collective à partir du 01.01.2016
Modèle de Déclaration de sinistre, valable à partir du 01.01.2016
FAQ : Assurance collective obligatoire et transition vers celle-ci
Questions
1. La mention d'un N° IPI sur une lettre émanant du syndic est-elle suffisante pour que la firme du syndic est assurée, vu qu'il s'agit d'une police collective?
Autrement dit, si l'AGE de février a pris des décisions sur base d'une information par le syndic, qui s'avère irrégulière, abusive et/ou frauduleuse et que la responsablité du syndic est engagée, va l'IPI (ou son assureur) rembourser l'ACP des dégats causés, si un jugement rend le syndic responsable ? Dans ce cas concret le huissier a constaté une nette différence entre l'invitation et le bulletin de vote. Des points étaient proposé au vote, qui ne se trouvaient pas dans l'invitation.
2. Quoi si l'assureur de la RC syndic est le même que l'assureur "blokpolis" de l'ACP?
3. Quoi si cet assureur est le même que l'assureur "RC familiale" du copropriétaire qui conteste la décision de l'AG?
4. Une convention écrite est elle nécessaire dans le cas d'un syndic nommé par le juge de paix?
La déclaration de sinistre (voir ci-devant) le suggère. Si l'IPI suit le raisonnement du syndic (pas de convention nécessaire) et le juge décide autrement (convention obligatoire), va l'IPI (ou son assureur) rembourser le dégats causés? En effet toutes les décisions du syndic dès le début risquent d'être annulées, suite au principe "fraus omnia corrumpit".
5. Comment une ACP peut exiger du syndic et/ou IPI que le montant assuré soit adapté au budget annuel de l'ACP? En effet le point 10 du FAQ (voir le fichier ci-devant) indique que "la garantie en cas de vol ou de détournement par le personnel et en cas de vol par des tiers" est limité à 30.000 EUR par sinistre, bien que des grandes ACP (comme la mienne) ont fréquement des appels trimestériels qui dépassent largement les 100.000 EUR.
Seulement une réponse concernant les cinq questions est demandée, pas un commentaire sur le contexte. J'ai donné un résumé succinct de ce contexte pour indiquer que les instances requises s'occupent déja d'une partie du problème.
Mes questions ont comme seul bût d'aider à arriver à arrêter rapidement le cercle infernal dans lequel l'AG de mon ACP se trouve depuis en fait 1995. Un groupe de CP de bonne volonté est en train de faire ce qu'il faut. Cela en appliquant la méthodologie qui est sortie comme la plus efficace et la plus rentable d'une étude comparative d'un groupe de copropriétés de Paris, Marseille, Lyon et Grenoble. Cette étude a été commenté par l'auteur Québecqois lors du symposium organisé le 11.03.2016 par la SNPC.
#1553 Re : Copropriétés forcées » Pas de volontaire pour le Conseil de Copropriété » 18-03-2016 16:33:02
D'accord avec la conception "idéale" de Luc, à condition qu'il s'agisse d'une ACP de 20 lots ou plus.
Ce qui est le cas (exactemenet 20 appartements).
Le hic, c'est que si j'ai bien compris l'énoncé, une AG a été réunie après ces défections, il n'y a pas eu de candidat pour remplacer les partants. Alors même si en effet, dans l'idéal, un conseil est représenté par plusieurs personnes, je ne vois pas d'autre possibilité que se contenter de l'unique volontaire.
l'unique volontaire cours des risques, ce qui a été le cas dans mon ACP.
Un CDC en nombre aurait pu comprendre et intervenir, en envoyant un rapport aux membres de l'AG concernant un problème structurel avec le syndic précédent et éviter ainsi qu'un syndic judiciaire a du être nommé, avec toutes ses conséquences (frais: +100 EUR/CP). Le membre unique n'avait pas compris la gravité de la situation (il croyait trop l'ex-syndic). CDC correctement remis en place par le syndic judiciaire qui a organisé une AGE.
#1554 Re : Copropriétés forcées » Pas de volontaire pour le Conseil de Copropriété » 18-03-2016 16:33:02
En complément de l’opinion de GT, je crois que le syndic ne peut rien faire de propre initiative, mais que le CDC doit signaler le problème aux membres de l’AG par un rapport intermédiaire.
Un organe de contrôle qui n’est plus constitué comme prévue dans les statuts/la loi devrait selon moi adresser d'urgence un rapport intermédiaire aux membres de l’AG (à envoyer sans commentaire pas le syndic).
Si tout le monde a démissionné le syndic devrait automatiquement réunir une AGE.
S’il n’y a qu’un membre du CDC ce membre devrait selon moi proposer une AGE +20%, parce qu’un organe de ce type doit être composé minimalement de plusieurs personnes. L'Art. 577-8/1 CC dit "Ce conseil, composé des seuls copropriétaires".
Dans mon ACP on a eu le cas. Une personne est restée en place. Maintenant on est d’accord qu’une série de problèmes pendant cette période (10 mois) n’aurait pas eu lieu si on aurait eu plusieurs membres dans le CDC (= plusieurs opinions = on se rend plus vite compte des problèmes réels). Si moins que 20% poposent d'organiser une AGE, alors l'ACP est pour 100% responsable en cas de problèmes.
Dans ce rapport intermédiaire idéalement :
Un rapport est présenté pour la période avec un CdC à 100%
Les membres démissionnaires présentent leur démission (et le motivent si possible)
Les membres restants proposent
Ou bien de continuer jusqu'à l’AG suivante avec effectif réduit (y compris un rapport pour la période restante)
Ou bien de demander au syndic de réunir une AGE. Ils joignent en annexe une demande de convocation d’AGE (y compris les points proposés), déjà signé par eux et proposent que ceux qui sont partisan de cette AGE signe cette annexe et le renvoient au syndic. Dès que le syndic constate que +20% demandent une AGE, il le convoque.
#1555 Re : Copropriétés forcées » Pas de volontaire pour le Conseil de Copropriété » 18-03-2016 16:33:02
@Luc tu n'es pas concerné car tu as un Cdc dont les membres ont droit de prendre connaissance ET COPIE sur base de l'article Art. 577-8/1
Dans une petite ACP sans Cdc la loi ne dit pas explicitement qu'un CP ickx aurait le droit de prendre connaissance Et COPIE d'un document.
Et sur cette base ( la loi) , le Syndic refuse de laisser prendre les documents en copie...je fais une plainte à l'IPI à ton avis ?
C'est une question hors sujet. Posez la question dans un autre sujet et j'ai repondrai.
En marge: je ne vous comprends pas: je ne suis pas concerné selon vous et vous me posez quand même une question?
Je suis sur ce forum pour aider d'autres, pas pour autre chose. Sur mes Blogs j'explique et défends mon opinion, en restant dans un cadre légal et dans le cadre de ce Blog.
#1556 Re : Copropriétés forcées » Pas de volontaire pour le Conseil de Copropriété » 18-03-2016 16:33:02
(...)
Conclusion :
Aucun copropriétaire n'a légalement un droit d'accès et copie aux documents se rapportant à la gestion de ce dernier ...
Question : ce texte de loi ne devrait-il pas être amendé pour consacrer le droit à la transparence et l'accès aux documents aussi bien que l'acte de base précité ?
Lisez les dispositions de l'Art. 577-8 §4 CC (cité ci-après) avant de proposer un changement de la loi ..
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale;
(...)
#1557 Re : Copropriétés forcées » Article du journal monargent.lecho.be » 09-03-2016 16:20:44
@Luc je reviens d'un entretien constructif pour moi auprès d'un notaire réputé de Bxl et je conclus que la négociation de l'adaptation de l'Acte de base est une étape capitale pour aller de l'avant positivement. Nos ACPs respectives diffèrent dans leur besoin d'articles complémentaire par rapport à la base de la loi pour assurer une gestion moderne, transparente efficace et "sans trous" ni vides juridiques dans l'intérêt de tous les CPs et du bâtiment dont la bonne gestion constitue la mission dévolue à l'ACP
Tiens. Avez vous eu/vu/lu les statuts de mon ACP?
Quelle version? 1975 (application loi 1924), 1998 (application loi 1994) ou 2006 (invalidé par un jugement)? Le projet avorté de 2011?
Cela m'intrigue.
La négociation de l'adaptation est en effet une phase clé. Ce qu'entre autres un notaire réputé de BXl m'a dit vers 2010. La liste des articles dont on a besoin dans une petite ACP ou dans une grande ACP ne différent pas (sauf CdC et Compta). Mais dans une grande ACP on aura des règles plus précis (= texte plus long).
#1558 Re : Copropriétés forcées » Article du journal monargent.lecho.be » 09-03-2016 16:20:44
Luc a écrit :Dach a écrit :- Communication par le syndic d'un rapport de gestion sur les aspects comptables, financiers et techniques de leur copropriété.
Il me semble que cela est déjà une obligation existante avant la loi de 2010 (CC Art 1993).L'essentiel est que ce rapport soit un rapport écrit.
je partage votre avis et donne un exemple concret en illustration de ce qu'Un Syndic ne doit pas faire :
(...)
Envisager une meilleure élaboration de l'Ordre du Jour ( 360°) dont le Syndic est RESPONSABLE peut largement contribuer à atteindre cet objectif.
Tout le monde y sera gagnant-gagnant, sauf les avocats qui perdront effectivement une part de leur business actuel mais la professionnalisation du métier de Syndic oblige.
Étant dans une situation analogue, mon avocat est en train de préparer une citation pour faire annuler des décisions d'AG de novembre.
Dans ce cadre je constate que les moyens donnés par la loi sont suffisants pour réagir contre des OJ farfelus, ... telle que décrit par vous, mais pas suffisant pour réagir efficacement contre un rapport oral durant l'AG, au lieu d’un rapport écrit, envoyé avec l'invitation.
Mais comme on avait beaucoup de procurations (+50%) et tout juste le quorum requis, il est fort probable que le manque de rapport écrit va jouer contre le syndic. Puisque ces CP ont donné leur procuration sans être au courant de la situation réelle = manque de transparence de la part du syndic = décision probablement abusive et/ou frauduleuse.
#1559 Re : Copropriétés forcées » Mise à la terre » 03-10-2017 16:29:11
Un renforcement de compteur n'a aucune incidence sur la mise à la terre.
A chacun son métier, l'électricien responsable de la mise en conformité du bâtiment peut si nécessaire faire des offres (devis) au Syndic qui transmettra à ses clients : à tout moment les CPs peuvent prendre une décision à l'unanimité.
La norme électrique xxxxx précise que la prise de terre et la mise à la terre sont obligatoires aussi bien dans le cadre d'une création, d'une mise en conformité, que d'une mise en sécurité* d'installation électrique.
(…)
Il m’est impossible de référer, sur Pim ou sur mon Blog, à votre réplique, puisqu’il copie fort probablement un texte d’une page d’un site français.
L’utilisation de xxxx m’intriguait. En fait il faut lire « NF C 15-100 ». Cette norme est obligatoire en France, mais pas en Belgique.
Je cite dans ce contexte (et dans le contexte du sujet) un article, dont je suis l’auteur et publié sur un site Internet :
En surfant sur le site du CSTC on trouve un extrait du MB du 15.07.2009 avec l’Arrêté royal du 01.03.2009 modifiant l'arrêté royal du 7 juillet 1994 fixant les normes de base en matière de prévention contre l'incendie et l'explosion, auxquelles les bâtiments nouveaux doivent satisfaire.
Bien que ce texte de 2009 n’intéresse que principalement les bâtiments industriels Il est conseillé à lire au moins la première page du 'Rapport au Roi' concernant l’application légale des normes belges. C’est instructif. J’en cite des parties de ce rapport ci-après :
p. 49369/49370 :
"Une norme reflète les règles de bonne pratique qui sont d’application pour un produit donné, un procédé donné ou un service donné au moment de son adoption.
Le respect d’une norme n’est pas obligatoire en soi. Il le devient néanmoins lorsque la réglementation applicable le prescrit. L’article 2 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004 relatif aux modalités d’exécution des programmes de normalisation ainsi qu’à l’homologation ou l’enregistrement des normes, adopté en exécution de la loi du 3 avril 2003 relative à la normalisation, indique à ce sujet que l’Etat et toutes les personnes de droit public peuvent renvoyer aux normes publiées par le Bureau de Normalisation, dans les arrêtés, les ordonnances, les actes administratifs et les cahiers des charges, par simple référence à l’indicatif de ces normes.
Une publication intégrale au Moniteur Belge n’est pas possible. En vertu de l’article 5 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004, le Bureau possède le droit d’exploitation des bases de données et des documents de travail. Conformément à l’article 2 de l’arrêté royal du 25 octobre 2004 précité, l’Etat peut, dans les arrêtés, renvoyer aux normes publiées par le Bureau par simple référence à l’indicatif de ces normes."
En marge : je n’aime pas qu’on ne cite pas ses sources.
#1560 Re : Copropriétés forcées » Est-ce permis à l'AG ? » 07-03-2016 00:10:29
Pour revenir au sujet et aux spéculations :
Deux propriétaires indivis (A & B) d'un appartement qui désigne le proprio A pour représenter le lot.
Le propriétaire du lot C donne procuration à B pour le représenter.C'est autorisé ?
Non.
Motivation :
B est indirectement présent par l’intermédiaire de A.
B est directement présent comme représentant de C
B est donc témoin (par la voie d’A) dans sa propre cause (mandataire de C) si elle intervient.
Si A défend la position P1 mais n’intervient pas lors les délibérations et B défend la position P2 intervient activement lors les délibérations, on pourrait croire que A va voter pour P2. Position qui est défendu par un petit groupe, minoritaire qui arrive à faire taire un grand groupe silencieux.
Ce qui peut fausser les délibérations qui ont pour bût d’arriver à une décision portée par la majorité.
Le débat entre les copropriétaires du même lot privatif, doit avoir lieu avant l'AG et pas durant l'AG.
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