Messages de Chokotoff

Chokotoff · Prêts hypothécaires/assurances

Je vais mettre des chiffres pour fixer, mais remplacez par les vôtres.

Vous avez votre résidence principale, valeur vénale à l'achat de 100, pour laquelle vous avez contracté un emprunt dans la banque A. Vous avez mis dedans vos fonds propres à hauteur de 40 et vous avez emprunté 80. Donc, la banque prend une hypothèque en premier rang sur votre résidence principale à hauteur de 80.
Le temps passe, vous remboursez et il vous reste aujourd'hui un capital de 50 à rembourser à la banque A. Et votre résidence principale vaut aujourd'hui 130.

Vous voulez acheter aujourd'hui un deuxième bien, dont valeur vénale 120. Vous devez donc apporter au moins 48 et emprunter 96. Deux options si vous prenez la voie hypothèque (avec toutes les variantes : inscription, mandat, promesse...) :
1. vous prenez une hypothèque sur le nouveau bien. Rien de plus simple, "n'importe quelle banque" va vous suivre (faudra quand même démontrer la valeur vénale, les revenus... mais dans les dossiers classiques ça passe).
2. vous ne prenez pas l'hypothèque sur le nouveau bien.
2.a. banque A a déjà une hypothèque sur la résidence principale. Cette dernière vaut 130, je réduis à 80 %, valeur 104. Et la banque se couvre aujourd'hui pour 50 (le capital restant dû). Donc, il y a une réserve de 54. Soit vous empruntez moins et vous rechargez la résidence principale, soit il va falloir trouver une source de financement différente.
2.b. banque B. On va se retrouver dans la situation 2.a. si banque B accepte de passer en second rang sur la résidence principale (après banque A donc). Attendez-vous à une majoration du taux, à des démonstrations de viabilité, des déclarations sur l'honneur dans tous les sens, etc. En effet, la banque B passant en second rang, elle ne pourra se servir que lorsque la banque A se sera servi sur votre résidence principale. Or, si vous avez déjà fait un montage en utilisant la réserve de 54 avec la banque A, la banque B se retrouve chocolat. D'où, lorsqu'elle accepte, la majoration de tout dans tous les sens.

J'ai connu des banques qui acceptaient des second rang. Mais devant la myriade de trucs à donner et à démontrer, j'ai été découragé et j'ai préféré faire un montage moins complexe.

Chokotoff · Indexation des loyers

Bonjour,

Rien ne vous empêche de faire faire plusieurs PEB en même temps et de faire valoir celui qui vous est le plus favorable. On en a beaucoup parlé dans la presses ces derniers mois, limite vous faites venir cinq certificateurs, vous vous retrouverez avec six PEB différents.
Par extension, pourquoi ne pourriez-vous pas faire un nouveau PEB, d'autant que vous avez fait des travaux.

Là où on peut rire et où on va jouer sur les mots, c'est sur le fait que selon grmff :
- Bruxelles peut indexer, à la condition que le PEB valide au moment de la signature du bail était joint au bail, même si le PEB n'est plus valide à l'instant où l'on indexe ;
- Wallonie peut indexer, à la condition que le PEB valide au moment de la signature du bail était joint au bail, mais à la condition que le PEB soit toujours valide à l'instant où l'on indexe.
Conclusion de ce qui précède, à Bruxelles, si l'on veut jouer sur les mots : je me fiche que tu fasses refaire ton PEB, à la signature, il était E, donc tu vas indexer selon E.

Chokotoff · Copropriétés forcées

J'ajouterais qu'avec un peu de chance, le personnel qui gérait votre immeuble est toujours le même.
Certes, avec la nouvelle structure et la façon de fonctionner et de gérer un immeuble du syndic qui a absorbé votre ancien syndic. Vous avez entre un et deux ans (difficile de se rendre compte de la valeur réelle d'un syndic en seulement quelques mois sauf manquements graves, et encore) pour vous faire votre idée. Il sera alors encore temps de passer une année supplémentaire avec eux, le temps de trouver un autre syndic.

Parce qu'il ne faut pas se mentir, une société commerciale qui absorbe une autre, dans ce domaine, c'est aussi et surtout pour acquérir le portefeuille clients, pas pour la technologie développée. Donc pour devenir plus important sur le marché. Et cela peut mal terminer, on voit ce que cela donne avec certains qui étaient plutôt bons et qui sont devenus très mauvais.

Chokotoff · Locations et baux

Girkou a écrit :

aller sur My Minfin et faite l'enregistrement manière électronique, vous n'aurez peut être même pas d'amende
n'oubliez pas de joindre l'état des lieux ;-) dans votre procédure
il vous faudra certaines info au sujet des locataires, comme par exemple le Num registre national

Le numéro de registre national n'est pas une donnée que l'on peut exiger pour le bail. Il est d'ailleurs possible d'enregistrer le bail sans le NISS.

Après, j'avoue qu'avoir le NISS facilite grandement les choses. Je demande d'ailleurs expressément aux gens s'ils me donnent leur accord pour que je l'utilise. Et je pars du principe que s'ils me donnent leur accord et que je le mets dans le bail qu'ils signent, cela signifie qu'ils m'ont donné cette autorisation.

Chokotoff · Législations régionales

Au risque de me répéter :

Chokotoff a écrit :

Je n'ai pas le courage de chercher un dimanche midi dans le forum, mais voir ma position quant à la problématique d'atteindre ces niveaux de PEB qui est dénuée de tout bon sens, que ce soit des points de vue :
- disponibilité technologique ;
- faisabilité technique ;
- disponibilité des matériaux ;
- disponibilité de la main d'œuvre ;
- financement.
Le point financement est à mettre en parallèle avec la conséquence dramatique de la mise à la rue de (dizaine voire centaines de milliers) de personnes car "interdit de louer".
Et le tout est parfaitement irréaliste avec un calendrier tel qu'il a été proposé.
.

Chokotoff · Copropriétés forcées

J'ajouterai que bien qu'une société soit rachetée, elle continue parfois/souvent d'exister juridiquement pendant un certain temps, seul l'actionnariat étant impacté.

Chokotoff · Locations et baux

PIM a écrit :

Le Bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Et pour des travaux ? On part du principe que des travaux de longue durée qui nécessitent que le logement soit vide ne sont pas suffisamment impératifs que pour devoir mettre fin au bail de courte durée ?

Chokotoff · Locations et baux

Eauplate a écrit :

Ils refusent car l'indexation est importante. Il passent de 2250 euros a presque 2600 selon le site de statbel.
Je leur avait donne pendant 2 ans une réduction de loyer le temps qu'ils lancent leur activité, ils étaient a 1800.
Maintenant ils refusent de passer a 2250 (alors que c'est mentionne dans le bail) et refusent l'indexation également car ils jugent que c'est trop.
Par contre, ils ont bien augmente les prix sur leur menu etc... (Il s'agit d'un restaurant)
L'indexation est bien entendue prévue dans le bail. Je ne les ai pas indexe pendant 2 ans mais maintenant j'envisage de leur demander rétroactivement 12 mois de régularisation en plus du nouveau loyer, vu leur comportement.
Le bail date du 01/07/2021.

On l'entend souvent celle-là : c'est énooooooorme !
Oui mon bon Monsieur, mais vous n'oublierez pas que je me suis assis sur l'indexation volontairement, donc vous avez économisé de l'argent pendant toute la période non indexée.

Et en plus, ils avaient une réduction de loyer !

Question : y a-t-il de la demande pour votre bien ? Dit autrement, que se passera-t-il si vous leur donnez leur renon ? Trouverez-vous aisément un autre commerçant ?

Chokotoff · Locations et baux

rexou a écrit :

cyclone a écrit :
Bonjour,
Il ne s’agit pas de moi mais d’une connaissance ,ses locataires ont quittés en ne payant pas les 3 derniers mois
Et en emportant des bien appartenant au propriétaire
Elle voudrait les retrouver mais ne sait pas comment faire
Merci pour votre aide
Pour les retrouver, voir le service population de votre commune. S'ils ont un nouveau domicile officiel, vous les retrouverez. Vous pouvez aussi aller en justice de paix. Ils viendront... ou pas. Mais ils seront condamnés.
La question à deux sous : sont-ils solvables ?
Vu le contexte, il est fort possible que ce ne soit pas le cas... Et en cas d'insolvabilité, votre connaissance perdra simplement son temps et son énergie en même temps que ses illusions. Avez-vous des indices/informations pour vous guider ?

Très bien résumé, avec un bémol : ce n'est pas parce qu'ils sont (potentiellement) insolvables qu'il ne faut pas faire de requête devant le Juge de paix.
Requête --> Audience --> Jugement --> Signification du jugement --> possibilités ad vitam eternam

Chokotoff · Locations et baux

Sapatoche a écrit :

Chokotoff a écrit :
Pour reprendre les solutions de rexou.
Famille A : Monsieur/Madame/X A (A1) et Monsieur/Madame/X A (A2)
Famille B : Monsieur/Madame/X B (B1) et Monsieur/Madame/X B (B2)
Colocation
Un bail de colocation avec les deux familles.
A1, A2, B1 et B2 sont preneurs du bien, solidairement et indivisiblement, etc.

Sous-location
A1 et A2 sont preneurs du bien, solidairement et indivisiblement, etc. Ensuite, vous autorisez A1 et A2 à sous-louer le (une partie du) bien à B1 et B2.
--> A1 et A2 vous paient votre loyer. B1 et B2 paient leur partie entendue du loyer (c'est leur business) à A1 et A2.

Dans les deux cas, vous avez votre loyer.
Dans la colocation, vous avez quatre personnes solidaires, donc quatre personnes à qui vous pouvez réclamer votre loyer.
Et du coup tout le monde est sur la même composition de ménage vu que tout le monde à la même adresse, si je ne dit pas de bétise.
Est-ce que ça peut poser problème ?

Des problèmes à vous ? Je ne vois pas lesquels.
À A1, A2, B1 et B2 ? Problèmes, non. Conséquences, peut-être, comme par exemple la taxe poubelles de certaines communes qui est fonction de la taille du ménage. Conséquences pas nécessairement négatives non plus (tous les gens sous le même toit bénéficient de je ne sais quel avantage par exemple) : pour reprendre l'exemple des poubelles, certains communes mettent la taxe identique pour les ménages de 5 personnes ou plus par exemple --> par tête, c'est donc moins cher.

Chokotoff · Locations et baux

Pour reprendre les solutions de rexou.

Famille A : Monsieur/Madame/X A (A1) et Monsieur/Madame/X A (A2)
Famille B : Monsieur/Madame/X B (B1) et Monsieur/Madame/X B (B2)

Colocation
Un bail de colocation avec les deux familles.
A1, A2, B1 et B2 sont preneurs du bien, solidairement et indivisiblement, etc.

Sous-location
A1 et A2 sont preneurs du bien, solidairement et indivisiblement, etc. Ensuite, vous autorisez A1 et A2 à sous-louer le (une partie du) bien à B1 et B2.
--> A1 et A2 vous paient votre loyer. B1 et B2 paient leur partie entendue du loyer (c'est leur business) à A1 et A2.

Dans les deux cas, vous avez votre loyer.
Dans la colocation, vous avez quatre personnes solidaires, donc quatre personnes à qui vous pouvez réclamer votre loyer.

Chokotoff · Locations et baux

rexou a écrit :

Et les petits caractères de votre contrat limiteront, voire annuleront l'intervention de l'assureur si votre locataire ne répond pas aux conditions de solvabilité exigées.

Le grand classique.

rexou a écrit :

L'assurance, dans le meilleur des cas, limitera son intervention à vous représenter en justice. Le passage en justice n'est que l'aboutissement d'une longue série de problèmes qui ne seront résolus par aucune compagnie. Et si le locataire est solvable, un éventuel avocat (finalement rarement indispensable) vous reviendra moins cher qu'une assurance à mon avis.

Je suis du même avis.

Chokotoff · Indexation des loyers

rexou a écrit :

le syndicat du (bien nommé par Grmff) sergent Garcia

big_smile

Chokotoff · Locations et baux

Sapatoche a écrit :

La maison est considérée comme unifamiliale et il demande deux places de parkings ce qui est impossible.
Nous avions même pris un avocat qui nous a dit que après recherche c’est impossible sans place de parking.

Je pense que vous répondez vous-même à votre question.
L'immeuble est renseigné comme maison unifamiliale et il est impossible, selon les règles ou exigeances de votre communes, de procéder à une division.

Chokotoff · Locations et baux

croll a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis bailleur de différents biens et je commence à en avoir marre d'avoir des loyers impayés ou autres soucis avec des locataires. Je suis (trop) régulièrement à la justice de paix pour faire des requêtes contre mes (ex) locataires.
Pourriez vous me donner plus d'info sur le type d'assurance à souscrire (nom, coût, franchise, couverture,...) pour qu'un avocat gère les problèmes locatifs face à un juge de paix ?
Avez vous déjà fait l'étude si il est moins coûteux de s'adresser à un avocat directement (lorsqu'il y a problème(s)) plutôt que de payer une assurance (quand il n'y a pas ou peu de problème(s)) ?
Merci
Croll

Je vais plutôt prendre les solutions que vous proposez de la façon suivante :
- à la demande --> avocat directement et paiement à la prestation ;
- assurance à activer lorsqu'il faut --> vous dormez tranquille.

Sauf que...
L'avocat, ce n'est pas gratuit. Une bête affaire d'impayés devant le juge de paix, vous pouvez vite arriver à plusieurs centaines d'euros. Si cela traîne en longueur ou que c'est plus compliqué que le cas classique élémentaire, vous avez compris.

L'assurance, vous payez quoi qu'il arrive. Ces assurances fonctionnent-elles comme les assurances bagnoles "Ah, désolé, M'sieur, mais çà fait trois fois que l'on doit intervenir en quatre ans. C'est que vous ne prenez pas suffisamment de précautions dans vos choix de locataires. On ne vous assure plus." ? Je n'en sais rien. Résultat, vous payez cher et vilain parce que vous êtes plus ou moins à risque, avec le risque de ne jamais recourir à l'assurance et vous vous direz que l'avocat à la demande aurait été moins cher. Mais vous dormez.

Troisième option, puisque l'on parle de coût et non de temps que l'on n'a plus envie de passer soi-même : ni l'un ni l'autre.
Pour des cas simples, ce qui est probablement le cas assez souvent, avez-vous besoin d'un avocat ? Non. Et si cela se complique, il est encore temps de passer la main.

J'ai recours directement à un avocat lorsque je ne veux pas me présenter seul devant le juge lorsque je crains d'avoir en face de moi un avocat procédurier (c'est du feeling par rapport aux locataires) ou pour des raisons qui me sont propres (du style "toi, locataire, tu as été très loin d'être correct, démerde-toi avec mon avocat").

Chokotoff · Locations et baux

rexou a écrit :

Chokotoff a écrit :
Baudou a écrit :
Perso, je ne compte plus les changements de locataires où je ne fais pas d'ELS, à quoi bon si le locataire est insolvable? Et si il répare lui-même, ça risque d'être une catastrophe. Je remets en état et j'augmente le loyer.
Conclusion : faut pas être laxiste, mais être trop strict ne sert à rien.
Je ne suis pas d'accord. Un ELS peut se résumer, après discussion, à un document écrit avec un texte qui dit simplement que tout est ok avec solde pour tout compte d'un montant de x euros.
Lorsque j'étais locataire, mon propriétaire a mis le focus sur :
- les clés (toutes !) ;
- l'état général ;
- une estimation des charges pour la période écoulée ;
- les provisions de charges déjà payéés ;
- aucun arriéré de loyer.
--> "Autant pour solde de tout compte, c'est ok ?" "D'accord". Serrage de pinces et remise du document de la garantie locative.
Ben si, vous êtes d'accord. Et c'est exactement ainsi que je procède moi aussi. Par contre, je fais toujours au départ un ELE via expert, par mesure de précaution. Cela a un impact psychologique sur le locataire durant son occupation et en cas de conflit, le géomètre expert qui établit le document -mandaté par les deux parties- est réputé être neutre et compétent. Ce n'est qu'en cas de désaccord important (avec un locataire solvable!) que je fais appel à ce même expert pour l'ELS.

Quand je dis que je ne suis pas d'accord, c'est sur le fait de ne pas faire un ELS, même réduit à sa plus simple expression (papier pour solde de tout compte).

Chokotoff · Locations et baux

rexou a écrit :

La qualité des relations durant la location est aussi un facteur qui aide à accepter beaucoup de choses.

On ne le répétera jamais assez.

Et j'insiste beaucoup sur cet aspect lors des visites.

Chokotoff · Locations et baux

Moi je mentionne que le preneur veillera au respect des critères de salubrité de la Région, notamment concernant le nombre de personnes admises par chambre. Je renvoie en particulier à l'âge et aux sexes des enfants s'il y en a. Parce que j'ai déjà au de beaux cocos :
"Oui Madame, vous allez vivre dans ce deux chambres avec vos trois enfants de 14, 12, 7... quatre ? ah pardon, je n'avais pas vu que vous étiez enceinte, et votre compagnon vous rejoint tous les vendredis soirs parce qu'il est routier. Non Madame, désolé Madame."

Chokotoff · Locations et baux

D1791 a écrit :

Je fais toujours mes ELE moi-même. Ils sont hyper détaillés et imprimés à l'avance. Ca me prend chaque fois au minimum 2 heures et je refuse que des enfants soient présents. J'explique tout sur tout. Comme il y a toujours des petits détails non repérés lors de la préparation, j'ajoute des lignes manuscrites pour les ajouter.
L'avantage c'est que les locataires comprennent que pour moi c'est important et qu'ils doivent faire attention et me demander pour faire des adaptations.
Les sales cons s'en fichent, bien sûr, mais ça sensibilise tous les autres.
A la sortie, je ne lis pas tout, ça n'a aucun intérêt.
J'ouvre grand, très grand mes yeux et j'essaye de repérer chaque chose qui ne serait pas en parfait état. En cas de doute, je me réfère alors à l'ELE écrit.
Il y a toujours l'une petite chose ou l'autre qui m'échappe. Tant pis, ça fait partie des pertes & profits inévitables.
Globalement je ne m'en sors pas trop mal (sauf quand je suis tombé sur des sales cons insolvables qui ont volontairement fait des dégâts).

Je les fais aussi moi-même, mais j'ai constaté avec des ELE longs de vingt ou trente pages que les gens ne sont plus attentifs lorsque l'on vient de faire le hall, la toilette et que l'on vient à peine d'entamer le salon alors qu'il reste encore la salle à manger, la cuisine, les chambres, la salle de bain, le hall de nuit, la buanderie et la chaufferie. En fait, ils voient que le hall et la toilette ont pris trois quarts de page et que l'on est à la page 1 sur 23...

Chokotoff · Locations et baux

Baudou a écrit :

Si vous n'avez pas fait d'ELE, ça ne sert à rien de faire un ELS; en outre, un ELS n'est opposable au locataire que si vous avez fait un ELE.

Évidemment.
Lorsque je mettais "vous ne vous référez pas à l'ELE", je voulais dire vous ne prenez pas la peine de relire tout en long et en large en comparant mot pour mot.

Baudou a écrit :

Perso, je ne compte plus les changements de locataires où je ne fais pas d'ELS, à quoi bon si le locataire est insolvable? Et si il répare lui-même, ça risque d'être une catastrophe. Je remets en état et j'augmente le loyer.
Conclusion : faut pas être laxiste, mais être trop strict ne sert à rien.

Je ne suis pas d'accord. Un ELS peut se résumer, après discussion, à un document écrit avec un texte qui dit simplement que tout est ok avec solde pour tout compte d'un montant de x euros.
Lorsque j'étais locataire, mon propriétaire a mis le focus sur :
- les clés (toutes !) ;
- l'état général ;
- une estimation des charges pour la période écoulée ;
- les provisions de charges déjà payéés ;
- aucun arriéré de loyer.
--> "Autant pour solde de tout compte, c'est ok ?" "D'accord". Serrage de pinces et remise du document de la garantie locative.

#141 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Utiliser partie non hypothéquée d'un bien comme garantie pour nouveau crédit? » 25-08-2023 21:30:34

#142 Re : Indexation des loyers » Amelioration du PEB et indexation » 08-08-2023 08:29:55

#143 Re : Copropriétés forcées » Syndic racheté sans notification » 07-08-2023 10:07:33

#144 Re : Locations et baux » Bail non enregistré » 07-08-2023 08:49:38

#145 Re : Législations régionales » La Wallonie interdit à terme la location des biens en PEB C » 06-08-2023 18:41:11

#146 Re : Copropriétés forcées » Syndic racheté sans notification » 07-08-2023 10:07:33

#147 Re : Locations et baux » Renom pour travaux bail de courte durée » 07-08-2023 09:46:30

#148 Re : Locations et baux » Indexation bail commercial en Flandre » 07-08-2023 13:01:05

#149 Re : Locations et baux » Locataires sont partis sans payer les 3 derniers mois » 04-08-2023 17:32:46

#150 Re : Locations et baux » Location 2 appartements une seule adresse » 03-08-2023 05:51:53

#151 Re : Locations et baux » Location 2 appartements une seule adresse » 03-08-2023 05:51:53

#152 Re : Locations et baux » Assurance bailleur pour être représenté par un avocat en justice de paix » 02-08-2023 23:34:26

#153 Re : Indexation des loyers » [Bruxelles] Indexation sans PEB communiqué et probablement sans bail enregistré » 02-08-2023 18:39:10

#154 Re : Locations et baux » Location 2 appartements une seule adresse » 03-08-2023 05:51:53

#155 Re : Locations et baux » Assurance bailleur pour être représenté par un avocat en justice de paix » 02-08-2023 23:34:26

#156 Re : Locations et baux » État des lieux de sortie » 02-08-2023 18:21:38

#157 Re : Locations et baux » État des lieux de sortie » 02-08-2023 18:21:38

#158 Re : Locations et baux » Nom sur boîte aux lettres » 02-08-2023 21:23:11

#159 Re : Locations et baux » État des lieux de sortie » 02-08-2023 18:21:38

#160 Re : Locations et baux » État des lieux de sortie » 02-08-2023 18:21:38

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