Ce rêve d'un groupe important d'agents immobiliers est très réel depuis 2007, pour autant qu'un rêve puisse correspondre à une réalité réalisable.

La réalité réelle est que rien n'a changé depuis 2012. Ceux qui n'ont pas mis leur statuts en concordance avant le 01.09.2014 avec la loi existante (et l'AR du 12.07.2012), vont en subir tôt au tard les conséquences. Pleurer à ce moment n'aidera pas. On devra subir les conséquences parfois draconiennes. Lisez l'Art. 577-14 du Code Civil.

Exemple: Ce n'est pas parce qu'un parlementaire a proposé de passer la vitesse limite sur l'autoroute de 120 à illimité, qu'on peut déja rouler à 140.

Différents projets de loi concernant le fonctionnement des copropriétés ont été (ou seront) déposés ces derniers jours. Je vais les lire dès que possible, mais pas avant ce WE.

• Un projet est de retour: l'institut paritaire des syndics et copropriétaires. Cet institut est nécessaire, si un veut avoir des statuts standardisés. Cela mérite un autre sujet.

• Un autre impact de statuts standardisé sera aussi que les changements du ROI devront être déposé à la greffe et au moins le dépot signalé dans les annexes du Moniteur.  Cela mérite un autre sujet.

• En plus, si on continue d'utiliser dans la classe 1 d'autres comptes comptables des ACP, que ceux du groupe 17, le risque est très grand que les comptes des ACP devront être déposé annuellement à la greffe ET l'honoraire du syndic soumis à la TVA. Mais cela mérite deux autres sujets.

@Alex 58

Dans mon cas concret (immeuble à 2 blocs de chacun 3 entrées, construit sur un lot d'un lotissement):
Permis de lotissement (1): 1973
Permis d'urbanisme (6): mars 1975
Acte de base (1):  juin 1975
Phase 1 (bloc 1 et parking provisoire): 75% terminé en avril 1978, AG en 1978 et 1979
Phase 2 (bloc 2 et parking): 75% terminé en décembre 1979, AG en 1979

Décomptes unique depuis le début (1978). Une seule AG depuis 1980. Décompte avec des rubriques par phase (réparti uniquement entre les CP de cette phase) jusqu'en je crois 1982 (construction terminée à ce moment).

Système plus légal depuis 01.08.1995.  Les phases deviennent des ACP partielles sans personalité morale en 2010, SI mentionnés dans les  statuts. Dans votre cas il faudrait que le syndic propose le point "création d'une ou plusieurs ACP partielles sans personnalité morale".

Vérifiez ce qui est écrit dans votre acte de base (qui date d'avant 2010 mais après 1994) quant aux la répartition des frais par phase.
Si vous ne trouvez rien, demande conseil à votre notaire, qui a fait votre acte d'achat.

Les règles "en pratique" sont repris dans les statuts ?

Concrètement retrouvez vous une application de la disposition suivante de  l'Art. 577-3 du Code Civil dans vos statuts ?

Dans ce cas la disposition suivante de l'Art. 577-6 est d'application:

Cette association partielle doit avoir un syndic séparé, si non le syndic devient artial (il a deux chefs = doit excuter les décisions de deux AG différentes).

Dans ce contexte il est important de savoir si votre syndic est celui désigné par le promoteur/constructeur (ma question 6)? Si oui, ce syndic a de fait trois chefs (deux AG et le constructeur).

Organisme de contrôle : celui qui dès la construction (1975-1982), intervient pour le contrôle des circuits électriques. Le lien vers leur site vous sera envoyé par PB.

IBGE: n'a pas vérifié la terre et ne va pas le vérifier. Elle se base sur l'avis de l'organisme de contrôle, qui est agréé et accrédité. La menace d'amendes est situé dans le cadre du permis d'environnement et dans le cadre des nouvelles normes (à Bruxelles) pour une chaufferie commune.

IBGE intervient dans le cadre de deux permis d'environnement, accordés en 2007 à deux titulaires dont on n'a pas su prouver la qualité de personne morale (une des conséquences de l'obligation de coordonner les statuts). Ils doivent être remplacés par un seul permis (demande à faire avant le 28.07.2020).

La situation réelle n'est pas encore conforme aux conditions des deux permis de 2007. C'est dans ce cadre que l'IBGE intervient. Déjà trois amendes - un par ex-syndic. Des astreintes administratives à charge du syndic -possibles depuis 01.01.2015- se pointent déjà à l'horizon. L'AG a depuis mi 2015 déja 4 fois postposé à traiter cette problématique de la conformité aux normes d'environnement.

Suggestion

Dans votre cas (ACP sans permis d'environnement) vous pourriez demander par mail que le syndic vous donne une copie d'une attestation récente (après 1981+25 ans = daté d'au moins 2006 ou plus tard), délivré par l'organisme de contrôle initial, si non fasse d'urgence venir un organisme de contrôle agréé et accrédité aux frais de l'ACP.

• si pas de réponse 30 jours après l'envoi initial, envoyez un rappel recommandé RP. Demandez de mettre le point "contrôle du circuit électrique par un organisme agréé - contexte légal - situation réelle depuis 2006 - responsabilité de l'ACP et ses organes" sur l'ordre du jour de la séance suivante de l'AG.

• si pas de réponse 15 jours après l'envoi du rappel, envoyez une mise en demeure recommandé AR. Envoyez séparément une copie pour suite voulue par mail à ce@ipi.be en mentionnant le N° IPI du gérant du syndic. Ceci avec demande à la Chambre Exécutive de l'IPI de confirmer la réception de votre communication.

Vous mentionnez bien dans vos lettres que le syndic est en personne responsable en cas d'incident causé ou aggravé par une installation commune électrique non-conforme.

Demandez-lui en plus de vous fournir la preuve de l'assurance RC de sa firme en application de l'Art. 577-8 §4 10° CC. La preuve de l'assurance personnelle du gérant, par la voie de son agrégation comme agent immobilier est à lui insuffisante. Il faut que l'assureur (et pas le courtier d'assurance) reconnait explicitement d'assurer la responsabilité civile de la firme du syndic comme personne morale

@ninifel

Restez dans votre lettre dans le cadre comme décrit ci-devant. N'y mentionnez pas d'autres problèmes. Restez succinct, calme et polie. Laisse relire votre texte par un tiers, qui n'est pas impliqué. Attendez 24h, relisez le à nouveau avant de l'envoyer.

Ne contactez pas vous-même l'organisme de contrôle.

Ces trois lettres sont trois marches d'un escalier. N'essayez pas de prendre plusieurs marches en une fois, mais bien pas par pas. Si non vous risquez de trébucher.

D'abord il s'agit ici de mon ACP, qui a des "légers" problèmes et en fait dysfonctionne (on est à notre 4ème syndic et 8ème gestionnaire depuis 2005). Les travaux proposés en 1992 par mon électricien étaient du type qui rendraient "la terre" correcte pour tous les CP de cette entrée (à ce moment éventuellement à mes frais si limité à "la terre" pour éviter la "procédure procédurière"), mais pas pour les 5 autres entrées. Il existe un tableau par entrée et un pour la chaufferie.

Je ne savais pas à ce moment que différents CP avaient déjà rouspété chez le syndic pour ce problème de terre. Fait caché par le syndic. Ce problème était en plus déjà signalé par un organisme de contrôle, mais pas signalé par le syndic à l’AG et le conseil de gérance (je l'ai su en 2005). Mais mes travaux allaient prouver en  1992 que le syndic avait tort. Ce qui devait impérativement être évité. Donc interdiction de faire les travaux.

Plus tard (2005) j'ai su que j'avais posé en 1992 la mauvaise question au mauvais moment et à la mauvaise place. Je pourrais expliquer pourquoi que certains  syndics ont un intérêt à refuser ce type de travaux, mais cela sort du sujet.

La terre n’est pas encore normalisée par tout (y compris la chaufferie), malgré un avis fulgurant de l’organisme de contrôle et une menace récente par l’IBGE d’une amende de 50.000 à 200.000 EUR pour non-conformité de la chaufferie. Cette amende pas seulement pour la terre.

Ma conclusion : si un syndic refuse ce type de petits travaux, alors il peut cacher d’autres problèmes plus graves. Il manque au moins de transparence.

Un refus de ce type, qui met en danger la sécurité de l'immeuble, mérite d'être signalé à l’IPI. Si alors ils constatent que le gérant de votre syndic n’est pas agréé IPI (ou utilise un prête-nom), ils peuvent décider de venir faire des constats avant le début de l’AG et démarrer la procédure requise.

Principe de base

La terre est utilisée par plusieurs copropriétaires et donc une partie commune. Les frais pour la mettre aux normes légales sont à charge de l’ACP.

Application

Le syndic concerné est un peu myope. Il ne veut lire que ce qu'il veut lire.

Ayant eu ce même problème en 1992, qui seulement a été réglé en 2007 (immeuble construit en 1975 avec permis d’environnement depuis 2007 qui impose le RGIE). Problème règlé tardivement et partiellement vue la problématique spécifique de mon ACP et surtout le fait que le RGIE n'est entré en vigueur pour 100% qu'en 2006.

Pour ce qui suit je présuppose qu’il n’y a pas de conciergerie ni de permis d’environnement ni une rénovation importante d’une chaufferie commune, ni ... .

Les liens intéressants sont :

• Contrôle des installations électriques

• Installations électriques et RGIE

Le texte clé est :
Arrêté de base 10 mars 1981 modifié par l’arrêté royal du 1er juillet 1992 (texte consolidé) + AR 1er avril 2006 (texte consolidé rouge)

Suite ...

Si le syndic discute encore : contactez le SPF Économie.

Ils répondent rapidement et efficacement. En tout cas quand je les ai posé des questions (par téléphone et/ou per mail).

Le guide pratique auquel PIM réfère est en fait un guide écrit par les notaires.

Plus info succincte allez sur leur site à la page « La copropriété » (et les 10 pages suivantes). Comme entre autres la page « Les statuts de la copropriété ».

Besoin d'encore plus d'info? Allez chez votre notaire.

L'acte de base est obligatoire, puisque vous avez des parties communes: terrain, escalier, cheminée, toit, ... .

Pour moi ce texte est certainement conforme quant à l’esprit de la loi.

Il  est selon moi pour 90% conforme à la lettre de la loi (Art. 577-8/2 CC et l’AR du 12.07.2012). Consulter le bulletin 63 de la CNC concernant les copropriétés, disponible sur la page « brochures » de PIM . Les textes légaux se trouvent dans cette brochure.

C’est possible que ce texte est conforme pour 99%. Tout dépend des autres dispositions statutaires concernant la comptabilité générale, les décomptes annuels et le budget prévisionnel dans le texte proposé.

Ce projet de loi de 2012 n’a été ni discuté en commission parlementaire, ni en séance plénière, ni voté. Il est devenu caduc suite aux élections et n'a pas été réactivé par un ou plusieurs parlementaires. Ce texte n’exprime donc pas la volonté du législateur.

Cadre général et contexte

• Entre temps a été voté en 2013 par le législateur le Code du Droit Économique, dans le cadre de la réforme des codes (entamé en 2006). Ce Code a entre autres comme conséquence que l’ACP n’est pas considéré comme un consommateur (application du droit européen).

• Actuellement (2015/2016)  le Code Pénal (edit: lire Code Judiciaire) est en cours de réforme. Ce qui a des conséquences (positives) sur le contentieux des copropriétés. Elle abroge certains procédés classiques de certains avocats procéduriers de l’ACP envers des « opposants ». Exemple : aller en appel pour bloquer l’exécution d’un jugement.

• Le Code des Sociétés sera probablement remplacé vers 2018 par un Code des Entreprises. Ce nouveau code intégra entre autres certaines dispositions concernant les entreprises civiles, comme l’ACP. Il est un fait que certaines dispositions du Code Civil vont être déplacé vers ce Code des Entreprises, dont par exemple l’Art. 577-8 §2/1 CC. Ce qui peut expliquer pourquoi l‘AR n’a pas encore été publié. Actuellement la base légale manque pour rendre obligatoire la publication de certaines informations concernant le syndic dans les annexes du Moniteur et/ou la BCE.

Prestations du syndic

Les prestations du syndic sont tous repris, parfois succinct, dans les Art. 577-3 à 577-14 du Code Civil. Il est un fait que la liberté est laissée à l’AG pour détailler les prestations du syndic plus en détail.

Il est aussi un fait que comme par exemple en France ou en Hollande, le législateur peut aller plus en détail, si on ne tient pas compte avec la souveraineté du propriétaire (Art. 544 du Code Civil).

Étant belge, sensible à l‘autonomie locale qui existe depuis des siècles (un de mes aïeux était vers 1600 déjà impliqué dans un procès immobilier ... qu’il a gagné), j’adhère au principe, exprimé lors les débats en commission parlementaire, de se tenir à une réglementation succincte et laisser la liberté à l’AG souveraine d’aller plus en détail. Dans un contexte Belge on ne légifère que quand c’est nécessaire.

Il est un fait que les dispositions actuelles pourraient être adaptés pour :

1. Rendre d'ordre public, lors de chaque changement de l’acte de base ou règlement de copropriété, le dépôt (électronique) des statuts coordonnés, ensemble avec une copie de l'acte autentique, par analogie avec l’Art. 75 et 90 du Code des Sociétés.

2. Rendre d'ordre public pour un syndic, personne morale, à désigner un représentant permanent envers l’ACP, par analogie avec l’Art. 61 et 62 du Code des Sociétés. Ce qui synchronisera le statut de l’agent immobilier-syndic (loi de 2013) avec le statut du syndic de l’ACP, telle que définit dans le Code Civil. Cette personne serait le mandataire de l'ACP pour la mise à jour électronique du BCE en utilisant les possibilités de l'application "BCE Private Search".

3. Rendre d'ordre public l’application de l’Art. 577-8 §2 CC, en imposant des amendes en cas de non-exécution après par exemple un mois, envers le syndic lui-même (personne physique) ou les gérants/administrateurs du syndic (personne morale). Par analogie avec l’Art. 90 du Code des Sociétés.

4. Rendre obligatoire annuellement pour les ACP de 20 appartements ou plus un rapport de gestion du syndic, à remettre par écrit, ensemble avec l’inventaire comptable annuel et le rapport du commissiare aux comptes, aux membres de l’AG au moins 30 jours avant de pouvoir recevoir décharge lors d'une séance physique d'AG, cela endéans les six mois après la fin de l’année comptable concerné.

5. Permettre à remplacer le recommandé postal par la procédure prévue par l’Art. 2281 du Code Civil (envoi électronique). Dans ce cadre rendre obligatoire pour les ACP de 20 appartements ou plus de prévoir par ACP des mailbox électronique (et pas liès au domaine internet du syndic), pour l’ACP elle-même, son syndic et son commissaire aux comptes, qui devront être publié. Ex : acp@acpmonreve.be, syndic@acpmonreve.be, cac2016@acpmonreve.be ou vme@vmemijndroom.be, syndicus@vmemijndroom.be, rk2016@vmemijndroom.be .

Résumé

Mon opinion est qu’il n'est pas efficace de définir plus en détails la mission du syndic, mais qu’il est nécessaire de fermer certains trous dans la législation actuelle.